Décidément, tout change en matière d'immobilier !!! Dans de très nombreux cas, il n'est maintenant pas plus coûteux de devenir propriétaire que de rester locataire. Et cela a un coût. qui n'est finalement pas si élevé ! Pour vous inciter à devenir propriétaire - par leur intermédiaire - les banquiers rivalisent d'imagination et proposent des conditions de crédit sans cesse plus alléchantes ! Certains vous font " cadeau " des frais de dossier. Parfois, il arrive que l'on vous fasse grâce du paiement des pénalités en cas de remboursement anticipé du crédit. Dans certains cas, on vous prête même les sommes dont vous avez besoin sans qu'aucun apport personnel ne soit exigé de votre part. Et enfin, il n'est plus du tout exclu que vous puissiez bénéficier de tous ses avantages à la fois ! Naturellement, à chacune de ses offres de crédit correspond un régime contractuel spécifique sur lequel vous devrez vous attarder quelque peu pour prendre la pleine mesure financière de votre engagement.

LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS

L'évolution la plus marquante de cette sortie de crise immobilière concerne la durée de remboursement des prêts immobiliers. Jusqu'aux années 1990, il était exceptionnel d'emprunter au-delà de 15 ans. Cette durée était celle qu'il était communément admis de consacrer aux remboursement des dettes contractées pour l'acquisition d'un logement. Aujourd'hui, il n'est plus rare de trouver des offres de prêts qui s'étalent sur 25 ans. Pour fixer les idées, voici un exemple de l'incidence de la durée sur le remboursement d'un emprunt. 710 000 F empruntés à 6 % sur 15 ans reviennent chaque mois à 5991,38 F. Au bout du compte, il en coûte 368 419,22 F d'intérêts. Ce prêt est accessible à un emprunteur ou à un ménage disposant d'un revenu mensuel de 18 000 F. Sur 25 ans, pour le même montant emprunté, l'effort mensuel passe à 4574,54 F soit une diminution de 23,65 %, ce qui le rend accessible à un foyer dont les revenus mensuels ne sont plus que 13 800 F. Cependant, le total des intérêts versés augmente pour sa part de 79,77 % à 662 339,23 F. De fait, avec l'allongement de la durée de remboursement, la perception même de la notion d'investissement immobilier est remise en cause. Et il y a fort à parier que les candidats au logement seront de plus en plus nombreux à succomber à la tentation " d'investir " leur dépense de logement plutôt que de " donner " cette somme à leur propriétaire. En effet, même si l'opération s'avère globalement plus coûteuse, l'emprunteur ne vit plus du tout son investissement de la même façon. Dans de très nombreuses situations - nous pensons aux programmes de logements neufs en région parisienne et a plus forte raison en province - , l'utilisation d'un crédit à long terme permettra de rendre comparable le coût de l'acquisition d'un logement à celui de la location. Incomparablement plus avantageux, le fait d'acheter, même sur une longue période, permet d'envisager la possibilité de se constituer un patrimoine qui peut être revendu, loué ou transmis par voie d'héritage. Cela dit, les méthodes d'appréciation de l'endettement des candidats sont immuables. Avant d'emprunter, il vous faudra évaluer les sommes que vous pourrez consacrer à votre investissement. A ce stade, la règle traditionnelle d'un endettement maximum de 30% des revenus mensuels continue de s'appliquer. Cette part d'endettement, qui s'apprécie après déduction des charges de prêts immobiliers a été éprouvé par la pratique. Elle permet de capitaliser confortablement, sans être étranglé pour des remboursements trop élevés. Ce ratio d'endettement permet de parer aux charges nouvelles qui incomberont au propriétaire, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien.) du logement. Par prudence, les prestations familiales ne doivent pas être ajoutées aux revenus pour le calcul de l'endettement. Celles-ci ne sont que provisoires tandis que l'engagement est certain pour une durée de 10, 15 ou 25 ans... En revanche, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont vous êtes susceptible de bénéficier (voir plus loin).

EMPRUNTER A TAUX FIXE OU A TAUX VARIABLE ?

La réponse à cette question semble de moins en mois certaine. Vous trouverez dans l'article consacré aux taux fixes et variables, publié dans ce même magazine, les différents arguments en faveur de l'un et l'autre des types de financement que nous sommes efforcé de synthétiser. Pour nous résumer, disons qu'en période de hausse des taux d'intérêts, le taux fixe est recommandé mais il ne permet pas une adaptation en souplesse aux conditions de taux lorsque ceux-ci baissent. Dans un tel cas, le crédit à taux variable est plus adapté, mais en contrepartie ce dernier se révèle moins performant lorsque les taux augmentent. Le prêt révisable plafonné ou capé : Pour bénéficier d'une possibilité de baisse des mensualités de remboursement tout en limitant les risques de hausse, il est possible d'opter pour un prêt variable plafonné. Légèrement plus cher au départ que les prêts simplement variables, les taux hors assurance des prêts capés sont actuellement compris entre 5,25% et 6,70%. Ces prêts garantissent, dès la souscription que la variation du taux d'intérêt est plafonnée à la hausse et à la baisse. Il en résulte que les remboursements n'excèderont pas des limites prédéfinies. La question est alors de savoir si un tel emprunt se justifie compte tenu du faible écart existant avec les prêts à taux fixes... Le prêt modulable : Cette caractéristique signifie qu'il est possible d'augmenter ou de baisser les mensualités de remboursement d'un prêt (variable ou fixe) en fonction des revenus et des charges. Cette souplesse permet une adaptation en souplesse au circonstances de l'existence : promotion professionnelle, héritage, naissance d'un enfant, perte d'emploi,. La hausse des mensualités provoque un raccourcissement de la durée de remboursement du prêt et entraîne une diminution des sommes versées au titre des intérêts de l'emprunt. A l'opposé, une baisse des mensualités entraîne un allongement de la durée du crédit et une augmentation de son coût. Selon les établissements et les formules proposées, cet allongement peut être plafonné ou non en durée.

Combien pouvez vous emprunter ? Compte tenu de la multiplication des formules de prêts, la réponse à cette question est de plus en plus complexe. Le plus simple, si vous possédez un ordinateur et une connexion sur internet, est de vous brancher sur http://www.selogerneuf.com. Une calculette financière vous permet d'évaluer votre situation en quelques clics. En partant directement de vos revenus mensuels, vous saurez quel bien vous pourrez acquérir selon les paramètres que vous souhaitez privilégier - durée de remboursement de l'emprunt, somme maximale que vous souhaitez consacrer au financement, valeur du taux -. Fin encadré

L'APPORT PERSONNEL

Même si les offres de prêt changent, notamment du fait de l'allongement de la période de remboursement, les meilleurs conditions de taux sont toujours accordées à l'emprunteur. qui emprunte le moins ! Pour limiter l'endettement, toutes les sommes sont bonnes à prendre. Il y a celles dont vous disposez éventuellement sur un livret d'épargne, sur un plan d'épargne logement et celles qui résultent de la liquidation des actions ou des obligations, des SICAV et autres fonds de placement... Les sommes acquises au titre de la participation aux bénéfices des entreprises peuvent aussi naturellement être utilisées pour constituer un apport. L'apport personnel, c'est la somme disponible qu'un candidat emprunteur peut investir dans un projet immobilier. Cet apport est essentiel car le risque du banquier est inversement proportionnel au montant de cette somme. Plus l'apport est important, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas récupérer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client bénéficie des meilleurs conditions financières possibles. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqué, il le fera alors payer plus ou moins chèrement... Le taux proposé peut alors être supérieur de 0,50 % à 0,75 % ou plus. Certains prêts attribués à des conditions avantageuses sont assimilables à l'apport personnel. Mais attention cependant... Les mensualités de ces prêts s'additionnent et entrent en ligne de compte pour le calcul du taux d'endettement global de 30 % au-delà duquel un prêt est rarement accordé... Il en est ainsi pour les sommes obtenues au titre des prêts épargne logement et des prêts 1 % logement dans les entreprises de plus de 10 salariés (voir ci-après). Si vous envisagez d'acquérir un logement neuf, dans les départements cités ci-dessous, voici les aides auxquelles vous pourrez éventuellement avoir droit :

VILLE DE PARIS

La ville de Paris double le montant du prêt à 0%. Les bénéficiaires sont les ménages installés à Paris depuis au moins 3 ans satisfaisant aux conditions d'octroi du prêt 0%. Le cumul des deux prêts ne peut excéder 40% du coût de l'opération. S'adresser au Conseil Régional d'île de France ou aux établissements qui signent une convention avec le Crédit Foncier de France.

DEPARTEMENT DE LA SEINE-ET-MARNE

Sont concernées les opérations dont le coût est plafonné en neuf et en ancien avec travaux : 660 000F à 1 188 000F . Pour en bénéficier, il faut résider ou travailler en Seine et Marne depuis 2 ans au moins. Le taux est de 2,5% et le montant des prêts va de 29 000F à 54 000F sur une durée de 5 à 10 ans. S'adresser à la Caisse Départementale d'Aide au Logement 12, rue des St Pères à Melun Tél. : 01 64 14 73 90

DEPARTEMENT DE L'ESSONNE

Les propriétaires occupants dont le revenu net imposable (N - 2) est inférieur à 70% des plafonds PAP peuvent bénéficier d'une prime plafonnée à 8 000F si le revenu net imposable (RNI) est supérieur à 50% des plafonds PAP. A demander au PACT-ARIM 5 bis, rue Martel - 75010 PARIS Tél. : 01 45 23 15 24 Pour toute information, vous pouvez, vous adresser à l'Institut national de la consommation (INC) 80, rue Lecourbe, 75015 Paris, à la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF), au centre technique régional de la consommation (CTRC).

L'APPORT PERSONNEL N'EST PAS TOUJOURS NECESSAIRE

Il peut arriver qu'un primo-accédant (le plus souvent) n'ait pas constitué d'apport personnel. Nous ne nous étendrons ici pas sur les évidentes raisons qui peuvent justifier cet état de fait (lequel ne trahit pas nécessairement un penchant inconsidéré pour les dépenses). D'ailleurs certains banquiers admettent parfaitement cette situation et n'hésitent plus, compte tenu de la bonne croissance et la bonne tenue du marché immobilier à accorder leur faveurs à des candidats emprunteurs sans apport. Toutefois, les banques paraissent toujours exiger que l'emprunteur finance les frais de notaires(relativement peu élevé dans le neuf), ainsi que ceux ayant trait aux garanties. A défaut d'apport personnel, vous pouvez souscrire différentes options qui rassureront votre banquier sur votre solvabilité. Pour le prêteur, l'absence ou le manque d'apport personnel est souvent synonyme de taux d'endettement important. Cela signifie qu'en cas de coup dur, vous risquez de ne plus pouvoir faire face à vos charges de remboursement d'emprunt... Cela peut légitimement inquiéter votre banquier, sauf à ce que vous puissiez lui assurer qu'il ne risque rien. Dans ce cas, votre crédit peut être complété par diverses assurances, comme la garantie de rachat, l'assurance revente ou une assurance en cas de chômage. La garantie de rachat : Certains promoteurs proposent de racheter, pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans suivant l'acquisition, le logement de tout acquéreur. Cette garantie entre généralement en jeu lorsque surviennent des événements particuliers : mutation géographique professionnelle, diminution durable des ressources, chômage, divorce ou séparation de corps, décès, incapacité ou invalidité permanente. Les conditions de rachat sont variables. Elles vont de l'offre de prix égale au prix de vente initial moins les frais de remise en état et des frais liés au rachat et à la revente du bien sans être inférieure à 80% du prix de vente initial. L'assurance revente : Certains assureurs peuvent proposer en général pendant 5 ans au maximum de vous indemniser en vous reversant la différence entre prix d'acquisition et prix de revente si vous devez vendre pour des raisons majeures semblables à celles évoquées dans le cadre de la garantie de rachat. Généralement le plafond de cette garantie est de 200 000 F L'assurance chômage : Cette assurance peut être recommandée en cas de recours à un crédit immobilier. Toutefois les conditions à respecter pour en bénéficier varient d'un contrat. Elles sont généralement réservées aux salariés qui bénéficient d'un contrat de travail à durée indéterminée depuis un certain laps de temps chez le même employeur. Parfois s'ajoute une période de franchise (de 6 mois à 1 an), des limites d'âge de couverture qui peuvent varier de 55 à 65 ans et une limite de durée de garantie, parfois plafonnée à 36 mois. La prime, peut être calculée sur la totalité du capital emprunté ou sur le capital restant dû. En conséquence de quoi, il est possible de trouver des primes coûtant entre 0,50 et 2 % du capital emprunté. Important : si vous souscrivez ces différentes garanties, n'oubliez pas d'en tenir compte lors de la négociation du taux de crédit. Le risque de votre banquier sera considérablement réduit, et cela doit naturellement se répercuter sur sa marge.

LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS

Complémentaires des prêts classiques fixes ou variables, les prêts aidés permettent sous certaines conditions de bénéficier de taux d'intérêts particulièrement attractifs. Mais attention, les différentes formules ne présentent pas le même attrait. Sous le label " prêts aidés " on trouve les formules éprouvées comme le compte et le plan d'épargne logement (CEL et PEL), le prêt à taux 0, le prêt 1 %, le prêt conventionné (PC), le prêt d'accession sociale (PAS) ou encore les prêts alloués aux fonctionnaires et ceux que l'on peut obtenir auprès des caisses de retraites et des départements. Pour les trois derniers types de prêts, les conditions d'attribution, le montant des prêts (jusqu'à 100 000 F et parfois plus) et les taux d'intérêts (à partir de 2 %) sont très variables. L'emprunteur a donc tout intérêt à s'adresser directement aux organismes dont il dépend. Quant aux autres, en voici un rapide aperçu Prêt à taux zéro Depuis le 1er octobre 1995, le prêt à taux zéro (qui remplace le prêt PAP d'accession à la propriété) est distribué dans les établissements de crédit ayant signé une convention avec l'Etat. Il consiste en une avance de trésorerie, remboursable sans intérêt, plus ou moins rapidement selon les revenus de l'emprunteur. Ce prêt sert à l'achat, à titre de résidence principale, d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Accordé en complément d'un autre prêt, il ne peut excéder le tiers de l'endettement total et 20 % du coût de l'opération (25 % dans les zones franches urbaine). Pour en bénéficier, les revenus imposables de l'année n - 2 (soit ceux de 1998 pour un achat en 2000) ne doivent pas dépasser un certain plafond variable selon les charges de famille et le lieu de résidence.

La sécurisation : en cas de chômage, un fonds de garantie financé par le 1% patronal permet de réduire d'un tiers les mensualités de remboursement pendant 15 mois, à partir du 10 eme mois de chômage indemnisé. Le compte (CEL) et le plan (PEL) épargne logement Après une durée minimale d'épargne qui varie selon le régime choisi, (18 mois pour le compte ou et 4 ans pour le plan), l'épargne logement permet de se constituer un apport personnel, de percevoir des intérêts pendant la phase d'épargne, puis de bénéficier d'un prêt à un taux avantageux. Pour le CEL, l'épargne maximale est de 100.000 F. Les fonds peuvent être déposés dans une Caisse d'Epargne, à La Poste ou dans un établissement de crédit ayant passé un accord avec l'Etat. Depuis 1993, le versement initial est de 2.000 F minimum, les versements ultérieurs annuels étant de 500 F minimum. Actuellement, cette épargne est rémunérée à 1,50 %. A terme, l'épargnant peut solliciter un prêt dont le montant dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Il est au maximum de 150.000 F et en cas de cumul avec un prêt plan épargne, il peut atteindre 600.000 F. Le taux d'intérêt du remboursement du prêt est de 3%. A cela, l'Etat ajoute une prime (exonérée d'impôt) dont le montant est de 7.500 F au maximum. La durée du prêt est de 2 à 15 ans. La cession de droits à prêt est possible, c'est à dire que le titulaire d'un compte épargne logement peut utiliser les intérêts acquis par une autre personne à partir d'un autre compte, afin d'accroître ses droits à prêt. PEL : comment et quand l'utiliser ? Le plan d'épargne logement conjugue deux avantages décisifs. Pendant 4 ans, sous la forme d'une obligation d'épargner, c'est un placement financier qui offre un rendement de 3,60 % net d'impôt et une prime de l'Etat pouvant atteindre 10 000 F. D'autre part, au terme de la période d'épargne précitée, il offre la possibilité de bénéficier d'un prêt à 4,31 % qui rivalise largement avec n'importe quel prêt à taux fixe !

A QUI S'ADRESSE LE PEL ?

Le PEL concerne tous ceux qui disposent d'une capacité d'épargne. Au terme d'une période minimale de 4 ans pendant laquelle l'épargne est bloquée, vous bénéficierez d'un prêt dont le montant varie en fonction de l'importance des intérêts acquis et de la durée de remboursement du prêt accordé. Accessible aux moins fortunés et aux primo-accédants, le PEL débute par un versement initial minimum de 1 500 F. Il continue avec des versements périodiques d'au moins 3 600 F par an, soit 300 F minimum par mois. Depuis le 26 juillet 1999, les dépôts (plafonnés à 400 000F) sont rémunérés au taux de 3.62 %. Pour mémoire, cette rémunération était de 4 % entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999, de 4,25% entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1999, de 5,25 % entre le 6 février 1994 et le 22 janvier 1997, et de 6% pour les plans ouverts entre le 16 mai 1986 et le 6 février 1994. A ces intérêts versés par la banque, s'ajoute une prime de l'Etat plafonnée à 10.000 F. Détail non sans importance, les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu, y compris la prime d'épargne versée par l'Etat. Ils supportent toutefois la CSG à hauteur de 7,5%, la CRDS à raison de 0,5% ainsi qu'un prélèvement de 2% au profit de la caisse nationale d'allocation familiale et de la caisse nationale d'assurance maladie. Bon à savoir : en cas de prêt pour l'acquisition d'une résidence principale à usage personnel, la prime peut être majorée dans la limite de 1 000 F par personne à charge.

UN PEL POUR ACHETER QUOI ?

Le PEL permet de faire construire ou d'acquérir une résidence principale, neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif, ou bien de faire construire ou d'acquérir une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif. Le PEL permet aussi de réaliser des travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion de ceux concernant le menu entretien) dans la résidence principale ou secondaire. Cela dit, le plan d'épargne logement permet d'acheter un parking situé à proximité d'une résidence principale ainsi éventuellement qu'un terrain à construire à condition que le prêt finance simultanément les dépenses de construction. Enfin, ce prêt aidé peut servir à l'achat de parts de SCPI lorsque les immeubles acquis par la SCPI sont affectés pour 90 % au moins de leur superficie, à un usage d'habitation.

LE MONTANT DU PEL :

Le montant maximal du prêt alloué au titre du PEL est de 600 000 F. Toutefois, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne et de la durée pendant laquelle vous envisagez de rembourser le prêt qui vous est consenti. Ainsi à titre d'illustration, pour bénéficier d'un prêt de 600 000 F remboursable en 7 ans à 4,61 %, il convient de verser au départ une somme de 110 000 F puis 5000 F mensuellement pendant 4 ans. Pour un prêt de 180 000 F remboursable sur 10 ans, il suffit d'un versement initial de 20 000 F et de 48 versements mensuels de 3 000 F.

Combien pouvez-vous emprunter avec le PEL ? Pour connaître le montant du prêt alloué au titre du PEL, il convient de multiplier le montant des intérêts acquis par les coefficients suivants : Durée du prêt 2 ans Coefficient 83,0942 Durée du prêt 3 ans Coefficient 55,8809 Durée du prêt 4 ans Coefficient 41,9985 Durée du prêt 5 ans Coefficient 33,5796 Durée du prêt 6 ans Coefficient 27,9298 Durée du prêt 7 ans Coefficient 23,8763 Durée du prêt 8 ans Coefficient 20,8267 Durée du prêt 9 ans Coefficient 18,4494 Durée du prêt 10 ans Coefficient 16,5444 Durée du prêt 11 ans Coefficient 14,9838 Durée du prêt 12 ans Coefficient 13,6821 Durée du prêt 13 ans Coefficient 12,5800 Durée du prêt 14 ans Coefficient 11,6349 Durée du prêt 15 ans Coefficient 10,8156 Avec un apport initial de 10 000 F et des versements mensuels de 1 000 F pendant 4 ans, vous vous constituerez une épargne de 58 000 F, laquelle génère 3636,72 F d'intérêts Pour connaître le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, il suffit de multiplier le montant des intérêts par l'un des Coefficients suivants. Si vous envisagez de rembourser sur 5 ans, vous aurez droit à : 3636,72 F x 41,9985 = 152 736, 78 F Fin encadré

COMMENT UTILISER LE PEL ?

La gestion du PEL suppose un minimum d'attention. En effet, tant que le plafond de la prime (10 000 F) n'est pas atteint, la taux d'intérêt est de 3,61 % et le PEL reste un produit très performant par comparaison au taux actuel d'inflation. Dès que le plan a atteint son rendement optimal, c'est à dire lorsque les sommes épargnées ont généré 10 000 F de droit à prime, il est recommandé d'ouvrir un second plan d'épargne logement au nom de son conjoint ou de l'un de ses enfants. Au bout de quatre ans d'épargne, vous pouvez soit obtenir un prêt à 4,61 % dont le montant est calculé dans les conditions précitées, soit proroger le plan (la durée totale ne pouvant excéder dix ans) pour continuer de bénéficier de la rémunération de votre épargne, soit enfin céder vos droits. Mais dans ce dernier cas, le montant de la prime est réduit de moitié. Bon a savoir : il est préférable, dans la mesure du possible, de " placer " dès l'ouverture du plan une somme importante au titre de l'apport initial. Cette somme produit rapidement le maximum d'intérêts. Par exemple, si vous disposez d'un apport de 102 000 F, mieux vaut les placer intégralement et immédiatement. Ainsi, un apport initial de 50 000 F + 48 versements mensuels de 2 083,33 F (= 150 000 F) génèrent 4319,22 F d'intérêts au taux de 3,61 % tandis qu'un apport de 102 000 F + 48 versements mensuels de 1 000 F (soit 150 000 F) génèrent 5 519, 39 F soit presque 30 % d'intérêts supplémentaires (laquelle différence de 30 % se retrouve au titre des droits à prêts. !)

PLUSIEURS PEL DANS UNE MEME FAMILLE

Les membres d'une même famille peuvent se céder leurs droits à PEL et ainsi s'aider pour devenir propriétaires (à conditions que les bénéficiaires de la cession des droits à PEL disposent eux-mêmes de droits à prêt issus de leur propre plan d'épargne). Il en est ainsi pour le conjoint, les ascendants, descendants ou ceux du conjoint.

L'ANTICIPATION DES DROITS A PEL

La médaille a son revers. Il n'est pas possible d'effectuer des retraits partiels d'un PEL, ni pendant, ni même après la période d'épargne de quatre ans. Lorsque le PEL est clôturé dans les deux ans à compter de sa date d'ouverture, les intérêts sont recalculés au taux du Compte Epargne Logement en vigueur. Si la clôture intervient entre deux et trois ans, vous gardez les intérêts déjà acquis mais la prime d'Etat et les droits à prêt sont perdus. Enfin, entre trois et quatre ans, les intérêts et les droits à prêt sont maintenus mais la prime d'Etat est diminuée de moitié. Conseil en guise de conclusion : si vous avez un besoin urgent de trésorerie, il peut-être plus avantageux de demander une " aide " à votre banquier, plutôt que de rompre votre PEL !

LE PRET 1 %

Le prêt à 1 %, l'ancien 1 % logement, compte parmi les prêts complémentaires intéressants. Et pour cause. Un emprunteur, quelques soient ses ressources, peut demander à en bénéficier s'il est salarié ou retraité d'une entreprise privée employant au moins 10 salariés (et ne relevant pas du régime agricole). Le prêt peut éventuellement être refusé si l'entreprise ne dispose plus de fonds disponibles, si l'employeur a établi un ordre de priorité parmi les salariés (situation familiale notamment) ou s'il a choisi de réserver des logements locatifs plutôt que d'attribuer des prêts à ses salariés. Le montant du 1 % Le montant maximal du prêt 1 % est de 110 000 F en Ile-de-france, 90 000 F pour les autres régions, 70 000 F en zone rurale. Un complément de prêt (de 10 000 à 30 000 F) peut vous être alloué si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propriétaire pour la première fois ou si vous avez au moins trois personnes à charge ou enfin si vous changez de résidence principale pour mobilité professionnelle. Le taux d'intérêt fixé par l'organisme collecteur ou par l'employeur varie de 1 à 4 %. Le 1 % pour financer quoi ? Le logement financé peut être une maison individuelle ou un logement situé dans un immeuble collectif. Le logement doit être la résidence principale et permanente du candidat emprunteur, ou celle de ses ascendants ou descendants ou de son conjoint pendant au moins huit mois par an. Le prêt quant à lui, ne peut excéder la différence entre le coût de l'opération et la somme des autres prêts souscrits. En aucun cas, il ne peut dépasser 50% du coût de l'opération. Prêt conventionné (PC) et prêt d'accession sociale (PAS) Ces prêts, peuvent financer jusqu'à 90 % de la construction ou de l'acquisition de logements neufs ou anciens avec ou sans travaux d'amélioration ainsi que des travaux d'amélioration, d'économie d'énergie et d'adaptation aux besoins de personnes handicapées physiques. A titre d'exemple, le prix au m² d'un logement neuf financé par un PC ne peut dépasser 19 620F à Paris et dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis. Ses prêts se remboursent entre 10 et 25 ans à un taux de 7 % pour les prêts à taux fixe. Pour un PAS à taux variable, le taux est de 7,45 % si la durée est inférieure ou égale à 12 ans et de 7 % quelle que soit la durée. Cet aperçu des différents prêts étant donné, le candidat à l'emprunt ne doit pas oublier de se soucier du type de garantie pris par le créancier. Ce poste a une incidence non négligeable sur le coût total de l'opération de financement.

LES GARANTIES

Le plus souvent, le créancier exigera une garantie destinée à lui permettre de récupérer les fonds prêtés, en cas de cessation de remboursement. Cet accessoire, non négligeable en terme de coût, s'impose dans presque tous les cas, quelque soit l'emprunteur. Deux solutions s'offrent à vous : l'hypothèque et la caution. L'hypothèque, qui constitue une sûreté réelle, entraîne que le créancier pourra faire vendre aux enchères le bien sur lequel porte l'hypothèque et se rembourser sur le prix de vente à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues. La caution, qui appartient quant à elle à la catégorie des sûretés personnelles, implique de demander à une tierce personne, (un membre de votre famille ou un ami, voir à une société spécialisée dans ce type de transactions), de garantir le remboursement de l'emprunt. En se portant caution, cette personne physique ou morale s'engage à payer à votre place dans le cas ou vous ne pourriez plus faire face au paiement de votre dette... L'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et la caution : L'hypothèque conventionnelle et sa variante, connue sous le nom de privilège de prêteur de deniers permettent au créancier, pendant toute la durée de l'emprunt, d'exiger la mise en vente de l'appartement, du terrain ou de la maison, en cas de non remboursement du prêt accordé. L'hypothèque est soumise à une taxe de publicité foncière de 0,615% du montant de l'emprunt, au droit de timbre au salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, TVA et débours soit environ 20 % supplémentaires, auquel s'ajoute les frais de mainlevée. Au total, une hypothèque coûte environ 2 % du montant du prêt. Le privilège de prêteurs de deniers, pour sa part, est moins cher car il est exonéré de la taxe de publicité foncière. Il fonctionne comme l'hypothèque et permet la saisie et la vente du bien par voie judiciaire. Toutefois, le privilège ne peut garantir que le paiement du prix d'achat d'un bien déjà existant. Il ne convient donc pas pour une vente sur plan et en cas d'achat de terrain à bâtir en vue de construire une maison. Dans ce dernier cas, seule la partie du prêt qui sert à l'achat du terrain à bâtir peut bénéficier du privilège de prêteur de deniers, tandis que la partie du prêt servant au financement de la construction pourra elle faire l'objet d'une hypothèque. La mainlevée de l'hypothèque La durée de vie d'une hypothèque (ou un privilège) est égale à celle du prêt plus deux ans. Après ce délai, l'hypothèque s'éteint sans qu'il soit nécessaire d'accomplir de formalité ni d'engager aucun frais. En revanche, si le bien est revendu avant la fin du prêt, il faudra le libérer de toute hypothèque et payer les frais de mainlevée. Il arrive toutefois que l'acquéreur renonce à ce droit, notamment lorsque l'hypothèque doit se périmer prochainement et lorsque la preuve du remboursement total du prêt pour lequel l'hypothèque avait été prise est fournie.

DEMANDER A UN TIERS DE SE PORTER CAUTION

Pour éviter les frais précités ainsi que la formalité de mainlevée, vous pouvez également avoir recours au système de la caution. Mais attention. Il s'agit d'un acte extrêmement grave dont les conséquences peuvent être catastrophiques pour celui ou celle qui se porte caution. En effet, il s'agit généralement, d'un membre de votre famille ou d'un ami qui s'engage par pure amitié ou en raison de liens familiaux envers le créancier à rembourser votre emprunt si vous ne pouvez plus faire face au paiement de votre dette.

Des sociétés comme Le crédit logement, sont spécialisées dans le cautionnement. Le tarif de leur intervention est dégressif et peut aller de 4 000 Francs pour le cautionnement d'un capital de 150.000 francs à 15.000 francs pour un capital de 1 000 000 francs. Autre avantage non négligeable, la somme demandée en début de contrat est généralement restituée en fin de contrat à hauteur de 60 à 80 % en fonction de l'importance des risques auxquels la société de caution a été confrontée pendant la durée de remboursement de l'emprunt.

La caution engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions et dans le pire des cas, elle peut même être privée de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion). Son logement pourra être mis en vente à l'initiative du créancier. Si la caution est mariée sans contrat, le créancier exigera probablement que son conjoint donne son consentement exprès à l'acte de caution : dans ce cas, ses biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille, s'il dépend de la communauté, sont engagés. Inutile donc d'insister sur la nécessite de bien mesurer les conséquences d'un tel acte. Le Code de la consommation (articles L. 313-7 à L. 313-10 et L. 341-1) réglemente l'acte de caution. Ainsi, l'engagement de la caution ne sera pas valable, c'est à dire que le créancier ne pourra pas invoquer l'intervention de la caution, s'il le engagement de celle-ci est disproportionné par rapport à ses revenus, sauf si ses biens sont suffisants au moment où la caution est mise en oeuvre. Il reste cependant que le contrat peut être établi sous seing privé, sans aucun formalisme, entre l'établissement prêteur et celui qui apporte sa caution. Cela dit, l'acte peut être établi sous la responsabilité d'un notaire. Dans ce cas, ce dernier informe et conseille les parties sur le tenant et les aboutissants de leurs engagements.

LE MECANISME DE LA CAUTION

En cas d'incident de remboursement du crédit, le créancier qui a consenti le prêt informe la caution dès le premier retard de paiement non régularisé dans un délai d'un mois. Lorsque les difficultés perdurent, l'emprunteur et ou la caution peuvent être immédiatement poursuivi par le créancier. Si la caution s'est engagée sous bénéfice de discussion, le créancier doit poursuivre l'emprunteur en premier lieu, la caution n'étant tenue de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. En revanche, si la caution a renoncé au bénéfice de discussion, l'établissement prêteur peut s'adresser à elle, avant même d'avoir inquiété l'emprunteur. Enfin, en cas de caution solidaire, le créancier pourra, à son choix, s'adresser à l'un ou à l'autre ou aux deux ensemble...