LA
DEDUCTION DES CHARGES LOCATIVES
Les charges destinées
à préserver le patrimoine locatif des propriétaires leur
permettent de réduire leurs impôts ! Mais attention, deux
logiques fiscales s’affrontent : la déduction forfaitaire dans le
cadre du régime de droit commun et celle des bénéfices
industriels et commerciaux. Explications.
En
matière de revenus fonciers, bon nombre de propriétaires choisissent
la simplicité en les déclarant au moyen des formulaires 2044 et
2044 spécial. Ils y gagnent assurément en simplicité et
en paperasserie mais pas nécessairement en terme d’économie d’impôt…
Dans ce cas en effet, si les frais réels sont supérieurs au montant
forfaitaire autorisé, le propriétaire ne peut pas procéder
à un complément de déduction.
Or,
il suffit d’avoir été confronté une seule fois à
un simple contentieux nécessitant l’intervention d’un professionnel du
droit pour ce rendre compte que les seuls honoraires d’un avocat par exemple
peuvent dépasser assez rapidement les frais "autorisés"
au titre de la déduction forfaitaire.
LE REGIME DE DROIT COMMUN :
LA DEDUCTION FORFAITAIRE DES CHARGES DU REVENU BRUT FONCIER
Dans
le régime de droit commun, sans aucune justification, le bailleur peut
retrancher de son revenu brut foncier une déduction forfaitaire représentant
:
n les
frais de procédure, de déplacement, de correspondance, et de téléphone
s’il l’effectue lui-même la gestion de ses immeubles ;
n les
frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location dans le
cas où le bailleur les supportent lui-même, les commissions versées
aux agences de location, le cas échéant,
n les
primes d’assurance, à l’exception des primes d’assurance loyers impayés
;
n l’amortissement
du capital immobilier.
Selon
les différents régimes applicables aux revenus fonciers, cette
déduction forfaitaire est égale le plus souvent à 14 %
du revenu brut foncier, 25 % du revenu brut foncier sur les dix premières
annuités de location des logements neufs acquis ou construits à
compter du 1.1.90 et le 31.12.97, et les locaux transformés en logements,
35 % du revenu brut foncier sur les dix premières années de location
des logements neufs acquis ou construits entre le 1.6.86 et le 31.12.89 et 6
% du revenu brut foncier pour les immeubles acquis sous le régime de
déduction de l’amortissement Périssol.
LE REGIME DE BIC :
LA LOCATION DES MEUBLES
La
déclaration des revenus des propriétés dans le cadre des
Bénéfices industriels et commerciaux permet d’ajuster exactement
les sommes réclamées par le percepteur en fonction des dépenses
réelles. Mais attention. Mieux vaut connaître les us et coutumes
de l’administration fiscale en matière de charges déductibles
! Car à trop déduire, le redressement fiscal guette… Pour juger
du bien fondé de la déductibilité d’une somme engagée
par un propriétaire, le fisc applique des principes bien précis.
Sont ainsi uniquement déductibles les dépenses effectuées
en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. Ensuite, ne peuvent
être déduites que les charges des immeubles qui génèrent
un revenu foncier. De fait, si le propriétaire occupe "gratuitement"
un logement situé dans un immeuble collectif qui lui appartient, il ne
peut pas déduire les charges du logement dont il se réserve la
jouissance ! Enfin, le contribuable doit être en mesure de justifier,
notamment par des factures, les dépenses dont il entend déduire
le montant.
Appliquées
aux dépenses les plus courantes, ces règles aboutissent aux conséquences
suivantes : les frais de gestion de l’immeuble et salaire des concierges
sont déductibles si elles se situent dans une limite normale.
Les
dépenses de réparation et d’entretien sont également déductibles
si elles ont pour objet de maintenir ou remettre le logement en bon état
et d’en permettre un usage normal.
Quant
aux dépenses de peintures et papiers peints qui incombent normalement
au locataire elles ne sont déductibles que lorsqu’elles ont été
rendues nécessaires par la vétusté ou lorsqu’elles ont
été engagées avant l’installation d’un locataire pour faciliter
la location. Mais dans ce dernier cas, le fisc se réserve le droit d’apprécier
la "normalité" du montant de la déduction. Enfin, s’agissant
des dépenses d’amélioration, elles doivent apporter un élément
de confort nouveau ou consister en une adaptation du logement aux normes, sans
toutefois modifier la structure de l’immeuble… enfin, seuls les intérêts
des emprunts contractés pour l’acquisition (ou l’amélioration)
d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles.
Les agios qui seraient facturés en cas de retard d’une échéance
de l’emprunt ne sont pas déductibles !
Etienne LANGEVIN