Le cap de l’an 2 000 est passé, accompagné de tous les progrès qu’a généré le siècle dernier. En avant toute pour d’autres aventures. Et l’achat d’un bien immobilier en est une, généralement tributaire d’un crédit. Fin 1999, dans l’autre siècle et l’autre millénaire, des banques ont proposé des crédits immobiliers sur 30 ans. Une sorte de révolution sur la place bancaire... si ce n’est que ce crédit sur ce type de durée existait déjà dans les années 50.

Mais il avait été abandonné pour raison de hausse des taux et surtout de propositions en taux fixe uniquement. Question de bons sens : un prêt à taux fixe à 15% sur 30 ans, de 1969 à 1999 aurait été ruineux, l’inflation et le loyer de l’argent (et donc le taux que consent la banque) évoluant, sans forcément se lisser.

Avec l’arrivée du prêt à taux variable dans les années 80, de plus en plus prisé actuellement, et des taux d’intérêt bas, le prêt sur 30 ans peut à nouveau s’envisager.

Ce sont deux banques généralistes, la BNP et le CIC qui donnent le coup d’envoi. Les autres devraient suivre, ou tout du moins avoir ce produit "en catalogue" pour ne pas laisser s’échapper une frange de la clientèle, celle des primo-accédants.

Car c’est bien à de jeunes accédants que s’adresse ce prêt. En effet, au lieu d’emprunter sur 15 ans, de supporter de grosses mensualités sur un capital réduit, le doublement de la durée permet d’emprunter plus tout en ayant des mensualités allégées. Et l’allégement est de taille puisque sur un prêt de 800 000 F à taux fixe à 6,75% , la mensualité sur 30 ans est de 5 946,30 F contre 7 074,74 F sur 15 ans. Le crédit peut être souscrit sans aucun apport personnel à la BNP et peut donc financer 100% de l’acquisition.

En revanche, au CIC, si vous avez plus de 35 ans, il vous faudra faire un apport personnel d’environ 10% servant à financer la prise
d’hypothèque, les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

A la BNP, vous avez la possibilité de choisir un taux fixe à 6, 75% ou un taux révisable allant de 5,90% à 6,30%, la fourchette basse correspondant à un taux révisable non "capé", c’est-à-dire sans verrou de sécurité à la hausse. Au CIC, vous aurez un mixage des deux types de prêt : fixe pendant 10 ans à 5,85% et révisable ensuite.

Sur un aussi longue durée, les spécialistes du financement recommandent le prêt à taux révisable pour plusieurs raisons. D’une part, le prêt à taux révisable affiche toujours un taux inférieur à un taux fixe (sauf en cas de gros apport), de l’ordre d’un demi-point.

Or, c’est toujours pendant les premières années du prêt que le crédit coûte le plus cher puisque c’est à ce moment que les intérêts gonflent la note. Autant donc bénéficier d’un prêt à taux réduit.

D’autre part, en cas de remboursement anticipé, l’emprunteur n’est pas pénalisé : il peut à tout moment rembourser son prêt sans avoir à se justifier.

LES POINTS SENSIBLES

Règle inéluctable en matière de crédit: plus il est long, plus il coûte cher en intérêts. Sur trente ans, l’addition risque d’être salée et les intérêts dépassent même le montant du capital emprunté... ce qui revient au bas mot à doubler le montant du crédit.

Evidemment, l’idéal est de procéder à des remboursements anticipés totaux ou partiels pour éviter cette spirale infernale. Ce qui se pratique d’ailleurs très souvent dans des prêts longue durée de 20 ou 25 ans proposés par de nombreuses banques.

Autre pierre d’achoppement : le transfert du prêt sur un autre logement. En 30 ans, il y a de fortes chances que vous changiez de logement : agrandissement de la famille, mobilité professionnelle... autant de circonstances qui font que le logement acheté quand vous aviez acheté à 28 ans ne vous conviennent plus 10 ou 15 ans plus tard, à fortiori 30 ans après.

Si, au bout de 15 ans, vous voulez déménager, que devient votre prêt ? Le solde peut-il être transféré sur un autre bien ? En général, l’opération est possible, mais hélas coûteuse, notamment si le crédit est garanti par une hypothèque car il vous faudra payer les frais de main-levée sur la première hypothèque et régler ensuite les frais sur la prise d’une nouvelle hypothèque.

Dans tous les cas, avant de vous engager, pesez les arguments pour et contre, faites faire des simulations et surtout lisez et relisez votre contrat de prêt avant de signer afin d’agir en toute connaissance de cause. Le jargon bancaire n’est pas toujours très clair : surtout n’hésitez pas à vous faire expliquer les différents termes.

Laure Granger