Dans toutes les grandes métropoles, la population étudiante augmente. Un bon point pour les investisseurs qui sont assurés de louer petites et moyennes surfaces, et peuvent désormais y loger leurs enfants tout en profitant du dispositif Besson. Une chance à saisir.

Les investisseurs ont de bonnes raisons de se réjouir. Les prix de l'immobilier reviennent à des valeurs assagies, les taux d'intérêt s'orientent à nouveau à la baisse et la demande locative est soutenue. Les étudiants, eux aussi, ont le moral. La conjoncture économique favorable leur donne envie de continuer leurs études pour arriver sur le marché du travail bardés de diplômes. De nouvelles facultés s'ouvrent dans des villes qui n'avaient pas encore ce privilège. Et, nouvelle tendance: les étudiants veulent vivre au sein même de la ville et ne plus être parqués dans des campus excentrés. C'est donc avec sérénité que les investisseurs peuvent acheter de la pierre en profitant du dispositif Besson. D'autant plus qu'outre les avantages fiscaux que procure ce système, un certain nombre de mesures garantissent aux propriétaires-bailleurs d'être payés de leurs loyers. Pas de panique donc, même en louant à des jeunes. Par ailleurs, le phénomène de colocation à deux ou trois étudiants, couramment pratiqué à l'étranger, commence à s'installer en France, permettant de louer des surfaces plus grandes.Enfin, une très bonne nouvelle, attendue depuis très longtemps vient d'être confirmée: la possibilité de bénéficier de l'amortissement Besson en louant le bien à ses enfants.

Rappelons les grandes lignes de ce dispositif: en investissant dans un logement neuf, un propriétaire peut amortir son bien, c'est-à-dire déduire de ses revenus fonciers(loyers) une partie des frais d'achat, frais de notaire et d'hypothèque inclus. Il peut alors déduire 8% chaque année pendant 5 ans, puis 2,5% chaque année pendant 4 ans, soit 50% sur 9 ans. S'il le désire, il peut prolonger ce montage pendant 3 ou 6 ans pour continuer à bénéficier d'un amortissement de 2, 5% par an: au bout de 12 ans, il aura amorti 62,5% de son acquisition et aubout de 15 ans, 65%.
En contrepartie, le propriétaire doit respecter des barèmes quant aux ressources des locataires et au montant des loyers. Ces plafonds ne sont pas, en réalité, une grande contrainte. Le plafond de ressources est fait de tel sorte qu'il couvre près de 80 % de la population. Quant au plafond de loyers, il colle le plus souvent à celui des loyers libres pratiqués dans les grandes villes, sauf pour quelques programmes très haut de gamme par leur emplacement et leurs prestations.
En tout état de cause, l'investisseur peut faire un petit sacrifice sur les loyers afin de profiter du gain d'impôt procuré par le dispositif. Il sera encore largement gagnant.
Enfin, derniers conseils: ne pas négliger les appartements avec balçon ou terrasse, même pour un étudiant car le propriétaire peut louer plus cher puisque ce type d'annexes(balçons, loggias, caves...) est pris en compte pour moitié de sa surface dans la limite de 8 mètres carrés.
Et prendre un crédit, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers, notamment un crédit in fine pour les contribuables fortement imposés. Dans tous les cas, avant d'acquérir, il est impératif de se renseigner sur la demande des étudiants et sur la configuration actuel du marché locatif de la ville. De nombreux studios trop exigus sont sur le marché et ne trouvent pas preneurs. Même les étudiants recherchent des surfaces spacieuses, ce qui laisse le choix entre des grands studios, des deux-pièces et des petits trois pièces.

OU INVESTIR ?
La plupart des villes méritent que l'on s'y intéresse. Il est impossible de recenser tous les programmes de toutes les grandes métropoles régionales. Néanmoins, nous en avons sélectionner quelques-uns selon les critères d'emplacement, de prix et de rentabilité.
Dans le Nord, Lille fait figure de chef de file. Le quartier Vauban, central et à quelques pas des facultés, se distinguent par de nombreuses opérations attractives: "la résidence Choiseul"(Palm Promotion)propose des studios à partir de 270 000F, des deux pièces à partir de 425 000F et des 3 pièces à 715 000F. Le promoteur Résidences Bastide construit plusieurs programmes éligibles en Besson dont le "Vieux Lille" avec des studios qui démarrent à tout juste 300 000F et des deux pièces à 475 000F.
Dans l'Ouest, plusieurs villes valent le détour. Nantes, capitale régionale, offre quelques opportunités: "le Victoria"(groupe Arc)dans le quartier Jardin des Plantes avec des deux pièces à 431 000F, le "Square Valentin"(Groupe Gambetta) ou "l'Espace Viarme"(Bouygues Immobilier)., entre 11 200 et 13 000F le prix moyen au mètre carré. Sur Rennes, le groupe Arc fait plusieurs propositions avec des studios à moins de 300 000F et des deux pièces à partir de 426 000F. A Vannes, les deux pièces bien situés se négocient entre 420 000 et 460 000 francs. Tours et Orléans n'ont pas à rougir. Capri, Marignan Immobilier y sont très actifs avec des programmes qui oscillent entre 9 500 et 11 000F le m2 selon l'emplacement.
Dans le centre, Clermont-Ferrand s'avère également assez active dans une gamme de prix tout à fait raisonnable et propice à l'amortissement Besson: à titre d'exemple, les studios de centre-ville avoisinent les 300 000F, les deux pièces varient entre 380 000 et 550 000F et les trois pièces entre 570 000 et 700 000F.
Dans le Sud-Ouest, Bordeaux et Toulouse se disputent le marché des étudiants dans un contexte de prix très étudiés. Bordeaux, après des années de torpeur, retrouve un dynamisme de la promotion tout en restant dans des prix raisonnables, entre 10 000 et 13 000F le m2, tout à fait compatible avec le système Besson: Eiffage Immobilier Atlantique ou Capri sont très présents.
A noter aussi un important programme de 156 logements, situé à 5 minutes du centre ville, commercialisé par Selexia à partir de 10 000F le m2. A Toulouse, le promoteur local, Ruggieri lance, à 15 minutes du Capitole, dans le quartier Lardennes, la résidence "Elysée Villardenne" où les deux pièces se vendent à partir de 485 000F et les trois pièces à partir de 675 000F. Capri et Bouygues sont également fortement implantés entre 9 000 et 12 000 F le m2.
Dans le Sud-Est, Montpellier reste fidèle à sa légende de ville universitaire tout en gardant des prix maîtrisés:Pragma, promoteur local, s'avère très actif ainsi que Marignan Immobilier dans une gamme de prix où des deux pièces de 48 m2 se vendent autour de 575 000F. Sur Marseille, où vient de s'ouvrir la nouvelle faculté de Droit, en plein centre de la Canebière, les prix oscillent entre 11 000 et 13 000F le m2. Aix-en-Provence, très réputée, notamment pour sa faculté de Droit offre des prix beaucoup trop élevés pour être compatibles avec les plafonds Besson.
Dans la région Rhône-Alpes, Lyon jugule ses prix. Sorim, Capri, Eiffage, Marignan, Les Nouveaux Constructeurs, Promogim, SLC, Diagonale et Monne-Decroix-Promotion réalisent un certain nombre d'opérations entrant facilement dans le système Besson, vendues entre 10 000 et 13 000F le m2. De nombreuses autres villes comme Besançon, Reims,Rouen, Pau, Brest, Amiens, Nancy, Grenoble, Perpignan, Poitiers...drainant un flux important d'étudiants jouent à fond la défiscalisation Besson.
A vous de choisir dans ces villes, les programmes qui correspondent le plus à vos prix, à vos attentes de rentabilité, à vos envies de louer ou d'en faire profiter vos enfants.

Laure Granger

UN BAILLEUR SANS SOUCI
L'amortissement Besson est assorti d'un système de sécurité. Avec la garantie LOCAPASS accordée à tout nouveau locataire, le bailleur est sûr de percevoir ses loyers. Cette garantie, gratuite, assure en effet le paiement des loyers et charges, pendant 9 mois, sur un bail de trois ans. Et sous certaines conditions, le dépôt de garantie(deux mois de loyers hors charges) peut être financé par l'avance LOCAPASS. Enfin, le propriétaire peut demander à percevoir directement l'allocation-logement de son locataire étudiant.

LE DISPOSITIF BESSON APPLICABLE AUX ENFANTS DU PROPRIETAIRE
Initialement, le dispositif Besson ne permettait pas de louer le logement à ses descendants ni ascendants. Désormais, depuis la parution de la loi de finances pour 2 001, possibilité est offerte de donner le bien, en location ou en occupation à titre gratuit, à un descendant ou à un ascendant. Vous pouvez dès lors loger votre enfant-étudiant.
Néanmoins, pendant le temps de cette "mise à disposition", le dispositif d'amortissement est suspendu. Explication: Pour pouvoir loger un enfant dans un appartement acquis dans le cadre du dispositif Besson, vous devrez d'abord avoir loué ce logement pendant trois ans à un tiers. Et ce n'est qu'à partir de la quatrième année que l'enfant pourra rentrer dans les lieux pendant neuf ans au plus.
Par ailleurs, pendant ce laps de temps, l'avantage de l'amortissement sera suspendu pour reprendre avec l'arrivée d'un nouveau locataire. Mais la durée du dispositif sera prorogée d'une durée équivalente à celle pendant laquelle le logement a été mis à disposition pour votre enfant.Ainsi, si celui-ci occupe l'appartement pendant quatre ans, l'économie fiscale perdue pendant ce délai est récupérée ultérieurement.

QUATRE REGLES POUR BIEN ACHETER
Privilégiez l'emplacement en centre-ville ou proche d'un transport desservant la faculté. Ne faites pas d'impasse sur la qualité du programme et des prestations sous prétexte que vous allez louer à un étudiant.
Etudiez le marché locatif et essayer d'anticiper la demande Pensez aux produits packagés proposés par tous les promoteurs pour vous mettre à l'abri de tout souci de gestion.