Pour éviter les conflits entre voisins, le code civil et les maires édictent des règles qui s'imposent aux propriétaires en matière de clôture, de plantations des végétaux et de constructions... Avant de se lancer dans une opération de cet ordre, mieux vaut donc connaître ces règles et les quelques principes généraux qui s'appliquent. Tour d'horizon.

Commençons par cette idée générale à propos des relations entre voisins. Cette question est dominée par une règle que l'on peut résumer ainsi. Tout comportement considéré comme constituant une gêne grave et anormale par les tribunaux, peut être sanctionné. En matière de délimitation de la propriété s'ajoutent les prescriptions légales et réglementaires éventuellement sanctionnées par un droit à réparation lorsque les agissements du voisin sont suffisamment anormaux et graves, que ce comportement soit fautif ou non.

En pratique, les troubles de voisinage sont appréciés au cas par cas par les juges. Il est tenu compte de la localisation, de l'heure, de la répétition éventuelle, de la durée et de la nature du trouble, tout comportement ou fait excessif pouvant être qualifié d'anormal. Il en est ainsi par exemple des mauvaises odeurs (industrielles et de celles des élevages à la campagne), des fumées ou même de la perturbation des émissions de télévision ou de radiodiffusion qui proviendrait d'une nouvelle construction. Dans le même ordre d'idée, la privation de vue ou d'ensoleillement peut aussi donner lieu à réparation. Toutefois, tous les troubles de voisinages, fussent-ils importants, ne donnent pas lieu à indemnisation. Dans certains cas, des voisins peuvent être conduits, en toute légalité, à supporter une situation " anormale ". Ces sujétions relèvent alors des servitudes.

Une servitude : qu'est-ce que c'est ?
Selon l'article 637 du code civil, une servitude est une contrainte qui limite les conditions d'utilisation d'un bien immobilier. La propriété bénéficiaire de la servitude est appelée " fonds dominant " et la propriété sur laquelle pèse cette charge est dite " fonds servant ". La servitude a un caractère perpétuel et ne disparaît pas en cas de changement de propriétaire. Il est possible, mais pas obligatoire, que les titres de propriété définissent plus ou moins précisément les conditions d'exercice de cette servitude. A titre d'exemple, en matière de droit de passage, les actes de propriété peuvent prévoir une participation du voisin aux frais d'entretien ainsi que les heures auxquelles cette servitude peut s'exercer. Cela dit, la servitude entraîne surtout une obligation qui est celle de ne pas en gêner l'exercice, sous peine, pour l'auteur de cette gène de s'exposer à une condamnation judiciaire et au risque de devoir verser des dommages et intérêts à sa victime.

La mitoyenneté des murs
La mitoyenneté des murs est une circonstance qui oblige les voisins à devoir s'entendre… Un mur mitoyen appartient en effet aux deux voisins et ceux-ci doivent en partager les frais d'entretien et de réparation. D'autres contraintes comme l'impossibilité de percer des ouvertures dans ce mur, sans l'accord de l'autre propriétaire s'imposent également dans ce cas. Lorsque l'un des deux voisins ne veut pas ou n'a pas les moyens de participer aux frais qui lui incombent, il peut renoncer à ses droits sur le mur. Un acte notarié publié aux hypothèques doit être établi pour officialiser cette renonciation à la mitoyenneté. Signalons cependant que si l'un des deux propriétaires a appuyé un bâtiment contre le mur il ne peut pas renoncer à la mitoyenneté.

LA LIBERTE D'INSTALLER UNE CLOTURE
Entre deux propriétés, le principe de la liberté d'installer une clôture est posé par le code civil. L'article 647 dispose que " tout propriétaire peut clore son héritage " mais, l'article 648 ajoute cette contrainte anecdotique pour les habitants des villes. "Le propriétaire qui veut se clore perd son droit au parcours et vaine pâture, en proportion du terrain qu'il y soustrait ", la vaine pâture étant le droit de laisser paître librement les animaux sur les champs non cultivés d'une commune.

Important : dans les communes dotées d'un POS et celles incluses dans un périmètre sensible ou dotées d'une zone d'environnement protégé, la mise en place d'une clôture doit être précédée d'une déclaration préalable. Selon l'article L 441-3 du code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre les permis de construire peut s'opposer à la construction d'une clôture qui dérangerait la libre circulation des piétons. En cas de contestation sur la " légitimité " de la présence d'une clôture, les juges apprécient s'il y a ou non atteinte au droit de passage. Et s'il apparaît que la clôture n'est installée que pour nuire aux voisins, il y a alors un abus de droit. En application du principe général que nous avons précédemment évoqué le fautif peut être condamné.

LA HAUTEUR DES CLOTURES
A défaut d'usages contraire ou de règlements particuliers, la hauteur maximale des clôtures est fixée par l'article 663 du code civil. Dans les villes de plus de 50 000 habitants les clôtures ne doivent pas dépasser 3,20 m. Ailleurs, les clôtures ne doit pas excéder 2,60 m.

QUI PARTICIPE A L'ENTRETIEN DES CLOTURES ?
Dans les villes et faubourgs, lorsque deux terrains contigus dépendent d'une habitation, chacun des voisins peut obliger l'autre à contribuer aux constructions et réparations des clôtures séparant leurs maisons, leurs cours et leurs jardins. Cette règle, posée par l'article 663 du code civil, est appréciée souverainement par les tribunaux indépendamment des titres de propriété ou du droit de l'urbanisme.

Les droits des voisins sur la clôture
Chacun des copropriétaires a un droit d'usage sur la face de la clôture située de son côté. Il est possible d'y adosser des arbres ou arbustes en espaliers, mais aussi d'exiger que les arbres mitoyens qui ne forment pas une haie et qui ne respectent pas les distances de plantation, soient arrachés (voir ci-après).

Le droit d'usage d'un mur mitoyen, s'entend pour chaque propriétaire, de la possibilité d'y appuyer des constructions, d'apposer des affiches ou de concéder ce droit. Chaque propriétaire peut aussi, selon l'article 657 du code civil, placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu ou y adosser une cheminée.

Dans un tel cas cependant, il convient de demander le consentement du voisin pour pratiquer des enfoncements dans un mur mitoyen ou y appuyer un ouvrage, sous peine de risquer devoir démolir cette construction. En cas de refus, la question doit être réglée par experts avec toutefois une marge de manœuvre qu'il convient d'apprécier avec prudence. En effet, les tribunaux n'ordonnent pas systématiquement la démolition d'un mur construit sans l'avis du voisin et peuvent condamner (seulement) à des dommages et intérêts lorsque l'ouvrage n'est pas nuisible aux droits de l'autre.

Ajoutons que l'accord du voisin doit également être recueilli avant de pratiquer des ouvertures, porte ou fenêtre même à verre dormant dans un mur mitoyen. Selon l'article 678 du C.C, dans le cas ou une servitude de vue ne préexiste pas, il ne peut y avoir de vues droites, ni balcons donnant sur la propriété voisine, à moins de respecter une distance 1,90 m entre le mur où on les pratique et le fonds de votre voisin. Quant aux vues obliques, c'est à dire celles qui ne permettent de voir chez le voisin que de côté, elles doivent, selon l'article 679 du C.C, être établies à 60 cm au moins de distance entre le mur où elle est pratiquée et le fonds du voisin.

Signalons qu'il convient de distinguer les jours de souffrance qui laissent passer le jour mais pas l'air et ne permettent pas les regards vers le terrain voisin. Ces ouvertures peuvent être librement établies si elles sont situées à 2,60 m au-dessus du sol au rez-de-chaussée et à 1,90 m aux étages supérieurs. Dans un mur mitoyen toutefois, le consentement du voisin doit être recueilli.

L'empiètement des branches des arbres sur le terrain voisin.
En matière de végétaux (au sens large) poussant sur les propriétés, la loi impose des obligations. Ainsi, tout propriétaire est obligé à couper les branches de ses arbres qui avancent sur le terrain voisin. En revanche, le propriétaire voisin, victime de cet envahissement n'a pas le droit de les couper lui-même. Il en va toutefois différemment en ce qui concerne les racines de ses mêmes arbres.

Les plantations et le respect des distances par rapport à la limite séparative Pour limiter les désagréments ci-dessus évoqués, les arbres, arbustes et arbrisseaux doivent être plantés à des distances définies par rapport à la limite séparatives des terrains et à défaut d'usage ou de coutume, les règles du Code civil s'imposent. Toutefois, ses distances varient selon les régions en fonction des usages et des règles locales dont on peut prendre connaissance en s'adressant à la mairie ou à la chambre d'agriculture.

En région parisienne, aucune distance minimale ne doit être respectée. Un arbre peut être planté le long de la limite séparative de deux propriétés à condition toutefois de ne pas causer aucun dommage. Les tribunaux admettent des plantations faites jusqu'à l'extrême limite des propriétés. Les seules contraintes qui s'imposent alors sont celles qui consiste à ne pas causer une gêne excessive aux voisins du fait des plantations et celle de l'élagage prévu par l'article 673 du Code civil.

Hors de la région parisienne, les arbres ne peuvent être plantés à moins de 50 centimètres pour les plantations de moins de 2 mètres de haut et à moins de 2 mètres pour des plantations supérieures à 2 mètres de haut. Signalons que selon l'article 671 du Code civil la distance se calcule du centre de l'arbre jusqu'à la limite séparative.

Ajoutons que lorsqu'il existe un mur mitoyen, des plantations en espalier peuvent y être adossées sans avoir à respecter lesdites distances sous réserves toutefois qu'elles n'abîment pas le mur ni ne dépassent sa hauteur.

LE NON-RESPECT DES DISTANCES DE PLANTATION
Le propriétaire d'un terrain où poussent des végétaux qui ne respectent pas les distances minimales prévues par le Code civil ou les règles locales, peut être contraint de les arracher ou de les étêter.

A défaut d'entente amiable, le tribunal d'instance du lieu de la propriété doit être saisi. Si les plantations sont litigieuses parce que situées à moins de 50 cm du terrain alors que la hauteur des arbres est inférieure à 2 m, l'arrachage desdites plantations doit être prononcé. Lorsque la plantation litigieuse est située entre 50 cm et moins de 2 m et que les arbres dépassent la hauteur maximale autorisée, l'étêtage doit avoir lieu.

En tout état de cause, selon l'article 673 du Code civil, les arbres, arbustes et arbrisseaux ne doivent pas empiéter sur le fonds voisin. Si tel est le cas cependant, le propriétaire des végétaux " fautifs " peut être contraint à les couper. Mais attention toutefois. Cette intervention ne peut pas être faite par la victime de l'envahissement, sans que le propriétaire ou le juge ne lui ait donné une autorisation préalable.

Lorsque l'envahissement provient des racines des arbres voisins, la solution est différente. Selon l'article 673 du Code civil le propriétaire d'un terrain a le droit de couper, en limite séparative, les racines des arbres voisins qui empiètent sur sa propriété. Attention toutefois, si l'intrusion des racines de l'arbre voisin perdure depuis plus de 30 ans, une servitude peut s'établit au profit du voisin ce qui a pour effet d'interdire la possibilité de les couper.

LES DISTANCES ET LES REGLES DE CONSTRUCTION
En matière d'aménagement, qu'il s'agisse de travaux à l'intérieur ou à l'extérieur du logement, d'agrandissement et à plus forte raison de construction, la première préoccupation du propriétaire doit être de vérifier que ses projets ne requièrent pas l'obtention d'un permis de construire. Selon les dispositions de l'article L 421-1 du code de l'urbanisme, cette exigence est requise pour toutes les opérations de construction, qu'elles soient ou non destinées à un usage d'habitation. Quand aux bâtiments, ceux avec fondation sont logés à la même enseigne que ceux qui n'en ont pas. Enfin, lorsqu'il s'agit de modification sur une construction déjà existante, les travaux qui changent la destination, modifient l'aspect extérieur ainsi que le volume ou ont pour effet de créer des niveaux supplémentaires requièrent une autorisation de l'administration.

Ce n'est qu'une fois que l'administration s'est assurée que le projet de construction respecte le plan d'occupation des sols, les règles nationales d'urbanisme, de sécurité, de salubrité, d'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels que le permis de construire ou la déclaration de travaux est délivrée.

LES CAS OU LE PERMIS DE CONSTRUIRE N'EST PAS NECESSAIRE
Dans certaines circonstances l'autorisation préalable de l'administration n'est pas requise. Le propriétaire retrouve sa liberté lorsque l'ouvrage projeté est de faible importance. Sont concernées les constructions dont la surface au sol est inférieure à 2 m² et la hauteur inférieure à 1,5 m, les murs de moins de 2 m de haut non assimilables à une clôture, les terrasses de moins de 0,60 m de haut, les installations temporaires de chantier, les statues, monuments et oeuvres d'art de moins de 12 m de haut et 40 m3.

Certaines constructions ou travaux de faible importance sont soumis à déclaration préalable.
Sont ici visés les travaux qui ne changent pas la destination d'une construction et qui ne créent pas de surface de plancher nouvelle ou s'ils ont pour effet d'agrandir une surface de plancher existante sur un terrain supportant déjà un bâtiment, celle-ci ne doit pas être supérieure à 20 m2.. Sont également concernés, l'installation de piscine non couverte ainsi que les châssis et les serres d'une superficie inférieure à 2000m² dont la hauteur est comprise entre 1,50 m et 4 m, les travaux de ravalement, les travaux consistant à implanter une habitation légère de loisirs de moins de 35 m2 de surface hors oeuvre nette sur des terrains spécialement autorisés, les travaux sur les immeubles classés, certains types de clôtures, dans certaines communes. Important : un permis de construire est parfois nécessaire, en toute circonstance, lorsque l'habitation est dans une zone classée.

Dans le délai d'un mois, le maire peut faire connaître son opposition à la demande ou émettre des prescriptions particulières en les motivant. Il peut également faire connaître au déclarant que le délai est porté à deux mois si l'installation est située dans un site classé ou une zone de monuments historiques ou enfin demander des pièces complémentaires. Dans ce dernier cas, le délai court à compter de la réception en mairie des pièces complémentaires réclamées. Enfin, dans le meilleur des cas, lorsque la déclaration préalable n'est suivie d'aucune réaction de l'administration, les travaux peuvent être entrepris.

Avant d'envisager le détail de la procédure à suivre pour accomplir des travaux d'aménagement de modification ou de construction, signalons le cas des travaux dans une copropriété où les contraintes liées au règlement de copropriété peuvent accessoirement s'ajouter à celles inhérentes à l'obtention du permis de construire.

COMMENT FAIRE RESPECTER SES DROITS ?
En matière de voisinage, mieux vaut s'efforcer dans un premier temps de trouver un arrangement avec le voisin indélicat que d'engager immédiatement les hostilités. La première démarche peut (doit) être orale dans la mesure du possible et doit consister à l'informer des troubles qu'il provoque. Outre le fait que cette démarche permet de s'expliquer, elle permet assez souvent de savoir à quoi s'en tenir et de mesurer assez rapidement le degré de bonne foi de celui-ci… D'ailleurs, si les mêmes troubles se renouvellent, il sera temps d'envisager une riposte graduée. Une simple lettre rappelant la réglementation applicable en la matière (Art. R 48-1 à 5 du code de la santé publique et art. R 623-2 du code pénal suivie d'une lettre recommandée si rien ne change devraient permettre de calmer les esprits… Mais si rien n'y fait, il faudra envisager des mesures plus contraignantes.

FAIRE PRESSION SUR LE BAILLEUR ET LE SYNDIC
Si la victime de d'un trouble de voisinage est locataire, elle doit songer à alerter le propriétaire et le syndic. Le syndic, en ce qu'il est tenu de faire respecter le règlement de copropriété et le bailleur, du fait qu'il choisit ses locataires. A ce titre, il doit assumer les conséquences de son choix et pourrait, le cas échéant, être tenu pour responsable des troubles causés par les colocataires dont les agissements excèdent les inconvénients de voisinage. Rappelons en effet que le bailleur dispose d'un fort moyen de pression car il peut légitimement brandir la menace de la résiliation du bail pour faute, ce qui n'est pas exclusif d'une éventuelle action en responsabilité.

A titre d'exemple, la cour d'appel de Versailles a rappelé les obligations du bailleur lorsqu'il s'agit d'assurer la jouissance paisible des locataires victimes de troubles de la part des autres occupants de l'immeuble. En l'occurrence, le bailleur avait été informé par les victimes des noms et adresses de locataires auteurs des troubles consistant en des violences physiques et verbales et des rassemblements d'individus bruyants et agressifs dans les parties communes. Or, le bailleur n'avait eu aucune réaction en vue de prévenir ces agissements et d'assurer une jouissance paisible à ses locataires. Aucun code, ni interphone ou service de gardiennage n'avait été mis en place et aucune plainte n'avait été déposée, ni aucune action en justice n'avait été engagée.

En de telles circonstances, le bailleur a été condamné à verser 20 000 F de dommages et intérêts aux victimes ainsi que 6000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile afin de les dédommager des frais engagés pour leurs permettre de faire valoir leur droits.

LE ROLE DU MAIRE, DE LA POLICE ET LA GENDARMERIE
Le maire doit assurer la tranquillité publique, notamment lorsque celle-ci est mise en péril par le bruit. Cette mission relève de ses pouvoirs de police et des agents municipaux assermentés peuvent venir constater les troubles de jour comme de nuit. Dans les petites communes non-équipées d'appareils de mesure, le service de l'environnement de la Direction départementale de l'action sanitaire et sociale peut intervenir. Un autre recours peut être exercé auprès du commissariat ou de la gendarmerie qui peuvent en permanence constater les troubles de voisinage et ce, aussi bien le jour que la nuit (R.623-2 du code pénal).

SAISIR LE TRIBUNAL D'INSTANCE OU DE GRANDE INSTANCE Selon l'importance du litige, la victime du trouble de voisinage peut engager une action devant le tribunal d'instance si les enjeux sont inférieurs à 50 000 F, soit devant le tribunal de grande instance lorsque les intérêts en cause sont supérieurs à 50 000 F. Devant le tribunal d'instance, l'assistance d'un avocat n'est pas nécessaire. Lors de l'audience, la victime du trouble expose les circonstances de l'affaire. Comme dans le cas d'un dépôt de plainte, il convient d'apporter les preuves, les constats d'huissiers ainsi que les témoignages qui permettent d'accréditer la position défendue. Lors de l'audience, le juge peut tenter une dernière conciliation ou ordonner une expertise. Dans ce cas, les frais sont à la charge du demandeur.

Devant le tribunal de grande instance, l'assistance d'un avocat est indispensable, ce qui suppose que le demandeur et le défendeur s'il est présent, doivent prendre les honoraires à leurs charges respectives. En contrepartie, l'avocat se charge d'établir le dossier. En cas de victoire, les frais d'expertise et d'huissier sont supportés par le fauteur de bruit et les frais d'avocat peuvent être mis à la charge de l'adversaire en application de l'article 700 du code de procédure civile. Si le demandeur est débouté, tous les frais restent à sa charge et en cas de procédure abusive, celui-ci peut éventuellement être condamné à payer une amende...

DEPOSER UNE PLAINTE
En désespoir de cause, si les troubles persistent en dépit des différentes mises en garde adressées au fautif, une action pénale peut être envisagée. Il suffit alors, le plus simplement du monde d'adresser une lettre au procureur de la République, cette lettre indiquant les noms, prénoms et adresse du plaignant ainsi que les faits reprochés. Il convient de décrire les faits le plus précis possible (le lieu, circonstances, date et heure de l'infraction) et surtout, dans la mesure du possible d'y joindre les noms et adresse des témoins. A ce stade, aucune preuve ne doit être négligée, un constat d'huissier ne pouvant que renforcer les chances de voir aboutir la procédure engagée à la condamnation du fautif.

LE TAPAGE NOCTURNE
L'auteur de tapage nocturne peut être condamné à une peine d'amende de 3 000 F et au versement de dommages et intérêts en application de l'article R 623-2 du Nouveau Code pénal. En cas de récidive, ce montant peut être de 5 000 F. A la demande du plaignant la gendarmerie ou un agent du commissariat se déplace. En cas de nécessité, ce dernier constate l'infraction et dresse un procès-verbal qui est transmise au procureur de la République pour y donner suite, éventuellement, devant le tribunal de police.

LE TAPAGE DIURNE
En application de l'article R 48-2 du Code de la santé publique, le tapage diurne peut être constaté sur simple constatation auditive par les agents des collectivités locales nommés par le maire et agréés par le procureur de la République. En présence de bruits liés à une activité professionnelle (restauration, etc.), sportive (stade) ou de loisirs (discothèque), l'article R 48-3 du Code de la santé publique prévoit des sanctions lorsque le niveau du bruit est supérieur à 30 décibels. Ici, comme dans les cas précédemment évoqués, la plainte pénale n'interdit nullement l'exercice d'une action civile pour "trouble anormal de voisinage " qui peut éventuellement aboutir à la condamnation du fauteur de trouble au versement de dommages et intérêts.

Une fois la plainte déposée auprès du tribunal, le procureur de la République peut essayer d'apaiser les esprits en recourant à une médiation pénale. Pour aboutir, cette procédure suppose d'une part, la volonté de mettre fin au trouble objet de l'infraction et d'autre part, l'accord des deux parties pour mettre fin en litige en cours. A la requête du Procureur de la République, le médiateur s'efforce de trouver une solution au conflit qui oppose les parties. A cette fin, il les convoque une ou plusieurs fois si nécessaire à l'occasion de réunion où il s'efforce d'instaurer un dialogue entre les adversaires afin de résoudre le litige. A l'issue de cette procédure, où tout arrangement possible entre les parties est envisageable, les résultats de la médiation sont transmis au procureur. Ce dernier peut alors mettre fin à la procédure en procédant au classement sans suite ou poursuivre l'affaire devant le tribunal compétent. Si aucune solution au litige n'est trouvée, l'auteur des faits est convoqué par le procureur de la république devant le tribunal de police. La victime peut à cette occasion se porter partie civile et réclamer des dommages-intérêts. L'auteur des dommages encoure au maximum une amende de 3 000 F et peut, le cas échéant, être condamné à verser des dommages-intérêts à la partie civile.