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Les
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L'APPORT PERSONNEL
Pr�alable (souvent) incontournable � l'attribution d'un pr�t immobilier, l'apport personnel est aussi un tr�s bon atout pour obtenir un meilleur taux de cr�dit. Explications.
Avant d'accorder des pr�ts immobiliers, ce qu'ils se plaisent � faire, les banquiers ont une pr�occupation majeure. Ils souhaitent �viter, pendant 10 ou 15 ans, c'est � dire pendant la dur�e moyenne de remboursement des cr�dits immobiliers, qu'un de leurs clients soit dans l'incapacit� de rembourser le capital pr�t�... Autant dire que l'engagement est important et que le profil du candidat est soigneusement �tudi�... Cela dit, lorsqu'un banquier croit en la "cr�dibilit�" d'un candidat emprunteur, il lui accorde g�n�ralement ses meilleurs taux !!! Parmi les crit�res pris en compte, citons la stabilit� et l'anciennet� professionnelle, la capacit� �ventuelle d'�pargner (en plus de la charge de loyer...) sur un plan d'�pargne logement, la qualit� du projet immobilier (construction, localisation g�ographique), la possession d'un autre bien immobilier qui constitue une garantie et bien s�r, l'apport personnel sur lequel nous allons nous attarder.
L'apport personnel, c'est la somme disponible qu'un candidat emprunteur peut investir dans un projet immobilier. Cet apport est essentiel car le risque du banquier est inversement proportionnel au montant de cette somme. Plus l'apport est important, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas r�cup�rer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client b�n�ficie des meilleurs conditions financi�res possibles. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqu�, il le fera alors payer plus ou moins ch�rement... Le taux propos� peut alors �tre sup�rieur de 0,50 % � 0,75 % ou plus.
De quoi l'apport personnel est-il fait ?
Il est g�n�ralement admis que les meilleurs conditions de taux sont accord�es � l'emprunteur capable d'investir 30 % au minimum du co�t de l'op�ration ! Toutefois, ce seuil est tr�s variable et il d�pend largement du type d'investissement projet�. Pour atteindre le seuil pr�cit� de 30 %, toutes les sommes sont bonnes � prendre. Il y a celles que vous trouverez sur les livrets d'�pargne, sur les plans d'�pargne logement et celles qui r�sultent de la liquidation des actions ou des obligations, des SICAV et autres fonds de placement... Dans la mesure du possible, vous pouvez �galement profiter des sommes acquises au titre de la participation aux b�n�fices des entreprises.
Les banques ne pretent pas qu'aux riches !
Bonne nouvelle : certaines sommes "empruntables" � des conditions avantageuses sont assimilables � l'apport personnel. Mais attention cependant... Les mensualit�s de ces pr�ts s'additionnent et entrent en ligne de compte pour le calcul du taux d'endettement global de 30 % au del� duquel un pr�t est rarement accord�... Tel est le cas des sommes obtenues au titre des pr�ts �pargne logement et des pr�ts 1 % logement dans les entreprises de plus de 10 salari�s. Rappelons que le montant maximal du pr�t 1 % est de 110 000 F en Ile-de-France, 90 000 F pour les autres r�gions, 70 000 F en zone rurale. Un compl�ment de pr�t (de 10 000 � 30 000 F) peut vous �tre allou� si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propri�taire pour la premi�re fois ou si vous avez au moins trois personnes � charge ou enfin si vous changez de r�sidence principale pour mobilit� professionnelle.
Le taux d'int�r�t fix� par l'organisme collecteur ou par l'employeur varie de 1 � 4 %. Mais il en est de m�me pour pr�ts accord�s par une caisse de retraite ou une mutuelle, pr�ts accord�s aux fonctionnaires, des pr�ts consentis par un membre de la famille.
A titre d'exemple, sont enumerees ci-apres certaines aides octroyees par des collectivites locales pour l'acquisition de logements neufs :
VILLE DE PARIS
La ville de Paris double le montant du pr�t � 0%. Les b�n�ficiaires sont les m�nages install�s � Paris depuis au moins 3 ans satisfaisant aux conditions d'octroi du pr�t 0%. Le cumul des deux pr�ts ne peut exc�der 40% du co�t de l'op�ration. S'adresser au Conseil R�gional d'�le de France ou aux �tablissements qui signent une convention avec le Cr�dit Foncier de France.
DEPARTEMENT DE LA SEINE-ET-MARNE
Sont concern�es les op�rations dont le co�t est plafonn� en neuf et en ancien avec travaux : 660 000F � 1 188 000F . Pour en b�n�ficier, il faut r�sider ou travailler en Seine et Marne depuis 2 ans au moins. Le taux est de 2,5% et le montant des pr�ts va de 29 000F � 54 000F sur une dur�e de 5 � 10 ans. S'adresser � la Caisse D�partementale d'Aide au Logement 12, rue des St P�res � Melun T�l. 01 64 14 73 90
DEPARTEMENT DE L'ESSONNE
Les propri�taires occupants dont le revenu net imposable (N - 2) est inf�rieur � 70% des plafonds PAP peuvent b�n�ficier d'une prime plafonn�e � 8 000F si le RNI est sup�rieur � 50% des plafonds PAP et � si le RNI inf�rieur � 50% des plafonds PAP. A demander au PACT-ARIM 5 bis, rue Martel - 75010 PARIS T�l. 01 45 23 15 24
Pour toute information, vous pouvez, outre votre banque, vous adresser � l'Institut national de la consommation (INC) 80, rue Lecourbe, 75015 Paris, � la direction d�partementale de la concurrence, de la consommation et de la r�pression des fraudes (DDCCRF), au centre technique r�gional de la consommation (CTRC).
L'apport personnel pas toujours n�cessaire ?
Compte tenu de la bonne croissance de la bonne tenue du march� immobilier et des incitations fiscales, l'apport personnel n'est parfois plus n�cessaire. Toutefois, les banques semblent toujours exiger que l'emprunteur finance les frais de notaires qui sont relativement peu �lev� dans le neuf, ainsi que ceux ayant trait aux garanties. Cela dit, un tel sort est r�serv� � certains investisseurs. Ainsi, si vous empruntez pour acheter un logement destin� � la location, vous souhaiterez probablement b�n�ficier des r�ductions d'imp�ts pr�vues dans le cadre des dispositions BESSON ou PONS qui sont g�n�ralement li�s � un financement � 100 % du projet (d�ductibilit� des int�r�ts d'emprunt). Vous aurez int�r�t � conserver vos placements actuels, la banque conservant le b�n�fice de vos placements tandis que vous continuerez � profiter de leur r�mun�ration.
Etienne LANGEVIN
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Rassurer son banquier avec un faible apport personnel
Faible apport personnel est souvent synonyme de taux d'endettement important. Pour un banquier, cela signifie qu'en cas de coup dur, vous risquez de ne plus pouvoir faire face � vos charges de remboursement d'emprunt... sauf � ce que vous puissiez lui assurer qu'il ne risque rien...
La garantie de rachat :
Certains promoteurs proposent de racheter, pendant une p�riode pouvant aller jusqu'� 15 ans suivant l'acquisition, le logement de tout acqu�reur.
Cette garantie entre g�n�ralement en jeu lorsque surviennent des �v�nements particuliers : mutation g�ographique professionnelle, diminution durable des ressources, ch�mage, divorce ou s�paration de corps, d�c�s, incapacit� ou invalidit� permanente. Les conditions de rachat sont variables.
Elles vont de l'offre de prix �gale au prix de vente initial diminu� diminu�e des frais de remise en �tat et des frais li�s au rachat et � la revente du bien sans �tre inf�rieure � 80% du prix de vente initial.
L'ASSURANCE REVENTE :
Certains assureurs peuvent proposer en g�n�ral pendant 5 ans au maximum de vous indemniser en vous reversant la diff�rence entre prix d'acquisition et prix de revente si vous devez vendre pour des raisons majeures semblables � celles �voqu�es dans le cadre de la garantie de rachat. G�n�ralement le plafond de cette garantie est de
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