Depuis le 1er juin 2001, La loi Solidarit� et Renouvellement Urbain (SRU) vot�e en d�cembre 2000 est entr�e en vigueur. Par �tapes successives, les relations entre copropri�taires et syndics vont s'am�liorer vers plus de transparence et d'efficacit�. Explications.

Copropri�taires " ind�licats ", syndics incomp�tents, comptes obscurs et au bout du compte, copropri�t�s en faillites... Il devenait urgent que le l�gislateur se penche sur le sort des copropri�t�s pour rem�dier � ses diff�rentes anomalies. D�sormais, la loi Solidarit� et Renouvellement Urbain (SRU) entr�e en vigueur le 1er juin 2001 instaure de nouveaux m�canismes entre copropri�taires et syndics afin de faciliter, dans la transparence, le contr�le de ces derniers sur la gestion de leur immeuble. Par �tapes successives jusqu'en 2004, les relations entre copropri�taires et syndics devraient sensiblement �voluer et limiter les risques de blocages financiers � l'origine des faillites des copropri�t�s. Les capacit�s de nuisances des copropri�taires mauvais payeurs et des syndics jug�s incomp�tents devraient �tre s�rieusement amoindries. D�sormais, le r�le des copropri�taires est clairement affirm�. Les textes applicables � la gestion du syndicat des copropri�taires sont r�unis dans le cadre des dispositions applicables � un " syndicat coop�ratif charg� de contr�ler la gestion comptable ". Par ailleurs, les r�glements de copropri�t� publi�s � compter du 31 d�cembre 2002 devront obligatoirement pr�ciser les �l�ments et m�thodes du calcul des quotes-parts de parties communes et de r�partition des charges.

L'obligation d'un compte bancaire au nom du syndicat des copropri�taires
Jusqu'� pr�sent, une seule obligation majeure existait depuis la loi du 31 d�cembre 1985. Elle consistait pour le syndic professionnel charg� de la gestion de plusieurs copropri�t�s de tenir une comptabilit� s�par�e pour chaque syndicat faisant appara�tre la position de chaque copropri�taire � l'�gard du syndicat, ainsi que la situation de tr�sorerie du syndicat.

Maintenant, le compte s�par� devient le mode normal de gestion des fonds d'une copropri�t� et le non-respect de cette r�gle emporte la nullit� de plein droit du mandat du syndic � l'expiration d'un d�lai de trois mois suivant sa d�signation. Cette obligation s'impose au syndic professionnel, sauf en cas de vote contraire de l'assembl�e des copropri�taires � la majorit� absolue.
LOI SRU : � compter du 1er juin 2001, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal propre � chaque copropri�t� au nom du syndicat s'impose � tous les nouveaux contrats de gestion conclus entre un syndic et une copropri�t�. Pour les mandats de gestion en cours au moment de la promulgation de la loi, la cr�ation de ce compte devra �tre effective au 31 d�cembre 2002.

LA GESTION DE LA COPROPRIETE
L'autre contrainte qui pesait sur les syndics en mati�re de compte de copropri�t�, consistait sans autre pr�cision, depuis la loi du 31 d�cembre 1985, en l'obligation pour le syndic d'�tablir chaque ann�e un budget pr�visionnel qu'il devait soumettre � l'assembl�e des copropri�taires. Ce budget pr�visionnel dont la communication accompagnait obligatoirement l'ordre du jour de l'assembl�e devait permettre au gestionnaire de la copropri�t� d'annoncer les sommes qu'il pr�voyait de d�penser pour le compte des copropri�taires notamment au titre des contrats de fournitures et d'entretien ou des frais de personnel (embauche, licenciement, etc…) et d'appeler l'avance permanente de tr�sorerie et les diverses provisions afin de r�gler les d�penses.

Loi SRU : � partir du 1er janvier 2002, le vote du budget pr�visionnel devient une obligation. Les copropri�taires devront obligatoirement l'adopter chaque ann�e afin de faire face aux d�penses courantes de fonctionnement, de maintenance et d'administration des parties communes de la copropri�t�. Ce budget pr�visionnel devra �tre adopt� dans les six mois de la cl�ture des comptes pr�c�dents.

Par suite, les copropri�taires alimenteront trimestriellement ce budget par le r�glement de 4 parts �gales correspondant aux appels de fonds, sous r�serve de modalit�s diff�rentes adopt�es par l'assembl�e g�n�rale. Quant aux d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel, c'est � dire essentiellement les d�penses pour travaux importants dont la liste sera fix�e par d�cret en Conseil d'Etat, ainsi que les modalit�s de provisions, devront faire l'objet d'un vote sp�cifique en assembl�e g�n�rale.

Rappelons que jusqu'alors, aucune r�gle pr�cise ne pr�sidait � l'�laboration du budget pr�visionnel ce qui permettait de consid�rer selon la jurisprudence qu'une simple r�f�rence au budget de l'ann�e ant�rieure �tait suffisante. Par ailleurs l'instauration de ce budget pr�visionnel met fin aux syst�mes d'appels de charges parfois pratiqu�, o� le syndic pouvait r�clamer la r�gularisation des charges pay�es au cours du trimestre.

Les nouvelles r�gles faciliteront la t�che des syndics car ceux-ci �taient souvent confront�s � la n�cessit� de demander des " provisions sp�ciales " aux copropri�taires en cours d'ann�e afin de r�gler les d�penses exceptionnelles li�es � l'administration de l'immeuble. Jusqu'� pr�sent, la loi pr�voyait seulement, sans autre contrainte, l'obligation pour le syndic de soumettre � l'assembl�e g�n�rale la cr�ation d'un fonds de travaux afin de faire face � des travaux non encore vot�s, mais susceptibles d'�tre n�cessaires dans les 3 ann�es � venir au titre de l'entretien et ou de la conservation des parties communes ou de leurs �l�ments d'�quipements.

FOND DE ROULEMENT ET AVANCE DE TRESORERIE
La r�gle pr�c�dente vient g�n�raliser celle pr�vue par l'article 35 du d�cret de 1967, selon laquelle le syndic peut demander, au d�but de chaque exercice, le versement de provisions dont le montant ne peut �tre sup�rieur au quart du budget vot� pour l'exercice consid�r�. De fait, l'autre possibilit� pr�vue par l'article pr�cit�, d'appeler une provision �gale � la moiti� de ce budget lorsque le r�glement de copropri�t� ne pr�voit pas le versement d'une avance de tr�sorerie permanente est mise � mal. Rappelons qu'actuellement, lorsque le r�glement de copropri�t� pr�voit le versement d'une avance de tr�sorerie permanente, son montant peut �tre fix� soit par le r�glement lui-m�me, soit par une d�cision de l'assembl�e g�n�rale.

Les fonds de la copropri�t� peuvent-ils �tre plac�s ?
Le syndic n'a pas d'obligation de placer les fonds au profit de la copropri�t�. Cette d�cision peut toutefois �tre prise par l'assembl�e g�n�rale, qui choisit le mode de placement (livret d'�pargne ou autre).

LES CHARGES DE COPROPRIETE
Ces principes g�n�raux de fonctionnement �tant rappel�s, l'importance relative de la participation financi�re de chaque copropri�taire aux d�penses de la communaut� d�pend des milli�mes ou tanti�mes attribu�s � chacun des lots. C'est � ce stade que le r�glement de copropri�t� trouve son importance. Selon la loi 10 juillet 1965, ce document d�termine l'usage qui peut �tre fait des parties privatives et des parties communes ainsi que les r�gles d'administration de ces derni�res. S'y trouve �galement la part relative de la contribution des copropri�taires au titre des charges g�n�rales et des charges sp�ciales, ces charges �tant r�parties d'apr�s les tanti�mes de copropri�t�.

Rappelons que les charges g�n�rales sont relatives � la conservation et l'administration des parties communes de l'immeuble. Elles permettent de d�terminer pour chaque lot, la contribution aux d�penses li�es notamment aux ravalements, � la r�fection des toitures, au nettoyage, aux assurances, au fonctionnement des assembl�es g�n�rales, � la r�mun�ration du syndic, etc... Les charges sp�ciales, quant � elles, sont li�es au fonctionnement des services et des �quipements communs de type ascenseur, chauffage lorsqu'il est collectif,...

Toutefois, et bien que les tanti�mes soient attribu�s � chaque lot selon sa consistance, sa superficie et son type d'utilisation (commercial ou habitation…), il n'existait aucune r�gles particuli�res.
Loi SRU : � compter du 31 d�cembre 2002, " tout r�glement de copropri�t� publi� devra indiquer les �l�ments pris en consid�ration et la m�thode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la r�partition des charges ".

D�sormais, le recouvrement des charges de copropri�t� est facilit�
L'obligation de payer des charges est in�vitablement attach�e � la qualit� de copropri�taire. Sans cette participation financi�re, le syndic, pi�ce ma�tresse du fonctionnement de la copropri�t�, ne peut pas assurer l'administration courante, l'entretien des parties communes et des �quipements collectifs ou souscrire les diverses polices d'assurances de l'immeuble. Paradoxalement, les modalit�s de " r�cup�ration " des frais exposer pour recouvrer les fonds �taient mal d�finis.

Les pouvoirs attribu�s au syndic au titre du d�cret du 17 mars 1967, lui permettaient d'engager des proc�dures contre les copropri�taires r�calcitrants afin de recouvrer les charges de copropri�t�. Mais nulle part dans les textes, il n'�tait question des fonds avanc�s personnellement � cette fin par le syndic et de leur remboursement par les copropri�taires... Ce n'est que le 13 juillet 1999 que les tribunaux ont admis cette possibilit�, � conditions toutefois que les comptes aient �t� approuv�s par le syndicat des copropri�taires et que les d�penses aient �t� qualifi�es d'" indispensables ".

Loi SRU : En cas de non-paiement des charges, le syndic peut � pr�sent engager une proc�dure devant le juge des r�f�r�s afin d'obtenir une condamnation rapide du copropri�taire d�faillant au versement des sommes dont il est d�biteur vis � vis de la copropri�t�. Les frais engag�s � cette occasion par la copropri�t� pour recouvrer les sommes dues (huissier, avocats, proc�dures diverses…) seront uniquement imputables au copropri�taire d�faillant. On notera �galement que la d�cision du tribunal est assortie de l'ex�cution provisoire de plein droit, ce qui permet au syndicat des copropri�taires de pratiquer imm�diatement une saisie si n�cessaire.

L'information des copropri�taires et l'obligation d'�tablir le carnet d'entretien de l'immeuble
Loi SRU : A compter du 1er juin 2001, le syndic de copropri�t� se voit imposer l'obligation de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble et ce, afin d'am�liorer l'information du futur acqu�reur d'un lot de copropri�t�, ce carnet d'entretien tout comme le diagnostic technique �tant tenu � disposition des tiers. Pour les immeubles de plus de 15 ans mis en copropri�t�, lors de la premi�re vente d'un lot ou dans les trois ans de la division de l'immeuble, le notaire a l'obligation de porter le diagnostic technique � la connaissance de tout acqu�reur d'un lot de copropri�t�. Cette disposition est d'application imm�diate.

LE CONTROLE DES CHARGES DE COPROPRIETE
La loi SRU institue la mise en concurrence obligatoire des fournisseurs d�s lors que les d�penses � engager pour le compte de la copropri�t� d�passent un seuil fix� par l'assembl�e g�n�rale des copropri�taires. Cette mesure qui tend � " moraliser " l'attribution des march�s d'apparente, dans son esprit, de l'activit� de certains interm�diaires sp�cialis�s dans la traque des d�penses injustifi�es. Ces derniers mettent les prestataires de services en concurrence, retiennent et proposent aux copropri�taires l'offre de service la plus �conomique et se r�mun�rent en pr�levant un pourcentage sur l'�conomie r�alis�e. Sans pr�juger de la d�cision � prendre en dernier ressort, l'intervention de ses interm�diaires permet � moindre co�t, pour le syndicat des copropri�taires, de faire " contr�ler " la gestion de la copropri�t� par une personne ext�rieure.

LA SITUATION COMPTABLE DES COPROPRIETAIRES VIS A VIS DU SYNDICAT
La loi du 31 d�cembre 1985, a institu� l'obligation pour le syndic professionnel charg� de la gestion de plusieurs copropri�t�s de tenir pour chaque syndicat une comptabilit� s�par�e faisant appara�tre la position de chaque copropri�taire � l'�gard du syndicat, ainsi que la situation de tr�sorerie du syndicat. Il est ainsi possible de savoir exactement o� en sont les r�glements de provisions et de quote-part des charges. Toutefois, aucun texte ne d�finissait le degr� de pr�cision auquel ces comptes sont astreints… Signalons � ce stade, qu'�tonnamment, l'obligation de tenir une comptabilit� s�par�e faisant appara�tre la position de chaque copropri�taire � l'�gard du syndicat n'incombe pas au syndic non professionnel. Celui-ci est seulement tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat.

Une pr�sentation plus claire des donn�es comptables
Loi SRU : � dater du le 1er janvier 2004, les comptes du syndicat devront �tre conformes � un plan comptable sp�cifique. Dans toutes les copropri�t�s, des r�gles de tenue des comptes et d'information des copropri�taires � partir d'un principe d'enregistrement des op�rations qui seront pr�cis�es dans un futur d�cret devront �tre appliqu�es afin de rendre les comptes plus transparents et plus lisibles.

L'ASSOUPLISSEMENT DES REGLES DE MAJORITE
Loi SRU : les nouvelles r�gles de majorit� lors des votes des d�cisions de l'assembl�e g�n�rale sont les suivantes. Le vote concernant les travaux obligatoires qui supposaient l'obtention de la majorit� des voix des copropri�taires pourra d�sormais �tre d�cid� � la simple majorit� lorsque le tiers des voix de tous les copropri�taires et non la majorit� aura �t� obtenue lors d'un premier vote. Dans ce cas, la m�me assembl�e pourra proc�der � un second vote et adopter la d�cision � la majorit� des personnes pr�sentes.
Pour les travaux d'entretien qui ne requi�rent qu'une majorit� simple (article 24), les abstentions ne sont plus comptabilis�es dans le d�compte des voix.
Enfin, en cas vente des parties communes et des travaux � effectuer sur celles-ci, la r�gle de l'unanimit� n'est plus requise. A pr�sent, ces d�cisions sont prises � la majorit� des membres du syndicat repr�sentant au moins les deux tiers des voix.

FAIRE PAYER LES CHARGES
Le r�glement de copropri�t� peut pr�voir une p�nalit� forfaitaire en cas de retard ou de non-paiement des charges. Cette p�nalit� peut �tre alourdie par une clause d'aggravation des charges stipulant que le copropri�taire qui alourdi les charges de la copropri�t� doit supporter seul les frais et d�penses occasionn�s pour la remise en �tat des parties communes. Par exemple : les frais entra�n�s par les d�gradations caus�es aux parties communes lors d'un d�m�nagement.
Quant aux frais engag�s pour le recouvrement des sommes dues (lettre recommand�e, frais d'huissier, honoraires d'avocat, frais de proc�dure, honoraire sp�cial du syndic...), ils ne restent plus � la charge de la copropri�t�. Ils sont r�cup�rables sur le copropri�taire d�faillant � l'encontre de qui il a fallu engager la proc�dure de recouvrement.

LE CONTROLE DU SYNDIC PAR LE CONSEIL SYNDICAL
En mati�re de compte de copropri�t�, le r�le du conseil syndical n'est pas sans importance. En effet, l'une de ses missions est d'assister et de contr�ler le syndic. Rappelons que le conseil syndical est constitu� de copropri�taires d�sign�s par l'assembl�e g�n�rale pour trois ans au maximum. Cet organe important de la copropri�t� � la pouvoir de se faire communiquer les pi�ces et documents relatifs � la gestion et � l'administration de la copropri�t�. Il donne aussi son avis sur toutes questions concernant le syndicat. L'articulation entre l'assembl�e g�n�rale et le conseil syndical s'op�re g�n�ralement au moyen d'une d�l�gation d'une partie des responsabilit�s de l'assembl�e en mati�re de vote des d�penses. Celle-ci d�termine un seuil au-del� duquel le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical. Cette d�cision est prise � la majorit� des voix de tous les copropri�taires.

L'approbation des comptes
Le syndic doit rendre compte de sa gestion � l'assembl�e g�n�rale au moins une fois par an (demande de quitus). Toutefois, le r�glement de copropri�t� peut pr�voir une p�riodicit� plus courte… Pr�alablement � la r�union, les copropri�taires ainsi que le conseil syndical peuvent v�rifier les justificatifs mis � leur disposition. En effet, selon le d�cret du 17 mars 1967, l'assembl�e g�n�rale des copropri�taires appr�cie la r�alit� et la r�gularit� des d�penses au vu de la notification qui leur est faite par le syndic des comptes des recettes et des d�penses de l'exercice, de l'�tat des dettes et des cr�ances, de la situation de tr�sorerie ainsi que du solde du compte bancaire ou postal s�par� s'il en existe un. Toutefois, aucun texte ne r�git express�ment l'approbation des comptes tenus par le syndic, celle-ci intervenant � la majorit� simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L'approbation des comptes du syndic emporte ratification de la gestion du syndic pour l'exercice �coul�. Cela signifie que sauf erreur, omission ou pr�sentation inexacte, la gestion du syndic est ent�rin�e. Il en r�sulte que toute action visant � la remettre en cause est d�clar�e irrecevable. Le quitus accord� par l'assembl�e au syndic est donc un acte capital qui a notamment pour effet de le d�charger de toute responsabilit�. L'assembl�e g�n�rale dispose � cet �gard d'une grande libert� d'appr�ciation � la fois pour le donner ou le refuser, mais aussi pour l'assortir le cas �ch�ant, de conditions ou de r�serves lorsque les documents et justificatifs des d�penses ne satisfont pas enti�rement les copropri�taires.

LE QUITUS
Chaque propri�taire ayant soit directement, soit par l'interm�diaire du conseil syndical la possibilit� de contr�ler la mission du syndic, doit informer le conseil syndical s'il estime que le syndic a mal ex�cut� l'une des missions pr�cit�es. Dans ce cas, le conseil syndical �met un avis et peut demander au syndic de modifier sa position. Le copropri�taire insatisfait peut aussi faire inscrire le sujet de son m�contentement � l'ordre du jour de l'assembl�e suivante. Il peut enfin ne pas approuver les comptes et refuser le vote du quitus. En cas extr�mes, le syndic peut ne pas �tre renouvel� ou peut �tre r�voqu� en cours de mandat. En cas de carence du syndic et apr�s mise en demeure d'agir rest�e infructueuse pendant plus de 8 jours, tout copropri�taire peut d�cider de l'assigner en justice.
Les raisons d'engager la responsabilit� du syndic sont multiples � l'�gard du syndicat des copropri�taires. Chacun des agissements fautifs du gestionnaire de la copropri�t�, qu'ils soient volontaires ou non, �tant susceptibles de causer pr�judice. Toutefois, les tribunaux sont beaucoup plus indulgents lorsque le syndic est b�n�vole.

Lorsqu'un copropri�taire s'estime l�s� par la r�partition des charges de copropri�t�, il peut en demander la modification en justice. Toutefois, la modification du r�glement de copropri�t� qui r�sulte de la prise en compte de la revendication de ce copropri�taire suppose l'accord unanime des copropri�taires, sauf dans des cas limit�s.
La modification de la r�partition des charges par un vote
La modification de la r�partition des charges ne peut �tre obtenue, en r�gle tr�s g�n�rale, que par un vote unanime des copropri�taires. Dans de rares cas cependant, la majorit� sera suffisante si modification des charges est li�e � la prise en compte d'un �v�nement ant�rieur (division d'un lot, changement d'usage).
La modification judiciaire de la r�partition des charges
La r�partition des charges figurant dans le r�glement de copropri�t� peut �tre demand� devant le tribunal par un copropri�taire. Ce dernier doit alors prouver que les principes de valeur relative ou d'utilit� qui pr�sident � la d�termination des charges ont �t� mal appliqu�s. Il s'agit d'une proc�dure complexe et co�teuse, qui suppose l'intervention d'experts dont les avis sont parfois divergents lorsqu'il s'agit d'�valuer les charges aff�rentes aux �l�ments d'�quipements communs et aux services collectifs.
L'action en r�vision des charges
Une action en r�vision des charges doit �tre intent�e dans les 5 ans qui suivent la publication du r�glement de copropri�t� au bureau des hypoth�ques ou dans les 2 ans qui suivent l'acquisition d'un lot, mais seulement pour le premier acqu�reur. Pour triompher dans le cadre de cette action, il faut d�montrer l'existence d'une diff�rence de plus 25 % entre les charges effectivement pay�es et celles qui devraient l'�tre (art. 12 de la loi de 1965).
L'action en nullit� de la r�partition des charges
L'action en nullit� contre la r�partition des charges de copropri�t� est envisageable lorsque la r�partition a �t� faite sans tenir compte des principes l�gaux. Il en est ainsi par exemple, lorsque le r�glement pr�voit la contribution du propri�taire d'un lot � des charges n'ayant aucune utilit� pour lui. Tel est le cas par exemple de locaux situ�s au rez-de-chauss�e pour lequel il est pr�vu une participation aux charges d'ascenseur. Le tribunal proc�de � leur nouvelle r�partition des charges (art. 43 de la loi de 1965).
Toutefois, l'action en r�vision comme l'action en nullit� n'a pas d'effet r�troactif. Elle s'applique � compter de la date du jugement ce qui interdit au copropri�taire qui a obtenu la modification de la r�partition des charges de demander la r�p�tition des sommes vers�es sur la base de l'ancienne r�partition.

La cession d'appartement et les charges de copropri�t�
Face � un copropri�taire d�biteur de charges de copropri�t�s, le syndic dispose d'un droit d'opposition sur le prix lors de la vente d'un appartement. Si la cr�ance du syndicat des copropri�taires est certaine, liquide et exigible, le prix de vente est bloqu� entre les mains du notaire, jusqu'� ce que la situation soit r�gularis�e. En effet, en cas de cession d'un appartement, la dette reste est personnelle au vendeur, qui demeure seul, tenu des dettes et des charges liquides et exigibles au moment de la vente.

Quant � l'acqu�reur, il prend � sa charge les sommes devenues liquides et exigibles apr�s la notification de la vente au syndic. Il a �t� jug� que constituent des cr�ances liquides et exigibles les appels de fonds vot�s par l'assembl�e g�n�rale. Quant au financement des travaux non encore ex�cut�s, il est vivement recommand� de se mettre d'accord avec le vendeur, d�s la signature du compromis ou de la promesse de vente, pour �viter toutes contestations.

Les charges li�es � l'installation et � l'utilisation d'un ascenseur
Selon l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, les co�ts li�s � l'installation et � l'entretien d'un ascenseur sont r�partis selon l'utilit� que chaque lot retire de l'�quipement. Les modalit�s de r�partition des charges sont d�finies par l'assembl�e g�n�rale en tenant compte des avantages retir�s par chacun des copropri�taires. Il en r�sulte que les habitants du rez-de-chauss�e sont dispens�s des charges d'ascenseur, sauf s'ils peuvent l'utiliser pour se rendre jusqu'au sous-sol de l'immeuble o� se trouvent le parking ou les caves.

Quant aux copropri�taires qui habitent un �tage �lev�, ils peuvent raisonnablement attendre des travaux qu'ils valorisent leur lot et ce, dans une proportion variable selon l'�tage et la surface des logements ou le nombre des milli�mes de copropri�t�. En pratique, les coefficients suivants sont souvent retenus pour d�terminer la contribution des copropri�taires � l'installation d'un ascenseur :
rez-de-chauss�e : 0
1er �tage : 1
2 eme �tage: 1,5
3 eme �tage : 2
4 eme �tage: 2,5
5 eme �tage: 3
6 eme �tage: 3,5

Quant aux co�ts de fonctionnement de l'ascenseur, �lectricit�, contrat d'entretien, etc..., ceux-ci d�pendent toujours de l'utilit� (article 10 alin�a ler de la loi du 10 juillet 1965 ). Toutefois ici, il est tenu compte de ce que le copropri�taire qui habite le dernier �tage consomme plus d'�lectricit� que ceux qui logent aux �tages inf�rieurs, qu'il "use" �galement plus l'installation mais aussi, qu'il s'�conomise consid�rablement en terme d'effort physique et de temps pour se rendre dans son appartement. Il en r�sulte les valeurs suivantes :
rez-de-chauss�e : 0
1er �tage : 1
2 eme �tage: 1,10
3 eme �tage : 1,21
4 eme �tage: 1,32
5 eme �tage: 1,47
6 eme �tage: 1,67

Enfin, il est �galement tenu compte de la destination des lots de copropri�t� desservis par l'ascenseur. Les tanti�mes de charges sont doubl�s lorsque qu'un professionnel lib�ral occupe les lieux. Elles sont tripl�es lorsqu'il s'agit de locaux � usage de bureaux.

Le d�lai de r�traction de 7 jours est applicable aux logements anciens
Loi SRU : depuis le 1er juin 2001, comme pour l'acquisition d'un logement neuf, un particulier, non professionnel, acqu�reur d'un bien immobilier ancien � usage d'habitation b�n�ficie d'un d�lai de r�flexion et peut renoncer � son achat pendant 7 jours.
En outre, en cas de transaction entre non professionnels, aucune somme d'argent ne doit �tre vers�e pendant le d�lai de r�tractation. Cette possibilit� est toutefois maintenue lorsqu'un professionnel intervient dans la transaction et en cas d'acquisition de construction neuve. S'il y a r�tractation, la somme d'argent vers�e doit �tre restitu�e dans un d�lai de 21 jours. Le non-respect de cette disposition peut entra�ner une amende de 200 000 F. En outre, selon l'article 1589-1 nouveau du code civil les offres d'achat accompagn�es du versement d'une somme d'argent sont r�put�es nulles.

L'administration provisoire des copropri�t�s en difficult� :
Loi SRU : en cas de difficult�s de fonctionnement de la copropri�t�, le pr�sident du tribunal de grande instance peut d�signer un administrateur provisoire. Ce dernier se voit confier tous les pouvoirs du syndic et est habilit� � prendre toutes les mesures n�cessaires au r�tablissement de fonctionnement normal de la copropri�t�. Simultan�ment, le mandat du syndic en place cesse sans indemnit�.
Par suite, l'administrateur provisoire, le procureur de la R�publique ou un ou plusieurs copropri�taires peuvent demander au pr�sident du tribunal de grande instance, la modification, la prolongation ou la fin de la mission de l'administrateur provisoire.

La pose des compteurs d'eau individuels
Loi SRU : la mise en place de compteurs individuels est favoris�e afin d'�viter que l'ensemble des copropri�taires ne soit priv� de fourniture d'eau suite � un non-paiement de facture par le syndicat.
En pratique, d�s lors que le syndicat de copropri�t� en fait la demande, les organismes prestataires de distribution d'eau doivent proc�der � l'individualisation des contrats de fournitures d'eau, sachant toutefois que les frais de mise en conformit�, d'installations et de pose des compteurs incombent aux copropri�taires.
Signalons que lorsque cette demande est le fait d'un propri�taire bailleur, la demande est pr�c�d�e d'une information des locataires sur les cons�quences techniques et financi�res de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau. Dans ce cas, les frais sont � la charge exclusive du propri�taire.

Les droits des locataires � un logement d�cent
La loi SRU affirme le droit � un logement d�cent. Cette obligation, inscrite dans l'article 1719 du Code Civil et dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, s'applique aux logements occup�s par des travailleurs saisonniers ainsi qu'aux logements de fonction et aux meubl�s. Seules les locations saisonni�res � caract�re touristique ne sont pas concern�es. Cela signifie concr�tement qu'� tout moment, lorsque des risques pouvant porter atteinte � la s�curit� physique et � la sant� apparaissent ou que le logement n'est pas conforme � un usage d'habitation, le locataire peut exiger la mise en conformit� et la r�duction du loyer en s'adressant au juge si le bailleur n'ex�cute pas les r�parations n�cessaires. Les caract�ristiques de d�cence seront fix�es par d�crets.

Le r�glement amiable des conflits locatifs
En cas de conflit entre bailleur et locataires, la commission d�partementale de conciliation compos�e par moiti� de bailleurs et de locataires, pourra �tre saisie. Il s'agit l� d'une extension de comp�tence de cette commission qui jusque l�, ne pouvait �tre saisie que pour des litiges li�s � des hausses de loyers. Entrent d�sormais dans ses attributions les conflits li�s � l'�tat des lieux, au d�p�t de garantie, aux charges locatives et aux r�parations ainsi qu'aux difficult�s r�sultant de l'application des accords collectifs nationaux et locaux. L'avis de cette commission pourra, si n�cessaire, �tre transmise au juge par le locataire ou le bailleur.