L'efficacit� des diff�rents r�gimes de d�fiscalisation d�pendent des largesses accord�es par l'administration fiscale en terme d'abattement et des modalit�s d'imputations des d�ficits sur les revenus des propri�taires. Tour d'horizon.

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Qui veut " se lancer " dans l'investissement immobilier doit conna�tre les articulations entre r�glementation fiscale et droit de la location. Lorsque les biens sont lou�s vides, la loi de 1989 sur les locations doit �tre respect�e. La dur�e du bail est de 3 ans au minimum. Il ne peut �tre donn� cong� au locataire que dans des conditions et pour des motifs l�gitimes pr�vus par les textes et l'augmentation du loyer n'est plus soumise au libre jeu de l'offre et de la demande. En contrepartie, le propri�taire b�n�ficie d'avantages fiscaux dont le plus connu consiste en une d�duction forfaitaire de 14 % des charges. Voil� pour l'investissement immobilier le plus courant. Lorsqu'un propri�taire investit dans des secteurs immobiliers que le gouvernement entend privil�gier, des avantages fiscaux et de garanties suppl�mentaires sont accord�s. Tel est le cas du nouveau statut de bailleur priv� mis en place depuis 1999 par le gouvernement, dont la connotation sociale est assez forte. Il en est de m�me en cas d'investissement dans certaines zones g�ographiques " d�favoris�es " ou dans des b�timents historiques.

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Toutefois, ces divers r�gimes d'incitations fiscales � l'investissement immobilier sont r�serv�s � ceux qui ne font pas - d'un point de vue fiscal s'entend - de l'immobilier une activit� professionnelle. Leurs revenus immobiliers sont consid�r�s comme des revenus fonciers et constituent une part de l'ensemble de leurs revenus.

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Lorsque le propri�taire (et le fisc) consid�rent que l'immobilier constitue une activit�, les revenus immobiliers entrent dans la cat�gorie fiscale des b�n�fices industriels et commerciaux. Le bailleur doit opter pour le statut de loueur en meubl� (professionnel ou non professionnel) et peut s'affranchir des contraintes impos�es par le l�gislateur au titre du contrat de location en signant un contrat de location meubl�. Il peut d�terminer lui-m�me les clauses du contrat de location et doit seulement mettre � disposition des locataires des meubles en nombre suffisants pour leur permettront d'habiter les lieux (lit, table, chaise…) et ne pas enfreindre l'ordre public et les bonnes meurs. Les d�ficits de cette activit� sont imputables sur les b�n�fices provenant de l'ensemble des activit�s non professionnelles imposables au titre des BIC si le bailleur est un loueur en meubl� non professionnel. Le loueur professionnel peut quant � lui imputer les d�ficits sur son revenu global sous r�serve qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges d�ductibles.

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Que faut-il d�clarer au titre des revenus fonciers ?

Tous les ans, les revenus de la location d'un logement lou� vide, qu'il s'agisse de maison, appartement, usine, bureaux, b�timents ruraux, ou terrains doivent �tre d�clar�s aux imp�ts au titre des revenus fonciers. Sont aussi concern�s les revenus des parts de soci�t�s immobili�res non passibles de l'imp�t sur les soci�t�s et les actions ou parts de soci�t�s immobili�res transparentes fiscalement (SCI par exemple). Ces revenus, de m�me que ceux des membres de la famille dont les revenus sont imposables avec ceux du bailleur, s'ajoutent au revenu global de ce dernier dans la cat�gorie des revenus fonciers.

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En mati�re de charges, la r�glementation est pr�cise (d�crets de 1987). En toute logique, les d�penses qui incombent normalement au bailleur et qui ont �t� mises � la charge des locataires doivent �tre ajout�es aux revenus de ce dernier. Il en est �ventuellement ainsi des r�parations et des imp�ts pay�s par le locataire alors qu'ils auraient du �tre support�s par le propri�taire. Parall�lement, les d�penses assum�es par le bailleur pour le compte des locataires doivent �tre retranch�es des recettes. Il s'agit notamment des charges locatives d'eau chaude et froide, du chauffage, de l'�clairage, des frais d'ascenseur, de ramonage et d'entretien de propret� des parties communes, de la location des compteurs, les taxes d'enl�vement des ordures m�nag�res et de balayage, la contribution repr�sentative du droit de bail. Ajoutons que lorsqu'une partie seulement de l'immeuble est lou�e, les charges sont d�ductibles au prorata de la partie lou�e.

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Bon � savoir :

Toutes les recettes encaiss�es par le propri�taire au cours de l'ann�e d'imposition doivent �tre d�clar�es. Sont concern�s les loyers et charges, les arri�r�s r�gularis�s au cours de l'ann�e d'imposition, les loyers �ventuellement vers�s d'avance, les loyers per�us par le gestionnaire de l'immeuble alors m�me n'en aurait pas rendu compte au cours de l'exercice fiscal, les revenus provenant de la location de droit d'affichage, les subventions de l'ANAH et les indemnit�s d'assurances destin�es � financer des charges d�ductibles. Toutefois, le d�p�t de garantie (deux mois de loyers hors charges) vers� par le locataire lors de la signature du bail, ne fait pas partie du revenu foncier. Il en va diff�remment lorsque cette somme est utilis�e pour compenser un loyer non pay� ou pour remettre les lieux en �tat apr�s le d�part du locataire.

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Les revenus fonciers sont soumis au pr�l�vement social de 2%, � la Contribution Sociale G�n�ralis�e (CSG) et � la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) avec les autres revenus du foyer fiscal.

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La d�duction forfaitaire : qu'est-ce que c'est ?

Sans justification, le fisc permet au propri�taire de ne pas d�clarer un certain pourcentage des revenus foncier. Selon les p�riodes, qui correspondent aux cycles d'euphorie ou de crise dont le secteur de l'immobilier est assez coutumier, cet avantage est accord� par le gouvernement avec plus ou moins de largesse. Il en r�sulte des r�gimes d'investissement immobilier plus ou moins attractifs.

Dans le cas g�n�ral de la location vide, cet abattement forfaitaire est �gal � 14 % du revenu brut foncier. Actuellement, cet avantage est de 25% du revenu brut foncier dans le cadre de location de logements anciens selon le dispositif Besson. Dans le cadre de ce m�me dispositif, l'avantage n'est que de 6 % du revenu brut foncier pour les logements achet�s neufs. (Toutefois, dans ce dernier cas, un r�gime d'amortissement du prix d'achat du logement compl�te ces r�gles). Pour m�moire, entre le 1er janvier 1990 et le 31 d�cembre 1997, lorsque le logement lou� a �t� construit ou acquis neuf ou s'il s'agissait d'un local transform� en logement, l'abattement forfaitaire �tait de 25 % du revenu brut foncier pendant les 10 premi�res ann�es de location. L'abattement a m�me �t� de 35 % du revenu brut foncier pendant les dix premi�res ann�es de location lorsque le logement �tait acquis neufs ou construits entre le 1er juin 1986 et le 31 d�cembre 1989.

La d�duction forfaitaire est cens�e repr�senter les frais de proc�dure ainsi que les frais de d�placement de correspondance et de t�l�phone lorsque le propri�taire effectue lui-m�me la gestion de ses immeubles. Sont �galement compris dans cette somme forfaitaire les frais �ventuellement expos�s par le bailleur au titre de l'enregistrement des baux de location, les commissions vers�es aux immobiliers ainsi que les primes d'assurance. Toutefois, le b�n�fice de cet abattement forfaitaire est automatiquement accord�, m�me si les frais r�els sont inf�rieurs � la somme repr�sent�e par la d�duction. Cela dit, aucun compl�ment de d�duction n'est admis lorsque les frais r�els d�passent le forfait…

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Les charges int�gralement d�ductibles

En plus de la d�duction forfaitaire, le bailleur peut retrancher de son revenu brut foncier certains frais r�els. Il s'agit des honoraires du syndic de copropri�t�, des salaires et charges sociales et fiscales vers�s pour assurer la gestion des immeubles ainsi que les frais li� aux r�mun�rations en esp�ces et en nature (eau, gaz, chauffage) des concierges et des gardiens d'immeuble.

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La d�duction de l'assurance loyers impay�s
Depuis le 1er janvier 1996, les primes d'assurance pour loyers impay�s sont d�ductibles du revenu brut foncier du bailleur. Toutefois, seule la fraction de la prime destin�e � couvrir ce risque est d�ductible. La fraction de la prime d'assurance concernant une �ventuelle indemnisation non directement li�e � l'impay� de loyer, par exemple, la perte de loyer li�e � la n�cessit� d'effectuer des travaux de remise en �tat apr�s le d�part du locataire, n'est pas d�ductible.

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Les d�penses de r�paration et d'entretien

Pour �viter de p�naliser le bailleur et �ventuellement pour que la fiscalit� ne soit pas un argument justificatif de la d�gradation des logements mis en location, le propri�taire peut d�duire de son revenu foncier les d�penses d'am�lioration. Ainsi par exemple, les frais expos�s pour l'installation d'un chauffage central, d'une salle d'eau, d'un tout-�-l'�gout, les frais d'installation d'un ascenseur et ceux qui concernent la r�paration et l'entretien (peintures ext�rieures, r�paration d'un ascenseur, d'une toiture, le remplacement d'une chaudi�re…) sont totalement d�ductibles.

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Les int�r�ts d'emprunt

Les int�r�ts des emprunts souscrit pour l'achat, la conservation, la construction, l'am�lioration des propri�t�s de m�me que les int�r�ts des emprunts souscrits pour rembourser ou se substituer � un emprunt initial sont �galement d�ductibles du revenu foncier.

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La d�duction des imp�ts incombant par le propri�taire

De m�me, l'investisseur peut d�duire de son revenu brut foncier les imp�ts aff�rents aux immeubles dont il d�clare les revenus et qui sont per�us au profit des collectivit�s locales, de certains �tablissements publics ou d'organismes divers. Il en est notamment ainsi pour la taxe fonci�re et taxe sp�ciale d'�quipement. En revanche, la taxe d'habitation, la taxe d'enl�vement des ordures m�nag�res, la taxe de balayage et la taxe locale d'�quipement ne sont pas d�ductibles. Ces imp�ts sont en principe pay�s par le locataire… Quant � la contribution repr�sentative du droit de bail, elle doit �tre d�duite des recettes brutes si elle est pay�e par le bailleur � la place du locataire. pour sa part, la contribution additionnelle � la contribution repr�sentative au droit de bail est d�ductible des recettes brutes.

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Bon � savoir :

la majoration de d'imposition de 10% applicable en cas de retard de paiement est �galement d�ductible. Il en est de m�me, � hauteur de 5,1%, pour la CSG per�ue sur les revenus fonciers r�alis�s � partir du 1er janvier 1996. la CSG reste donc non d�ductible pour sa fraction de 2,4%, de m�me que la CRDS de 0,5%. Toutefois, cette d�duction ne s'op�re pas directement sur les revenus fonciers, mais avec un d�calage d'un an sur le revenu global du contribuable pour l'ann�e du paiement de la CSG.

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Lorsque la somme des charges ainsi d�finies est inf�rieure aux revenus de la location, il y a alors un exc�dent qui constitue le revenu foncier. Ce revenu est soumis � l'imp�t sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal. En revanche, si la somme des charges est sup�rieure aux revenus de la location, il y a d�ficit foncier. Celui-ci se r�percute sur les autres revenus et il convient alors d'analyser l'origine du d�ficit pour, selon les cas, l'imputer sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global. Quoiqu'il en soit, il en r�sulte une diminution de l'assiette imposable et du m�me coup une diminution de la facture globale � acquitter aupr�s du service des imp�ts. A l'instar de la d�duction forfaitaire, le r�gime d'imputation des d�ficits fonciers sur le revenu global diff�re selon le r�gime d'investissement mis en place.

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Le m�canisme de la d�duction des d�ficits fonciers

D'une fa�on g�n�rale, les d�ficits fonciers qui r�sultent de d�penses autres que celles consacr�es au remboursement des int�r�ts d'emprunt sont d�ductibles du revenu global dans la limite annuel de 70.000 F. Toutefois, cette r�gle ne s'applique qu'aux locations vides et � condition que l'immeuble soit lou� pendant trois ans. Dans certains r�gimes d'incitations � l'investissement immobilier, cette limite est port�e major�e. Dans le cadre des dispositions de l'amortissement P�rissol qui s'est appliqu� aux immeubles acquis ou construits entre le 1er janvier 1996 et le 31 d�cembre 1998, cette limite a �t� port�e � 100 000 F. Quant � la partie du d�ficit li�e aux d'int�r�ts d'emprunts ou celle qui exc�de la limit� pr�cit�e de 70 000 F ou de 100 000 F, elle est imputable sur les revenus fonciers des 10 ann�es suivantes. Cette mesure s'applique aux d�ficits constat�s depuis 1996 et ceux ant�rieurs reportables apr�s le 31 d�cembre 1995.

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L'effet de levier de l'amortissement

Certains m�canismes d'incitation fiscale permettent � l'investisseur de " creuser " son d�ficit foncier. Le dispositif Besson, actuellement en vigueur, permet ainsi aux propri�taires qui investissent dans le neuf en vue de louer vide leur logement, de d�duire une partie du prix de revient du bien des revenus de leur location. Cette somme d�ductible est �gale � 8 % du prix d'achat de l'immeuble les 5 premi�res ann�es, puis de 2,5 % les 4 ann�es suivantes. A l'issue de cette p�riode de 9 ans, l'amortissement peut �tre renouvel� � raison de 2 fois 3 ans � hauteur de 2,5 % par an. Sur une p�riode de 15 ans, 65 % du prix de revient du bien peuvent ainsi �tre d�duits des revenus fonciers, d'o� une diminution des revenus imposables et des imp�ts, par voie de cons�quence. Signalons cependant que pendant la p�riode d'amortissement, la d�duction forfaitaire sur les loyers est r�duite de 14 % � 6 %. A l'issue de la p�riode d'amortissement toutefois le taux de droit commun 14 % s'applique � nouveau, sauf � opter pour le r�gime d'incitation Besson dans l'ancien. Dans ce cas, et � condition de respecter les conditions de co�t de loyer et de revenus des locataires, la d�duction forfaitaire est major�e de 14 % � 25 %.

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La d�claration des revenus fonciers :

Les revenus fonciers doivent �tre port�s sur la d�claration annuelle d'ensemble des revenus imposables. Ce formulaire qui permet de d�tailler le calcul du revenu net foncier est annex� � la d�claration d'ensemble des revenus.

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Bon � savoir
La d�claration simplifi�e des revenus fonciers

Depuis l'imposition des revenus fonciers de 1999, les contribuables dont le revenu foncier brut ne d�passe pas 60 000 F peuvent b�n�ficier d'un r�gime de d�claration de revenus fonciers (tr�s) simplifi�. Ces derniers peuvent opter pour un abattement de 40% correspondant aux charges d�ductibles. A la demande du contribuable, ce r�gime renouvelable tacitement, s'applique pour 3 ans. Lorsque le seuil de 60 000 F est d�pass� ou lorsque le contribuable devient propri�taire d'un immeuble exclu du dispositif, l'option cesse imm�diatement de produire effet. Le bailleur peut renoncer � l'option avant la fin de la p�riode de trois ans en cas de changement de locataire. La renonciation devant intervenir � compter de l'imposition des revenus au cours de laquelle le d�part du locataire est intervenu. Elle est notifi�e � l'administration en m�me temps que la d�claration des revenus de cette m�me ann�e.

Ce r�gime de d�claration simplifi� ne s'applique qu'en cas de location vide et � condition que le bailleur ne b�n�ficie par ailleurs d'aucune mesure d'incitation fiscale � l'investissement et � la location. Ainsi, les revenus fonciers provenant des monuments historiques, des immeubles en nue-propri�t� donn�s en location, des immeubles b�n�ficiant des dispositions de la loi Malraux, de ceux b�n�ficiant des d�ductions applicables en zone franche urbaine, et ceux b�n�ficiant des mesures fiscales en faveur de l'investissement locatif de type dispositif Besson ne peuvent donner lieu � cette d�claration simplifi�e. D'ailleurs, ces revenus ne sont pas les seuls � ne pas pouvoir b�n�ficier de certaines faveurs fiscales. Il en est aussi de m�me pour les revenus provenant des locations meubl�es.

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La CRDB r�gl�e par le locataire La contribution repr�sentative du droit de bail �gale � 2,5 % du montant du loyer hors charges, doit �tre acquitt�e par le bailleur. Cette taxe peut �tre r�cup�r�e sur les locataires des logements soit en une seule fois, soit par fractions, tous les mois lors du paiement de chaque loyer. Bon � savoir : la contribution repr�sentative du droit de bail n'est plus exig�e pour les revenus de l'ann�e 2000, lorsque le loyer annuel per�u en 1999 est inf�rieur ou �gal � 36.000 F. Pour l'imposition des revenus de l'ann�e 2001, la contribution repr�sentative du droit de bail est supprim�e et ne sera plus per�ue, que le loyer soit inf�rieur ou sup�rieur � 36.000 F annuels.

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Les locations impos�es au titre des B�n�fices Industriels et Commerciaux

D�s lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meubl�e, le revenu de cette location n'est plus fiscalement consid�r� comme un revenu foncier. Il s'agit d'un b�n�fice industriel et commercial soumis � un r�gime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est consid�r� comme un loueur professionnel ou non professionnel. Rappelons, sans nous y attarder, cette particularit� du contrat de location en meubl�. Il n'est pas soumis, et pour cause, aux contraintes de la loi de 1989 sur les locations vides. Le bailleur peut ainsi d�terminer lui-m�me en accord avec son locataire (qui accepte ou non de signer le bail), le r�gime contractuel applicable, notamment en terme dur�e du contrat, de d�lai et de motifs � respecter en cas de cong�.

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Le loueur en meubl� professionnel

Pour �tre consid�r� comme loueur professionnel, le propri�taire doit �tre inscrit au registre du commerce en tant que tel, ce qui suppose que le propri�taire loue au moins deux logements meubl�s et qu'il soit commer�ant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tir�es de l'activit� de meubl� doivent �tre sup�rieures � 150 000 F (taxes comprises) ou doivent repr�senter, au moins, 50 % de ses revenus.

L'imposition dans ce cas, porte sur le b�n�fice net du loueur qui est �gal � la diff�rence entre le total des gains bruts de l'ann�e pr�c�dant l'imposition et le total des charges support�es par le bailleur au cours de la m�me p�riode. Signalons que lorsque plusieurs logements sont lou�s en meubl�s et que le loueur s'en r�serve la jouissance le reste de l'ann�e, seule la fraction des charges calcul�e au prorata de la dur�e de la location est d�ductible au titre des charges annuelles (notamment amortissement, frais de gestion, frais financiers).

Comme dans le cas des revenus des locations soumis au r�gime des revenus fonciers, lorsque la diff�rence entre les revenus du meubl� et les charges est n�gative, le loueur professionnel peut d�duire ce d�ficit de ses autres revenus. Le b�n�fice est imposable soit selon le r�gime des micro-entreprises, soit celui du b�n�fice r�el, r�el simplifi� ou r�el normal.

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L'imposition des revenus des locations meubl�es

Lorsque les recettes imposables ne d�passent pas 500 000 F par an, le r�gime des micro-entreprises, qui est le r�gime du droit commun pour les loueurs en meubl�, s'applique. Les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils b�n�ficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exon�r�s. De m�me, ils n'ont pas � remplir de d�claration de r�sultat sp�cifique. Ils indiquent directement sur leur d�claration de revenu N� 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins values r�alis�es au cours de l'exercice. Un �tat mentionnant les �l�ments n�cessaires aux services fiscaux doit �tre joint � la d�claration des revenus. Le r�gime r�el simplifi� s'applique aux loueurs dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 500000 et 5 000 000 F. le r�el simplifi� peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu �tre impos� au r�gime micro-entreprise. Quant au r�gime du b�n�fice r�el normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont sup�rieures � 5 000 000 F et optionnel pour le loueur imposable au r�el simplifi�.

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L'imposition des loueurs non professionnels

Le loueur non professionnel est simplement le bailleur qui loue en meubl� mais qui ne remplit pas les conditions fix�es par la r�glementation pour �tre consid�r� comme loueur professionnel. La d�termination du b�n�fice imposable se fait de la m�me fa�on qu'un loueur professionnel, toutefois, ses d�ficits ne sont pas imputables sur son revenu global et ne sont d�ductibles que des b�n�fices retir�s d'autres activit�s BIC non professionnelles au cours de la m�me ann�e ou des 5 ann�es suivantes. Par ailleurs, les r�gimes d'imposition sont les m�mes que ceux pr�vus pour un loueur professionnel. Toutefois, pour calculer le b�n�fice net du loueur non professionnel, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 70%. Ce r�gime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en �crivant au service des imp�ts, soit pour le r�gime micro-entreprise, soit pour le r�gime r�el, simplifi� ou normal.

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Les exon�rations des revenus de certains meubl�s

Le bailleur qui loue en meubl� une ou plusieurs pi�ces de son habitation principale est totalement exon�r� de l'imp�t sur le revenu, lorsque les pi�ces lou�es constituent la r�sidence principale du locataire et que le loyer annuel ne d�passe pas 842 F par m� habitable en Ile de France et 599 F dans les autres r�gions. Signalons qu'en cas de location ou sous-location � un �tudiant, la condition relative � l'habitation principale pour le locataire, est consid�r�e comme remplie lorsque l'�tudiant y s�journe habituellement au cours de l'ann�e universitaire, m�me s'il a conserv� son domicile l�gal chez ses parents. Cette exon�ration peut s'appliquer aux locations ou sous-location des chambres de service am�nag�es sous les combles lorsque ces pi�ces font partie de l'habitation principale du bailleur ou du locataire (qui les sous-loue).

L'exon�ration d'imposition est partielle lorsqu'il s'agit d'une location habituelle, � la journ�e, � la semaine ou au mois � des personnes n'�lisant pas domicile dans le logement. Les deux exon�rations peuvent toutefois se cumuler. Ainsi par exemple, une pi�ce lou�e � des �tudiants pendant l'ann�e scolaire et en chambres d'h�tes l'�t� peut �tre totalement exon�r�e.

Enfin, les loueurs professionnels ou non professionnels ne sont pas imposables lorsqu'ils louent un meubl� � un organisme agr��, sans but lucratif, afin de le mettre � la disposition de personnes d�favoris�es ou s'ils louent un logement meubl� � des b�n�ficiaires du RMI, � des �tudiants b�n�ficiant d'une bourse � caract�re social. Dans ce cas, les m�mes limites et conditions que celles pr�vues pour la location d'un logement nu s'appliquent, � savoir : le loyer annuel au m� de surface habitable ne doit pas d�passer 341 F en Ile de France et 283 F dans les autres r�gions.

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L'imputation des d�ficits des locations meubl�es

Lorsqu'un loueur non professionnel soumis au r�gime du b�n�fice r�el subit un d�ficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activit�s impos�es au titre des b�n�fices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq ann�es qui suivent leur r�alisation. Le r�gime des micro-entreprises quant � lui, ne permet pas de constater un d�ficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilit� d'imputer les d�ficits des meubl�s sur le revenu global, � condition que ces d�ficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges d�ductibles.

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Le meubl� et la TVA

Les locations meubl�es, notamment les appartements, villas, chambres, meubl�s � usage d'habitation et lou�s par des particuliers, ainsi que les g�tes ruraux lou�s par des agriculteurs ou collectivit�s locales et les logements lou�s � titre on�reux par les employeurs � leur personnel, ne sont pas assujetties � la TVA. Toutefois, les locations meubl�es non soumises � la TVA sont redevables de la contribution repr�sentative du droit de bail et de la contribution additionnelle � la contribution repr�sentative du droit de bail.

Dans les autres cas, le bailleur doit acquitter une TVA de 5,5 % sur le prix de la location meubl�e, mais il peut en principe l'inclure dans le montant du loyer. Lorsque le loyer total per�u pendant l'ann�e n'exc�de pas 175.000 F (hors taxes) une franchise de TVA s'applique et aucune d�claration � ce titre ne doit �tre faite.

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Le meubl� et la taxe fonci�re

Lorsque des logements neufs sont lou�s en meubl�, l'exon�ration temporaire de taxe fonci�re de deux ans qui s'applique aux constructions neuves est supprim�e. Toutefois, cette exon�ration est maintenue pour le loueur en meubl� lorsqu'il loue une ou plusieurs pi�ces de son habitation personnelle. Le meubl� et la taxe d'habitation Lorsque le meubl� est occup� de mani�re permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, l'occupant est imposable � la taxe d'habitation. Lorsque logement constitue en tout ou partie l'habitation personnelle du propri�taire et celle du locataire, c'est le propri�taire qui paye la taxe d'habitation s'il occupe personnellement le logement � titre de r�sidence principale ou secondaire dans l'intervalle des locations ou si le logement lou� meubl� fait partie de son habitation personnelle.

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Le meubl� et la taxe professionnelle

Les loueurs en meubl� sont normalement assujettis � la taxe professionnelle. En sont toutefois exon�r�s les propri�taires qui louent occasionnellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne pr�sente aucun caract�re p�riodique ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent en meubl� une ou plusieurs pi�ces de leur habitation principale, sous r�serve que les pi�ces lou�es constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meubl� sa r�sidence principale, et que le prix de location demeure fix� dans les limites raisonnables.

Signalons que les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle � titre de g�te rural, � condition que le g�te soit class� g�te de France et ne constitue pas l'habitation principale ou secondaire du locataire et celles qui louent en meubl� des locaux class�s appartements et chambres meubl�s lou�s � la semaine dans la limite de douze semaines, � l'occasion des vacances lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle peuvent b�n�ficier d'une exon�ration au titre d'une d�lib�ration des collectivit�s territoriales.

Enfin, pour achever cet aper�u des diff�rents moyens permettant de r�duire la facture d'imp�ts, il importe de rappeler que les investissements immobiliers accomplis dans le but de faire du meubl� ne permettent pas aux propri�taires de b�n�ficier des r�ductions d'imp�t accord�es dans le cadre des revenus tax�s au titre des revenus fonciers (location vides).

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Les revenus des parkings et des emplacements de stationnement

Certains investisseurs appr�cient d'investir dans les garages, parkings ou emplacements de stationnement. Les revenus provenant de ses locations sont impos�s dans la cat�gorie des revenus fonciers. Toutefois lorsque la location du parking s'accompagne de service (de type lavage ou entretien) autre qu'un simple gardiennage, les revenus sont impos�s au titre des b�n�fices industriels et commerciaux.

TVA ou CRDB ?

En principe, la locations des garages et emplacements de stationnement est soumise � une TVA de 19,60 %. Toutefois la TVA n'est pas due lorsque la location de l'emplacement est li�e � celle d'un logement elle-m�me non soumise � TVA. L'exon�ration s'applique �galement lorsque le bailleur per�oit pendant l'ann�e un loyer hors TVA inf�rieur � 175 000 F hors taxes. Dans ce cas, la location est assujettie � la contribution repr�sentative du droit de bail.

Taxe fonci�re, taxe d'habitation, taxe d'enl�vement des ordures m�nag�res et taxes de balayage

Comme pour les logements, la taxe fonci�re sur les propri�t�s b�ties s'applique aux garages et emplacements de stationnement. La taxe d'habitation, quant � elle, est due lorsque l'emplacement de parking n'est pas situ� � plus d'un kilom�tre du logement. Les taxes d'enl�vement des ordures m�nag�res et de balayage sont l'une et l'autre pay�es par le propri�taire bailleur. Toutefois, ces taxes ont le caract�re de taxes locatives et le bailleur peut donc en demander le remboursement au locataire, au titre des charges.

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Investir dans les zones urbaines de r�habilitation

Certaines d�penses pay�es � compter du 1er janvier 1997 concernant la r�habilitation de locaux d'habitation dans les zones franches urbaines sont d�ductibles des revenus fonciers des personnes physiques et des associ�s d'une soci�t� non soumise � l'imp�t sur les soci�t�s (SCI de gestion, soci�t� immobili�re d'attribution, les SCPI...). Il s'agit des d�penses de r�am�nagement des travaux de r�habilitation, de d�molition partielle, de reconstruction de toitures ou de murs ext�rieurs, � l'exclusion de celles relatives aux reconstructions totales et aux agrandissements. Pour �tre d�ductibles, les d�penses doivent concerner des travaux ayant fait l'objet d'une convention pr�alable approuv�e par le repr�sentant de l'Etat dans le d�partement. Les propri�taires doivent s'engager � louer les locaux r�am�nag�s en vide, � titre de r�sidence principale pendant 6 ans. Lorsque les locaux d'habitation sont la propri�t� d'une soci�t� non soumise � l'imp�t sur les soci�t�s, les associ�s doivent conserver les titres pendant 6 ans. Enfin, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'ach�vement des travaux d'am�nagement.

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Confier la gestion de son logement � un organisme d'HLM

Les propri�taires peuvent confier la gestion et l'entretien de leurs logements pour une dur�e minimale de 12 ans � un organisme d'Habitation � loyer mod�r� (HLM), � une soci�t� d'�conomie mixte, � une collectivit� territoriale ou � un organisme agr��. L'organisme gestionnaire r�alise, � ses frais, les travaux de (re)mise en �tat afin de louer le bien � des personnes susceptibles de b�n�ficier d'un logement social. Les propri�taires d'immeubles en mauvais �tat peuvent ainsi les faire r�habiliter, sans avoir � en assurer la gestion. Pendant la dur�e du bail, la taxe fonci�re est prise en charge par l'organisme locataire et au terme du contrat de location, le propri�taire r�cup�re un logement en bon �tat. Les travaux de r�habilitation accomplis par l'organisme preneur lui sont acquis sans indemnit� ni imp�t d'aucune sorte. Depuis 1998, il est �galement possible de louer un logement vacant � un organisme d'HLM au titre d'un bail de 3 ans renouvelable, � charge pour cet organisme de le sous-louer � des candidats locataires remplissant les conditions d'acc�s au parc social. Ce contrat indique la nature des travaux, leurs caract�ristiques techniques et le d�lai de leur ex�cution. Le revenu repr�sent� par la valeur des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne donne lieu � aucune imposition.
Les loyers sont imposables au titre des revenus fonciers. Toutefois, les travaux r�alis�s par l'organisme et qui reviennent au bailleur � la fin du contrat sont exon�r�s d'imp�t sur le revenu. Pendant la dur�e du bail, la taxe fonci�re sur les propri�t�s b�ties est pay�e par le preneur (sauf exon�ration d�cid�e par la collectivit� locale au profit des logements faisant l'objet d'un bail � r�habilitation).

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La taxe sur les logements vacants

Depuis le 1er janvier 1999, une taxe annuelle sur les logements vacants a �t� institu�e dans les communes situ�es dans 8 agglom�rations de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice, et Cannes, Grasse, Antibes), o� existe un fort d�s�quilibre entre l'offre et la demande de logements. Cette taxe est due pour les logements qui, au 1er janvier de l'ann�e d'imposition, sont vacants depuis au moins deux ann�es cons�cutives et d�tenus par le m�me propri�taire. Cette taxe assise sur la valeur locative qui sert de base � la taxe d'habitation se calcule en multipliant la valeur locative par le taux de la taxe fix� � 10% pour la 1�re ann�e d'imposition (c'est � dire la 3�me ann�e de vacance), 12,5 % la 2�me ann�e et 15 % � compter de la 3�me ann�e. La taxe est pay�e par le propri�taire, l'usufruitier ou le preneur � bail � construction ou � r�habilitation. (Toutefois les bailleurs sociaux HLM et SEM en sont exclus). Signalons qu'une prime de l'ANAH est attribu�e lorsque le propri�taire r�alise des travaux pour la remise en location.
La d�finition du logement vacant
Est consid�r� comme vacant tout logement inhabit� et vide de meuble, ou pourvu d'un mobilier insuffisant pour en permettre l'occupation, et donc non soumis � la taxe d'habitation. Ne sont pas concern�s, les r�sidences secondaires, le logement qui ne pourrait �tre habitable qu'au prix de travaux importants, les locaux occup�s temporairement, plus de 30 jours cons�cutifs au cours de chacune des 2 ann�es, les locaux vacants, dont la vacance est ind�pendante de la volont� du propri�taire. Sont ici vis�s les logement mis en vente ou en location au prix du march� mais ne trouvant pas preneur, les logements destin�s � �tre d�moli ou � faire l'objet de travaux dans le cadre d'op�ration d'urbanisme, ou qui n�cessitent des travaux de r�habilitation lourde. Les contribuables peuvent obtenir le d�gr�vement de la taxe fonci�re en cas de vacance d'un logement normalement destin� � la location � partir du premier jour du mois suivant celui du d�but de la vacance, jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance � pris fin. Cependant, la vacance doit �tre ind�pendante de la volont� du propri�taire, le logement doit �tre vacant pendant au moins 3 mois et la vacance doit affecter soit la totalit� de l'immeuble, soit une partie susceptible de location s�par�e.

La TVA � 5,5 % sur les travaux d'am�nagement et d'entretien
Les travaux d'am�lioration, de transformation, d'am�nagement et d'entretien (� l'exclusion des travaux de transformation ou d'am�lioration qui concourent � la production d'un immeuble neuf) portant sur les locaux � usage d'habitation achev�s depuis plus de deux ans et sur certains �l�ments d'�quipement, factur�s entre le 15 septembre 1999 et le 31 d�cembre 2002 sont soumis � une TVA de 5,5 % au lieu de 19,6%. Toutes les personnes physiques ou morales qui font faire des travaux, qu'il s'agisse des propri�taires occupants, des propri�taires bailleurs, des locataires ou des occupants � titre gratuit b�n�ficient de ce dispositif. Signalons que lorsque les travaux sont r�alis�s dans les parties communes des immeubles collectifs, le taux de TVA � 5,5 % s'applique � condition que l'immeuble comprenne plus de 50 % de locaux � usage d'habitation.