En mati�re d’assurances habitation, il n’existe quasiment pas d’obligation l�gale. La v�rification des garanties souscrites au titre de l’occupation d’un immeuble s’impose donc comme l’une des premi�res pr�occupations d’un propri�taire.

Quelques centaines de francs par an, c’est le prix que les propri�taires et les locataires doivent d�bourser pour souscrire une assurance multirisque habitation et s’assurer contre les cons�quences financi�res parfois consid�rables des dommages subis par leurs immeubles ou provoqu�s par ceux-ci. Cependant, la question de l’assurance des habitations est domin�e par une �tonnante singularit�. L’obligation de s’assurer n’existe que dans le cas particulier du locataire d’un logement vide. La loi de 1989 sur les rapports locatifs dispose en effet que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clefs, puis chaque ann�es, � la demande du bailleur.�Pourtant, ce texte ne pr�cise pas la nature des risques qui doivent �tre assur�s… et pr�voit seulement que faute de contrat de location, le propri�taire peut r�silier automatiquement le bail si une clause du contrat de location le pr�voit.

A cette question, on peut r�pondre, qu’� tout moment un propri�taire ou un locataire peut �tre tenu pour responsable d’un dommage. Et � tout moment, un propri�taire ou un locataire peut avoir besoin d’une assurance pour r�parer les d�g�ts commis sur ou dans son habitation. S’ils sont correctement couverts, leurs assureurs prendront les r�parations en charge, quitte � se qu’ils se retournent ensuite contre les (assureurs des) �ventuels responsables. Concr�tement, lorsqu’un d�g�t des eaux ou un incendie cause un dommage aux habitations voisines, les victimes qui entendent obtenir r�paration "�actionnent�" le propri�taire ou le locataire du logement d’o� le sinistre est issu. Cette action a pour objet d’engager la responsabilit� du responsable, d’obtenir sa condamnation � r�parer, puis l’indemnisation de leur pr�judice.

Ces r�gles sont pos�es par les articles 1382 et suivants du code civil, selon lesquels on est responsable du dommage que l’on cause � autrui, soit directement, soit indirectement par l’interm�diaire des choses que l’on a sous sa garde. Cela dit, l’assurance sert aussi � indemniser les dommages subi directement. Le propri�taire ou le locataire assur� dont la maison a �t� d�truite par la foudre sera indemnis� par l’assurance. Les juristes r�sument la question en disant que l’assurance doit couvrir les dommages caus�s � l’immeuble (le b�ti, les murs et cl�ture, et les d�pendances), aux meubles ainsi que la responsabilit� civile des occupants, c’est � dire la r�paration des dommages caus�s aux tiers.

Comme il n’existe pas de contrat type d’assurance, le souscripteur doit absolument contr�ler, c’est � dire v�rifier, l’�tendue des garanties couvertes par le contrat d’assurance qu’il signe. L’�tendue des garanties couvertes peut varier consid�rablement d’un contrat � l’autre et d�pend naturellement du montant de la prime vers�e. En tout �tat de cause, les conditions g�n�rales de l’assurance habitation couvrent le plus souvent les immeubles b�tis, les murs et les cl�tures ainsi que les d�pendances (avec ou sans communication avec la r�sidence principale), les installations de chauffage, les embellissements - peinture, moquettes, placards - qui ne peuvent pas �tre d�solidaris�s de l’immeuble sans le d�t�riorer (immeuble par destination). Les biens mobiliers sont �galement couverts � hauteur d’une valeur d�finie dans le cadre des conditions particuli�res du contrat. Il en est de m�me pour les objets de valeurs, les esp�ces et biens assimil�s faisant le plus souvent l’objet de garanties sp�cifiques.

Bien qu’il n’existe pas de r�gle imp�rative en la mati�re, l’assurance du locataire couvre les dommages provoqu�s au logement qu’il occupe, l’immeuble serait-il d�truit partiellement ou totalement. En principe toujours, l’assurance du locataire doit couvrir sa responsabilit� civile � l’�gard des voisins et des tiers, notamment en cas d’explosion, d’incendie ou de d�g�ts des eaux.

Bon � savoir�: un bailleur qui envisage de faire l’�conomie d’une assurance "�propri�taire�" au motif que son locataire a souscrit une assurance doit v�rifier l’exacte �tendue de l’assurance souscrite par ce dernier. En cas notamment de limitation de responsabilit� � l’�gard des tiers, ce bailleur risque fort de se trouver impliqu� dans une proc�dure complexe et co�teuse, car l’assureur mis en cause pourra trouver de nombreuses raisons de discuter le principe de la responsabilit� de son assur�.

Ici encore, il n’existe pas de r�gle obligatoire. L’assurance de la copropri�t� couvre les parties communes et les parties privatives contre l’incendie, les d�g�ts des eaux, les catastrophes naturelles, la foudre et la temp�te, les bris de glaces ainsi que la responsabilit� civile de la copropri�t�. De m�me cette assurance couvre la responsabilit� des copropri�taires entre eux et � l’�gard des tiers, ainsi que les dommages �ventuellement caus� par les pr�pos�s de la copropri�t� (gardien d’immeuble).

Lorsqu’un propri�taire assure son propre logement s’il n’est pas situ� dans une copropri�t�, la question de la v�rification des garanties d’assurance est relativement simple. Il lui suffit de se r�f�rer � un unique contrat et d’en v�rifier les tenants et les aboutissants. A cet �gard, on rappellera que les clauses des contrats d'assurances qui pr�voient des exclusions de garantie doivent �tre clairement exprim�es, avoir un contenu strictement d�limit� et �tre libell�es en caract�res tr�s apparents (caract�re gras, titres, couleur, etc).

Dans une copropri�t�, comme nous l’avons vu, la situation est parfois plus complexe. Il arrive souvent, bien qu’il n’existe pas d’obligation � cet �gard, qu’un risque soit susceptible d’�tre couvert par plusieurs assurances. Tel est le cas par exemple d’un d�g�t des eaux provoqu� dans un appartement lou�, dont la r�paration peut �tre demand� dans le meilleur des cas, soit � l’assureur du locataire, soit � l’assureur du propri�taire soit � celui de la copropri�t�.

Important�: si vous envisagez de faire l’�conomie d’une assurance pour un risque d�j� couvert par la copropri�t�, prenez soin de v�rifier que l’assurance comporte une clause de renonciation � recours contre les copropri�taires. Sinon, en cas de sinistre responsable, vous risqueriez fort d’�tre poursuivi par l’assureur de la copropri�t�.

En pratique, lorsqu’un sinistre survient dans une copropri�t�, l'assurance souscrite par le syndic et pay�e par les copropri�taires au prorata des milli�mes, couvre la partie immeuble. En cas d'insuffisance de cette assurance collective dont le montant des garanties et des �ventuelles franchises n’est pas toujours connu pr�cis�ment par les copropri�taires, c’est l’assurance �ventuellement souscrite par le copropri�taire qui vient en compl�ment. Lorsque le sinistre survient chez un locataire, c'est en principe la police souscrite par ce dernier qui intervient un premier lieu. Il peut �ventuellement y avoir lieu � recours contre le propri�taire (ou son assurance si celui-ci en poss�de une) si le sinistre r�sulte d’une faute prouv�e du propri�taires (mauvais entretien, installation non conforme...)

De fait, un propri�taire n’aura la certitude d’�tre correctement assur� qu’en acceptant de d�penser les quelques centaines de francs que lui co�te une assurance multirisque habitation souscrite aupr�s d’un assureur comp�tent, alors m�me qu’il sait que cette assurance risque tr�s probablement de faire double emploi avec celle de la copropri�t� ou de son locataire… La pratique semble en effet d�montrer qu’il est tr�s difficile pour un propri�taire non assur�, victime d’un dommage caus� par un tiers, (copropri�t�, locataire, etc…) de mettre en œuvre la garantie de ce dernier.