Un bon placement locatif, c'est assurément un investissement qui assure une bonne rentabilité. Des considérations plus subjectives entrent aussi en ligne de compte. Il en est ainsi du type de logement loué et du mode de location mis en place... Explications.

Avant de se décider, le candidat investisseur en quête de placement locatif doit se prononcer sur divers arbitrages. Entre grandes et petites surfaces, en ville ou à la campagne, location vide ou meublée, les formes d'investissements sont multiples. C'est sans doute là, l'une des raisons de l'attrait important qu'exerce l'immobilier. Il autorise des " stratégies " patrimoniales adaptées à la sensibilité de chacun. Toutefois, les règles applicables sont les mêmes et se résument schématiquement ainsi. La location vide est la plus répandue. C'est une formule simple où, hormis le prix du loyer librement fixé lors de la conclusion du contrat, toutes les conditions sont pré réglementées. Ce contrat de location assure une certaine stabilité au locataire. Fiscalement, les charges déductibles, auxquelles s'ajoute un abattement forfaitaire, sont sans surprise. D'autre part, la location en meublée (ainsi que la location saisonnière qui lui est apparentée) est le domaine de la liberté. Ce contrat est réservé aux investisseurs ayant une assez bonne connaissance des subtilités contractuelles et fiscales. Le bailleur est tenu de fournir tous les meubles nécessaires à l'habitation du locataire. Moyennant quoi, sous réserve de respecter les dispositions d'ordre public et les bonnes meurs, le contrat est rédigé librement. Cette autonomie s'accompagne des modalités de déclaration de revenus ci-après décrites, qui peuvent parfois paraître plus complexes.

Evaluer un placement locatif, cela consiste à mettre en rapport les revenus de la location et le coût d'acquisition. En théorie, la recette du bon investissement est donc assez simple. Il suffit de " bien " louer, de préférence là où la demande locative est forte, un logement acheté le moins cher possible. Dans le prix d'acquisition, il faut tenir compte des frais de notaire (moins cher dans le neuf que dans l'ancien), des frais financiers (constitution du dossier de prêt), des frais de garanties (hypothèques ou privilèges) et éventuellement des dépenses à accomplir pour permettre la location (aménagements et meubles divers notamment en cas de meublé).

Ensuite, l'évaluation de la rentabilité locative suppose de prendre en compte les dépenses restant à la charge du propriétaire pendant toute la période de l'investissement. Il s'agit en premier lieu du coût du remboursement de l'emprunt éventuellement souscrit pour l'acquisition. (Cf. les articles publiés ici même à ce sujet). Les dépenses d'entretien du logement et de la copropriété sont également un poste important. A cet égard, le neuf qui paraît plus cher que l'ancien au premier abord, donne des garanties quant à la nature et aux délais raisonnablement prévisibles des frais à engager à ces divers titres. Quant à la gestion du bien, le propriétaire peut s'en décharger plus en moins en la confiant à un professionnel. Là encore, le coût de cette prestation doit être soigneusement évalué et comparé, compte tenu de l'étendue exacte du rôle de l'intermédiaire et de l'implication personnelle que le propriétaire envisage de consacrer à la gestion de son bien. Enfin, les assurances (multirisques habitation et éventuellement loyer impayées) souscrites par le propriétaire, permettent de sécuriser l'investissement et ne doivent pas être choisies hâtivement. Une fois listées et chiffrées, ces dépenses permettent de définir une perspective de rentabilité. La décision d'investir pourra alors être prise après avoir mesuré les contraintes inhérentes au type de contrat de location conclu et à la fiscalité qui en découle.

Faut-il investir dans une petite, moyenne ou grande surface ? Faut-il sélectionner un immeuble de standing ou un logement ordinaire. Une résidence avec services, dans une ville nouvelle, dans une zone de loisir ou ailleurs ? Les possibilités sont multiples et dépendent essentiellement du choix et des objectifs de chacun. Une chose et sûre cependant. La rentabilité des logement de petites surface est meilleure que celle des grands. Toutefois, la fixation du prix d'une location doit être faite avec mesure et prudence. Ainsi par exemple, les locations destinées aux étudiants flambent, en raison de la forte demande, lors de la rentrée universitaire. S'il est alors envisageable de louer à un prix supérieur de 10 % au prix du marché, il est aussi probable que ce logement risque d'être vacant pendant les 3 ou 4 mois que durent les vacances universitaires. Ainsi, un gain immédiat de 10 % sur le loyer mensuel peut se traduire, sur une période de 12 mois, en une perte sèche parfois supérieure à 20 %. Avec, comme contrainte supplémentaire pour le bailleur, d'avoir à chercher un nouveau locataire, de faire un état des lieux de sortie, puis un nouvel état des lieux d'entrée.

Règle majeur de l'investissement immobilier, l'emplacement du bien doit être soigneusement sélectionné. Plutôt que de courir le risque de commettre une erreur d'appréciation sur la valeur du bien et le prix auquel il peut être loué, adressez-vous à l'agent immobilier du secteur où vous envisagez d'investir. Mieux que quiconque, ce qui justifie la commission que vous lui versez, ce dernier connaît les tendances de l'offre et des demandes foncières et locatives. Il peut donc vous renseigner, au point près, sur le rendement prévisible de votre investissement.

1/ Si vous recherchez une " rentabilité immédiate ", privilégiez les logements situés dans des villes plutôt importantes, ayant un faible taux de chômage, à proximité des (éventuels) transports en commun. Ici, la demande locative est généralement forte, mais, revers de la médaille, le foncier risque d'être plus cher. Ces logements sont recherchés en priorité par les " investisseurs ", ce qui incite les propriétaires à les vendre (beaucoup) plus chers. A vous donc de trouver le juste équilibre en prix d'achat et rendement prévisible du logement un fois loué.

2 / Si vous recherchez une " rentabilité à moyen terme ", intéressez-vous aux logements étudiants ou aux programmes neufs dans ou à proximité des villes nouvelles. De nombreux programmes de résidences étudiantes germent à proximité des universités. Vous trouverez là, une offre foncière spécialement adaptées aux besoins d'une clientèle de locataires solvablilisée par la généralisation de l'aide au logement.

3/ Si vous recherchez une " rentabilité à long terme ", regardez du coté des résidences de vacances. Ce type de placement génère, pendant les périodes de vacances des revenus qui financent les charges de copropriété ainsi qu'une part plus ou moins importante de l'investissement. Vous bénéficiez en outre, d'un hébergement " gratuit ", hors période de vacances pour vos propres besoins. Cet avantage peut éventuellement justifier l'acceptation d'une rentabilité inférieure à un autre type de placement. Dans cette catégorie de placements peut également être inclus l'achat de surfaces moyennes et grandes en ville qui offrent des perspectives de plus values plus importante en cas de revente à long terme.

4/ Si vous souhaitez réaliser un investissement défiscalisant, vous trouverez plus loin, les différentes formules actuellement en place. Dans ce cas, n'oubliez jamais que votre première impression - largement commandée par votre affectivité - est toujours la meilleure. La perspective d'un gain fiscal ne doit pas constituer le seul mobile de l'investissement que vous allez réaliser.

Pièce maîtresse de l'investissement, le locataire doit être soigneusement sélectionné afin d'éviter d'éventuels désagréments. Citons par exemple les contestations sur le loyer, la lenteur et le retard des paiements, l'entretien " négligeant " du logement, les départs intempestifs, etc,. Le propriétaire a donc tout intérêt à le choyer et devra veiller que l'engagement de ce dernier soit garanti par une caution. Rappelons que l'engagement de caution est un acte très formaliste qu'il convient de remplir avec soin sous peine de ne pas être valable.

Le plafonds de ressources des locataires à prendre en compte dépend du lieu d'habitation et de la composition familiale Ile-de-France Régions

Personne seule 116 430 F 97 200 F

Couple marié 191 350 F 148 830 F

Personne seule ou couple marié avec une personne à charge 229 830 F 178 190 F

Avec deux personnes à charge 274 370 F 215 650 F

Avec trois personnes à charge 325 000 F 253 110 F

Avec quatre personnes à charge 365 490 F 285 510 F

Majoration à partir de la cinquième personne + 41 510 F + 32 400 F

(*) Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré Saint Gervais, Levallois- Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint- Cloud, Saint- Denis, Saint- Mandé, Saint- Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves et Vincennes.
(**) Les agglomérations sont déterminées par le Schéma Directeur de l'Aménagement de l'Urbanisme.

Avant de s'engager, le propriétaire doit se pencher sur la question du type de contrat de location qu'il entend mettre en ouvre dans son logement. Nous évoquerons ci-après les grandes lignes de l'économie des contrats de location et des contraintes qui les accompagnent parfois. Etant entendu que si le bailleur trouve la formule de la location vide trop rigide, il lui reste la possibilité de signer un contrat de location meublé dont il pourra aménager les clauses à sa convenance.

Le contrat de location vide est obligatoirement écrit et confère une certaine stabilité au locataire. Lorsque le propriétaire est une personne physique, sa durée est en principe de 3 ans au minimum (6 ans autrement). Le loyer est déterminé librement au début du bail et ne peut être réajusté qu'à la date anniversaire de la location ou, le cas échéant, à la date fixée par les parties, en fonction de la moyenne annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction (environ + 1 % par an). Exceptionnellement, la révision peut être supérieure, à condition que le loyer soit sous-évalué. Cet ajustement peut avoir lieu, lors du renouvellement du bail, c'est à dire une fois tous les trois ans, conformément à une procédure protectrice des droits du locataire (voir encadré).

En contrepartie, lors de l'entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie égal à 2 mois de loyer hors charges. Il doit s'assurer en souscrivant une assurance multirisques habitation et doit restituer le logement en fin de contrat dans le même état que celui dans lequel il l'a trouvé (état des lieux d'entrée), sous réserve de la vétusté..

Pratiquement, la vente d'un logement occupé est plus difficile que celle d'un logement vide. La clientèle potentiellement intéressée par ce type d'achat est en effet moins nombreuse. De fait, la question des modalités de fin du contrat doivent être soigneusement appréciée, notamment lorsque l'investissement est réalisé dans une perspective à court ou moyen terme. Ainsi, dans le cadre de la location vide, le propriétaire ne peut donner congé qu'en fin de bail. Cette demande qui doit être réceptionnée par le locataire, 6 mois avant la date de renouvellement du bail et doit être justifiée, soit par un motif légitime et sérieux - par exemple, le locataire ne paye pas ou paye son loyer en retard -, par la mise en vente du logement, ou parce que le propriétaire souhaite récupérer le logement afin d'y loger lui même ou d'y faire habiter les membres de sa famille. Ajoutons que lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, le bailleur doit lui proposer un logement à proximité correspondant à ses besoins.

En cas de vente du logement, le locataire bénéficie d'une priorité d'achat. Le propriétaire étant tenu de lui proposer d'acheter en premier. Le congé valant offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire ne n'y répond pas ou refuse l'offre, il doit quitter les lieux au terme du congé. S'il accepte, un nouveau délai de 2 mois, ou 4 mois en cas de sollicitation d'un prêt, court à compter de l'expédition de l'offre pour signer l'acte de vente.

Pour sa part, le locataire peut quitter les lieux à tout moment sans avoir à fournir de motifs. Il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d'huissier au bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois à dater de la réception du congé par le bailleur. Ce délai est réduit à 1 mois en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi ou de nouvel emploi suite à une perte d'emploi, lorsque le locataire bénéficie du RMI ou s'il a plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de domicile.

S'il les conditions impératives ci-dessus exposées paraissent trop contraignantes ou inadaptées à un projet d'investissement, le propriétaire peut fixer librement les conditions du contrat de location. Il doit alors conclure un contrat de location en meublé. Dans ce cadre seulement, il est libre des définir les clauses du contrat, notamment celles relatives à la durée et aux modalités de cessation du bail. La seule contrainte qui s'impose au bailleur est de fournir au locataire tous les meubles qui lui permettront d'habiter dans les lieux. Si tel n'est pas le cas, le juge saisi d'une contestation, peut qualifier le contrat de location vide. Ainsi donc, le propriétaire n'est jamais totalement libre de faire ce qu'il souhaite mais il dispose cependant d'une autonomie suffisamment grande qui lui permet de définir des modalités de location adaptées à ses convenances. Il reste toutefois, que le choix du meublé impose un statut fiscal particulier.

Les loyers provenant des locations vides sont soumis à l'impôt sur le revenu et sont taxés au titre des revenus fonciers. Les revenus tirés des locations meublées sont, quant à eux, imposables à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Important : le propriétaire d'un logement qui ne génère pas de revenus fonciers depuis au moins 2 ans, situé à Paris, Bordeaux, Cannes, Grasse, Antibes, Lille, Lyon, Montpellier, Nice ou Toulouse, peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants, instituée pour inciter les propriétaires à les louer afin de lutter contre la pénurie de logement. Cette taxe, calculée sur la valeur locative de l'habitation, varie selon la durée de vacance du logement. De 10 % la 1ère année où le logement devient imposable, elle passe à 12,5 % la 2e année, puis à 15 % à compter de la 3e année.

Ce qui est imposable, c'est le revenu foncier net égal à la différence entre revenu brut et les charges déductibles. Le revenu brut foncier comprend les loyers (et fermages y compris les charges incombant normalement au propriétaire et facturées forfaitairement au locataire) auquel s'ajoutent certaines recettes exceptionnelles (pas-de-porte, indemnité de résiliation de bail versée par le locataire, location d'emplacement d'affiches, etc). Quant aux charges, elles sont déductibles pour leur montant réel. Il s'agit des dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration, des frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, des taxes foncières et taxes locales annexes, des intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation et l'amélioration, des primes d'assurance loyers impayés, etc. A cela s'ajoute un abattement forfaitaire de 14 % représentant les frais de gestion, d'assurance et d'amortissement du bien, (dépréciation du fait du vieillissement du bien). Ce taux de 14 % peut être réduit à 6 % ou majoré à 25 % dans le cadre de certains investissements (voir plus loin).

En cas de location vide, lorsque les charges sont plus élevées que les revenus de la location, il en résulte un déficit. Celui-ci est déductible du revenu global du bailleur, dans la limite annuelle de 70 000 F, s'il résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunts. En revanche, si le déficit dépend des intérêts d'emprunts ou s'il excède 70 000 F, il ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les contribuables qui perçoivent un revenu brut annuel inférieur ou égal à 60 000 F peuvent opter pour le régime dit du " micro-foncier ".. Attention toutefois. Cette option ne peut pas être exercée lorsque le contribuable ou l'un des membres de son foyer possède des parts de SCI ou de SCPI ou s'il est propriétaire de monuments historiques, immeubles de type restauration Malraux, immeubles en nue-propriété, immeubles Périssol, Méhaignerie ou Besson.

Dans ce cas, le revenu brut foncier est porté sur la déclaration d'ensemble de revenus (2042) et l'administration applique un abattement de 40 % représentant les charges de propriété. Cette option s'applique obligatoirement et irrévocablement pendant 3 ans. Elle est ensuite tacitement renouvelable par période de 3 ans, sauf renonciation expresse. Elle cesse immédiatement au cours de l'année ou le revenu brut foncier dépasse 60 000 F.

Les propriétaires qui louent - en meublé - des locaux spécialement destinés à la location, soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle sont assujettis au régime des loueurs en meublé. Les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux entrent dans cette catégorie.

On distingue 2 catégories de loueurs. La plus importante (en nombre) est celle des loueur non professionnels. L'autre, celle des loueurs en meublé professionnels concerne ceux qui sont immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés et qui tirent de la location meublée un chiffre d'affaires, toutes taxes comprises, de plus de 150 000 francs par an ou représentant plus de 50 % de l'ensemble de leurs revenus.

Les revenus des locations meublées sont imposables au titre des BIC. Pour un loueur non professionnel, le déficit ci n'est pas déductible du revenu global. Il l'est seulement sur ses autres BIC non professionnels pendant les 5 années suivantes. Quant au loueur professionnel, ses revenus sont également imposables au titre des BIC et le déficit qu'il subit éventuellement au cours d'une année est déductible de son revenu global.

Signalons que les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA (au taux de 5.5 %). Toutefois, l'exonération ne s'applique pas lorsque l'exploitant offre, en plus des prestations para hôtelières (petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Les loueurs en meublé professionnels bénéficient d'une possibilité de reporter les éventuels déficits de leurs locations sur leurs autres revenus pendant les 5 années suivantes et d'une exonération de plus-value si le logement a été loué pendant au moins 5 ans. Signalons toutefois que l'imputation du déficit n'a d'intérêt que pour les bailleurs qui ne sont pas soumis au régime des micro-entreprises ou du forfait, car ces régimes ne permettent pas de constater un déficit.

La différence entre loueur professionnel et loueur non-professionnel

Lorsque les recettes des locations en meublé n'excèdent pas 500 000 F HT (100 000 F avant 1999) et si le bailleur n'est pas assujetti à la TVA, le régime des micro entreprises (qui remplace celui du forfait depuis le 1^er janvier 1999) s'applique. Dans ce cas, le bénéfice imposable est déterminé par application d'un abattement de 70 % sur les recettes. L'option pour ce régime s'accompagne d'obligations comptables consistant en la tenue d'un livre-journal détaillant les recettes provenant des locations meublées et d'un registre récapitulatif par année indiquant le détail des achats. Quant aux obligations fiscales, elles sont réduite à la seule déclaration d'existence qui doit être faite au commencement des opérations de location.

Lorsque le chiffre d'affaires est supérieur à 500 000 F HT mais inférieur à 5 000 000 F HT, une déclaration spéciale doit être souscrite, accompagnée d'un bilan simplifié (sauf dispense), d'un compte de résultat comptable et résultat fiscal simplifié de l'exercice, d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.

Comptablement, deux options sont possibles. La tenue d'une comptabilité super simplifiée qui contraint à enregistrer au jour le jour les dépenses et les recettes. Dans ce cas, le report des créances ou des dettes n'a lieu qu'une fois par an. La comptabilité simplifiée implique quant à elle d'ajouter à la formule précédente un compte de trésorerie et d'indiquer au jour le jour les débits et crédits à court ou moyen terme. Ajoutons qu'un loueur professionnel peut adhérer à un centre de gestion agréée chargé de fournie une assistance en terme de gestion et en matière fiscale.

Fiscalement, l'intérêt d'opter pour le régime réel d'imposition réside dans le report des déficits. Cependant, ceux-ci ne sont déductibles que sur les bénéfices réalisés au titre des éventuelles autres locations meublées. Par ailleurs, le déficit qui n'a pu être déduit intégralement au cours d'une année n'est reportable " que " pendant 4 ans maximum.

Le propriétaire d'un logement au 1er janvier de l'année d'imposition doit acquitter la taxe foncière égale au revenu cadastral multiplié par un taux fixé chaque année par le conseil municipal de la commune. Signalons que les logements neufs en sont exonérés pendant les 2 années qui suivent leur achèvement. Toutefois, cette exonération temporaire est supprimée lorsque les logements sont loués meublés.

Lorsque le logement loué meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire, c'est lui qui est imposable à la taxe d'habitation. En revanche, lorsque le logement est loué meublé par le propriétaire, c'est lui qui acquitte la taxe d'habitation s'il occupe personnellement le logement à titre de résidence principale ou secondaire, dans l'intervalle des locations ou si le logement loué meublé fait partie de son habitation personnelle.

Les loueurs en meublé sont normalement assujettis à la taxe professionnelle. En sont cependant exonérés les propriétaires ou locataires qui louent occasionnellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente pas un caractère périodique, ainsi que les propriétaires qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location soit fixé dans les limites raisonnables. Il en est de même pour les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural classé " gîte de France " lorsque le logement loué ne constitue pas l'habitation principale ou secondaire du locataire. Sont aussi exonérés de la taxe professionnelle, les bailleurs qui louent en meublé des locaux classés, appartements et chambres meublés loués à la semaine dans la limite de douze semaines, à l'occasion des vacances-,lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle.

Evoquons enfin la contribution représentative du droit de bail et sa chaotique mutation. Cette taxe, égale à 2.50% du prix du loyer hors charges s'applique aux locations et sous-locations ainsi qu'aux locations accessoires à un contrat de travail, dès lors qu'un loyer est mis à la charge de l'occupant. En sont notamment exonérées les locations assujettis à la TVA (résidences de tourisme) ainsi que les locations dont le loyer annuel n'excède pas 36 000F. En principe, le bailleur paye la CRDB mais il peut en récupérer le montant sur le locataire.

En 2001, la contribution représentative du droit de bail sera supprimée. Elle attendant et pour 1999, elle ne sera plus exigée lorsque le loyer perçu est inférieur ou égal à 36.000F. Ce plafond d'exonération est calculé location par location.

La contribution additionnelle est égal à 2.50% du prix du loyer annuel hors charges perçu entre le 1er janvier et le 31 décembre. Cette contribution est due pour les locations situées dans les immeubles achevés depuis 15 ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition et soumises au paiement de la contribution représentative du droit de bail. En sont notamment exonérés, les logements faisant partie d'une exploitation agricole, les immeubles destinés à être démolis, les sous-locations ainsi que les locations pour lesquelles le droit de bail n'est pas exigible, notamment celles dont le loyer annuel est inférieur à 12.000 francs. Autant dire qu'à ce tarif là, rares sont les investisseurs susceptibles de tirer avantage de cette mesure !