Cet �tat de fait est la cons�quence des donn�es d�mographiques. Aujourd'hui, tandis que deux salari�s en activit� cotisent pour un seul retrait�, la situation de notre syst�me de retraite est la suivante.

Les salari�s actifs versent obligatoirement 14,75 % de leur salaire (8,20 % � la charge de l'employeur et 6,55 % � la charge du salari�) sur la part inf�rieure au plafond de la s�curit� sociale fix� � 14 700 F par mois, soit 173 640 F par an. Pour un non cadre, la cotisation de retraite compl�mentaire est de 3 % (au minimum) sur cette part de salaire et de 5 % pour celle comprise entre 14 700 F et 44 100 F par mois. Pour un revenu annuel de 173 640 F, la cotisation retraite obligatoire est tous les ans de 25 600 F... Les cadres quant � eux, versent 3 % sur la m�me part de salaire plus 7,5 % sur la part comprise entre 14 700 F et 117 600 F.

Ceci fait, une vie (active) durant, le salari� peut esp�rer une retraite au taux plein s'il a cotis� 160 trimestres. Ensuite, le montant de la retraite d�pend du salaire moyen calcul� sur les 25 meilleures ann�es, de l'�ge de d�part en retraite (en principe fix� entre 60 et 65 ans), et des points obtenus selon une m�thode pour le moins opaque aupr�s des r�gimes de retraites compl�mentaires... Au bout du compte, un salari� non cadre obtient en moyenne une retraite �gale � 57 % de son dernier traitement. Ce taux �tant de 59 % pour un salari� cadre... Et en cas de d�c�s, le conjoint de ce cotisant per�oit une part de cette retraite limit�e dans le meilleur des cas � 50 % ou 60 %. Mais si le d�funt a �t� mari� plus d'une fois, le dernier conjoint devra partager la retraite avec les ex-conjoints non remari�s.

Ces consid�rations ajout�es aux pr�visions d�mographiques, conduisent les assureurs � encourager les salari�s (et les non salari�s) � pr�parer eux-m�me leur retraite. Se voulant rassurants, ils est sugg�r� de commencer � �pargner le plus t�t possible (environ 30 ans avant la retraite) dans le cadre d'une assurance vie ou d'un plan d'�pargne retraite. L'objectif �tant de minimiser l'effort financier � consentir pour profiter � l'�ge de la retraite soit d'une rente, soit d'un capital afin de compl�ter les retraites des r�gimes obligatoires.

La fiscalit� de l'assurance vie est pr�sent�e comme �tant tr�s favorable par rapport � l'ensemble des placements. A l'�ch�ance du contrat (ou au bout de 8 ans), 7,5 % sont pr�lev�s sur les int�r�ts capitalis�s s'ils sont sup�rieurs � 30 000 F pour une personne seule et � 60 000 F pour un couple. Dans le cadre d'un PEP, l'exon�ration est totale dans la limite d'un contrat de 600 000 F pour une personne ou de 1 200 000 F pour un couple. La rente viag�re issue des PEP est quant � elle, exon�r�e d'imp�t. Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu'� condition de ne pas toucher � l'�pargne pendant 8 ans.

Sinon, la rente vers�e ou le capital restitu� est fiscalis� et subit les pr�l�vements sociaux.

Le contexte fiscal �tant pos�, � la question combien faut-il �pargner pour assurer sa retraite, des assureurs r�pondent. "La somme id�ale de cotisation se situe aux alentours de 10 % du revenu pour un effort d'�pargne entrepris au moins 20 ans avant l'�ge de la retraite". Pour produire environ 2 500 F de revenus suppl�mentaires bruts chaque mois, il faut un capital de 500 000 F plac� � 6 % ou 1 million dans la m�me hypoth�se pour un revenu de 5 000 F par mois...

Point important. Pour �tre d�duites des revenus fonciers, les charges support�es par les propri�taires (travaux, int�r�ts d'emprunts...) doivent avoir �t� pay�es au cours de l'ann�e d'imposition et doivent se rapporter � un bien donn� en location. Sont concern�es les d�penses de travaux d'entretien et d'am�lioration, les frais de g�rance et de r�mun�ration des gardiens et concierges (� distinguer des frais de gestion), les imp�ts,les int�r�ts d'emprunts et les primes d'assurances pour loyers impay�s d�ductibles pour leur montant r�el. Lorsque les charges ont �t� d�duites, les loyers provenant de logements lou�s nus sont imposables dans la cat�gorie des revenus fonciers. Ils supportent le pr�l�vement social de 2%, la CSG de 7,5% et la CRDS de 0,5%.

Si vous voulez r�cup�rer sous forme de capital le bien immobilier que vous avez achet�, il suffit de le vendre. Sous certaines conditions les plus-values r�alis�es sont exon�r�es. Il en est ainsi lorsque le contribuable n'est pas propri�taire de sa r�sidence principale ou � conditions que la vente soit r�alis�e au moins cinq ans apr�s l'acquisition ou au moins deux ans apr�s la vente de la r�sidence principale. Il doit s'agir de la premi�re vente de logement effectu� par le contribuable depuis le 1er janvier 1982. Autre possibilit� pour b�n�ficier de l'exon�ration. Il faut que le logement soit poss�d� depuis plus de 22 ans.

Dans les autres cas, les plus values seront taxables, mais peuvent b�n�ficier du syst�me dit "de la division par cinq".

Ce syst�me att�nue les effets de la progressivit� du bar�me de l'imp�t sur le revenu. Il consiste � calculer dans un premier temps l'imp�t d� sur le revenu hors plus-value puis � diviser par cinq le montant de la plus-value nette imposable et d'ajouter ce r�sultat au revenu global net. Ensuite, on calcule l'imp�t correspondant � ce montant. On calcule la diff�rence entre ces deux montants, laquelle est �gale � l'imp�t sur la cinqui�me de plus-value et enfin on multiplie le chiffre obtenu par cinq pour obtenir l'imp�t sur la plus value. Derni�re largesse de l'administration, sur demande du contribuable et moyennant un int�r�t calcul� au taux l�gal (3,87% en 1997),le paiement de l'imp�t sur la plus-value peut faire l'objet d'un paiement fractionn� par parts �gales sur cinq ans.

Dernier d�tail. Les plus-values b�n�ficient de l'abattement g�n�ral de 6 000 F qui s'applique au total des plus-values (court et long terme) r�alis�es au cours d'une m�me ann�e.

S'agissant des ressources du locataire, elles ne doivent pas d�passer un plafond annuel, �galement fix� par d�cret et revaloris� chaque ann�e. Ces ressources s'entendent du revenu fiscal figurant sur l'avis d'imposition �tabli au titre de l'avant-derni�re ann�e pr�c�dant celle de la signature du contrat de location. Ce plafond varie selon la composition de la famille : Il est fix� comme suit pour 1999 (voir encadr�).

Le loyer quant � lui, ne doit pas �tre sup�rieur � un plafond fix� par d�cret. Pour 1999, le plafond � Paris et communes limitrophes (zone I bis) et de 75 F/m2, 65 F/m2 dans les autres communes de l'agglom�ration parisienne (zone I), 50 F/m2 dans les communes de plus de 100.000 habitants (zone II) et 45 F/m2 dans les autres communes situ�es en France et DOM (zone III).

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'ach�vement de l'immeuble ou son acquisition si elle est post�rieure ou, l'ach�vement des travaux de transformation.

Vous devez formuler l'option pour la d�duction de l'amortissement au moment du d�p�t de la d�claration des revenus de 1999 si l'acquisition ou l'ach�vement est intervenu en 1999. Cette option est irr�vocable. Elle doit �tre exprim�e par �crit sur un imprim� fourni par l'administration.

Chaque ann�e, vous devez joindre � votre d�claration de revenus un document �tabli conform�ment � un mod�le fix� par l'administration faisant appara�tre le d�tail du calcul de la d�duction pratiqu�e au titre de l'amortissement.