La p�riode de baisse des taux d'int�r�ts semble r�volue. Et le rapprochement de l'�cart des taux entre les pr�ts variables et les pr�ts fixes redonne � ces derniers un attrait qui avait fini par perdre de son �vidence. Au cours des 10 ann�es �coul�es, les pr�ts � taux r�visables ont �t� popularis�s, notamment � grand renfort de publicit� par de nouveaux �tablissements bancaires qui ont b�ti gr�ce � eux, une large part de leur notori�t�. A tel point que les pr�ts � taux variables repr�sentent aujourd'hui environ 30 % des pr�ts souscrits par les m�nages. Index�s sur des indices mon�taires � court terme comme le l'EURIBOR (taux interbancaire offert en Europe) � 3 mois ou � 12 mois qui remplace le TIOP (Taux Interbancaire Offert � Paris) et le Pibor depuis le 1er janvier 1999 ou le TMM (Taux moyen mensuel du march� mon�taire), ces pr�ts ont trouv� leur l�gitimit� aupr�s du vaste public. Ils ont en effet permis aux emprunteurs de b�n�ficier soit d'une baisse des mensualit�s de leur emprunt, soit d'une diminution de la dur�e de remboursement du pr�t soit des deux. Rompant avec le syst�me des pr�ts � taux fixes, la logique financi�re des pr�ts � taux variables consiste � faire partager l'al�a de l'�volution des taux d'int�r�t entre l'emprunteur et le pr�teur. Ce risque �tant uniquement support� par le pr�teur en cas de cr�dit � taux fixe. Juste retour des choses, les taux d'int�r�ts propos�s au titre des pr�ts variables sont moins chers.

Avant toutes choses, il n'est pas inutile de rappeler qu'ind�pendamment du type de taux, certaines caract�ristiques du pr�t peuvent avoir une incidence non n�gligeable sur son co�t. Ainsi, la dur�e du pr�t et le montant de l'apport personnel sont deux �l�ments essentiels pour la d�termination du co�t du cr�dit. A titre d'exemple, un cr�dit de 800 000 F souscrit au taux constant de 6 % sur 10 ans ne co�tera que 265 752 F d'int�r�ts, tandis que l'emprunteur devra d�bourser 575 519 F d'int�r�ts s'il s'endette sur 20 ans. Ensuite, que le cr�dit soit � taux fixe ou variable, les frais de dossier tout comme les p�nalit�s applicables en cas de remboursement par anticipation - principalement pour les pr�ts � taux fixe - ainsi que la possibilit� de contracter une assurance externe � la banque peuvent �tre avantageusement n�goci�s. Enfin, gardez en m�moire qu'il est possible de limiter les frais de garanties prises par le cr�ancier en ayant recours un organisme de caution mutuelle plut�t qu'� une hypoth�que.

Comment choisir entre un pr�t � taux fixe et un pr�t � taux variable ?

Le taux fixe, est sans surprise.

Tous les param�tres de co�t et de dur�e de remboursement sont connus d'avance d�s la signature du contrat de pr�t. La seule originalit� de plus en plus g�n�ralement r�pandue, consiste en la possibilit� de modulation des �ch�ances. A taux d'int�r�t comparable, cette possibilit� permet en cas de hausse des revenus de l'emprunteur d'augmenter le montant des mensualit�s, de r�duire la dur�e du pr�t, et d'all�ger la facture en terme d'int�r�ts vers�s � la banque. Les offres hors assurance sont actuellement comprises entre 5,50% et 6,80%. Ils s'adressent aux emprunteurs prudents qui pr�f�rent la s�curit� et ne veulent pas se soucier de l'�volution des taux. Avec un taux variable dont les taux oscillent entre 4,05 % � 6,00 %, la d�marche de l'emprunteur est diff�rente. Ce dernier parie sur l'avenir et sur la baisse des taux d'int�r�ts, l'emprunt �tant index� sur un indice de r�f�rence l'EURIBOR � trois mois ou un an (anciennement TIOP) dont il est impossible de pr�dire les variations. A titre d'illustration, on peut �voquer la courbe du TIOP � 3 mois qui �tait presque stationnaire � 11 % de janvier 1990 � juin 1992, pour s'effondrer aux alentours de 3,5 % en janvier 1997 et s'y maintenir depuis cette date. Les pr�visions de croissance les plus r�centes avoisinant 4,5 % en fin d'ann�e 2000. Ici, la seule certitude est de faire une op�ration plus rentable au d�part car les �tablissements bancaires proposent tous, la premi�re ann�e au moins, des taux de d�part inf�rieurs au taux constants.

Selon les modalit�s d�finies dans le contrat de pr�t, le taux du cr�dit �volue en fonction du march� financier, ce qui entra�ne une hausse ou une baisse des mensualit�s. Impossible donc d'�valuer le co�t final de l'op�ration et de garantir que cette seconde formule est plus int�ressante que la premi�re. Assur�ment, la souscription d'un pr�t � taux variable se justifie lorsque l'emprunteur fait le pari que les taux � courts termes resteront � inf�rieur � ceux des taux longs pendant les premi�res ann�es de remboursement de l'emprunt. Il faut en effet savoir que pour un cr�dit d'une dur�e de 15 ans, pr�s de 50 % des int�r�ts vers�s � la banque sont pay�s pendant cette p�riode. Les investisseurs avis�s se r�servant alors la possibilit� soit de vendre le bien, soit d'opter pour la facult�, souvent incluse dans les contrats � taux variables, de basculer le taux de r�f�rence en un taux fixe long

Toutefois, le risque d'une hausse des taux ne pouvant pas �tre exclue, les pr�ts � taux variables sont g�n�ralement conseill�s aux emprunteurs qui disposent de revenus suffisants pour suivre l'augmentation des charges de remboursement en cas de tension sur les taux courts. En p�riode de hausse des taux d'int�r�ts, le taux fixe est plut�t recommand�. En empruntant au d�but d'une p�riode de hausse des taux, le cr�dit est moins cher que celui que vous obtiendriez si vous diff�riez votre d�cision. En effet, les banques adaptent en permanence leurs offres aux conditions du march� financier. Si ce dernier est � la hausse, - et sauf le cas des pr�ts aid�s -, il est tr�s improbable que vous trouviez une offre dont le taux ne le serait pas �galement. Inconv�nient de ce syst�me, lorsque les taux baissent, ce qui a �t� le cas au cours des ann�es �coul�es, vous risquez de rembourser au prix fort. Et cela risque de vous conduire � essayer de n�gocier une baisse (al�atoire) de votre taux avec votre banquier. Tr�s souvent, en effet, les contrats de pr�ts classiques contiennent une clause de p�nalit� en cas de remboursement anticip� du cr�dit. Cette p�nalit�, au maximum �gale, selon les dispositions de la loi Scrivener � un semestre d'int�r�ts, dans la limite de 3 % du capital restant d�, prive l'emprunteur de la libert� de quitter librement son cr�ancier.

Bon � savoir : les indemnit�s de remboursement anticip� ne peuvent �tre exig�es lorsque le remboursement anticip� est motiv� par la vente du bien immobilier faisant suite � un changement de lieu d'activit� professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, le d�c�s de l'emprunteur ou de son conjoint ou la cessation forc�e de l'activit� professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. En p�riode de baisse des taux d'int�r�ts, le cr�dit � taux variable appara�t comme la solution id�ale pour �viter cette confrontation, car l'adaptation � la baisse du taux est l'objet m�me de ce type de pr�t.

La conversion d'un taux variable en taux fixe :

La conversion des cr�dits � taux variables en cr�dits � taux fixe est une option g�n�ralement pr�vue dans la plupart des contrats de pr�t � taux variable. Elle permet de se pr�munir contre de nouvelles hausses des taux courts, tout en ayant b�n�fici� de conditions avantageuses au cours des premi�res ann�es de l'emprunt. Attention toutefois. Cette modification entra�ne un abandon de la r�f�rence � un indice d'indexation � court terme, pour la prise en compte d'un taux � long terme de type TME (Taux Moyen des emprunts d'�tat � 7 ans et plus). Cette conversion n'est donc justifi�e si le nouveau taux applicable est inf�rieur ou �gale aux taux longs actuels. Si, comme bon nombre des analystes financiers, vous �tes persuad� que les taux � court terme continueront leur progression au cours des prochains mois, la conversion d'un pr�t � taux variable en taux fixe est donc conseill�e. Toutefois, si le taux variable de votre cr�dit est cap� � un niveau inf�rieur aux taux fixes actuels ou si la fin du remboursement de votre cr�dit est proche, la conversion ne se justifie pas.

Le pr�t r�visable plafonn� ou cap� :

Pr�sent�s comme une alternative offrant un bon compromis entre s�curit� et rentabilit�, les formules de taux cap�s sont l�g�rement plus on�reuses au d�part que le pr�t variable index�. La variation du taux est plafonn�e en fonction d'un butoir (ou " cap " en anglais) connu d�s la souscription du contrat de pr�t. Ainsi, le souscripteur est assur� que son taux ne d�passera jamais un certain seuil par rapport au taux initial. Par exemple, si le pr�t est contract� � 5,50 % avec un cap � + ou - 2 points, le taux maximal pratiqu� ne pourra jamais d�passer 7,50 %. Toutefois, les banques font payer cette s�curit� : les taux hors assurance, sont compris entre 5,50% et 6,30%, ce qui a pour effet de les placer � un niveau quasiment comparable � ceux des pr�t � taux fixe.

Bon � savoir : la r�mun�ration du pr�teur, c'est � dire la marge prise sur le taux par le banquier, varie selon le degr� de s�curit� du pr�t r�visable accept� par l'emprunteur. Lorsque le pr�t n'inclut pas de " cap " ou de plafond de taux � la hausse, le pr�teur ne prend aucun risque. Dans ce cas, sa marge est minimale et sa r�mun�ration n'exc�de pas 1,5 points. Actuellement, compte tenu du niveau des taux � court terme, un pr�t variable propos� � 4,5% peut �tre consid�r� comme un pr�t non s�curis� (sauf l'hypoth�se d'un taux d'appel - voir encadr� -), un pr�t � 5,50% est un pr�t assorti de butoirs oscillants entre 2 et 3 points, tandis qu'un pr�t variable � 6% est assorti d'un butoir maximum de 1,5 points. La tendance pour les prochains trimestres semble assur�ment orient�e � la hausse des taux d'int�r�t. Les taux d'int�r�t � trois mois qui servent de base de r�f�rence aux pr�ts r�visables sont tr�s susceptibles d'atteindre un niveau de 5,00 %. On peut rappeler qu'ils sont pass�s de 2,50 % en novembre 1999 � 4,40% en Mai 2000.

Les taux d'int�r�t des march�s financiers � 15 ans devraient quant � eux se hisser � des taux voisinant les 6 %, alors qu'ils sont actuellement aux alentours de 5,50%. Certains analystes pr�voient en tout �tat de cause, il semble peu probable que les taux � long terme d�passent 6,5 %. Sauf si vous privil�giez les deux ou trois prochaines ann�es pendant lesquelles les taux � court terme (utilis�s pour les pr�ts variables) devraient rester inf�rieurs aux taux � long terme actuels, il semble plus prudent aujourd'hui de choisir un pr�t � taux fixe. En tout �tat de cause, dans le cas o� vous choisissez un pr�t � taux variable, il est important de prendre un pr�t cap� ou s�curis�. La limite sup�rieure des taux devra �tre fix�e le plus pr�s possible des taux � long terme actuels. Il faut �galement surveiller le taux d'int�r�t court terme obtenu car les march�s financiers anticipent une augmentation de ces taux durant l'ann�e 2000.

Certaines banques jouent sur la dur�e de l'emprunt qui peut �tre rallong� ou diminu� en fonction des variations des taux. En cas d'augmentation de l'indice de r�f�rence, la dur�e du cr�dit est allong�e d'autant. Autrement dit, vous devrez rembourser pendant quelques ann�es suppl�mentaires pour compenser la hausse des taux.

Toutefois, ce rallongement n'est pas illimit� : il peut en g�n�ral exc�der de plus de cinq ans la dur�e initiale du pr�t. En outre, dans le cas o� l'augmentation de taux d'int�r�t serait telle qu'elle ne permettrait pas d'amortir le cr�dit au terme de la dur�e maximale de cinq ans, les mensualit�s seraient alors augment�es dans la limite de l'indice INSEE du co�t de la vie.

Ce que co�te un cr�dit de 800 000 F sur 15 ans Hypoth�se de comparaison :

- pr�t fixe � 6 % de 800 000 F sur 15 ans����������� Taux fixe 6 %���������� Mensualit� 6750,85 F

Total int�r�ts rembours�s 415 120,25 F

- Pr�t variable � 5 % de 800 000 F sur 15 ans����������� cap� � 2 points � la hausse et � la baisse.

Taux variable minimum������� 3 %������������������� Mensualit� 5524,65 F

Total des int�r�ts rembours�s 194 423,78 F

Taux variable maximum������� 7 %������������������� Mensualit� 7190,63 F

Total des int�r�ts rembours�s 494 271,01 F

L'analyse des tendances Le rapprochement du co�t des cr�dits � taux fixe et variable a d�j� provoqu� une modification de comportement des investisseurs. Le pourcentage de cr�dit � taux variable est tomb� de 50 % il y a un an et demi, � 10 % fin 1999 ". En d�but d'ann�e, ce taux est remont� � plus de 30 % gr�ce � la g�n�ralisation des cr�dits variables plafonn�s � la hausse.

Par ailleurs, l'�cart entre les emprunts � taux fixes et taux variables est souvent inf�rieur � 1 % dans de nombreuses banques. Comme il y a peu de chances que les taux courts redescendent, mieux vaut peut-�tre se pr�munir contre le rench�rissement du co�t de l'argent en optant pour un taux fixe. Encadr� Qu'est ce que le TEG ? Le TEG est le taux effectif global, lequel permet de comparer les offres de pr�t. Ce taux est calcul� en tenant compte des sommes pr�t�es et des versements pr�visibles, c'est � dire outre les int�r�ts d'emprunt l'ensemble des frais et co�ts engag�s pour mettre en place le pr�t : frais de dossier, assurance d�c�s-invalidit�, assurance-ch�mage �ventuelle, co�ts des garanties hypoth�caires ou des cautionnements. Le TEG doit �tre mentionn� dans tout �crit constatant un contrat r�gi par la loi. Le TEG, sp�cifique � la France, sera remplac� par le taux annuel effectif global (TAEG) qui sera calcul� sur une base enti�rement actuarielle et non plus proportionnelle.

COMPARAISON DES MODALITES DE FONCTIONNEMENT DES PRETS A TAUX VARIABLES

Destin�s au financement d'une r�sidence principale, secondaire ou locative, les pr�ts variables peuvent �tre utilis�s pour financer une acquisition dans le neuf ou l'ancien, ou d'importants travaux de r�novation. Selon la qualit� du " dossier " du candidat emprunteur, ces pr�ts peuvent financer jusqu'� 100% de l'op�ration. Parfois, le remboursement anticip� est possible sans application des p�nalit�s classiques �gales � 3% au maximum du capital restant d�. Aper�u de la vari�t� des r�gimes contractuels applicables : Le contrat de pr�t peut pr�voir une possibilit� de variation du taux � la hausse ou � la baisse de + 2 ou - 2 points . Seules les variations de l'indice sup�rieures � 0.10% sont prises en compte. La p�riodicit� de r�vision peut �tre annuelle, � partir de la date du 2�me anniversaire, le taux �tant r�vis� en fonction de l'indice du TIOP � 1 an. Dans d'autres cas, le taux de d�part peut �tre garanti pendant les 2 premi�re ann�es du pr�t avec une possibilit� de passer en taux fixe. Les frais de dossier peuvent repr�senter jusqu'� 1 % du capital emprunt�, plafonn�s � 6 500 F. Les frais d'assurance repr�sentant 0,54% du capital restant d� Dans cette hypoth�se, la fr�quence de r�vision peut �tre trimestrielle en fonction de l'indice de l'Euribor � 3 mois + 1,40 � 1,90 % Parfois, le contrat de pr�t accorde une totale libert� � l'emprunteur. Ce dernier peut d�cider de la date des �ch�ances mensuelles, de b�n�ficier d'un taux r�visable, de rembourser par anticipation sans indemnit�s lors de la revente du bien (pour les cr�dits � taux r�visable et si l'option d'un taux fixe n'a pas �t� retenue), de moduler la mensualit�, de transf�rer le cr�dit sur une autre acquisition.

En cas de baisse des taux, la dur�e du cr�dit diminue automatiquement. En cas de hausse, l'augmentation des mensualit�s ne d�passera pas la majoration de l'indice INSEE des prix � la consommation. Au del�, la dur�e du pr�t sera �ventuellement rallong�e sans jamais d�passer 5 ans. A tout moment possibilit� de prendre l'option taux fixe et de reporter le d�but des �ch�ances jusqu'� 12 mois. 3 %, pendant les 5 premi�res ann�es, puis rien au-del� Il arrive �galement que la hausse de l'�ch�ance soit plafonn�e � l'indice des prix, avec une option consistant � allonger la dur�e de remboursement de 30 mois. Le passage � taux fixe peut intervenir d�s la 2 e ann�e selon le TME + 1,50 points, l'�ch�ance du remboursement �tant modulable de 30 % � la hausse et de 15 % � la baisse. L'indice de r�f�rence du pr�t peut �tre l'Euribor 3 mois +1.30 � 1.70 % La variation des �ch�ances peut dans ce cas �tre limit�e � la hausse dans la limite de 90 % de l'inflation. Au-del�, il peut �tre pr�vu un allongement maximum de la dur�e de 3 ans. Le passage � taux fixe index� sur le TME +1.10 � 1.60 % est possible.

D'autres formules pr�voient une variation � la hausse ou � la baisse en fonction de l'indice de r�f�rence (TIOP 1 an) sans taux plafond ni taux plancher. La p�riodicit� de r�vision est dans ce cas annuelle, � condition que les variations de l'indice soient sup�rieures � 0,10%. Lors de la signature du contrat, le client doit opter, en cas de baisse, soit pour la r�duction du montant des �ch�ances, soit une r�duction de la dur�e du pr�t. Dans ce cas aussi, le passage � taux fixe est possible � tout moment sans frais ni p�nalit�s. Fin encadr� Encadr� Tendances d'�volution des taux : l'Euribor � 3 mois, indice de r�f�rence des taux � court terme, a augment� de 45 % en passant de 2,6% en juin 1999 � 3,79% en avril 2000. En progressant de 4,6 % � 5,6 % pour la m�me p�riode, le TME, indice de r�f�rence des taux � long terme, n'a progress� que de 21,73 %. Toutefois, le taux d'int�r�t d'un pr�t contract� en 2000 est en moyenne de 2 � 3 points inf�rieur � celui d'un pr�t souscrit en 1997. Fin encadr�

Encadr�

Attention aux taux d'appels. Pour s�duire les candidats � l'emprunt, certains �tablissements financiers n'h�sitent pas � renier sur leur r�mun�ration pendant une courte dur�e, lors de la souscription du cr�dit. Cette m�thode permet de proposer des taux de cr�dit dit " d'appel " tr�s concurrentiels. Dans un tel cas il faut prendre garde aux modalit�s de r�vision de taux, laquelle peut �ventuellement intervenir sans �volution de l'indice de r�f�rence. Fin encadr� Encadr� : Les diff�rents types de pr�ts : Pr�t � taux et mensualit�s constants : Ce type de pr�t est le plus r�pandu. Le taux est connu � l'avance, tout comme la dur�e et le montant de chaque mensualit�. Abondamment souscrit � la fin des ann�es 1980 parfois � des taux sup�rieurs � 13 %, ils ont donn� lieu a des ren�gociations massives au milieu des ann�es 1990, lorsque les taux d'int�r�ts se sont effondr�s. Pr�t � taux constant et mensualit�s progressives : Le taux est connu � l'avance et les mensualit�s augmentent en moyenne de 2 � 3 % par �tapes de 3 � 5 ans. Ce syst�me de pr�t a connu une certaine l�gitimit� au plus fort de la flamb�e des prix de l'immobilier en donnant l'illusion � des candidats acqu�reurs qu'ils pouvaient s'offrire le logement de leur r�ve � un prix modique. Pr�t � taux r�visable : Le taux est r�vis� tous les ans ou tous les trimestres, en fonction d'un indice fix� au contrat. Pr�t � taux cap� : il s'agit d'un pr�t � taux r�visable dont la hausse (et �ventuellement la baisse) sont plafonn�s contractuellement entre 1 et 3 points par rapport au taux de d�part. Pr�t � taux variable transformable en taux fixe : en cas d'augmentation de l'indice de r�f�rence, la dur�e du cr�dit est allong�e pour compenser la hausse des taux. Inversement, la dur�e du cr�dit est raccourcie lorsque le taux baisse. G�n�ralement la modification de la dur�e de remboursement n'exc�de pas plus de cinq ans de la dur�e initiale du pr�t. Pr�t modulable : le montant de la mensualit� augmente ou diminue selon la situation financi�re de l'emprunteur. Lorsque les revenus de l'emprunteur augmentent, la modification � la hausse des mensualit�s entra�ne un raccourcissement de la dur�e du pr�t, ce qui minore le co�t de l'emprunt. A l'inverse, en cas de difficult�s financi�res, l'emprunteur peut rembourser moins, mais cela entra�ne un allongement de la dur�e du cr�dit. G�n�ralement, cet allongement ne peut exc�der 5 ans apr�s l'expiration du pr�t.

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