UNE DEFISCALISATION EFFICACE

Ce mécanisme de l’amortissement génère pour l’acheteur un beau "cadeau" fiscal. Prenons l’exemple d’un appartement neuf acquis 500 000 F. Les revenus fonciers imposables sont diminués de 40 000 F (500 000 F X 8%) par an pendant 5 ans, puis de 12 500 F (500 000 F X 2,5%) pour chacun des années suivantes. Si vous êtes imposé à la tranche marginale de 54%, vous réaliserez une économie de 21 600 F (40 000 F X 54%) par an pendant 5 ans et 6 750 F ensuite (12 500 F X 54%). En 15 ans, votre économie d’impôt dépassera 175 000 F. Si vous êtes dans la tranche de 43%, selon ces mêmes calculs, vous économiserez 139 750 F.

En plus de ce gain d’impôt, vos revenus fonciers bénéficient d’un abattement forfaitaire de 6%. Si vos revenus fonciers s’avèrent néanmoins négatifs, ce déficit foncier est reportable sur le revenu global imposable dans la limite de 70 000 F par an.

LES CONDITIONS A RESPECTER

Pour bénéficier de cet amortissement, l’investisseur doit se plier à certaines conditions concernant le logement, les ressources du locataire, le montant de loyers. Le logement. Celui-ci doit être loué nu pendant une durée minimum de 9 ans et le locataire doit en faire sa résidence principale. Sont donc exclus de ce champ d’application les résidences de tourisme et les résidences étudiantes. Par ailleurs, le logement ne doit pas être loué à des membres du foyer fiscal du contribuable ou à un ascendant ou un descendant de l’un des membres de son foyer fiscal. Enfin, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si cette dernière est postérieure.

Les plafonds de ressources. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil qui varie en fonction de la composition du foyer du locataire et en fonction de zone géographique. En Ile-de-France, ce plafond est fixé à 115 000 F pour une personne seule, 189 000F pour un couple, 227 000 F pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge... jusqu’à 361 000F pour 4 personnes à charges et une majoration de 41 000 F par personne à charge à partir de la cinquième. Les ressources s’entendent en revenus nets et portent sur les revenus de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location: pour l’an 2 000, c’est l’avis d’imposition des revenus de 1 998 qui sera pris en compte. Enfin, les plafonds, fixés par décret, sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’évolution du Smic. Les plafonds de loyers. Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement. Ce plafond est de 75 F par M2 à Paris et dans les 29 communes limitrophes et de 65 F par M2 dans la zone 1(reste de l’agglomération parisienne et villes nouvelles. Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee.

A noter que la surface à prendre en compte est celle de la surface habitable au sens de l’aticle R.111.2 du Code de la Construction et de l’Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 M2 par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sol, remises, vérandas, balçons). La surface des emplacements de stationnement et des garages, louée par le même bail que le logement, n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer-plafond. Faute de respecter ces conditions, l’administration annule rétroactivement l’avantage fiscal.

Ceux-ci s’engagent, gracieusement, à garantir aux propriétaires le paiement de 9 mois de loyers et charges, par bail de 3 ans, en cas de chomâge du locataire. C’est au propriétaire d’en faire la demande à un des organismes collecteurs et à l’associer à la signature du bail. Peu importe que le salarié travaille ou non dans une entreprise collectant pour le 1%. Enfin, les organismes collecteurs peuvent prendre en charge l’avance du dépôt de garantie sous réserve que le salarié ait son enmploi dans une entreprise assujettie au 1%.

Les contraintes de plafond de ressources et de loyers ne sont pas, en fait, insurmontables et "passent" à peu près partout. Certes, les très beaux quartiers de Paris où le M2 élevé induit des loyers forts, le système n’est pas jouable. Mais dans les 18, 19, 20ème arrondissements ainsi que dans la plupart des communes de la région parisienne (excepté Neuilly et le "beau" Boulogne), vous pouvez trouver des appartements rentrant tout à fait dans ces critères. N’oubliez pas non plus la seconde couronne, notamment en maisons individuelles. Enfin, ne perdez jamais de vue qu’un "bonus" fiscal ne doit en rien occulter les règles d’or d’un bon placement-pierre : l’emplacement, la proximité des transports, la qualité de la construction.