|
Les
dossiers
CHOISIR UN REGIME FISCAL
Si vous redoutez de devenir bailleur parce que les contraintes de la location vide sont trop pesantes, optez pour le meubl�.
Vous pourrez d�finir les clauses du contrat de location et profiterez du m�me coup d'un r�gime fiscal diff�rent de celui des locations vides.
Des avantages fiscaux sont r�serv�s aux propri�taires qui louent "vide" un logement neuf. Mais, la m�daille a son revers. Pour en b�n�ficier, les bailleurs doivent signer un contrat de location contraignant.
La dur�e est de 3 ans minimum, le cong� doit �tre donn� dans des conditions et pour des motifs pr�vus par la loi et enfin, l'augmentation du loyer, une fois le contrat conclu, n'est plus soumis au libre jeux de l'offre et de la demande.
Pour �viter cela, sans pour autant renoncer � l'investissement locatif, vous pouvez d�finir vous-m�me les clauses du contrat de location.
Deux contraintes s'imposeront toutefois � vous. Il sera interdit d'ins�rer dans le contrat de location des dispositions contraires � l'ordre public et aux bonnes meurs et le logement devra contenir les meubles qui permettront au locataire d'habiter les lieux (lit, table, chaise.).
En cons�quence de quoi, vous deviendrez loueur en meubl� (professionnel ou non professionnel) et le r�gime fiscal applicable aux revenus de vos locations sera celui d�crit ci-apr�s en fonction de votre situation particuli�re.
QUI SONT LES LOUEURS EN MEUBLE PROFESSIONNELS ET NON PROFESSIONNELS ?
Ce sont les personnes qui donnent en location meubl�e soit des locaux sp�cialement destin�s � la location soit une ou plusieurs pi�ces de leur habitation personnelle. Entrent dans cette cat�gorie les loueurs de chambres d'h�tes, de meubl�s de tourisme ou de g�tes ruraux (collectivit�s locales et agriculteurs).
Le plus souvent, les locations en meubl� saisonni�res sont consid�r�es comme des locations non professionnelles parce que les loueurs ne sont pas inscrits au registre du commerce et des soci�t�s (RCS) ou parce que, bien qu'inscrits au registre du commerce, ils retirent de cette activit� � la fois un montant de recettes inf�rieur ou �gal � 150 000 F TTC et moins de 50 % de leur revenu global.
QUELS SONT LES IMPOTS A ACQUITTER ?
Vus serez impos� dans la cat�gorie des b�n�fices industriels et commerciaux (BIC). Il s'agit d'une activit� commerciale soumise � taxe professionnelle, � la taxe fonci�re et � la taxe d'habitation si le propri�taire occupe le logement en dehors de la p�riode de location.
En outre, depuis le 1er janvier 1999, les loueurs en meubl� dont les revenus sont sup�rieurs � 12 000 F payent la contribution annuelle sur les revenus locatifs (2,5 % des loyers encaiss�s au cours de l'ann�e civile) et la contribution additionnelle au taux de 2,5 % si l'immeuble est achev� depuis plus de 15 ans.
LA DETERMINATION DU BENEFICE IMPOSABLE
Le r�gime du forfait a disparu depuis le 1er janvier 1999 au profit d'un rel�vement des limites du r�gime des microentreprises � 500 000 F HT. Reste donc :
4 Le r�gime des micro-entreprises
4 Le r�gime r��l d'imposition
4 Les imp�ts locaux, la taxe professionnelle
LE REGIME DES MICROENTREPRISES
Si vos recettes n'exc�dent pas 500 000 F HT en 1999 (100 000 F avant) et si vous b�n�ficiez d'une exon�ration de TVA, vous relevez du r�gime des microentreprises o� le b�n�fice imposable est d�termin� par application d'un abattement de 70 % sur les recettes.Dans ce cas, vous n'avez pas � remplir de d�claration sp�ciale et vous portez les recettes sur votre d�claration des revenus n� 2042. Cela dit, il est toujours possible d'opter pour le r�gime r�el d'imposition.
LE REGIME REEL D'IMPOSITION
Le r�gime s'applique si le chiffre d'affaires r�alis� est sup�rieur � 500 000 F HT et n'exc�de pas 5 000 000 F HT. Vous devez souscrire une d�claration sp�ciale de r�sultat n� 2031, accompagn�e d'un bilan simplifi� (sauf dispense), d'un compte de r�sultat simplifi� de l'exercice qui se compose de deux rubriques (r�sultat comptable et r�sultat fiscal), d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des �l�ments soumis au r�gime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relev� des provisions, des amortissements d�rogatoires et des d�ficits reportables.
LES IMP�TS LOCAUX
LA TAXE PROFESSIONNELLE
Les loueurs en meubl� sont imposables � la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent ponctuellement en meubl� une partie de leur habitation personnelle en sont exon�r�es, lorsque la location ne pr�sente aucun caract�re p�riodique.
De m�me, celles qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pi�ces de leur habitation principale sont exon�r�es lorsque les pi�ces lou�es constituent la r�sidence principale du locataire et que le prix demeure fix� dans des limites raisonnables.
Les loueurs de g�tes ruraux, les loueurs de meubl�s de tourisme ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle sont exon�r�s de taxe professionnelle, sauf si les collectivit�s territoriales d�cident par d�lib�ration de r�tablir la taxe professionnelle sur ces locaux.
LA TAXE D'HABITATION
Les personnes qui louent en meubl� sont imposables � la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle. Dans certains cas, les collectivit�s territoriales d�cident de r�tablir la taxe professionnelle sur les locaux meubl�s, le loueur doit acquitter la taxe professionnelle et la taxe d'habitation. En revanche, la taxe d'habitation n'est pas due pour les locaux r�serv� exclusivement � la location en meubl�.
LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES ET LES TAXES ACCESSOIRES
Si vous �tes propri�taire ou usufruitier, vous serez impos� � la taxe fonci�re sur les propri�t�s b�ties, pour les immeubles b�tis que vous poss�dez au 1er janvier de l'ann�e d'imposition.
Les communes peuvent instituer une taxe pour financer l'enl�vement des ordures m�nag�res.
Elles peuvent �galement instituer une redevance pour les ordures m�nag�res calcul�e en fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors � la taxe d'enl�vement des ordures m�nag�res.
L'EXONERATION DE TVA
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonni�res de logements meubl�s � usage d'habitation sont exon�r�es de TVA. Toutefois, l'exon�ration ne s'applique pas lorsque l'exploitant offre, en plus des prestations parah�teli�res (petit d�jeuner, nettoyage quotidien des ocaux, fourniture du linge de maison, r�ception de la client�le.) et qu'il est immatricul� au registre du commerce et des soci�t�s.
Sont exon�r�s les particuliers qui louent en meubl�, de mani�re occasionnelle ou permanente, une r�sidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur r�sidence principale de m�me que les agriculteurs qui donnent en location des g�tes ruraux ou communaux.
Etienne LANGEVIN
DIFF�RENCE LOUEUR PROFESSIONNEL / LOUEUR NON-PROFESSIONNEL
| Montant des recettes de la location en meubl� |
Le loueur est inscrit au RCS |
Le loueur n'est pas
inscrit au RCS |
Recettes inf�rieures ou �gales � 150 000 F
et revenus des meubl�s inf�rieurs autres revenus |
Non professionnel |
Non professionnel |
| Recettes inf�rieures ou �gales � 150 000 F et revenus des meubl�s inf�rieurs autres revenus |
Professionnel |
Non professionnel |
Recettes sup�rieures
� 150 000 F |
Professionnel |
Non professionnel |
|
CONDITIONS PARTICULIERES POUR LES AGRICULTEURS
L'activit� agricole ob�it aux dispositions fiscales des b�n�fices agricoles. La location en meubl� rel�ve des r�gles applicables aux b�n�fices industriels et commerciaux. L'agriculteur doit donc �tablir deux comptabilit�s et souscrire deux d�clarations. |
|