Quoi de plus naturel, lorsque l'on vit maries ensemble, que de projeter l'achat d'un logement. Pour un couple mari�, l'op�ration ne pr�sente pas de difficult�s particuli�res puisque la loi les prot�gent bien. II n'en va pas de m�me pour ceux qui ont fait le choix de vivre en union libre. Au regard de la loi, les concubins sont en effet des �trangers.

Aujourd'hui pratiqu�e par de nombreux couples - ils sont au moins 12 % - l'union libre a l'avantage de pr�server une certaine libert� en �vitant par exemple une proc�dure de divorce, longue et co�teuse en cas de m�sentente. Cette libert� peut cependant se payer tr�s cher. Pour le Code civil en effet, la vie commune hors mariage ne donne pratiquement aucun droit. En location par exemple, lorsque le bail est �tabli au nom d'un seul des concubins, l'autre est consid�r� comme un simple occupant h�berg�, sans aucun droit, m�me s'il r�gle chaque mois sa quote part de loyer.

En cas de s�paration du couple, le locataire en titre peut d�cider de mettre son compagnon dehors sans que ce dernier puisse s'y opposer. Il peut �galement r�silier son bail et mettre l'autre en situation tr�s pr�caire. De m�me lorsque l'un des concubins est propri�taire de son logement. L'autre n'est pas prot�g� m�me s'il participe au financement du logement en aidant au remboursement des �ch�ances du cr�dit souscrit pour cet achat. En cas de s�paration ou de d�c�s du concubin propri�taire sans qu'aucune disposition n'ait �t� prise vis-�-vis du compagnon survivant, ce dernier aura peu de chance - sauf accord des h�ritiers - d'�tre maintenu dans le logement. Encore moins de faire valoir son �ventuelle participation � l'acquisition !

Bref, pour l'administration fiscale, les concubins demeurent deux �trangers qui n'h�ritent pas l'un de l'autre. Et s'il est toujours possible d'opter r�ciproquement pour une donation, cette solution entra�ne certains inconv�nients, notamment une forte taxation de la part du fisc.

Reste que le fameux Pacs (Pacte civile de solidarit�) devrait permettre aux concubins qui le souhaitent d'�tre mieux prot�g�s.

DES SOLUTIONS IMPARFAITES

Apr�s quelques ann�es de vie commune, nombreux sont les couples vivant hors mariage qui font le projet d'acqu�rir un logement. Pour se faciliter les choses, le couple peut d�cider de se marier. Dans ce cas, pas de probl�me. Sous le r�gime l�gal de la communaut� r�duite aux acqu�ts avec donation au dernier vivant, ou sous un r�gime de communaut� universelle avec clause d'attribution, en cas de d�c�s, le survivant est assur� de disposer du maximum de patrimoine que la loi autorise, tout en limitant les droits de succession � r�gler. En revanche, si le couple ne souhaite pas passer devant monsieur le maire, en cas de d�c�s, le conjoint survivant n'est pas prot�g�. L'achat en indivision ou en SCI constituent des solution qui, si elles ne sont pas parfaites, offrent certaines garanties.

L'INDIVISION

Cette forme juridique d'acquisition est la plus fr�quente et sans doute la plus �conomique. Son m�canisme est assez simple et facile � mettre en oeuvre. L'indivision est en effet un acte par lequel deux personnes (ou davantage) peuvent par exemple acheter ensemble un logement, chacun pouvant participer � l'acquisition dans des proportions variables. Le titre de propri�t� indique alors la part respective de chacun, par exemple 50/50, 30/70, etc. L'indivision est r�gie par les articles 815 � 815-8 du Code civil. Elle n'est pas r�serv�e � l'acquisition d'un bien en commun mais s'applique aussi aux successions d�s lors que plusieurs h�ritiers sont en pr�sence, ou encore en situation post matrimoniale.

En indivision, toutes les d�cisions doivent �tre prises � l'unanimit�, sauf s'il y a menace de p�ril sur le bien. Dans ce cas, un indivisaire peut d�cider, seul, d'agir pour sa conservation.

En cas de s�paration du couple, s'il n'existe pas de d�saccord, le logement peut �tre vendu et permettre aux concubins de se partager le prix de la vente au prorata de leur part. L'un peut aussi racheter la part de l'autre et conserver ainsi la pleine propri�t� du logement.

En revanche, s'il y a m�sentente, l'indivision peut cr�er des probl�mes. La vente du logement ne peut en effet �tre r�alis�e qu'avec le consentement de tous les indivisaires (en l'occurrence, les concubins). Toutefois, comme le pr�cise le Code civil "nul ne peut �tre contraint � demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours �tre provoqu�". Cela signifie donc que des concubins ayant achet� un logement en indivision ont chacun la facult� d'exiger la vente et la r�partition des sommes issues de cette vente. A la demande d'un concubin, le tribunal peut �tre saisi et ordonner le partage ou l'attribution de sa part � celui qui s'en va. S'il estime que le partage imm�diat risque de nuire � la valeur du logement, le tribunal peut aussi surseoir, durant deux ans maximum, au partage et d�cider la poursuite de l'indivision, le temps pour les concubins de trouver un terrain d'entente (vente du logement et partage ou rachat par l'un des concubins de la part de l'autre). En une trentaine d'ann�es, la vie hors mariage s'est largement r�pandue. Si, d'a pres l'Insee, 3 �/ seulement de couples pratiquaient l'union libre dans les Ann�es 60, aujourd'hui ce pourcentage a quadrupl�.

PACS ET UNION LIBRE

Tel qu'il est pr�vu aujourd'hui, le Pacs d�terminera en effet les modalit�s de l'aide mutuelle et mat�rielle que devront s'apporter les deux concubins. Ils seront solidaires � l'�gard des cr�anciers des dettes contract�es par l'un ou l'autre des concubins pour les besoins de la vie courante.

Les partenaires li�s par un Pacs auront la possibilit� de d�clarer leur revenus ensemble � compter de l'ann�e du troisi�me anniversaire de l'enregistrement du contrat au greffe du tribunal d'instance du lieu de r�sidence.

Les biens acquis apr�s la conclusion du pacte, un logement par exemple, seront soumis au r�gime de l'indivision. En cas de s�paration, le logement pourra �tre vendu et la r�partition effectu�e en fonction de la quote part de chacun des concubins.

En cas de d�c�s, le concubin survivant pourra demander une attribution pr�f�rentielle de la part du d�funt lors du partage avec les h�ritiers. Pour ce qui concerne les droits de succession, il est question d'accorder un abattement de 375 000 F � compter du le janvier 2000 au survivant li� au d�funt par un Pacs depuis au moins deux ans. Au-del� de ce plafond, la taxation serait de 40 % jusqu'� 100 000 F et de 50 % ensuite.

EN CAS DE DONATION

CONVENTION D'INDIVISION

Le fonctionnement assez rigide de l'indivision peut �tre assoupli par la signature d'une convention d'indivision entre les concubins. Cette convention d'indivision permet de pr�ciser les r�gles de gestion du bien poss�d� en commun et de nommer par exemple un g�rant. R�gie par les dispositions de l'article 1873 du Code civil, cette convention �crite, �tablie sous seing priv� ou chez un notaire, doit porter un certain nombre d'�l�ments concernant le bien poss�d� en commun et la quote-part de chacun des concubins indivisaires. Mais son int�r�t r�side surtout dans la possibilit� de reconna�tre un droit d'attribution de la quote-part de chacun des concubins en cas de d�c�s. Ainsi, le concubin survivant peut acqu�rir la quote-part de son compagnon sans que personne puisse s'y opposer. C'est un point important puisque, sans cette convention d'indivision, le concubin survivant ne peut pr�tendre � la quote-part de son compagnon d�c�d� et qu'il risque de se retrouver en indivision avec les h�ritiers �ventuels qui, dans bien des cas, souhaiteront vendre le bien pour toucher leur h�ritage.

A noter que la convention d'indivision peut �tre conclue � dur�e ind�termin�e ou d�termin�e. Dans le premier cas, le partage peut �tre provoqu� � tout moment. Dans le second, le partage ne peut �tre d�cid� avant le terme de la convention (sauf dans certains cas). Quoi qu'il en soit, la dur�e de la convention ne peut exc�der cinq ans et peut �tre renouvel�e pour une m�me dur�e ou de fa�on ind�termin�e.

LA TONTINE

Cette solution est tout � fait envisageable entre concubins puisque deux personnes suffisent � sa cr�ation. Le principe de la SCI est le suivant : au lieu d'acqu�rir le logement directement, les concubins cr�ent une soci�t� civile immobili�re qui, elle, ach�te le logement tandis que les concubins, devenant associ�s de la soci�t�, d�tiendront un nombre de parts � hauteur de leur mise de fonds. Les fonds apport�s par chacun des concubins ne doivent en aucun cas �tre fictifs sous peine de nullit� de la soci�t�.

En SCI, les concubins ne sont pas directement propri�taires de leur logement. S'ils d�cident de vendre leur bien au bout de quelques ann�es, ils ne pourront �chapper � la taxation sur les plus-values. Seuls les particuliers directement propri�taires de leur logement en r�sidence principale peuvent pr�tendre � l'exon�ration d'im p�t sur 1 a plus-value r�alis�e.

La dur�e de vie d'une SCI peut atteindre 99 ans et aucun des concubins associ�s ne peut la dissoudre, quand bon lui semble, sans l'accord de l'autre. Ici, les d�cisions ne rel�vent pas de l'unanimit� comme dans le cadre d'une indivision, mais de la majorit�, ce qui donne plus de souplesse � la SCI et permet aux concubins-associ�s de ne pas �tre constamment menac�s de partage.

L'inconv�nient majeur d'une telle cr�ation, tient aux nombreuses formalit�s qu'elle entra�ne. Des statuts doivent �tre r�dig�s, sign�s par chacun des associ�s, pr�cisant l'apport de chacun, la forme de la soci�t� et son objet, son appellation, son si�ge social, le montant du capital (aucun minimum requis), sa dur�e et ses r�gles de fonctionnement. Ces statuts peuvent �tre r�dig�s par les associ�s eux-m�mes en s'inspirant de mod�les existants mais il est pr�f�rable de faire appel � un professionnel, par exemple un notaire.

Un g�rant doit �tre nomm� (associ� ou non) et ses pouvoirs pr�cis�s dans les statuts. Dans le cas de concubins, l'un est g�n�ralement g�rant, l'autre nomm� en remplacement du premier si celui-ci venait � d�c�der.

Les statuts peuvent en outre pr�voir qu'en cas de d�c�s de l'un ou l'autre, la soci�t� sera dissoute ou qu'elle fonctionnera avec le seul concubin survivant, ce dernier pouvant ainsi racheter aux h�ritiers les parts qu'ils ont recueillies dans la succession sans qu'ils puissent s'y opposer.

En revanche, la constitution d'une SCI entra�ne une administration rigoureuse. Une comptabilit� doit �tre tenue, des assembl�es doivent �tre organis�es, etc., ce qui n'est pas le cas en indivision. Il en d�coule bien �videmment des frais de fonctionnement plus �lev�s.

En cas de s�paration du couple, la SCI permet g�n�ralement � l'un ou � l'autre, de conserver le logement et d'en assurer la gestion. Celui qui souhaite quitter la soci�t� peut toujours demander � l'autre d'acqu�rir ses parts. Lorsque les deux concubins sont d'accord, il est encore possible de dissoudre la soci�t� et de proc�der au partage.

Mais s'il y a m�sentente entre les concubins, seule solution : le tribunal qui sera alors charg� de trancher en pronon�ant par exemple la dissolution de la soci�t� s'il estime son bon fonctionnement compromis.

EMPRUNTER A DEUX

D�MEMBREMENT DE PROPRI�T� CROIS�

L� encore il s'agit de cr�er une SCI o� chacun poss�dera la moiti� des parts mais o� seront dissoci�s la nue-propri�t� et l'usufruit, avec �change de parts donnant droit � l'une ou � l'autre.

Prenons l'exemple d'un couple qui cr�e une SCI dont les parts sont num�rot�es de 1 � 1 000. L'un peut poss�der les parts de 1 � 500 en nue propri�t� et les parts 501 � 1 000 en usufruit alors que l'autre aura les parts de 1 � 500 en usufruit et les parts 501 � 1 000 en nue-propri�t�. Ainsi, au d�c�s de l'un des concubins, les parts en nue-propri�t� reviendront aux h�ritiers du d�funt mais le survivant disposera, pour sa part, de l'autre moiti� en nue-propri�t� et conservera l'usufruit des parts poss�d�es par son compagnon d�c�d� et devenues la propri�t� de ses h�ritiers.

Au d�c�s du deuxi�me concubin, l'usufruit s'�teindra et les h�ritiers du premier reprendront enfin la pleine propri�t� des parts re�ues en nue propri�t�, les h�ritiers du second ayant alors �galement la pleine propri�t� de l'autre moiti� des parts.

Un peu complexe, cette solution a le m�rite de prot�ger efficacement les concubins contre les h�ritiers �ventuels.