Ceux qui d�cident d'acheter leur r�sidence principale sont bien chanceux. Ils r�solvent d'abord l'incontournable n�cessit� d'avoir un toit et en plus, ils se constituent un appr�ciable patrimoine, le plus naturellement du monde.

Le parcours immobilier d'une de nos lectrices que nous allons bri�vement �voquer, prouve s'il en �tait besoin, qu'il n'est absolument pas n�cessaire d'avoir une quelconque pr�disposition pour se constituer un patrimoine. Dans le cas d'Estelle G., c'est en 1985, alors qu'elle n'�tait �g�e que de 25 ans et apr�s avoir termin� ses �tudes, qu'elle a pos�, elle-m�me la premi�re pierre de son patrimoine immobilier. Cette histoire de propri�taire a d�but� tout simplement parce que l'int�ress�e ne trouvait pas de location � sa convenance pr�s de son lieu de travail � Paris.

En �largissant ses investigations vers la proche banlieue, elle s'est rendu compte que pour le prix du loyer qu'elle s'appr�tait � d�penser, elle pouvait rembourser le cr�dit n�cessaire � l'acquisition d'un appartement � Massy Palaiseau. Son choix s'est rapidement port� sur un 2 pi�ces neuf et clair, situ� � 10 minutes � pied du RER et � 25 minutes par les transports en commun de son lieu de travail.

Ce qui a �t� d�cisif, comme l'explique aujourd'hui Estelle G., c'est la facilit� de r�alisation de l'op�ration. Car contrairement � ce qui est exig� pour une location, aucune caution ne lui a �t� demand�e. Pour obtenir son cr�dit, il lui a suffi d'attester de sa stabilit� d'emploi et de la r�alit� de ses revenus mensuels. Cette lectrice ajoute que sur le coup, elle n'avait pas particuli�rement pr�t� attention aux avantages fiscaux qui lui �taient accord�s en contrepartie de cette acquisition. Mais elle n'a pas oubli� qu'elle avait �t� tr�s agr�ablement surprise, lorsqu'elle a pu d�duire de ses imp�ts, pendant plusieurs ann�es, une somme sup�rieure � une mensualit� de remboursement de son cr�dit. (NDLR : Les dispositions en questions, en vigueur en 1985, ont �t� remplac�es depuis lors.)

Trois ans plus tard, Estelle G. a achet� un nouveau logement en commun avec son concubin. N'ayant pas l'intention de vendre son premier appartement, elle a d�cid� de le louer. Cette op�ration �tait r�alisable car les revenus de la location remboursaient le cr�dit du premier appartement et le tiers de ses revenus salariaux finan�aient sa part de la r�sidence principale acquise en indivision avec son concubin.

A la suite de la s�paration de son m�nage qui a conduit � la vente de sa r�sidence principale, Estelle G. s'est trouv�e � la t�te d'une plus value suffisamment importante et exon�r�e d'imp�t s'agissant de la cession d'une r�sidence principale, qui lui a permis de rembourser l'int�gralit� du cr�dit toujours en cours sur son premier appartement. Elle est ainsi devenue pleinement propri�taire d'un appartement lui rapportant mensuellement 3 500 F de revenus locatifs.

Ceci fait, Estelle indique qu'elle s'est mise en qu�te non pas d'un, mais de deux appartements. Le premier destin� � devenir sa r�sidence principale, financ� avec ses revenus professionnels et un second destin� � la location, tr�s largement pay� � l'aide d'un cr�dit immobilier sur 10 ans, remboursable gr�ce aux 7 000 F provenant des revenus locatifs de ses deux logements mis en location (3 500 F + 3 500 F).

10 ans plus tard, soit en 2000, ce second investissement locatif ayant �t� int�gralement rembours�, Estelle G. a r�alis� un troisi�me investissement locatif dans le neuf, autofinanc� par les 10 500 F de revenus locatifs mensuels que lui rapportent ses 3 appartements lou�s. Aujourd'hui, alors qu'elle n'envisage pas de mettre fin � son activit� d'investisseur, Estelle G. d�clare : " dans 2 ans, j'aurai fini de rembourser le cr�dit de ma r�sidence principale. J'habiterai un logement qui ne me co�tera plus rien et au bout du compte, il m'aura fallu 15 ans pour me constituer un patrimoine immobilier qui me rapporte 10 500 F tous les mois. "

Quand faut-il investir et dans quel type de logement ?
La r�ussite d'Estelle G. d�montre que la constitution d'un patrimoine immobilier n'est pas une aventure hors de port�e. Nous remarquons tout de m�me deux points importants dans la " m�thode " de notre lectrice. Elle s'est lanc�e tr�s t�t dans cette aventure, elle n'avait que 25 ans et elle a toujours investi dans le neuf. Il s'agit l� des conditions qui permettent, lorsqu'elles sont r�unies, d'optimiser la construction d'un patrimoine immobilier.

Le choix du neuf s'impose pour d'indispensables raisons de s�curit� et de durabilit�. G�n�ralement assorties de labels, les constructions neuves garantissent la fiabilit� indispensable � la r�ussite d'une op�ration destin�e � durer plusieurs dizaines d'ann�es. En effet, les labels attestent du respect de normes et de la qualit� des mat�riaux utilis�s. Et si en pratique, une habitation labellis�e co�te relativement plus cher qu'un logement qui ne l'est pas, cet investissement suppl�mentaire est justifi� par le haut niveau de la fiabilit� des mat�riaux utilis�s, la s�curit�, le confort et une ma�trise efficace des d�penses de consommations d'�nergies. Nous �voquerons ci-apr�s les principaux labels et leur finalit�.

Partir sur de bonnes bases
LE LABEL QUALITEL est attribu� en fonction des indications fournies par le ma�tre d'œuvre, relativement � la conception technique de la construction. Il porte sur les points suivants.
La lutte contre les nuisances sonores.
Les immeubles situ�s en zone class�e bruyante par l'administration sont contr�l�s au titre du label Qualitel s'agissant de la protection contre les bruits ext�rieurs. Pour les bruits provenant de l'int�rieur du b�timent, le promoteur doit respecter la r�glementation acoustique en vigueur et utiliser des mat�riaux pour la robinetterie et les appareils sanitaires dont les performances acoustiques sont reconnues.
Isolation thermique et �conomies d'�nergies :
Qualitel v�rifie que les performances �nerg�tiques garantissent un co�t pr�visionnel de chauffage et de l'eau chaude sanitaire optimal. Sont contr�l�s � ce titre, l'isolation des murs, des planchers et des toitures ainsi que les �quipements de production et de r�gulation de consommation du chauffage et de l'eau chaude. Par ailleurs, Qualitel tient compte des moyens mis en oeuvre pour appliquer la r�glementation en mati�re d'isolation thermique afin d'�viter la surchauffe dans les b�timents en p�riode d'�t�.
La plomberie et la robinetterie.
Les d�bits de la robinetterie, la pr�sence de rev�tements sp�cifiques de protection des murs et des pourtours des appareils sanitaires, l'existence de robinets et siphons permettant le raccordement imm�diat des machines � laver sont �valu�es par le certificateur Qualitel.
L'�quipement �lectrique : Qualitel v�rifie le nombre et la r�partition des �quipements �lectriques en fonction du nombre pr�visible d'occupants de chaque logement.
Les murs et la toiture : Qualitel v�rifie la pertinence des choix techniques eu �gard � la durabilit� des mat�riaux et des frais d'entretien g�n�r�s pour leur entretien.

QUALIBAT
Cr�� � l'initiative de ma�tres d'ouvrage, d'entrepreneurs et d'architectes, QUALIBAT est une association de droit priv� � but non lucratif, plac�e sous le contr�le de l'�tat, qui couvre l'ensemble des activit�s du b�timent. Ce label fournit au client une information sur le s�rieux de l'entreprise � laquelle il s'adresse. Le label Qualibat n'est donc pas li� � la v�rification de la qualit� des travaux r�alis�s par le titulaire du label.

Qualibat d�livre �galement une certification professionnelle d'assurance qualit�
Il existe diff�rents degr�s de certification. Le premier, appel� certification Comp�tences R�f�rences, est accord� � toute entreprise qualifi�e. Le degr� sup�rieur de certification consiste en l'engagement Assurance Qualit�, synonyme de la mise en place d'un syst�me d'assurance qualit�. L'entreprise s'engage � appliquer au moins 3 des crit�res d'appr�ciation fix�s par Qualibat. A un niveau plus �lev� de certification, figure celui du D�veloppement Assurance Qualit�. A ce stade, l'entreprise doit respecter 9 crit�res d'appr�ciation parmi les 15 crit�res propos�s. Enfin, le dernier niveau de certification est celui de l'Assurance Qualit� apr�s Audit. L'entreprise s'engage � respecter les 15 crit�res d'appr�ciation d�finis pour la certification. Au terme de la construction, la conformit� de l'op�ration est v�rifi�e par un contr�leur de Qualibat.

LE LABEL PROMOTELEC
Pour arborer ce label, le ma�tre d'ouvrage adresse une demande d'attribution � la direction r�gionale Promotelec avant l'ouverture du chantier ou au d�but des travaux. Un accord pr�alable est d�livr� si la demande est conforme aux prescriptions du label. Ensuite, des contr�les sont r�alis�s en cours et en fin de chantier apr�s que le ma�tre d'ouvrage ait adress� une d�claration de fin de travaux � la direction r�gionale Promotelec. Le label est d�livr� gratuitement si les ouvrages r�alis�s respectent les sp�cifications du label.

Le Label Confort Electrique de PROMOTELEC
PROMOTELEC a mis en place un label pour les logements neufs, afin de garantir la promesse de qualit� faite au consommateur. Sont " labellisables " � ce titre, les op�rations ayant fait l'objet d'une �tude thermique ayant permis de v�rifier que les normes en mati�re d'installation �lectrique et d'isolation thermique sont respect�es et que les d�perditions thermiques sont inf�rieures de 10 % � la norme de r�f�rence pr�vue par la r�glementation.

Ce label "Confort Electrique" consiste en un renforcement des exigences concernant l'isolation thermique, la qualit� des �quipements de chauffage �lectrique et de production d'eau chaude, l'efficacit� de la gestion d'�nergie afin de r�duire la consommation d'�nergie, la s�curit� de l'installation �lectrique et son caract�re �volutif. Enfin, ce label s'accompagne du service Conseil Confort Electrique. Il s'agit d'une visite accomplie par un technicien afin d'aider l'utilisateur � se servir du mieux possible de ses �quipements. En cas de d�fauts, la mise en conformit� doit �tre accomplie. Faute de le faire, le label peut �tre retir�.

L'AFNOR
Les mat�riaux estampill�s NF (norme fran�aise) sont reconnus pour leur qualit�. Ils sont produits et contr�l�s en fonction des crit�res d�finis l'Association fran�aise de normalisation (AFNOR), charg�e d'�laborer les normes fran�aises. Dans la construction, les mat�riaux sont certifi�s par des bureaux sp�cialis�s par type de produit. Tel est notamment le cas du Centre scientifique et technique du b�timent (CSTB), du Centre technique du bois et de l'ameublement (CTBA) ou de l'Association pour la certification des mat�riaux isolants (Acermi).

Lorsque la construction d'une nouvelle habitation est termin�e, l'acqu�reur qui a �ventuellement pu recourir aux services d'entreprises arborant les labels ci-dessus �voqu�s, doit proc�der � la r�ception. Cette op�ration consiste d'abord en une visite tr�s attentive du logement, car l'acheteur est en droit d'exiger que son habitation soit conforme aux plans et aux notices descriptives du contrat de vente. Ainsi par exemple, les peintures int�rieures et ext�rieures, les rev�tements, le fonctionnement des fen�tres, la production d'eau, le chauffage, l'installation �lectrique, etc... doivent �tre v�rifi�s. En cas d'anomalies, celle-ci sont �ventuellement consign�es dans le proc�s verbal de r�ception.

L'entrepreneur d'un b�timent neuf doit r�parer tous les d�fauts signal�s lors de la r�ception et il est tenu pour responsable des anomalies ou dommages qui emp�chent d'habiter le logement dans des conditions normales au titres des diff�rentes garanties qui lui incombent. Il est �galement responsable, dans les conditions que nous pr�ciserons ci-apr�s, des malfa�ons qui apparaissent apr�s la r�ception. Pour le client, la mise en œuvre de ces garanties est des plus simples. Il lui suffit de prouver la r�alit� du dommage ou de l'anomalie.

L'IMPORTANCE DE LA RECEPTION D'UN LOGEMENT NEUF
En pratique, la r�ception des travaux est organis�e par l'entrepreneur lorsqu'il estime en avoir termin� avec la construction. A d�faut, cette importante formalit� � lieu � l'initiative de la partie la plus diligente (art. 1792-6 du code civil) qui doit se charger d'adresser une convocation par lettre recommand�e avec accus� de r�ception � une date et � une heure convenue. Signalons que dans le cas ou l'acqu�reur � coordonn� l'intervention de diff�rents entrepreneurs, autant de proc�s-verbaux de r�ception doivent �tre �tablis ce qui rend d'autant plus l�gitime la pr�sence d'un architecte. En effet, les d�fauts apparents qui n'ont pas �t� signal�s � l'occasion de la r�ception, sont r�put�s accept�s.

Dans le cas le plus favorable, lorsque aucune anomalie n'est constat�e, le client signe sans r�serve le proc�s-verbal de r�ception et paye le solde du prix d'achat. Lorsque des anomalies sont relev�es, elles sont consign�es sous forme de r�serves, dans le proc�s-verbal afin que l'entrepreneur puisse y rem�dier. Enfin, de fa�on plus exceptionnelle, lorsque les anomalies sont trop nombreuses ou importantes, il est possible de refuser de r�ceptionner des travaux.

Dans ce cas, l'entrepreneur peut s'engager � terminer les travaux dans un nouveau d�lai fix� � l'amiable. Mais en cas de d�saccord profond, le juge des r�f�r�s doit �tre saisi. C'est alors lui qui fixe la date d'ach�vement des travaux, sous astreinte, le cas �ch�ant. La r�ception des travaux est le point de d�part des diff�rentes garanties dues par l'entrepreneur. La garantie de parfait ach�vement s'applique pendant un an � compter de la r�ception de l'ouvrage aux vices ou d�fauts de conformit� apparus � la r�ception ou dans l'ann�e qui suit. La garantie de bon fonctionnement qui concerne les �l�ments d'�quipement, fonctionne pendant deux ans. Enfin, la garantie d�cennale peut �tre invoqu�e pendant dix ans pour tous les d�sordres relatifs � la solidit� du b�timent. Enfin, nous �voquerons la responsabilit� g�n�rale de l'entrepreneur qui peut �tre mise en œuvre pendant trente ans d�s la signature du contrat de vente.

LES DIFFERENTS GARANTIES
La garantie de parfait ach�vement pendant la premi�re ann�e
La garantie de parfait ach�vement ne peut entrer en application que lorsque les vices apparents au moment de la r�ception, ont fait l'objet de r�serves sur le proc�s verbal. Sont �galement concern�s les d�fauts non visibles le jour de la r�ception parce qu'ils ne se sont r�v�l�s qu'ensuite et ont �t� signal�s dans l'ann�e suivant la r�ception. Faute de r�serves, ces d�fauts ne rel�vent pas de la garantie obligatoire et doivent �tre pris directement en charge par le constructeur au titre de sa responsabilit� contractuelle. L'entrepreneur doit r�parer les d�fauts ainsi mentionn�s, sans qu'il soit n�cessaire de prouver une quelconque faute de sa part. Si l'entrepreneur ne corrige pas les d�fauts qui lui ont �t� signal�s par lettre recommand�e avec accus� de r�ception dans le d�lai fix�, une mise en demeure d'agir ou une sommation par acte d'huissier doit lui �tre adress�e. Ce pr�alable est indispensable pour obtenir la condamnation judiciaire de l'entrepreneur � ex�cuter les travaux ou l'autorisation de faire appel � une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur d'origine pour terminer les travaux. En cas d'urgence, le ma�tre de l'ouvrage peut �ventuellement faire l'avance des frais de r�paration, mais il s'expose dans ce cas, aux contestations par l'entrepreneur des frais ainsi expos�s...

La garantie de bon fonctionnement pendant les 2 premi�res ann�es
En application de l'article 1792?3 du code civil, les d�fauts affectant le bon fonctionnement des �l�ments d'�quipement dissociables du logement sont couverts par une garantie de 2 ans � compter de la r�ception des travaux. Sont ici concern�s les menus ouvrages, les �l�ments d'�quipement dissociables des ouvrages de viabilit�, de fondation, d'ossature de clos et de couvert.

Par simplification, l'�tendue de cette garantie est r�sum�e en disant que sont couverts les �l�ments qui peuvent �tre retir�s sans que la construction ne soit endommag�e. En pr�sence de d�sordres de ce type, l'entrepreneur concern� doit �tre inform� par lettre recommand�e avec accus� de r�ception. Comme dans le cas de la garantie de parfait ach�vement, celle-ci entre en jeu sans qu'il soit n�cessaire de prouver la faute du professionnel.

S'il refuse d'intervenir pour remplacer ou r�parer l'�l�ment d�fectueux, une action en justice doit �tre engag�e. En pratique toutefois, les travaux concern�s par cette garantie sont g�n�ralement peu co�teux ce qui rend exceptionnel le recours � une telle extr�mit�. Tel n'est pas le cas lorsque le vice rend l'immeuble impropre � sa destination, auquel cas, le ma�tre de l'ouvrage pr�f�re engager une action sur le fondement de la garantie d�cennale.

Les travaux de construction et la responsabilit� d�cennale
Pendant 10 ans � compter de la r�ception des travaux, les personnes consid�r�es comme constructeurs, sont responsables des dommages qui affectent la construction. Sont ici vis�s, en application de l'article 1792-2 du code civil, tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne li�e au ma�tre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ainsi que toute personne qui vend apr�s ach�vement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire et enfin toute personne qui, bien qu'agissant en qualit� de mandataire du propri�taire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable � celle d'un locateur d'ouvrage. Sous peine de graves sanctions p�nales, ces intervenants doivent obligatoirement souscrire un contrat d'assurance les couvrant pour leur responsabilit� d�cennale, avant l'ouverture d'un chantier. Cette assurance permet aux victimes d'obtenir r�paration lorsque les circonstances ci-apr�s �voqu�es surviennent.

Pour relever de la garantie d�cennale, le dommage ne doit pas �tre visible lors de la r�ception. Nous rappelons en effet que pour �tre r�parables, les d�fauts apparents doivent faire l'objet de r�serves lors de la r�ception et ne peuvent relever, � ce titre, que de la garantie de parfait ach�vement. Par ailleurs, le dommage doit compromettre la solidit� du b�timent, le rendre inhabitable ou affecter sa solidit�. Toutefois, ne sont concern�s que les dommages li�s aux travaux de construction, de r�habilitation, de transformation et de modification de volume, �tant entendu que l'impropri�t� � la destination ou l'atteinte � la solidit� sont les seuls crit�res retenus. De fait, les travaux d'am�nagement n'entrent dans le champ d'application de la garantie d�cennale que s'ils sont indissociables du b�timent. Il en est ainsi par exemple, lorsqu'un d�faut appara�t � la suite de l'installation d'un chauffage central ou d'une chaudi�re.

Rappelons, pour clore ce chapitre relatif aux diff�rentes garanties qui conf�rent au neuf la s�curit� n�cessaire � la r�ussite de la construction d'un patrimoine immobilier, que seuls les dommages pr�sentant une certaine gravit� sont couverts par la garantie d�cennale. Les d�sordres seulement esth�tiques affectant le gros oeuvre ou les �l�ments d'�quipement indissociables et les travaux d'entretien et de remise en �tat ne sont couverts que par la garantie de parfait ach�vement ou la garantie biennale des menus ouvrages.

L'INDISPENSABLE FINANCEMENT
Pour que l'acquisition d'une r�sidence principale soit synonyme de constitution de patrimoine, il est indispensable que l'emprunteur trouve une solution financi�re adapt�e � sa situation. De ce point de vue, pour que chacun, notamment les moins fortun�s, ce qui �tait le cas de notre lectrice en 1985, puisse investir sereinement, les banquiers proposent des cr�dits remboursables sur de tr�s longues p�riodes. Ces dur�es pouvant parfois s'�tendre jusqu'� 30ans. La cons�quence de cette formule est de rendre comparable le co�t d'une location � celui correspondant au remboursement du cr�dit immobilier souscrit pour acqu�rir ce m�me bien.

L'allongement � 30 ans de la dur�e de remboursement d'un cr�dit entra�ne une baisse de l'ordre de 30 % du montant des mensualit�s de remboursement. En contre partie, le co�t global de l'op�ration est multipli� par 2,5 environ. Ainsi, un cr�dit de 710 000 F � 6 % sur 15 ans revient � 5991 F tous les mois et co�te 368 419 F en int�r�ts. Compte tenu du taux d'endettement maximum de 33 % au-del� duquel les banques refusent de consentir un pr�t, ce cr�dit est accessible � un emprunteur ayant un revenu mensuel minimum de 18 000 F. Sur 30 ans, ce m�me cr�dit co�te mensuellement 4256 F le total des int�r�ts vers�s �tant de 822 429 F. Dans ses conditions, un foyer dont les revenus mensuels ne sont plus que 12 900 F, soit par exemple un couple dont chacun des membres percevrait le SMIC, peut pr�tendre � cet emprunt.

Bon � savoir : Pour s'assurer qu'un logement se loue � un prix voisin de celui qu'un emprunteur s'appr�te � consacrer au remboursement d'un emprunt sur 30 ans, il suffit de s�lectionner, dans la rubrique offres de locations sur http://www.seloger.com, les logements ayant des caract�ristiques similaires. Vous trouverez sur le site seloger.com des outils tr�s efficaces de recherche d'un bien (par localit� et ou code postal), en fonction d'un budget maximum !

La v�rification par l'exemple
Exemple 1 :
Monsieur LEPIN, 30 ans, magasinier et son �pouse, 29 ans, employ�e per�oivent tous les deux le SMIC, soit 13 500 F net, compte tenu de leur anciennet�. D�sireux de se loger � ATHIS-MONS dans le d�partement de l'Essonne o� ils travaillent, ils ont jet� leur d�volu sur un 2P de 40 m2 au prix de 530.000 F

Projet
Montant du financement souhait� : 530 000 Francs
Dur�e : 30 ann�es
Taux d'int�r�t annuel : 6,55%
Taux d'assurance : 0,45%
Taux global : 7%
R�sultatsMensualit�s : 3 326 Francs
Co�t total du cr�dit : 739 360 Francs

En s'endettant � hauteur de 25 % de leurs revenus, les �poux LEPINE se constituent un patrimoine, pour le prix d'un loyer. A titre d'illustration, en saisissant Athis-Mons et 3500 F comme budget maximum dans les crit�res de recherche des locations sur le site internet de Se Loger, nous avons notamment trouv� un 2 PIECES de 40 m� � proximit� de la gare au prix de 3360 F par mois. Ce 2 pi�ces comprend une entr�e, placard, s�jour, coin cuisine, chambre placard, salle de bains, wc, chauffage collectif.

Exemple 2 :
Monsieur LEVITAN, 36 ans, n�gociateur et sa concubine, 39 ans, secr�taire de direction, per�oivent tous les deux 19 000 F net par mois. Ils ont achet�, en indivision, un 3 P de 48 m� � Saint Michel sur Orge au prix de 775 000 F. Sur 30 ans, cet emprunt leur co�te 5156 F par mois. Ils consacrent ainsi 27 % seulement de leur revenus � l'acquisition d'un logement neuf.

Projet
Montant du financement souhait� : 775 000 Francs
Dur�e : 30 ann�es
Taux d'int�r�t annuel : 6,55%
Taux d'assurance : 0,45%
Taux global : 7%
R�sultatsMensualit�s : 5156 Francs
Co�t total du cr�dit : 1 081 160 Francs

A titre de comparaison, il auraient pu trouver sur le site internet de Se Loger, dans la rubrique location un 3 pi�ces � Saint Michel sur Orge au prix de 4 940 FF (3 pi�ces avec entr�e, cuisine �quip�e, s�jour avec balcon, placards d�barras, salle de bains, wc s�par�s, 2 chambres avec placards, garage, cave).

Exemple 3 :
Monsieur CORRE, 42 ans, directeur commercial et c�libataire gagne 24 000 F net par mois. Il a achet� une maison de ville � Brunoy de 5 pi�ces, d'une surface de 110 m� avec un terrain de 680 m�. Sur 30 ans, cet emprunt lui co�te 7742 F par mois. Il investit ainsi 32 % de son revenu � l'acquisition son logement.

Projet
Montant du financement souhait� : 1 225 000 Francs
Dur�e : 30 ann�es
Taux d'int�r�t annuel : 6,55%
Taux d'assurance : 0,45%
Taux global : 7%
R�sultatsMensualit�s : 7 742 Francs
Co�t total du cr�dit : 1 562 120 Francs

Location trouv�e sur www.seloger.com : pour 7 500 F par mois, Monsieur CORRE aurait pu devenir locataire d'un pavillon de 120 m� � BRUNOY � 8 minutes de la gare et du centre ville, compos� de 4 chambres, d'un s�jour double, sur jardin clos de 650m2 environ, chauffage au gaz, sous sol total.

ANALYSE DE L'OPERATION
Ind�niablement, l'acquisition sur 30 ans co�te plus cher. Le total des int�r�ts est 2,4 fois plus important que dans le cas d'un financement sur 15 ans. Il n'en reste pas moins que si l'on confronte le sort d'un investisseur " sur 30 ans ", avec celui d'un locataire sur la m�me p�riode, les donn�es sont bien diff�rentes. Le patrimoine constitu� dans le premier cas peut �tre revendu (�ventuellement avant le terme de remboursement de l'emprunt), il peut �tre mis en location (pendant ou apr�s le remboursement du cr�dit) ou transmis une fois pay� par voie de donation ou d'h�ritage.

En outre, pour peu que le financement repose sur un cr�dit � taux fixe, la d�pense li�e au logement sera invariable pendant toute la dur�e de remboursement du cr�dit. A cet �gard, le sort du locataire n'est pas aussi enviable. Tous les ans, un loyer est susceptible d'�tre soumis � la variation de l'indice INSEE du co�t de la construction. S'il n'est pas possible de pr�dire l'�volution de ce taux, force est de constater qu'en 25 ans, les loyers index�s ont �t� multipli�s par plus de trois. En 1999, la moyenne annuelle de l'indice INSEE �tait de 1072,50 tandis qu'elle �tait de 354,75 et en 1975. Cela signifie qu'un loyer de 1 000 F en 1975 vaut 3023,96 F aujourd'hui par le seul jeu de l'indexation selon l'indice INSEE.

que nous le verrons ci-apr�s, les co-emprunteur, peuvent d�cider de vendre le bien avant m�me d'avoir fini de rembourser le cr�dit en cours. Dans ce cas, � condition de r�aliser une plus value, et sous r�serve des am�nagements contractuels pr�vus devant leur notaire au moment de la signature de l'acte d'acquisition, ils pourront envisager de r�cup�rer une partie de la somme d�pens�e pour financer leur investissement. (voir simulation dans l'encadr�)

Monsieur LEVITAN et sa concubine ont achet� en indivision, un 3 P de 48 m� � Saint-Michel sur Orge au prix de 775 000 F. Nous avons vu que sur 30 ans, l'emprunt des LEVITAN leur co�te 5156 F par mois. Il convient de comparer cette somme aux 4940 F qu'ils auraient du d�penser pour la location d'un logement comparable � celui qu'ils ont achet�.

l'on s'en tient � une hypoth�se basse de valorisation de leur patrimoine, � raison de 2 % par an, ce 3 pi�ces � Saint Michel sur Orge pourrait th�oriquement �tre vendu 945 000 F en 2010. A cette date, le capital restant du � la banque sera de 666 315 F. Les �poux LEVITAN peuvent esp�rer retirer de leur investissement un gain �gal � : 945 000 F (prix de vente du bien actualis� en 2010) - 666 315 F (capital restant � rembourser � la banque) = 278 685 F (*).

En restant locataires, les �poux LEVITAN seraient seulement certains d'avoir d�pens� 120 x 4940 F, soit 592 800 F, (compte non tenu de la hausse des charges locatives et de l'augmentation du prix loyer en raison de l'indexation sur l'indice INSEE).

(*) Bon � savoir : la plus value r�alis�e lors de la vente d'une r�sidence principale n'est pas imposable.

Autre hypoth�se, le bien peut �tre conserv� et mis en location. Dans ce cas, le cr�dit - � taux fixe - sur trente ans se r�v�le particuli�rement s�r et avantageux. En effet, le co�t du remboursement du cr�dit reste assur�ment stable pendant toute la dur�e du remboursement, tandis que le prix des locations augmente selon l'indice INSEE. Cela permet d'envisager, sans effort de tr�sorerie, la mise en location du 3 pi�ces et la souscription �ventuelle d'une assurance loyer impay�e. (voir simulation )

Reprenons l'exemple n�2 des LEVITAN. En retenant comme hypoth�se de simulation une augmentation des loyers pendant les 10 ans � venir identique � celle des 10 ann�es �coul�es, un loyer aujourd'hui �gal � 4940 F, pourrait valoir 4940 x 1072,50 (*) / 927,25 (*) soit 5713, 83 F en 2010.

A cette date, si les �poux LEVITAN d�cident de mettre leur logement en location, tout en sachant qu'ils restent redevables envers leur banquier d'une somme mensuelle de 5156 F, le solde soit 557 F entre le montant pr�visible du loyer (5713,83 F) et la somme restant du � la banque (5156 F) leur permet d'envisager, sans aucun effort de tr�sorerie, la mise en location de leur bien et la souscription �ventuelle d'une assurance loyer impay�e.

(*) moyenne annuelle des indice INSEE du co�t de la construction des ann�es retenues pour la simulation soit 1999 et 1989.

EMPRUNTER SUR 30 ANS A TAUX FIXE OU A TAUX VARIABLE ?
En p�riode de hausse des taux d'int�r�ts, ce qui est le cas actuellement, le taux fixe est recommand�. En souscrivant un taux fixe, l'emprunteur " bloque " le taux et s'assure de rembourser son cr�dit � un taux d'int�r�t assur�ment moins �lev� que celui qui lui serait applicable s'il retardait sa d�cision. Toutefois, le taux fixe se r�v�le trop rigide et ne permet pas une adaptation en p�riode de baisse des taux, ce qui a �t� le cas � la fin des ann�es 1990. Dans un tel cas, le cr�dit � taux variable est plus adapt�.

COMMENT S'ORGANISER JURIDIQUEMENT POUR ACHETER SUR 30 ANS
Pour peu que l'acquisition ait lieu � deux, il importe de ne pas n�gliger les cons�quences patrimoniales d'une s�paration, d'un divorce ou du d�c�s de l'un des co-emprunteurs. Dans de tels cas, le sort du patrimoine acquis � deux n'est pas le m�me selon que les co-emprunteurs ach�tent en �tant mari�s ou non.

Commen�ons l'examen de la situation par l'acquisition d'un bien immobilier par un couple mari�. A d�faut de contrat de mariage, le r�gime matrimonial des �poux est celui de la communaut� r�duite aux acqu�ts. Les �poux sont propri�taires des biens qu'ils poss�daient avant le mariage et de ceux qu'ils re�oivent par h�ritage ou donation. Les biens achet�s pendant le mariage par l'un ou l'autre �poux appartiennent aux deux.

En cas de s�paration de biens, r�gime g�n�ralement adopt� par les couples qui se remarient et qui veulent prot�ger le patrimoine de leur conjoint, les biens acquis avant et pendant le mariage appartiennent � celui qui les a achet�s ou obtenu par h�ritage ou donation. Chacun est personnellement responsable des dettes qu'il a contract�es seul. Le principal danger de ce r�gime concerne le conjoint sans activit� professionnelle qui ne participe pas � l'enrichissement �ventuel de son conjoint...

En cas de communaut� universelle, tous les biens acquis ou re�us par succession ou donation avant ou pendant le mariage sont communs, sauf clauses contraires. Les �poux sont co-responsables des dettes contract�es par l'un ou l'autre.

Enfin, le r�gime mixte de la participation aux acqu�ts entra�ne pendant le mariage, que chaque �poux est propri�taire des biens qu'il ach�te, mais le patrimoine constitu� pendant le mariage est partag�e en deux parts �gales en cas de d�c�s ou de divorce.

LE CHANGEMENT DE REGIME MATRIMONIAL
Les couples mari�s depuis plus de 2 ans ou qui ont d�j� chang� de r�gime depuis plus 2 ans peuvent modifier leur r�gime matrimonial. Un nouveau contrat de mariage doit �tre �tabli devant notaire et son homologation doit �tre demand�e au Tribunal de Grande Instance par l'interm�diaire d'un avocat. S'il y a des enfants, le tribunal v�rifie qu'ils ont �t� inform�s du projet de leurs parents. Ensuite, les �poux effectuent le partage de leur ancienne communaut� ou la mise en communaut� de leurs biens anciennement propres. Cette op�ration est soumise � un droit d'enregistrement de 1%, calcul� sur l'actif partag�, d�duction faite du passif auquel s'ajoute les �moluments du notaire d'environ 1%.

L'UNION LIBRE OU LE SORT DES CONCUBINS
Le concubinage d�fini comme une union de fait, caract�ris�e par une vie commune pr�sentant un caract�re de stabilit� et de continuit�, entre deux personnes de sexe diff�rent ou de m�me sexe qui vivent en couple, n'a pas d'incidence juridique particuli�re sur la propri�t� des biens acquis. Chacun concubin conserve la propri�t� de ses biens et est responsable de ses propres dettes. Lorsqu'un logement est achet� par deux concubins, chacun participe � l'acquisition dans des proportions variables, l'acte de propri�t� indiquant alors la part respective de chacun. C'est le r�gime de l'indivision dont nous dirons quelques mots ci-apr�s sur les cons�quences qui s'applique.

L'ACQUISITION D'UN LOGEMENT PAR LES PARTENAIRES D'UN PACS
Depuis novembre 1999, deux personnes majeures de sexe diff�rent ou de m�me sexe peuvent conclure un PACS pour organiser leur vie commune. Selon l'article 515-5 nouveau du code civil, les immeubles achet�s par les partenaires ou par un seul d'entre eux apr�s la conclusion du pacs appartiennent en commun et pour moiti� aux deux partenaires. Sauf dispositions contraires dans le contrat de vie commune ou dans l'acte d'acquisition, le r�gime de l'indivision s'applique donc entre pacs�s. De fait, le bien appartenant � l'un des partenaires avant la signature du PACS reste sa propri�t� exclusive. Il en est de m�me pour les biens re�us par donation ou par h�ritage apr�s la conclusion du pacte. Il est cependant possible de pr�voir que les biens acquis post�rieurement au PACS seront indivis pour moiti� chacun.

LA DISPOSITION DES BIENS PAR LE COUPLE
Pendant le mariage, la libert� des �poux au regard de la mise en location ou en vente du bien d�pend du r�gime matrimonial. Sous la communaut�, un bien ne peut �tre vendu ou mis en location qu'avec le consentement du conjoint s'il s'agit d'un bien commun. S'il s'agit d'un bien propre ou si le r�gime du mariage est celui de la s�paration de biens, il n'y a aucune autorisation � demander au conjoint.

En cas d'union libre, c'est � dire dans le cadre d'une indivision, toutes les d�cisions doivent �tre prises � l'unanimit�, sauf en cas de p�ril du bien o� l�, un indivisaire peut agir seul pour sa conservation. Pour pr�venir toute difficult�, les concubins ont int�r�t � d�finir entre eux ou chez le notaire dans le cadre d'une convention d'indivision, les modalit�s de gestion et de financement du bien indivis et conserver toutes les preuves des d�penses faites pour le compte de l'indivision.

LES CONSEQUENCES DE LA SEPARATION DU COUPLE
Pour un couple mari�, le divorce entra�ne le partage des biens communs. Celui qui a la garde des enfants, peut demander � conserver logement familial. S'il est co-propri�taire avec son conjoint, il doit racheter sa part ou accepter de devenir le locataire de son ex-conjoint si celui-ci est seul propri�taire. Mais, l� ne sont pas les seules cons�quences. Lors de la s�paration, les �poux doivent se prononcer sur le sort des donations consenties lors du mariage et pendant la dur�e du mariage. En cas divorce par consentement mutuel, les �poux peuvent r�voquer les donations qu'ils se sont consentis ou ne pas en parler. Les donations faites par contrat de mariage subsistent, les autres pouvant �tre r�voqu�es ult�rieurement ou maintenues. Dans le divorce pour faute, l'�poux qui voit prononcer un divorce � ses torts exclusifs, perd les donations consenties par son conjoint. En cas de divorce aux torts partag�s ou sur demande accept�e par l'autre conjoint, chaque �poux peut r�voquer les donations faites � son conjoint � l'occasion du mariage.

La s�paration d'un couple propri�taire non mari� pose la question de savoir comment ils peuvent se d�faire de l'indivision dans laquelle ils se trouvent depuis qu'ils ont achet� un bien en commun. S'ils sont d'accord, le bien peut �tre vendu. En cas de refus de l'un d'eux, il peut �tre pass� outre � son refus moyennant une autorisation judiciaire, si ce refus met l'int�r�t commun en p�ril. Il est �galement possible de proc�der au partage amiable ou judiciaire. En cas de partage amiable, les biens sont r�partis en parts �gales, ce qui peut entra�ner le versement de soultes pour compenser la diff�rence de valeur. En cas de partage judiciaire, le tribunal d�signe un notaire en qualit� de liquidateur et un juge-commissaire pour surveiller les op�rations de liquidation.

Nous convenons volontiers que l'�vocation de la s�paration des couples n'est pas humainement satisfaisante. Il n'en demeure pas moins que cette triste circonstance peut �tre parfois l'occasion, comme cela a �t� le cas pour Estelle G., d'acc�l�rer un processus bien enclench� de construction d'un patrimoine immobilier ! Encadr� La transmission du logement au profit du conjoint survivant Il est possible par convention notari�e, de pr�voir qu'au d�c�s d'un des indivisaires, l'autre pourra racheter sa part par priorit� aux h�ritiers. Cette solution est g�n�ralement compl�t�e par la souscription d'une assurance d�c�s ou d'une assurance vie qui permet de r�gler la question du financement de la part. Le logement commun peut �galement �tre acquis par le biais d'une Soci�t� civile immobili�re (SCI).

Les parts de la soci�t� sont d�tenus par les concubins ou les pacs�s selon leur participation au capital social. En cas de d�c�s, les statuts de la SCI peuvent pr�voir que le survivant peut racheter les parts du d�funt. Autre solution, l'achat crois� par le biais d'une SCI. Chacun est usufruitier de la moiti� des parts et nu-propri�taire de l'autre moiti�. En cas de d�c�s, l'usufruit du d�funt s'�teint et le concubin survivant obtient la moiti� des parts en pleine propri�t� et l'autre moiti� en usufruit. Il peut ainsi continuer d'habiter le logement, seule la moiti� en nue-propri�t� du d�funt se retrouvant dans la succession. Enfin, l'achat en tontine permet � deux personnes d'acqu�rir un bien immobilier. En pr�voyant qu'au d�c�s de l'une d'entre elles, le logement appartiendra � l'autre, les h�ritiers du d�funt sont ainsi �vinc�s.
La part du survivant supporte les droits de succession au taux de 60%. Cependant, et c'est la singularit� fiscale de la tontine, si au d�c�s le logement vaut moins de 500 000 F et s'il est toujours la r�sidence principale du couple, le survivant ne paie que les droits de vente soit 7 % environ. Ici encore, comme pr�c�demment, les concubins peuvent acheter la nue-propri�t� du bien en indivision et limiter la tontine au seul usufruit. En cas de d�c�s d'un des concubins, sa part de nue-propri�t� est attribu�e � ses h�ritiers mais, du fait de la tontine, le concubin survivant devient usufruitier de la totalit� du bien immobilier. Il peut ainsi continuer � l'habiter le logement ou le louer.