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LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS
Vous avez d�cid� d'acheter un appartement ou de faire construire une maison !
Dans 10 � 15 ans, vous r�cup�rerez les sommes " �pargn�es " chaque mois au titre du remboursement de votre emprunt sous la forme d'un logement. Autant le faire dans les meilleures conditions de confort et de co�t !
L'envie de capitaliser la d�pense que vous consacrez tous les mois � votre logement vous a certainement effleur�. Soit parce que vous envisagez de r�investir dans un logement plus confortable ou encore, parce que vous voulez transmettre un bien immobilier � vos h�ritiers. D'ailleurs, les banques sont les premi�res � vous encourager � r�aliser vos objectifs. Elles multiplient les offres et les formules de pr�ts. Mais attention, � supposer que vous remplissiez leurs conditions d'apport et de revenus, les propositions ne sont pas toutes susceptibles de vous convenir.
COMBIEN POUVEZ VOUS EMPRUNTER ?
Avant d'emprunter, faites le compte des sommes que vous consacrerez � votre investissement et surtout, croyez � la sacro-sainte r�gle de l'endettement maximum de 30% de vos revenus mensuels. Ce ratio, qui s'appr�cie apr�s d�duction des charges de pr�ts immobiliers a �t� �prouv�e par la pratique.
Il vous permettra de capitaliser confortablement, sans �tre �trangl� pour des remboursements trop �lev�s. Prenez garde en effet aux charges nouvelles qui vous incomberont en qualit� de propri�taire, notamment les imp�ts locaux (taxe d'habitation, taxe fonci�re) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien.) du logement. La prudence recommande d'�viter de d'ajouter les prestations familiales � vos revenus.
Elles ne sont que provisoires tandis que votre engagement lui est certain pour une dur�e de 10 � 15 ans... En revanche, il peut �tre tenu compte du montant de l'aide personnalis�e au logement (APL) et de l'allocation au logement (AL) dont vous �tes susceptible de b�n�ficier.
L'APPORT PERSONNEL
Les offres de financement � 100 % ou � 110 % refleurissent ce qui laisse penser que l'apport personnel n'est pas indispensable. Vous pouvez bien entendu vous laisser tenter, mais � condition de respecter la r�gle d'endettement ci-dessus. Cela dit, vos chances d'obtenir un meilleur taux seront plus grandes si vous disposez d'un apport personnel. 20 % du financement total du logement paraissant constituer une bonne base de d�part.
Mais quoiqu'il en soit, si vous contractez un pr�t r�glement� on exigera de vous au minimum un apport de 10 %. L'apport peut �tre constitu� de votre �pargne personnelle, de vos placements sur livrets d'�pargne logement et ou livret d'�pargne populaire, des actions, SICAV, parts de SCPI (soci�t� civile de placement immobilier), des h�ritages, dons familiaux et l'�pargne acquise au titre de la participation dans l'entreprise. Entrent �galement en ligne de compte au titre de l'apport personnel, les pr�ts �pargne logement, les pr�ts 1 % logement, les pr�ts des caisses de retraite, ceux accord�s aux fonctionnaires ou consentis par un membre de votre famille ainsi que les pr�ts des collectivit�s locales.
EMPRUNTER A TAUX FIXE OU A TAUX VARIABLE ?
Avec un taux fixe, - les offres hors assurance des banques sont actuellement comprises entre 5,80% et 6,80% - les mensualit�s et le co�t final de l'op�ration sont connus d�s la signature du contrat. Par exemple, si vous empruntez 700 000 F � 6,29 % sur 15 ans, il vous en co�tera 6 089 F tous les mois. Au bout du compte, vous verserez 350 551 F d'int�r�ts � votre banquier. Avec un taux variable, votre d�marche est diff�rente. Vous pariez sur l'avenir et sur la baisse des taux d'int�r�ts, car votre emprunt est index� sur un indice de r�f�rence (en r�gle g�n�rale TIOP � trois mois ou un an, ou l'EURIBOR) dont personne ne peut pr�dire les variations.
Votre seule certitude est de faire une op�ration plus rentable au d�part. Aujourd'hui, certains �tablissement proposent un taux de 3,90 % la premi�re ann�e. Par rapport � la situation pr�c�dente, vous ferez certainement une �conomie la premi�re ann�e. Mais la certitude s'arr�te l�. Selon les modalit�s d�finies dans votre contrat de pr�t, le taux de votre cr�dit �voluera en fonction du march� financier, ce qui entra�nera une hausse ou une baisse de vos mensualit�s. Impossible donc de pr�dire le co�t final de l'op�ration et de garantir que cette seconde formule est plus int�ressante que la premi�re.
Comment choisir ? En p�riode de hausse des taux d'int�r�ts, le taux fixe est recommand�. En empruntant maintenant, votre cr�dit est moins cher que celui que vous obtiendrez si vous diff�rez votre d�cision. En effet, les banques adaptent leurs offres aux conditions du march� financier. S'il est � la hausse, - et sauf le cas des pr�ts aid�s -, il est tr�s improbable que vous trouviez une offre dont le taux ne le serait pas �galement. En revanche, si les taux baissent, ce qui a �t� le cas au cours des ann�es �coul�es, vous risquez de rembourser au prix fort. Et cela risque de vous conduire � essayer de n�gocier une baisse (al�atoire) de votre taux avec votre banquier. Dans un tel cas, le cr�dit � taux variable est la seule solution pour �viter cette confrontation.
LE PRET REVISABLE PLAFONNE OU CAPE
Pour b�n�ficier d'une possibilit� de baisse de vos mensualit�s de remboursement tout en limitant les risques de hausse, vous pouvez opter pour un pr�t variable plafonn�. Ces pr�ts sont l�g�rement plus cher au d�part que les pr�ts simplement variables, les taux hors assurance, �tant compris entre 5,15% et 6,30%. Ces pr�ts garantissent, d�s la souscription que la variation du taux d'int�r�t est plafonn�e � la hausse et � la baisse et donc que vos remboursements ne d�passeront pas des limites pr�d�finis. La seule question est alors de savoir si un tel emprunt se justifie compte tenu du faible �cart existant avec les pr�ts � taux fixes...
Etienne LANGEVIN
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