Les dossiers

LES CREDITS RESERVES AU NEUF Entre les promesses de baisse des taux de la Banque Centrale Europ�enne et les annonces de risques inflationnistes, il devient difficile de pr�dire l'�volution des taux de cr�dits. Heureusement, les banques mettent � disposition des futurs propri�taires des solutions de financement qui s'adaptent � toutes les situations. Tour d'horizon. Quoiqu'on en dise, les taux d'int�r�ts sont toujours bas. De 5.30 % pour un taux variable sur 15 ans � 5 % pour un cr�dit � taux fixe sur la m�me p�riode, le sort des emprunteurs d'aujourd'hui et bien plus enviable qu'au d�but des ann�es 90 ou le cr�dit immobilier se payait trois fois plus cher ! Ceci dit, certains exc�s ayant �t� d�nonc�, les emprunteurs ont pris une habitude salutaire pour leurs finances. Ils sont devenus tr�s regardant vis � vis des sommes qu'ils versent � leurs banquiers. En r�action, les organismes de cr�dits ont fait de s�rieux efforts pour r�pondre � cette demande de transparence. Et s'il convient de rester vigilant sur les clauses du contrat qu'il faut signer avec son banquier, force est de constater que tout est fait pour permettre l'acquisition d'un logement dans les meilleures conditions possibles. Les montages qui ont le vent en poupe font la part belle � toutes sortes de panachages entre le pr�t principal et les pr�ts compl�mentaires. Il reste cependant au candidat emprunteur � choisir la meilleure solution, ce qui suppose qu'il connaisse les diff�rents cr�dits mis � sa disposition. Les conditions de taux les plus favorables sont accord�es � l'emprunteur qui emprunte le moins ! Plus l'apport est important, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas r�cup�rer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client b�n�ficie de meilleures conditions financi�res. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqu�, il le fera alors payer plus ou moins ch�rement... Le taux propos� peut alors �tre sup�rieur de 0,50 % � 0,75 % ou plus. Bon � savoir : certains pr�ts attribu�s � des conditions avantageuses sont assimilables � l'apport personnel. Mais attention cependant, sauf � opter pour un cr�dit " multipalier " (voir plus loin), les mensualit�s de ces pr�ts s'additionnent et entrent en ligne de compte pour le calcul du taux d'endettement global de 30 % au-del� duquel un pr�t est rarement accord�... Il en est ainsi pour les sommes obtenues au titre des pr�ts �pargne logement et des pr�ts 1 % logement dans les entreprises de plus de 10 salari�s. L'APPORT PERSONNEL N'EST PAS TOUJOURS NECESSAIRE Pour le pr�teur, l'absence ou le manque d'apport personnel est souvent synonyme de taux d'endettement important. Si cette situation semble inqui�ter votre banquier, n'oubliez pas qu'un cr�dit peut �tre compl�t� par diverses assurances. La garantie de rachat, l'assurance revente ou une assurance en cas de ch�mage, sont autant de barri�res contre le risque de faillite dont l'emprunteur doit tenir compte lors de la n�gociation du taux de cr�dit. Le risque de votre banquier �tant consid�rablement r�duit, cela doit naturellement se r�percuter en terme de diminution de taux. Pour constituer un dossier de cr�dit, le candidat emprunteur doit justifier et fournir � son interlocuteur diff�rents documents relatifs � son identit�, sa situation de famille, ses revenus et enfin des indications pr�cises concernant l'op�ration � financer. S'agissant de l'identit�, le demandeur de pr�t doit fournir une copie de sa carte d'identit� ou de son passeport ou une copie de sa carte de s�jour s'il est r�sident �tranger en France. Pour la situation de famille, l'emprunteur mari� doit fournir son contrat de mariage s'il existe ou le jugement de divorce, le cas �ch�ant. De m�me, si l'emprunteur est une personne morale (soci�t� civile immobili�re) les statuts ou les projet de statuts devront �tre pr�sent�s au banquier. LES JUSTIFICATIONS DES REVENUS ET DES CHARGES Si l'emprunteur s'adresse � un interlocuteur qui n'est pas son banquier habituel, il devra lui pr�senter ses relev�s de compte bancaire des derniers mois �coul�s ainsi que ses derniers avis d'imposition. Pour un salari�, sont g�n�ralement exig�s les trois derniers bulletins de salaire et notamment celui du mois de d�cembre de l'ann�e pr�c�dente qui r�capitule l'ensemble de revenus salariaux de l'ann�e. Pour un non salari� ou un commer�ant, les 2 derniers bilans ou les d�clarations 2031 certifi�s par le comptable doivent �tre produits. Pour une profession lib�rale, les 2 derni�res d�clarations 2035 sont g�n�ralement demand�es. Quant aux revenus fonciers, ils doivent �tre justifi�s � l'aide des d�clarations 2044 et 2072 pour les SCI. Enfin, si des cr�dits immobiliers sont en cours de remboursement, les tableaux d'amortissement doivent �tre joints au dossier de demande de pr�t afin de permettre au banquier d'�valuer les risques qu'il encourt. LES JUSTIFICATIFS CONCERNANT L'ACQUISITION Enfin, une copie de la promesse ou du compromis de vente et �ventuellement le plan du bien devront �tre joints au dossier pour une demande de pr�t concernant un immeuble ancien. Si des travaux sont pr�vus, les devis des travaux � r�aliser, le permis de construire ou le r�c�piss� de la demande seront demand�s. Pour le financement d'un logement neuf, il conviendra de joindre le contrat de r�servation, le descriptif technique et les plans � la demande de pr�t. Pour peu votre nom ne figure pas au fichier des incidents de paiement de la Banque de France, ces diff�rents �l�ments permettent � l'�tablissement de cr�dit d'�valuer votre dossier et de vous faire une proposition dont le prix final d�pend du type de cr�dit choisi, taux fixe ou taux variable, des garanties souscrites au profit du banquier, hypoth�que, privil�ge de pr�teur de deniers et des assurances en cas de d�c�s, d'invalidit� ou de ch�mage. FAIRE JOUER LA CONCURRENCE Quel que soit l'organisme auquel vous vous adressez, le processus de demande de pr�t est souvent le m�me. Les informations confidentielles pr�c�demment �num�r�es vous sont demand�es sur vous-m�me, votre �ge, votre sexe, votre situation de famille et votre activit� ainsi que des explications pr�cises sur la nature du projet immobilier pour lequel vous sollicitez un financement. Vous trouverez tr�s facilement sur internet des interm�diaires qui se chargeront en une seule fois, de soumettre votre projet d'acquisition immobili�re � plusieurs �tablissements de cr�dits. Cette d�marche offre l'avantage de la simplicit� et permet un pr�cieux gain de temps. La fastidieuse d�marche du remplissage du formulaire de demande de cr�dit n'�tant faite qu'une seule fois. Une fois collect�es, les informations sont transmises aux diff�rents partenaires des interm�diaires. G�n�ralement, dans un d�lais de 48 h, il vous est propos� de venir consulter au m�me endroit, les diff�rentes propositions personnalis�es de cr�dit re�ues des diff�rents partenaires dont la dur�e de validit� est g�n�ralement de 15 jours. Au-del� de ce d�lai, les propositions sont caduques et une nouvelle demande doit �tre formul�e. En cas d'acceptation d'une proposition, l'interm�diaire transmet vos coordonn�es � l'�metteur de l'offre, � charge pour ce dernier de vous contacter afin de finaliser le financement. A ce stade, l'interm�diaire a termin� sa mission et l'attribution du pr�t incombe uniquement � la banque apr�s examen de votre dossier. Pour finir, l'octroi du pr�t se traduit par une offre pr�alable qu'il suffira d'accepter. LE ROLE DE L'INTERMEDIAIRE Entre la transmission brute des informations recueillies, sans aucune intervention ni conseil et une analyse d�taill�e par un professionnel, �ventuellement assortie de recommandations pour vous permettre de constituer le meilleur dossier possible, la gamme des services et des interventions des interm�diaires est tr�s large. Le plus souvent, l'interm�diaire est directement r�mun�r� par l'organisme pr�teur ce qui n'interdit pas au demandeur de cr�dit d'essayer de faire pr�valoir sa pr�f�rence en mati�re de taux ou de modalit� de pr�t et de d'argumenter pour obtenir la meilleure offre de cr�dit possible. LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS Aujourd'hui, il n'est plus rare de trouver des offres de pr�ts qui s'�talent sur 25 ans. Pour fixer les id�es, voici un exemple de l'incidence de la dur�e sur le remboursement d'un emprunt. 710 000 F emprunt�s � 6 % sur 15 ans reviennent chaque mois � 5991,38 F. Au bout du compte, il en co�te 368 419,22 F d'int�r�ts. Ce pr�t est accessible � un emprunteur ou � un m�nage disposant d'un revenu mensuel de 18 000 F. Sur 25 ans, pour le m�me montant emprunt�, l'effort mensuel passe � 4574,54 F soit une diminution de 23,65 %, ce qui le rend accessible � un foyer dont les revenus mensuels ne sont plus que 13 800 F. Cependant, le total des int�r�ts vers�s augmente pour sa part de 79,77 % � 662 339,23 F. L'utilisation d'un cr�dit � long terme permet de rendre comparable le co�t de l'acquisition d'un logement � celui de la location. Cela dit, les m�thodes d'appr�ciation de l'endettement des candidats sont immuables. La r�gle traditionnelle d'un endettement maximum de 30% des revenus mensuels s'applique. Cette part d'endettement, qui s'appr�cie apr�s d�duction des charges de pr�ts immobiliers, permet de parer aux charges nouvelles qui incombent au propri�taire, notamment les imp�ts locaux (taxe d'habitation, taxe fonci�re) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien…) du logement. Les diff�rents types de cr�dits immobiliers En p�riode de hausse des taux d'int�r�ts, le taux fixe est recommand� mais il ne permet pas une adaptation en souplesse aux conditions de taux lorsque ceux-ci baissent. Dans un tel cas, le cr�dit � taux variable est plus adapt�, mais en contrepartie ce dernier se r�v�le moins performant lorsque les taux augmentent. Le pr�t r�visable plafonn� ou cap� Pour b�n�ficier d'une possibilit� de baisse des mensualit�s de remboursement tout en limitant les risques de hausse, il est possible d'opter pour un pr�t variable plafonn�. L�g�rement plus cher au d�part que les pr�ts simplement variables, les taux hors assurance des pr�ts cap�s sont actuellement compris entre 5,25% et 6,70%. Ces pr�ts garantissent, d�s la souscription que la variation du taux d'int�r�t est plafonn�e � la hausse et � la baisse. Il en r�sulte que les remboursements n'exc�deront pas des limites pr�d�finies. Le pr�t modulable Ce pr�t permet d'augmenter ou de baisser les mensualit�s de remboursement d'un pr�t (variable ou fixe) en fonction des revenus et des charges. La hausse des mensualit�s provoque un raccourcissement de la dur�e de remboursement du pr�t et entra�ne une diminution des sommes vers�es au titre des int�r�ts de l'emprunt. A l'oppos�, une baisse des mensualit�s entra�ne un allongement de la dur�e du cr�dit et une augmentation de son co�t. Selon les �tablissements et les formules propos�es, cet allongement peut �tre plafonn� ou non en dur�e. Le pr�t multipalier Pour les cas, tr�s fr�quents ou l'acquisition est financ�e � l'aide de plusieurs pr�ts qui ob�issent � des modalit�s de dur�e et de taux diff�rents, par exemple lorsqu'un pr�t � 0 % se combine avec un pr�t �pargne logement, auquel s'ajoute un pr�t � taux variable, des solutions de remboursement permettent d'adapter les modalit�s de remboursement des pr�ts en cause en fonction des capacit�s de remboursement de l'emprunteur. Ces formules, connus sous le nom de pr�ts multipalier consistent � diminuer la charge de l'emprunt principal au d�but du remboursement afin de rendre le taux d'endettement de l'emprunteur compatible avec sa capacit� de remboursement. Cette solution permet soit de lisser la charge de remboursement, soit de la diminuer au d�but de l'op�ration et de l'augmenter progressivement au fur et � mesure des ann�es ou encore de r�duire la dur�e du pr�t et de diminuer le co�t total du financement. Pour un banquier, l'absence ou le manque d'apport personnel de l'emprunteur est souvent synonyme de taux d'endettement important et donc de risque. S'il accepte le dossier, il le fera alors payer plus ou moins ch�rement plus ou moins ch�rement. Le taux propos� est alors sup�rieur de 0,50 % ou plus. Pour rassurer votre banquier, diverses assurances comme la garantie de rachat, l'assurance revente ou une assurance en cas de ch�mage peuvent �tre souscrites. La garantie de rachat : Certains promoteurs proposent de racheter, pendant une p�riode pouvant aller jusqu'� 15 ans suivant l'acquisition, le logement de tout acqu�reur. Cette garantie entre g�n�ralement en jeu lorsque surviennent des �v�nements particuliers : mutation g�ographique professionnelle, diminution durable des ressources, ch�mage, divorce ou s�paration de corps, d�c�s, incapacit� ou invalidit� permanente. Les conditions de rachat sont variables. Elles vont de l'offre de prix �gale au prix de vente initial moins les frais de remise en �tat et des frais li�s au rachat et � la revente du bien sans �tre inf�rieure � 80% du prix de vente initial. L'assurance revente Certains assureurs peuvent proposer en g�n�ral pendant 5 ans au maximum de vous indemniser en vous reversant la diff�rence entre prix d'acquisition et prix de revente si vous devez vendre pour des raisons majeures semblables � celles �voqu�es dans le cadre de la garantie de rachat. G�n�ralement le plafond de cette garantie est de 200 000 F L'assurance ch�mage Les conditions � respecter pour b�n�ficier d'une assurance en cas de ch�mage varient selon les contrats. Elles sont g�n�ralement r�serv�es aux salari�s qui b�n�ficient d'un contrat de travail � dur�e ind�termin�e depuis un certain laps de temps chez le m�me employeur. Parfois s'ajoute une p�riode de franchise (de 6 mois � 1 an), des limites d'�ge de couverture qui peuvent varier de 55 � 65 ans et une limite de dur�e de garantie, parfois plafonn�e � 36 mois. La prime, peut �tre calcul�e sur la totalit� du capital emprunt� ou sur le capital restant d�. En cons�quence de quoi, il est possible de trouver des primes co�tant entre 0,50 et 2 % du capital emprunt�. Important : si vous souscrivez ces diff�rentes garanties, n'oubliez pas d'en tenir compte lors de la n�gociation du taux de cr�dit. Le risque de votre banquier sera consid�rablement r�duit, et cela doit naturellement se r�percuter sur sa marge. LES DIFFERENTS PRETS COMPLEMENTAIRES Compl�mentaires des pr�ts classiques fixes ou variables, les pr�ts aid�s permettent sous certaines conditions de b�n�ficier de taux d'int�r�ts particuli�rement attractifs. Sous le label " pr�ts aid�s " on trouve les formules comme le compte et le plan d'�pargne logement (CEL et PEL), le pr�t � taux 0, le pr�t 1 %, le pr�t conventionn� (PC), le pr�t d'accession sociale (PAS) ou encore les pr�ts allou�s aux fonctionnaires et ceux que l'on peut obtenir aupr�s des caisses de retraites et des d�partements. Pour les trois derniers types de pr�ts, les conditions d'attribution, le montant des pr�ts (jusqu'� 100 000 F et parfois plus) et les taux d'int�r�ts (� partir de 2 %) sont tr�s variables. L'emprunteur a donc tout int�r�t � s'adresser directement aux organismes dont il d�pend… Quant aux autres, en voici un rapide aper�u Pr�t � taux z�ro Depuis le 1er octobre 1995, le pr�t � taux z�ro (qui remplace le pr�t PAP d'accession � la propri�t�) est distribu� dans les �tablissements de cr�dit ayant sign� une convention avec l'Etat. Il consiste en une avance de tr�sorerie, remboursable sans int�r�t, plus ou moins rapidement selon les revenus de l'emprunteur. Ce pr�t sert � l'achat, � titre de r�sidence principale, d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Accord� en compl�ment d'un autre pr�t, il ne peut exc�der le tiers de l'endettement total et 20 % du co�t de l'op�ration (25 % dans les zones franches urbaine). Pour en b�n�ficier, les revenus imposables de l'ann�e n - 2 (soit ceux de 1998 pour un achat en 2000) ne doivent pas d�passer un certain plafond variable selon les charges de famille et le lieu de r�sidence. Nombre de personnes par foyer � Revenus nets I-D-F Revenus nets Province 1 personne 145.000F 124.300F 2 personnes 186.400F 165.700F 3 personnes 207.100F 186.400F 4 personnes 227.800F 207.100F 5 pers. et + 248.500F 227.800F � Prix maximaux des op�rations pour le calcul du montant du pr�t � 0% : � Nombre de personnes vivant au foyer � I-D-F Province 1 personne 500.000F 350.000F 2 personnes 186.400F 500.000F 3 personnes 750.000F 550.000F 4 personnes 800.000F 600.000F 5 personnes 850.000F 650.000F 6 personnes et + 900.000F 700.000F � La s�curisation : en cas de ch�mage, un fonds de garantie financ� par le 1% patronal permet de r�duire d'un tiers les mensualit�s de remboursement pendant 15 mois, � partir du 10 eme mois de ch�mage indemnis�. Le compte (CEL) et le plan (PEL) �pargne logement Apr�s une dur�e minimale d'�pargne qui varie selon le r�gime choisi, (18 mois pour le compte ou et 4 ans pour le plan), l'�pargne logement permet de se constituer un apport personnel, de percevoir des int�r�ts pendant la phase d'�pargne, puis de b�n�ficier d'un pr�t � un taux avantageux. Pour le CEL, l'�pargne maximale est de 100.000 F. Les fonds peuvent �tre d�pos�s dans une Caisse d'Epargne, � La Poste ou dans un �tablissement de cr�dit ayant pass� un accord avec l'Etat. Depuis 1993, le versement initial est de 2.000 F minimum, les versements ult�rieurs annuels �tant de 500 F minimum. Actuellement, cette �pargne est r�mun�r�e � 1,50 %. A terme, l'�pargnant peut solliciter un pr�t dont le montant d�pend de sa dur�e et des int�r�ts acquis pendant la phase d'�pargne. Il est au maximum de 150.000 F et en cas de cumul avec un pr�t plan �pargne, il peut atteindre 600.000 F. Le taux d'int�r�t du remboursement du pr�t est de 3%. A cela, l'Etat ajoute une prime (exon�r�e d'imp�t) dont le montant est de 7.500 F au maximum. La dur�e du pr�t est de 2 � 15 ans. La cession de droits � pr�t est possible, c'est � dire que le titulaire d'un compte �pargne logement peut utiliser les int�r�ts acquis par une autre personne � partir d'un autre compte, afin d'accro�tre ses droits � pr�t. PEL : comment et quand l'utiliser ? Le plan d'�pargne logement conjugue deux avantages d�cisifs. Pendant 4 ans, sous la forme d'une obligation d'�pargner, c'est un placement financier qui offre un rendement de 3,60 % net d'imp�t et une prime de l'Etat pouvant atteindre 10 000 F. D'autre part, au terme de la p�riode d'�pargne pr�cit�e, il offre la possibilit� de b�n�ficier d'un pr�t � 4,31 % qui rivalise largement avec n'importe quel pr�t � taux fixe ! A QUI S'ADRESSE LE PEL ? Le PEL concerne tous ceux qui disposent d'une capacit� d'�pargne. Au terme d'une p�riode minimale de 4 ans pendant laquelle l'�pargne est bloqu�e, vous b�n�ficierez d'un pr�t dont le montant varie en fonction de l'importance des int�r�ts acquis et de la dur�e de remboursement du pr�t accord�. Accessible aux moins fortun�s et aux primo-acc�dants, le PEL d�bute par un versement initial minimum de 1 500 F. Il continue avec des versements p�riodiques d'au moins 3 600 F par an, soit 300 F minimum par mois. Depuis le 26 juillet 1999, les d�p�ts (plafonn�s � 400 000F) sont r�mun�r�s au taux de 3.62 %. Bon � savoir : en cas de pr�t pour l'acquisition d'une r�sidence principale � usage personnel, la prime peut �tre major�e dans la limite de 1 000 F par personne � charge. LE MONTANT DU PEL : Le montant maximal du pr�t allou� au titre du PEL est de 600 000 F. Toutefois, le montant du pr�t d�pend des int�r�ts acquis pendant la phase d'�pargne et de la dur�e pendant laquelle vous envisagez de rembourser le pr�t qui vous est consenti. Ainsi � titre d'illustration, pour b�n�ficier d'un pr�t de 600 000 F remboursable en 7 ans � 4,61 %, il convient de verser au d�part une somme de 110 000 F puis 5000 F mensuellement pendant 4 ans. Pour un pr�t de 180 000 F remboursable sur 10 ans, il suffit d'un versement initial de 20 000 F et de 48 versements mensuels de 3 000 F. LE PRET 1 % Le pr�t � 1 %, l'ancien 1 % logement, compte parmi les pr�ts compl�mentaires int�ressants. Et pour cause. Un emprunteur, quelles que soient ses ressources, peut demander � en b�n�ficier s'il est salari� ou retrait� d'une entreprise priv�e employant au moins 10 salari�s (et ne relevant pas du r�gime agricole). Le pr�t peut �ventuellement �tre refus� si l'entreprise ne dispose plus de fonds disponibles, si l'employeur a �tabli un ordre de priorit� parmi les salari�s (situation familiale notamment) ou s'il a choisi de r�server des logements locatifs plut�t que d'attribuer des pr�ts � ses salari�s. Le montant du 1 % Le montant maximal du pr�t 1 % est de 110 000 F en Ile-de-france, 90 000 F pour les autres r�gions, 70 000 F en zone rurale. Un compl�ment de pr�t (de 10 000 � 30 000 F) peut vous �tre allou� si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propri�taire pour la premi�re fois ou si vous avez au moins trois personnes � charge ou enfin si vous changez de r�sidence principale pour mobilit� professionnelle. Le taux d'int�r�t fix� par l'organisme collecteur ou par l'employeur varie de 1 � 4 %. Le 1 % pour financer quoi ? Le logement financ� peut �tre une maison individuelle ou un logement situ� dans un immeuble collectif. Le logement doit �tre la r�sidence principale et permanente du candidat emprunteur ou celle de ses ascendants ou descendants ou de son conjoint pendant au moins huit mois par an. Le pr�t quant � lui, ne peut exc�der la diff�rence entre le co�t de l'op�ration et la somme des autres pr�ts souscrits. En aucun cas, il ne peut d�passer 50% du co�t de l'op�ration. Pr�t conventionn� (PC) et pr�t d'accession sociale (PAS) Ces pr�ts, peuvent financer jusqu'� 90 % de la construction ou de l'acquisition de logements neufs ou anciens avec ou sans travaux d'am�lioration ainsi que des travaux d'am�lioration, d'�conomie d'�nergie et d'adaptation aux besoins de personnes handicap�es physiques. A titre d'exemple, le prix au m� d'un logement neuf financ� par un PC ne peut d�passer 19 620F � Paris et dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis. Ses pr�ts se remboursent entre 10 et 25 ans � un taux de 7 % pour les pr�ts � taux fixe. Pour un PAS � taux variable, le taux est de 7,45 % si la dur�e est inf�rieure ou �gale � 12 ans et de 7 % quelle que soit la dur�e. Cet aper�u des diff�rents pr�ts �tant donn�, le candidat � l'emprunt ne doit pas oublier de se soucier du type de garantie pris par le cr�ancier. Ce poste a une incidence non n�gligeable sur le co�t total de l'op�ration de financement. LES GARANTIES Pour garantir un pr�t, 2 solutions s'offrent � vous : l'hypoth�que et la caution. L'hypoth�que implique que le cr�ancier peut faire vendre aux ench�res le bien sur lequel porte l'hypoth�que � d�faut de remboursement du pr�t dans les conditions pr�vues. La caution, personne physique ou morale s'engage � payer � la place du d�biteur s'il ne parvient plus � faire face au paiement de sa dette... L'HYPOTHEQUE, LE PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS ET LA CAUTION : L'hypoth�que est soumise � une taxe de publicit� fonci�re de 0,615% du montant de l'emprunt, au droit de timbre au salaire du conservateur des hypoth�ques, �moluments du notaire, TVA et d�bours soit environ 20 % suppl�mentaires, auquel s'ajoute les frais de mainlev�e. Au total, une hypoth�que co�te environ 2 % du montant du pr�t. Le privil�ge de pr�teurs de deniers est exon�r� de la taxe de publicit� fonci�re. Il permet la saisie et la vente du bien par voie judiciaire. Toutefois, le privil�ge ne peut garantir que le paiement du prix d'achat d'un bien d�j� existant. Il ne convient donc pas pour une vente sur plan et en cas d'achat de terrain � b�tir en vue de construire une maison. DEMANDER A UN TIERS DE SE PORTER CAUTION Pour �viter les frais pr�cit�s ainsi que la formalit� de mainlev�e, vous pouvez �galement avoir recours au syst�me de la caution. Celle-ci engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions et dans le pire des cas, elle peut m�me �tre priv�e de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum �gal au revenu minimum d'insertion). Son logement pourra �tre mis en vente � l'initiative du cr�ancier. Des soci�t�s comme Le cr�dit logement, sont sp�cialis�es dans le cautionnement. Le tarif de leur intervention est d�gressif et peut aller de 4 000 Francs pour le cautionnement d'un capital de 150.000 francs � 15.000 francs pour un capital de 1 000 000 francs. Autre avantage non n�gligeable, la somme demand�e en d�but de contrat est g�n�ralement restitu�e en fin de contrat � hauteur de 60 � 80 % en fonction de l'importance des risques auxquels la soci�t� de caution a �t� confront�e pendant la dur�e de remboursement de l'emprunt.