Si vos revenus fonciers proviennent de la location de locaux non meublés ou de droits accessoires (par exemple redevances d’affichage…), vous devrez les déclarer sur un formulaire nďż˝ 2044. Si vous possédez des immeubles en nue propriété, classés monuments historiques, ou si vous avez acquis ou fait construire un logement neuf loué dans le cadre de l’amortissement (Périssol - Besson) ou enfin si vous avez procédé au réaménagement d’un immeuble loué dans une zone franche urbaine, c’est une déclaration 2044 spéciale qu’il vous faudra remplir. Et à chaque fois, les modalités d’impositions varient !

Dans certaines circonstances, vos revenus ne seront pas imposables. Il en est ainsi lorsque vous louez à des personnes de condition modeste (titulaires du RMI, étudiants bénéficiaires d’une bourse à caractère social, organismes sans but lucratif agréés louant des logements à des personnes défavorisées). Cependant, le logement doit être conforme aux normes minimales de confort (surface habitable 9 m2 au moins pour une personne seule et 7 m2 par personne supplémentaire, doit posséder des éléments de confort : eau, wc, chauffage, etc. Enfin, le
loyer ne doit pas dépasser 336 F annuels par m2 habitable en Ile-de-France et 279 F dans les autres régions. Attention aux charges : lorsque le revenu est exonéré, les charges ne sont pas déductibles des revenus fonciers imposables d’autres immeubles et ne peuvent donc pas dégager de déficit.

Si vous possédez plusieurs immeubles, le déficit d’un immeuble doit d’abord être déduit des revenus positifs de vos autres immeubles. Ce n’est que lorsque le résultat d’ensemble est négatif, qu’il convient d’analyser l’origine du déficit afin de le déduire soit du revenu global soit des revenus fonciers ultérieurs.

L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est définitive que si l’immeuble concerné est loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation.

Le sort fiscal réservé aux propriétaires qui investissent dans certains secteurs immobiliers est parfois très intéressant. Ainsi, sont déductibles sans limitation du revenu global les déficits (à l’exception des intérêts d’emprunt) provenant des immeubles ayant fait l’objet d’opérations de restauration dites "loi Malraux", les immeubles situés en zones franches urbaines, les monuments historiques et les immeubles détenus en nue-
propriété, possédés directement ou indirectement.

Pour les autorisations de travaux obtenues avant le 1er janvier 1995, sont concernés les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière. Pour les autorisations de travaux obtenues après le 1er janvier 1995, sont concernés les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Les travaux doivent être réalisés dans le cadre d’une opération groupée de restauration immobilière ou consister en la restauration complète d’un immeuble.

Les déficits qui résultent d’une opération de réhabilitation complète des parties communes d’un immeuble situé dans une zone franche urbaine sont déductibles du revenu global sans plafonnement du revenus des propriétaires depuis le 1er janvier 1997. Toutefois, les travaux doivent faire l’objet d’une convention, approuvée par le préfet, par laquelle le propriétaire s’engage réhabiliter complète les parties communes. Le propriétaire doit également s’engager à louer les locaux nus à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans.

Dans le cas d’une nue-propriété d’un immeuble acquise par succession (ou par donation effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4e degré inclusivement) :

- le déficit provenant uniquement de dépenses de grosses réparations est déductible du revenu global sans limitation de montant ;

- les autres dépenses dont le nu- propriétaire a personnellement et effectivement supporté la charge ainsi que les intérêts d’emprunts contractés pour financer les grosses réparations sont à déduire uniquement des revenus fonciers éventuels provenant d’autres immeubles (urbains ou ruraux) ou à défaut des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le déficit foncier est déductible sans limitation de du revenu global, après compensation éventuelle avec les revenus nets des vos autres immeubles.