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XIX et XX: LES NOUVEAUX QUARTIERS BRANCHES C'est à l'Est que Paris construit. Les XIX et XXè sont les arrondissements les plus bâtisseurs et mieux encore les moins chers. Sans compter qu'ils deviennent très à la mode. Trois raisons suffisantes pour acheter. Depuis longtemps, les XIX et XXè sont les arrondissements où l'on construit le plus dans la mesure où ils disposaient encore de réserves foncières. Actuellement, comme partout dans la capitale, l'offre de programmes neufs s'y raréfie. Mais moins qu'ailleurs, ce qui fait qu'ils sont toujours en tête des quartiers bâtisseurs. Depuis longtemps aussi, ces deux arrondissements étaient les moins chers de Paris. Comme partout, leurs prix ont augmenté mais ils restent les plus attractifs de Paris: 22 000 francs le mètre carré (3354 €) en prix moyen pour le XIXè et 20 000 francs le mètre carré( 3 049 €)dans le XXè. Exception faite pour les biens en dernier étage avec terrasse qui dépassent, du fait de leur rareté, nettement ce chiffre moyen. Depuis longtemps aussi, on qualifiait ces arrondissements de "populaires", certains quartiers étant laissés en déshérence. Mais en quelques années, ces arrondissements se sont sérieusement transformés et deviennent même des lieux branchés fréquentés par les "bobo". Comme quoi, il faut toujours devancer les mutations d'un quartier et ceux qui ont investi là voici quelques temps ne le regrettent pas. A noter qu'il est toujours temps de faire un placement pierre dans ces arrondissements dont la cote monte. Et ce sont d'ailleurs les deux rares endroits où l'on peut envisager une opération Besson dans Paris intramuros. XIXè: DES RESIDENCES AU BORD DE L'EAU OU DU PARC En moins de 20 ans, cet arrondissement s'est totalement métamorphosé, surtout dans le secteur de la Villette. Les anciens abattoirs et entrepôts alentours ont été rasés et un gigantesque espace dédié à la culture et à la verdure a pris place. Le parc s'étend sur 55 hectares et s'étend de la porte de la Villette à la porte de Pantin. Au milieu de ce parc s'érigent la Cité des Sciences, la Cité de la Musique, la grande Halle, le Théatre Paris Villette, le Théatre International de Langue Française et le Zénith. Un veste ensemble réalisé entre 1 984 et 1 997 et qui allie verre et béton, construction rigide et fantaisiste. Dans l'élan, la rue de Flandre, qui va de la porte de la Villette au métro Stalingrad en a profité pour faire peau neuve: elle s'est élargie et embellie de fond en comble, jusqu'à la fameuse Rotonde de Ledoux, elle aussi dégagée et rénovée. Dans le même temps, les rives du bassin de la Villette et du Canal de l'Ourcq ont été réaménagées. Et du paysage industriel du quai de la Loire, près du pont de Crimée, il ne reste qu'un entrepôt aujourd'hui transformé en lofts, ateliers d'artistes, studios-photos, restaurants à la mode. ET c'est dans ce périmètre Parc de la Villette, Bassin et Canal de l'Ourcq que plusieurs ^programmes se réalisent actuellement. Quai de la Garonne, face au parc et donc sans visi-à-vis, Soférim commercialise les "allées Symphonies". Les appartements y évoluent entre 18 000 et 23 000 francs le mètre carré ( 2 744 et 3 506 €). A titre d'exemple,les studios évoluent entre 525 000 et 780 000 francs ( 80 036 et 118 910 €), les deux pièces entre 738 000 et 1 025 000 francs ( 112 507 et 156 260 €). Les cinq pièces sont nettement plus élevés: proche de 30 000 francs le mètre carré: entre 3 200 000 et 3 305 000 francs ( 487 836 et 503 844 €)pour 104 et 116 mètres carrés. A proximité, rue de l'Ourcq, les "Jardins de l'Ourcq"(Sogetrans) proposent des deux pièces de 35 à 75 mètres carrés entre 688 000 et 1 653 000 francs (104 885 et 251 998 €). Rue des Ardennes, la résidence "Allegoria"(Soferim) offre toutes tailles d'appartements à des prix très compétifis, entre 17 000 et 20 000 francs le mètre carré ( 2 592 et 3 049 €). Un bon "plan" pour habiter un cinq pièces à 1 725 000 francs (262 974 €) ou pour investir en Besson dans un studio à partir de 415 000 francs (63 266 €) ou dans un deux pièces à partir de 710 000 francs (108 239 €). Autre secteur très agréable à vivre, les Buttes-Chaumont, véritable ballon d'oxygène avec son lac, ses cascades...Malheureusement, on y construit très peu. Un seul immeuble, rue Reberval, sort de terre: les studios démarrent à 810 000 francs (123 483 €) et les quatre pièces à 1 680 000 francs (256 114 €). XXè: UN ARRONDISSEMENT TRES EN VOGUE Cet arrondissement est sans doute l'un des plus cosmopolites de Paris avec notamment Belleville, l'un des plus chargés en histoire avec Charonne, l'un des plus populaires avec Ménilmontant. Et aussi celui qui regroupe le plus grand cimetière de Paris avec des hôtes illustres tels qu'Alfred de Musset, Colette, le baron Haussmann...Il y en a donc pour tous les goûts et pour divers budgets. Et de plus en plus, par sa diversité, ses coins typiques et légèrement retirés et ses prix encore abordables qui permettent d'acquérir des superficies plus grandes, il séduit des jeunes cadres travaillant dans le multimédia, des créateurs, des artistes. Plus que des familles qui recherchent des grands appartements, il attire une catégorie socioprofessionnelle moderne, qui travaille souvent à domicile et a besoin d'une certaine surface pour travailler ou s'exprimer. L'un des programmes les plus originaux se situe d'ailleurs tout près du Père Lachaise: la résidence "Villa des Arts", 20 Cité Aubry, au pied du métro Alexandre Dumas. "Un quartier attachant et vivant dans un environnement authentique où subsistent quelques ateliers. Et d'ailleurs, note Pierre Duval, négociateur du programme, la configuration de la résidence respecte cet esprit en offrant de larges baies vitrées, à l'image des anciens ateliers, et qui amènent une lumière généreuse dans les appartements". Dans cette résidence, les prix démarrent à 20 600 francs le mètre carré (3 141 €) pour grimper jusqu'à 25 000 francs le mètre carré ( 3 811 €), prix hors parking. On peut y trouver des petites et moyennes surfaces, mais aussi des superficies plus généreuses comme cet appartement de 99,50 mètres carrés et 100 mères carrés de terrasse vendu récemment 3 870 000 francs (589 978 €) ou celui de 85 mètres carrés et 50 mètres carrés de terrasse à vendre 2 900 000 francs ( 442 102 €), avec vue sur le Père Lachaise garantie! Au delà du Père Lachaise, en remontant sur Ménilmontant à la hauteur de la rue Oberkampf, les "Jardins de Ménilmontant " (UPI) disposent encore de quelques appartements affleurant les 20 000 francs le mètre carré ( 3049 €) Plus haut encore dans l'arrondissement, proche du métro Jourdain, Capri lance, rue de Belleville, "Belleville Résidence", entre 22 000 et 25 000 francs le mètre carré ( 33 54 et 3811 €): le studios s'y vendent légèrement au-dessus de 600 000 francs( 91 469 €) et les quatre-pièces entre 1 735 000 et 1 800 000 million ( 264 499 et 274 408 €). Le secteur Gambetta attire tous les promoteurs, mais les terrains s'y font rares et chers. Kaufmann et Broad s'y aventure autour de 25 000 francs le mètre carré ( 3 811 €). Un autre promoteur, DIAM, lance rue des Pyrénées, aux abords de la place Gambetta, la "résidence Victoria" entre 18 000 et 20 000 francs le mètre carré ( 2 744 et 3 049 €): on peut même y trouver des cinq pièces de 103 mètres carrés à 2 175 000 francs ( 331 577 €). Mais aussi plus chers, autour de 30 000 francs le mètre carré (4574 €) comme ce 103 mètres carrés à 3 165 000 francs (482 501 €). Laure Granger XVIIIè: BALBUTIEMENTS Comme les autes arrondissements dits "populaires", le XVIIIè amorce une reconquête et se transforme. Mais au niveau du neuf, peu de terrains se libèrent et donc peu de programmes se réalisent. Actuellement, deux résidences seulement se font jour: l'un rue Marcadet, au niveau du square Carpeaux, entre les métros Lamarck et Guy Moquet, offre de petites surfaces vendues entre 16 500 et 22 000 francs le mètre carré ( 2 439 et 3 354 €). l'autre, rue du Ruisseau, (DIAM), proche de la mairie, reste très confidentielle: seulement 8 appartements avec terrasses vendus entre 23 000 et 24 000 francs le mètre carré ( 3 506 et 3 659 €). INVESTISSEMENT: DES OPPORTUNITES PLURIELLES Dans ces arrondissements très animés et très bien desservis par les transports, trouver un locataire n'est pas difficile. Et le propriétaire se trouve donc assuré de louer son logement et d'obtenir un rendement. Décrocher un logement neuf dont le prix d'achat permet d'obtenir en amortissement Besson(loyers plafonnés)une bonne rentabilité (autour de 5,5%) ne s'avère pas toujours aisée compte tenu des valeurs orientées à la hausse ces derniers mois. Pour autant, certains investisseurs malins, adeptes de l'investissement pierre, préfèrent se passer de cet amortissement. Pas seulement pour les beaux yeux de la pierre. Ils ont fait leur calcul: louer en loyer libre peut rapporter nettement plus qu'en loyer plafonné, c'est évident. Mais surtout, en achetant dans une résidence bien placée et dotée de très bonnes prestations, le tout dans un quartier qui ne peut que se valoriser, l'immeuble ne peut prendre que de la valeur. Au final, ils seront gagnants puisqu'ils auront acquis un patrimoine qui se sera revalorisé. Pas de "fixation " donc sur un gain fiscal immédiat, mais une vision à plus long terme qu'exige un placement dans la pierre, surtout dans des quartiers de Paris intramuros en pleine restructuration.