D�cid�ment, tout change en mati�re d'immobilier !!! Dans de tr�s nombreux cas, il n'est maintenant pas plus co�teux de devenir propri�taire que de rester locataire. Et cela a un co�t. qui n'est finalement pas si �lev� ! Pour vous inciter � devenir propri�taire - par leur interm�diaire - les banquiers rivalisent d'imagination et proposent des conditions de cr�dit sans cesse plus all�chantes ! Certains vous font " cadeau " des frais de dossier. Parfois, il arrive que l'on vous fasse gr�ce du paiement des p�nalit�s en cas de remboursement anticip� du cr�dit. Dans certains cas, on vous pr�te m�me les sommes dont vous avez besoin sans qu'aucun apport personnel ne soit exig� de votre part. Et enfin, il n'est plus du tout exclu que vous puissiez b�n�ficier de tous ses avantages � la fois ! Naturellement, � chacune de ses offres de cr�dit correspond un r�gime contractuel sp�cifique sur lequel vous devrez vous attarder quelque peu pour prendre la pleine mesure financi�re de votre engagement.

LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS

L'�volution la plus marquante de cette sortie de crise immobili�re concerne la dur�e de remboursement des pr�ts immobiliers. Jusqu'aux ann�es 1990, il �tait exceptionnel d'emprunter au-del� de 15 ans. Cette dur�e �tait celle qu'il �tait commun�ment admis de consacrer aux remboursement des dettes contract�es pour l'acquisition d'un logement. Aujourd'hui, il n'est plus rare de trouver des offres de pr�ts qui s'�talent sur 25 ans. Pour fixer les id�es, voici un exemple de l'incidence de la dur�e sur le remboursement d'un emprunt. 710 000 F emprunt�s � 6 % sur 15 ans reviennent chaque mois � 5991,38 F. Au bout du compte, il en co�te 368 419,22 F d'int�r�ts. Ce pr�t est accessible � un emprunteur ou � un m�nage disposant d'un revenu mensuel de 18 000 F. Sur 25 ans, pour le m�me montant emprunt�, l'effort mensuel passe � 4574,54 F soit une diminution de 23,65 %, ce qui le rend accessible � un foyer dont les revenus mensuels ne sont plus que 13 800 F. Cependant, le total des int�r�ts vers�s augmente pour sa part de 79,77 % � 662 339,23 F. De fait, avec l'allongement de la dur�e de remboursement, la perception m�me de la notion d'investissement immobilier est remise en cause. Et il y a fort � parier que les candidats au logement seront de plus en plus nombreux � succomber � la tentation " d'investir " leur d�pense de logement plut�t que de " donner " cette somme � leur propri�taire. En effet, m�me si l'op�ration s'av�re globalement plus co�teuse, l'emprunteur ne vit plus du tout son investissement de la m�me fa�on. Dans de tr�s nombreuses situations - nous pensons aux programmes de logements neufs en r�gion parisienne et a plus forte raison en province - , l'utilisation d'un cr�dit � long terme permettra de rendre comparable le co�t de l'acquisition d'un logement � celui de la location. Incomparablement plus avantageux, le fait d'acheter, m�me sur une longue p�riode, permet d'envisager la possibilit� de se constituer un patrimoine qui peut �tre revendu, lou� ou transmis par voie d'h�ritage. Cela dit, les m�thodes d'appr�ciation de l'endettement des candidats sont immuables. Avant d'emprunter, il vous faudra �valuer les sommes que vous pourrez consacrer � votre investissement. A ce stade, la r�gle traditionnelle d'un endettement maximum de 30% des revenus mensuels continue de s'appliquer. Cette part d'endettement, qui s'appr�cie apr�s d�duction des charges de pr�ts immobiliers a �t� �prouv� par la pratique. Elle permet de capitaliser confortablement, sans �tre �trangl� pour des remboursements trop �lev�s. Ce ratio d'endettement permet de parer aux charges nouvelles qui incomberont au propri�taire, notamment les imp�ts locaux (taxe d'habitation, taxe fonci�re) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien.) du logement. Par prudence, les prestations familiales ne doivent pas �tre ajout�es aux revenus pour le calcul de l'endettement. Celles-ci ne sont que provisoires tandis que l'engagement est certain pour une dur�e de 10, 15 ou 25 ans... En revanche, il peut �tre tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont vous �tes susceptible de b�n�ficier (voir plus loin).

EMPRUNTER A TAUX FIXE OU A TAUX VARIABLE ?

La r�ponse � cette question semble de moins en mois certaine. Vous trouverez dans l'article consacr� aux taux fixes et variables, publi� dans ce m�me magazine, les diff�rents arguments en faveur de l'un et l'autre des types de financement que nous sommes efforc� de synth�tiser. Pour nous r�sumer, disons qu'en p�riode de hausse des taux d'int�r�ts, le taux fixe est recommand� mais il ne permet pas une adaptation en souplesse aux conditions de taux lorsque ceux-ci baissent. Dans un tel cas, le cr�dit � taux variable est plus adapt�, mais en contrepartie ce dernier se r�v�le moins performant lorsque les taux augmentent. Le pr�t r�visable plafonn� ou cap� : Pour b�n�ficier d'une possibilit� de baisse des mensualit�s de remboursement tout en limitant les risques de hausse, il est possible d'opter pour un pr�t variable plafonn�. L�g�rement plus cher au d�part que les pr�ts simplement variables, les taux hors assurance des pr�ts cap�s sont actuellement compris entre 5,25% et 6,70%. Ces pr�ts garantissent, d�s la souscription que la variation du taux d'int�r�t est plafonn�e � la hausse et � la baisse. Il en r�sulte que les remboursements n'exc�deront pas des limites pr�d�finies. La question est alors de savoir si un tel emprunt se justifie compte tenu du faible �cart existant avec les pr�ts � taux fixes... Le pr�t modulable : Cette caract�ristique signifie qu'il est possible d'augmenter ou de baisser les mensualit�s de remboursement d'un pr�t (variable ou fixe) en fonction des revenus et des charges. Cette souplesse permet une adaptation en souplesse au circonstances de l'existence : promotion professionnelle, h�ritage, naissance d'un enfant, perte d'emploi,. La hausse des mensualit�s provoque un raccourcissement de la dur�e de remboursement du pr�t et entra�ne une diminution des sommes vers�es au titre des int�r�ts de l'emprunt. A l'oppos�, une baisse des mensualit�s entra�ne un allongement de la dur�e du cr�dit et une augmentation de son co�t. Selon les �tablissements et les formules propos�es, cet allongement peut �tre plafonn� ou non en dur�e.

Combien pouvez vous emprunter ? Compte tenu de la multiplication des formules de pr�ts, la r�ponse � cette question est de plus en plus complexe. Le plus simple, si vous poss�dez un ordinateur et une connexion sur internet, est de vous brancher sur http://www.selogerneuf.com. Une calculette financi�re vous permet d'�valuer votre situation en quelques clics. En partant directement de vos revenus mensuels, vous saurez quel bien vous pourrez acqu�rir selon les param�tres que vous souhaitez privil�gier - dur�e de remboursement de l'emprunt, somme maximale que vous souhaitez consacrer au financement, valeur du taux -. Fin encadr�

L'APPORT PERSONNEL

M�me si les offres de pr�t changent, notamment du fait de l'allongement de la p�riode de remboursement, les meilleurs conditions de taux sont toujours accord�es � l'emprunteur. qui emprunte le moins ! Pour limiter l'endettement, toutes les sommes sont bonnes � prendre. Il y a celles dont vous disposez �ventuellement sur un livret d'�pargne, sur un plan d'�pargne logement et celles qui r�sultent de la liquidation des actions ou des obligations, des SICAV et autres fonds de placement... Les sommes acquises au titre de la participation aux b�n�fices des entreprises peuvent aussi naturellement �tre utilis�es pour constituer un apport. L'apport personnel, c'est la somme disponible qu'un candidat emprunteur peut investir dans un projet immobilier. Cet apport est essentiel car le risque du banquier est inversement proportionnel au montant de cette somme. Plus l'apport est important, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas r�cup�rer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client b�n�ficie des meilleurs conditions financi�res possibles. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqu�, il le fera alors payer plus ou moins ch�rement... Le taux propos� peut alors �tre sup�rieur de 0,50 % � 0,75 % ou plus. Certains pr�ts attribu�s � des conditions avantageuses sont assimilables � l'apport personnel. Mais attention cependant... Les mensualit�s de ces pr�ts s'additionnent et entrent en ligne de compte pour le calcul du taux d'endettement global de 30 % au-del� duquel un pr�t est rarement accord�... Il en est ainsi pour les sommes obtenues au titre des pr�ts �pargne logement et des pr�ts 1 % logement dans les entreprises de plus de 10 salari�s (voir ci-apr�s). Si vous envisagez d'acqu�rir un logement neuf, dans les d�partements cit�s ci-dessous, voici les aides auxquelles vous pourrez �ventuellement avoir droit :

VILLE DE PARIS

La ville de Paris double le montant du pr�t � 0%. Les b�n�ficiaires sont les m�nages install�s � Paris depuis au moins 3 ans satisfaisant aux conditions d'octroi du pr�t 0%. Le cumul des deux pr�ts ne peut exc�der 40% du co�t de l'op�ration. S'adresser au Conseil R�gional d'�le de France ou aux �tablissements qui signent une convention avec le Cr�dit Foncier de France.

DEPARTEMENT DE LA SEINE-ET-MARNE

Sont concern�es les op�rations dont le co�t est plafonn� en neuf et en ancien avec travaux : 660 000F � 1 188 000F . Pour en b�n�ficier, il faut r�sider ou travailler en Seine et Marne depuis 2 ans au moins. Le taux est de 2,5% et le montant des pr�ts va de 29 000F � 54 000F sur une dur�e de 5 � 10 ans. S'adresser � la Caisse D�partementale d'Aide au Logement 12, rue des St P�res � Melun T�l. : 01 64 14 73 90

DEPARTEMENT DE L'ESSONNE

Les propri�taires occupants dont le revenu net imposable (N - 2) est inf�rieur � 70% des plafonds PAP peuvent b�n�ficier d'une prime plafonn�e � 8 000F si le revenu net imposable (RNI) est sup�rieur � 50% des plafonds PAP. A demander au PACT-ARIM 5 bis, rue Martel - 75010 PARIS T�l. : 01 45 23 15 24 Pour toute information, vous pouvez, vous adresser � l'Institut national de la consommation (INC) 80, rue Lecourbe, 75015 Paris, � la direction d�partementale de la concurrence, de la consommation et de la r�pression des fraudes (DDCCRF), au centre technique r�gional de la consommation (CTRC).

L'APPORT PERSONNEL N'EST PAS TOUJOURS NECESSAIRE

Il peut arriver qu'un primo-acc�dant (le plus souvent) n'ait pas constitu� d'apport personnel. Nous ne nous �tendrons ici pas sur les �videntes raisons qui peuvent justifier cet �tat de fait (lequel ne trahit pas n�cessairement un penchant inconsid�r� pour les d�penses). D'ailleurs certains banquiers admettent parfaitement cette situation et n'h�sitent plus, compte tenu de la bonne croissance et la bonne tenue du march� immobilier � accorder leur faveurs � des candidats emprunteurs sans apport. Toutefois, les banques paraissent toujours exiger que l'emprunteur finance les frais de notaires(relativement peu �lev� dans le neuf), ainsi que ceux ayant trait aux garanties. A d�faut d'apport personnel, vous pouvez souscrire diff�rentes options qui rassureront votre banquier sur votre solvabilit�. Pour le pr�teur, l'absence ou le manque d'apport personnel est souvent synonyme de taux d'endettement important. Cela signifie qu'en cas de coup dur, vous risquez de ne plus pouvoir faire face � vos charges de remboursement d'emprunt... Cela peut l�gitimement inqui�ter votre banquier, sauf � ce que vous puissiez lui assurer qu'il ne risque rien. Dans ce cas, votre cr�dit peut �tre compl�t� par diverses assurances, comme la garantie de rachat, l'assurance revente ou une assurance en cas de ch�mage. La garantie de rachat : Certains promoteurs proposent de racheter, pendant une p�riode pouvant aller jusqu'� 15 ans suivant l'acquisition, le logement de tout acqu�reur. Cette garantie entre g�n�ralement en jeu lorsque surviennent des �v�nements particuliers : mutation g�ographique professionnelle, diminution durable des ressources, ch�mage, divorce ou s�paration de corps, d�c�s, incapacit� ou invalidit� permanente. Les conditions de rachat sont variables. Elles vont de l'offre de prix �gale au prix de vente initial moins les frais de remise en �tat et des frais li�s au rachat et � la revente du bien sans �tre inf�rieure � 80% du prix de vente initial. L'assurance revente : Certains assureurs peuvent proposer en g�n�ral pendant 5 ans au maximum de vous indemniser en vous reversant la diff�rence entre prix d'acquisition et prix de revente si vous devez vendre pour des raisons majeures semblables � celles �voqu�es dans le cadre de la garantie de rachat. G�n�ralement le plafond de cette garantie est de 200 000 F L'assurance ch�mage : Cette assurance peut �tre recommand�e en cas de recours � un cr�dit immobilier. Toutefois les conditions � respecter pour en b�n�ficier varient d'un contrat. Elles sont g�n�ralement r�serv�es aux salari�s qui b�n�ficient d'un contrat de travail � dur�e ind�termin�e depuis un certain laps de temps chez le m�me employeur. Parfois s'ajoute une p�riode de franchise (de 6 mois � 1 an), des limites d'�ge de couverture qui peuvent varier de 55 � 65 ans et une limite de dur�e de garantie, parfois plafonn�e � 36 mois. La prime, peut �tre calcul�e sur la totalit� du capital emprunt� ou sur le capital restant d�. En cons�quence de quoi, il est possible de trouver des primes co�tant entre 0,50 et 2 % du capital emprunt�. Important : si vous souscrivez ces diff�rentes garanties, n'oubliez pas d'en tenir compte lors de la n�gociation du taux de cr�dit. Le risque de votre banquier sera consid�rablement r�duit, et cela doit naturellement se r�percuter sur sa marge.

LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS

Compl�mentaires des pr�ts classiques fixes ou variables, les pr�ts aid�s permettent sous certaines conditions de b�n�ficier de taux d'int�r�ts particuli�rement attractifs. Mais attention, les diff�rentes formules ne pr�sentent pas le m�me attrait. Sous le label " pr�ts aid�s " on trouve les formules �prouv�es comme le compte et le plan d'�pargne logement (CEL et PEL), le pr�t � taux 0, le pr�t 1 %, le pr�t conventionn� (PC), le pr�t d'accession sociale (PAS) ou encore les pr�ts allou�s aux fonctionnaires et ceux que l'on peut obtenir aupr�s des caisses de retraites et des d�partements. Pour les trois derniers types de pr�ts, les conditions d'attribution, le montant des pr�ts (jusqu'� 100 000 F et parfois plus) et les taux d'int�r�ts (� partir de 2 %) sont tr�s variables. L'emprunteur a donc tout int�r�t � s'adresser directement aux organismes dont il d�pend. Quant aux autres, en voici un rapide aper�u Pr�t � taux z�ro Depuis le 1er octobre 1995, le pr�t � taux z�ro (qui remplace le pr�t PAP d'accession � la propri�t�) est distribu� dans les �tablissements de cr�dit ayant sign� une convention avec l'Etat. Il consiste en une avance de tr�sorerie, remboursable sans int�r�t, plus ou moins rapidement selon les revenus de l'emprunteur. Ce pr�t sert � l'achat, � titre de r�sidence principale, d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Accord� en compl�ment d'un autre pr�t, il ne peut exc�der le tiers de l'endettement total et 20 % du co�t de l'op�ration (25 % dans les zones franches urbaine). Pour en b�n�ficier, les revenus imposables de l'ann�e n - 2 (soit ceux de 1998 pour un achat en 2000) ne doivent pas d�passer un certain plafond variable selon les charges de famille et le lieu de r�sidence.

La s�curisation : en cas de ch�mage, un fonds de garantie financ� par le 1% patronal permet de r�duire d'un tiers les mensualit�s de remboursement pendant 15 mois, � partir du 10 eme mois de ch�mage indemnis�. Le compte (CEL) et le plan (PEL) �pargne logement Apr�s une dur�e minimale d'�pargne qui varie selon le r�gime choisi, (18 mois pour le compte ou et 4 ans pour le plan), l'�pargne logement permet de se constituer un apport personnel, de percevoir des int�r�ts pendant la phase d'�pargne, puis de b�n�ficier d'un pr�t � un taux avantageux. Pour le CEL, l'�pargne maximale est de 100.000 F. Les fonds peuvent �tre d�pos�s dans une Caisse d'Epargne, � La Poste ou dans un �tablissement de cr�dit ayant pass� un accord avec l'Etat. Depuis 1993, le versement initial est de 2.000 F minimum, les versements ult�rieurs annuels �tant de 500 F minimum. Actuellement, cette �pargne est r�mun�r�e � 1,50 %. A terme, l'�pargnant peut solliciter un pr�t dont le montant d�pend de sa dur�e et des int�r�ts acquis pendant la phase d'�pargne. Il est au maximum de 150.000 F et en cas de cumul avec un pr�t plan �pargne, il peut atteindre 600.000 F. Le taux d'int�r�t du remboursement du pr�t est de 3%. A cela, l'Etat ajoute une prime (exon�r�e d'imp�t) dont le montant est de 7.500 F au maximum. La dur�e du pr�t est de 2 � 15 ans. La cession de droits � pr�t est possible, c'est � dire que le titulaire d'un compte �pargne logement peut utiliser les int�r�ts acquis par une autre personne � partir d'un autre compte, afin d'accro�tre ses droits � pr�t. PEL : comment et quand l'utiliser ? Le plan d'�pargne logement conjugue deux avantages d�cisifs. Pendant 4 ans, sous la forme d'une obligation d'�pargner, c'est un placement financier qui offre un rendement de 3,60 % net d'imp�t et une prime de l'Etat pouvant atteindre 10 000 F. D'autre part, au terme de la p�riode d'�pargne pr�cit�e, il offre la possibilit� de b�n�ficier d'un pr�t � 4,31 % qui rivalise largement avec n'importe quel pr�t � taux fixe !

A QUI S'ADRESSE LE PEL ?

Le PEL concerne tous ceux qui disposent d'une capacit� d'�pargne. Au terme d'une p�riode minimale de 4 ans pendant laquelle l'�pargne est bloqu�e, vous b�n�ficierez d'un pr�t dont le montant varie en fonction de l'importance des int�r�ts acquis et de la dur�e de remboursement du pr�t accord�. Accessible aux moins fortun�s et aux primo-acc�dants, le PEL d�bute par un versement initial minimum de 1 500 F. Il continue avec des versements p�riodiques d'au moins 3 600 F par an, soit 300 F minimum par mois. Depuis le 26 juillet 1999, les d�p�ts (plafonn�s � 400 000F) sont r�mun�r�s au taux de 3.62 %. Pour m�moire, cette r�mun�ration �tait de 4 % entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999, de 4,25% entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1999, de 5,25 % entre le 6 f�vrier 1994 et le 22 janvier 1997, et de 6% pour les plans ouverts entre le 16 mai 1986 et le 6 f�vrier 1994. A ces int�r�ts vers�s par la banque, s'ajoute une prime de l'Etat plafonn�e � 10.000 F. D�tail non sans importance, les int�r�ts sont exon�r�s d'imp�t sur le revenu, y compris la prime d'�pargne vers�e par l'Etat. Ils supportent toutefois la CSG � hauteur de 7,5%, la CRDS � raison de 0,5% ainsi qu'un pr�l�vement de 2% au profit de la caisse nationale d'allocation familiale et de la caisse nationale d'assurance maladie. Bon � savoir : en cas de pr�t pour l'acquisition d'une r�sidence principale � usage personnel, la prime peut �tre major�e dans la limite de 1 000 F par personne � charge.

UN PEL POUR ACHETER QUOI ?

Le PEL permet de faire construire ou d'acqu�rir une r�sidence principale, neuve ou ancienne, � usage personnel ou locatif, ou bien de faire construire ou d'acqu�rir une r�sidence secondaire neuve � usage personnel ou locatif. Le PEL permet aussi de r�aliser des travaux (extension, am�nagement, modernisation, �conomies d'�nergie � l'exclusion de ceux concernant le menu entretien) dans la r�sidence principale ou secondaire. Cela dit, le plan d'�pargne logement permet d'acheter un parking situ� � proximit� d'une r�sidence principale ainsi �ventuellement qu'un terrain � construire � condition que le pr�t finance simultan�ment les d�penses de construction. Enfin, ce pr�t aid� peut servir � l'achat de parts de SCPI lorsque les immeubles acquis par la SCPI sont affect�s pour 90 % au moins de leur superficie, � un usage d'habitation.

LE MONTANT DU PEL :

Le montant maximal du pr�t allou� au titre du PEL est de 600 000 F. Toutefois, le montant du pr�t d�pend des int�r�ts acquis pendant la phase d'�pargne et de la dur�e pendant laquelle vous envisagez de rembourser le pr�t qui vous est consenti. Ainsi � titre d'illustration, pour b�n�ficier d'un pr�t de 600 000 F remboursable en 7 ans � 4,61 %, il convient de verser au d�part une somme de 110 000 F puis 5000 F mensuellement pendant 4 ans. Pour un pr�t de 180 000 F remboursable sur 10 ans, il suffit d'un versement initial de 20 000 F et de 48 versements mensuels de 3 000 F.

Combien pouvez-vous emprunter avec le PEL ? Pour conna�tre le montant du pr�t allou� au titre du PEL, il convient de multiplier le montant des int�r�ts acquis par les coefficients suivants : Dur�e du pr�t 2 ans Coefficient 83,0942 Dur�e du pr�t 3 ans Coefficient 55,8809 Dur�e du pr�t 4 ans Coefficient 41,9985 Dur�e du pr�t 5 ans Coefficient 33,5796 Dur�e du pr�t 6 ans Coefficient 27,9298 Dur�e du pr�t 7 ans Coefficient 23,8763 Dur�e du pr�t 8 ans Coefficient 20,8267 Dur�e du pr�t 9 ans Coefficient 18,4494 Dur�e du pr�t 10 ans Coefficient 16,5444 Dur�e du pr�t 11 ans Coefficient 14,9838 Dur�e du pr�t 12 ans Coefficient 13,6821 Dur�e du pr�t 13 ans Coefficient 12,5800 Dur�e du pr�t 14 ans Coefficient 11,6349 Dur�e du pr�t 15 ans Coefficient 10,8156 Avec un apport initial de 10 000 F et des versements mensuels de 1 000 F pendant 4 ans, vous vous constituerez une �pargne de 58 000 F, laquelle g�n�re 3636,72 F d'int�r�ts Pour conna�tre le montant du pr�t auquel vous pouvez pr�tendre, il suffit de multiplier le montant des int�r�ts par l'un des Coefficients suivants. Si vous envisagez de rembourser sur 5 ans, vous aurez droit � : 3636,72 F x 41,9985 = 152 736, 78 F Fin encadr�

COMMENT UTILISER LE PEL ?

La gestion du PEL suppose un minimum d'attention. En effet, tant que le plafond de la prime (10 000 F) n'est pas atteint, la taux d'int�r�t est de 3,61 % et le PEL reste un produit tr�s performant par comparaison au taux actuel d'inflation. D�s que le plan a atteint son rendement optimal, c'est � dire lorsque les sommes �pargn�es ont g�n�r� 10 000 F de droit � prime, il est recommand� d'ouvrir un second plan d'�pargne logement au nom de son conjoint ou de l'un de ses enfants. Au bout de quatre ans d'�pargne, vous pouvez soit obtenir un pr�t � 4,61 % dont le montant est calcul� dans les conditions pr�cit�es, soit proroger le plan (la dur�e totale ne pouvant exc�der dix ans) pour continuer de b�n�ficier de la r�mun�ration de votre �pargne, soit enfin c�der vos droits. Mais dans ce dernier cas, le montant de la prime est r�duit de moiti�. Bon a savoir : il est pr�f�rable, dans la mesure du possible, de " placer " d�s l'ouverture du plan une somme importante au titre de l'apport initial. Cette somme produit rapidement le maximum d'int�r�ts. Par exemple, si vous disposez d'un apport de 102 000 F, mieux vaut les placer int�gralement et imm�diatement. Ainsi, un apport initial de 50 000 F + 48 versements mensuels de 2 083,33 F (= 150 000 F) g�n�rent 4319,22 F d'int�r�ts au taux de 3,61 % tandis qu'un apport de 102 000 F + 48 versements mensuels de 1 000 F (soit 150 000 F) g�n�rent 5 519, 39 F soit presque 30 % d'int�r�ts suppl�mentaires (laquelle diff�rence de 30 % se retrouve au titre des droits � pr�ts. !)

PLUSIEURS PEL DANS UNE MEME FAMILLE

Les membres d'une m�me famille peuvent se c�der leurs droits � PEL et ainsi s'aider pour devenir propri�taires (� conditions que les b�n�ficiaires de la cession des droits � PEL disposent eux-m�mes de droits � pr�t issus de leur propre plan d'�pargne). Il en est ainsi pour le conjoint, les ascendants, descendants ou ceux du conjoint.

L'ANTICIPATION DES DROITS A PEL

La m�daille a son revers. Il n'est pas possible d'effectuer des retraits partiels d'un PEL, ni pendant, ni m�me apr�s la p�riode d'�pargne de quatre ans. Lorsque le PEL est cl�tur� dans les deux ans � compter de sa date d'ouverture, les int�r�ts sont recalcul�s au taux du Compte Epargne Logement en vigueur. Si la cl�ture intervient entre deux et trois ans, vous gardez les int�r�ts d�j� acquis mais la prime d'Etat et les droits � pr�t sont perdus. Enfin, entre trois et quatre ans, les int�r�ts et les droits � pr�t sont maintenus mais la prime d'Etat est diminu�e de moiti�. Conseil en guise de conclusion : si vous avez un besoin urgent de tr�sorerie, il peut-�tre plus avantageux de demander une " aide " � votre banquier, plut�t que de rompre votre PEL !

LE PRET 1 %

Le pr�t � 1 %, l'ancien 1 % logement, compte parmi les pr�ts compl�mentaires int�ressants. Et pour cause. Un emprunteur, quelques soient ses ressources, peut demander � en b�n�ficier s'il est salari� ou retrait� d'une entreprise priv�e employant au moins 10 salari�s (et ne relevant pas du r�gime agricole). Le pr�t peut �ventuellement �tre refus� si l'entreprise ne dispose plus de fonds disponibles, si l'employeur a �tabli un ordre de priorit� parmi les salari�s (situation familiale notamment) ou s'il a choisi de r�server des logements locatifs plut�t que d'attribuer des pr�ts � ses salari�s. Le montant du 1 % Le montant maximal du pr�t 1 % est de 110 000 F en Ile-de-france, 90 000 F pour les autres r�gions, 70 000 F en zone rurale. Un compl�ment de pr�t (de 10 000 � 30 000 F) peut vous �tre allou� si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propri�taire pour la premi�re fois ou si vous avez au moins trois personnes � charge ou enfin si vous changez de r�sidence principale pour mobilit� professionnelle. Le taux d'int�r�t fix� par l'organisme collecteur ou par l'employeur varie de 1 � 4 %. Le 1 % pour financer quoi ? Le logement financ� peut �tre une maison individuelle ou un logement situ� dans un immeuble collectif. Le logement doit �tre la r�sidence principale et permanente du candidat emprunteur, ou celle de ses ascendants ou descendants ou de son conjoint pendant au moins huit mois par an. Le pr�t quant � lui, ne peut exc�der la diff�rence entre le co�t de l'op�ration et la somme des autres pr�ts souscrits. En aucun cas, il ne peut d�passer 50% du co�t de l'op�ration. Pr�t conventionn� (PC) et pr�t d'accession sociale (PAS) Ces pr�ts, peuvent financer jusqu'� 90 % de la construction ou de l'acquisition de logements neufs ou anciens avec ou sans travaux d'am�lioration ainsi que des travaux d'am�lioration, d'�conomie d'�nergie et d'adaptation aux besoins de personnes handicap�es physiques. A titre d'exemple, le prix au m� d'un logement neuf financ� par un PC ne peut d�passer 19 620F � Paris et dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis. Ses pr�ts se remboursent entre 10 et 25 ans � un taux de 7 % pour les pr�ts � taux fixe. Pour un PAS � taux variable, le taux est de 7,45 % si la dur�e est inf�rieure ou �gale � 12 ans et de 7 % quelle que soit la dur�e. Cet aper�u des diff�rents pr�ts �tant donn�, le candidat � l'emprunt ne doit pas oublier de se soucier du type de garantie pris par le cr�ancier. Ce poste a une incidence non n�gligeable sur le co�t total de l'op�ration de financement.

LES GARANTIES

Le plus souvent, le cr�ancier exigera une garantie destin�e � lui permettre de r�cup�rer les fonds pr�t�s, en cas de cessation de remboursement. Cet accessoire, non n�gligeable en terme de co�t, s'impose dans presque tous les cas, quelque soit l'emprunteur. Deux solutions s'offrent � vous : l'hypoth�que et la caution. L'hypoth�que, qui constitue une s�ret� r�elle, entra�ne que le cr�ancier pourra faire vendre aux ench�res le bien sur lequel porte l'hypoth�que et se rembourser sur le prix de vente � d�faut de remboursement du pr�t dans les conditions pr�vues. La caution, qui appartient quant � elle � la cat�gorie des s�ret�s personnelles, implique de demander � une tierce personne, (un membre de votre famille ou un ami, voir � une soci�t� sp�cialis�e dans ce type de transactions), de garantir le remboursement de l'emprunt. En se portant caution, cette personne physique ou morale s'engage � payer � votre place dans le cas ou vous ne pourriez plus faire face au paiement de votre dette... L'hypoth�que, le privil�ge de pr�teur de deniers et la caution : L'hypoth�que conventionnelle et sa variante, connue sous le nom de privil�ge de pr�teur de deniers permettent au cr�ancier, pendant toute la dur�e de l'emprunt, d'exiger la mise en vente de l'appartement, du terrain ou de la maison, en cas de non remboursement du pr�t accord�. L'hypoth�que est soumise � une taxe de publicit� fonci�re de 0,615% du montant de l'emprunt, au droit de timbre au salaire du conservateur des hypoth�ques, �moluments du notaire, TVA et d�bours soit environ 20 % suppl�mentaires, auquel s'ajoute les frais de mainlev�e. Au total, une hypoth�que co�te environ 2 % du montant du pr�t. Le privil�ge de pr�teurs de deniers, pour sa part, est moins cher car il est exon�r� de la taxe de publicit� fonci�re. Il fonctionne comme l'hypoth�que et permet la saisie et la vente du bien par voie judiciaire. Toutefois, le privil�ge ne peut garantir que le paiement du prix d'achat d'un bien d�j� existant. Il ne convient donc pas pour une vente sur plan et en cas d'achat de terrain � b�tir en vue de construire une maison. Dans ce dernier cas, seule la partie du pr�t qui sert � l'achat du terrain � b�tir peut b�n�ficier du privil�ge de pr�teur de deniers, tandis que la partie du pr�t servant au financement de la construction pourra elle faire l'objet d'une hypoth�que. La mainlev�e de l'hypoth�que La dur�e de vie d'une hypoth�que (ou un privil�ge) est �gale � celle du pr�t plus deux ans. Apr�s ce d�lai, l'hypoth�que s'�teint sans qu'il soit n�cessaire d'accomplir de formalit� ni d'engager aucun frais. En revanche, si le bien est revendu avant la fin du pr�t, il faudra le lib�rer de toute hypoth�que et payer les frais de mainlev�e. Il arrive toutefois que l'acqu�reur renonce � ce droit, notamment lorsque l'hypoth�que doit se p�rimer prochainement et lorsque la preuve du remboursement total du pr�t pour lequel l'hypoth�que avait �t� prise est fournie.

DEMANDER A UN TIERS DE SE PORTER CAUTION

Pour �viter les frais pr�cit�s ainsi que la formalit� de mainlev�e, vous pouvez �galement avoir recours au syst�me de la caution. Mais attention. Il s'agit d'un acte extr�mement grave dont les cons�quences peuvent �tre catastrophiques pour celui ou celle qui se porte caution. En effet, il s'agit g�n�ralement, d'un membre de votre famille ou d'un ami qui s'engage par pure amiti� ou en raison de liens familiaux envers le cr�ancier � rembourser votre emprunt si vous ne pouvez plus faire face au paiement de votre dette.

Des soci�t�s comme Le cr�dit logement, sont sp�cialis�es dans le cautionnement. Le tarif de leur intervention est d�gressif et peut aller de 4 000 Francs pour le cautionnement d'un capital de 150.000 francs � 15.000 francs pour un capital de 1 000 000 francs. Autre avantage non n�gligeable, la somme demand�e en d�but de contrat est g�n�ralement restitu�e en fin de contrat � hauteur de 60 � 80 % en fonction de l'importance des risques auxquels la soci�t� de caution a �t� confront�e pendant la dur�e de remboursement de l'emprunt.

La caution engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions et dans le pire des cas, elle peut m�me �tre priv�e de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum �gal au revenu minimum d'insertion). Son logement pourra �tre mis en vente � l'initiative du cr�ancier. Si la caution est mari�e sans contrat, le cr�ancier exigera probablement que son conjoint donne son consentement expr�s � l'acte de caution : dans ce cas, ses biens personnels et les biens communs du m�nage, notamment le logement de la famille, s'il d�pend de la communaut�, sont engag�s. Inutile donc d'insister sur la n�cessite de bien mesurer les cons�quences d'un tel acte. Le Code de la consommation (articles L. 313-7 � L. 313-10 et L. 341-1) r�glemente l'acte de caution. Ainsi, l'engagement de la caution ne sera pas valable, c'est � dire que le cr�ancier ne pourra pas invoquer l'intervention de la caution, s'il le engagement de celle-ci est disproportionn� par rapport � ses revenus, sauf si ses biens sont suffisants au moment o� la caution est mise en oeuvre. Il reste cependant que le contrat peut �tre �tabli sous seing priv�, sans aucun formalisme, entre l'�tablissement pr�teur et celui qui apporte sa caution. Cela dit, l'acte peut �tre �tabli sous la responsabilit� d'un notaire. Dans ce cas, ce dernier informe et conseille les parties sur le tenant et les aboutissants de leurs engagements.

LE MECANISME DE LA CAUTION

En cas d'incident de remboursement du cr�dit, le cr�ancier qui a consenti le pr�t informe la caution d�s le premier retard de paiement non r�gularis� dans un d�lai d'un mois. Lorsque les difficult�s perdurent, l'emprunteur et ou la caution peuvent �tre imm�diatement poursuivi par le cr�ancier. Si la caution s'est engag�e sous b�n�fice de discussion, le cr�ancier doit poursuivre l'emprunteur en premier lieu, la caution n'�tant tenue de payer que si le d�biteur est insolvable ou si les poursuites contre lui �chouent. En revanche, si la caution a renonc� au b�n�fice de discussion, l'�tablissement pr�teur peut s'adresser � elle, avant m�me d'avoir inqui�t� l'emprunteur. Enfin, en cas de caution solidaire, le cr�ancier pourra, � son choix, s'adresser � l'un ou � l'autre ou aux deux ensemble...