Panorama de l'Ile-de-France au 1er semestre 2000

L'offre est encore cons�quente et les taux d'int�r�t, m�me s'ils ont l�g�rement remont�, accroissent la solvabilit� des emprunteurs. Des facteurs que l'on n'est peut-�tre pas pr�t de retrouver et qu'il faut saisir rapidement.

Pour vous aider dans cette d�marche, Se Loger s'est livr� � une enqu�te de march� du neuf � Paris et dans les divers d�partements d'Ile de France, retenant essentiellement les sites o� l'offre est suffisante pour permettre de choisir entre diff�rents programmes.

Depuis deux ans, le march� parisien retrouve du punch avec des lancements de programmes neufs et des rythmes de ventes acc�l�r�s. L'amortissement P�rissol a �videmment dop� les ventes en 1 999, mais la fin du dispositif en a�ut n'a pas pour autant calmer le march� qui, contre toute attente des promoteurs, a continu� � bien fonctionner. Ce qui prouve que la demande correspond bien � un besoin de se loger.Cette activit� soutenue a eu pour corollaire de r�duire l'offre : actuellement, dans Paris-intramuros, celle-ci se r�sume � 1 300 logements et ne repr�sente que quelques mois de vente. Pour produire plus, il faut du terrain et c'est l� que le b�t blesse.

Coinc�e � l'int�rieur du p�riph�rique, la capitale ne peut s'�tendre. Restent alors les zac qui demandent de grandes surfaces ou des "dents creuses" pour r�aliser de petites op�rations. Du coup, la moindre parcelle de terrain fait l'objet de surench�res qui se r�percutent in�vitablement sur les prix de vente. D�j�, en 1999, les prix ont accus� une s�rieuse remont�e : 8% en moyenne selon la F�d�ration r�gionale des promoteurs-constructeurs. Mais certains programmes des quartiers les plus cot�s ont largement d�pass� ce chiffre.

Une enqu�te r�alis�e par l'Agence d�partement d'information sur le logement (ADIL) donne un prix moyen du neuf sur Paris
(27 500F/m2) et souligne les grandes disparit�s entre les arrondissements: ainsi, le VI� carracole � 49 000F/m2 et le XX� � 20 800F/m2. Des �carts faciles � comprendre: dans le VI� o� la construction est rarissime, une seule belle op�ration donne le ton.

A l'inverse, dans le XX� o� plusieurs programmes sont lanc�s et o� le foncier affiche des prix moindres, la valeur moyenne fl�chit. Toutefois, � l'int�rieur de chaque arrondissement, des micromarch�s existent faisant varier les prix d'une rue � l'autre, voire d'un trottoir � l'autre. Pour ne pas se faire pi�ger, l'acqu�reur doit quadriller chaque secteur de march�.

Le centre de Paris est caract�ris� par un tissu urbain tr�s �troit. Difficile d'y monter une op�ration et les tr�s rares programmes de la rive droite ou de la rive gauche atteignent des valeurs vertigineuses, entre 36 000 et 47 000 F/m2. L'ouest (XVI, XVII et IX�) n'est pas en reste : la centaine d'appartements actuellement en vente se commercialise entre 30 000 et 45 000F/m2.

Prolongement des V et VI� arrondissements, les XIII,XIV et XV� pr�sentent deux avantages : une offre plus abondante et des prix inf�rieurs � ses voisins. En tout, plus de 500 logements sont � vendre, mais les prix ont tendance � grimper. Dans le XIII�, les valeurs oscillent entre 20 000 (quartier Tolbiac) et 27 000 F/m2 (quartier Saint-Jacques) avec une pointe entre 32 000 et 35 000F pour le programme "La reine Blanche" (Ogic), pr�s des Gobelins et sur un site inscrit aux Monuments Historiques. Le XIV� renoue avec la construction par le biais de la zac Montsouris o� les prix atteignent all�grement les 30 000F/m2. Pour trouver mois cher, autour de 25 000F/m2, il faut se diriger vers la porte d'Orl�ans ou l'avenue du Maine. Le XV� reste toujours un bon r�servoir de logements neufs avec notamment une tr�s grosse op�ration pilot�e par la Seeri, "Eiffel-Saint-Charles" o� les prix d�marrent � 30 000F/m2. Pr�s de la porte de Versailles, les prix chutent pour tourner autour de 25 000F/m2.

C'est indiscutablement dans ces secteurs que les bonnes affaires sont � saisir. Les prix restent abordables et les quartiers se r�novent, s'�quipent, s'embellissent. Le XII� marquant un pas dans la construction, mieux vaut se diriger vers le XI�, un arrondissement tr�s anim� et tr�s repr�sentatif du parc parisien,. o� une petite centaine de logements sont � vendre entre 24 000 et 29 000 F/m2. Dans la fourchette basse, des r�sidences construites par Meunier Promotion, proches du boulevard Voltaire et m�me de la Bastille. Et dans les valeurs les plus hautes, boulevard Richard Lenoir, une r�alisation Kaufmann & Broad.

Les XVIII, XIX et XX� alimentent le march� de la capitale dans des prix tr�s appr�ciables. Dans le XVIII�, secteurs Marcadet ou Lamarck, les prix varient entre 18 500 et 21 000 F.

Dans le XIX�, pr�s des Buttes-Chaumont, des r�alisations Coprim ou Sefima se vendent entre 22 000 et 23 000F/m2. Mais on peut trouver moins cher et dans un environnement agr�able comme ce programme "les all�es Cantates" (Soferim) dans le parc des Musiciens � partir de 18 000 F/m2 hors parking.

C'est n�anmoins le XX� qui reste imbattable au niveau des prix qui d�marrent � 17 000F/m2 dans les secteurs Maraichers, T�l�graphe, Bagnolet ou M�nilmontant, pour culminer � 20 000/22 000 F/m2 dans les quartiers Gambetta, Saint-Fargeau.

M�me si Paris fait partie de la r�gion, c'est dans les d�partements adjacents que se trouve l'essentiel du march�. Plus de 21 000 ventes y ont �t� effectu�es en 1999, ann�e record d�passant 1989. Ce score ne doit pas masquer d'�normes diff�rences entre les d�partements tant au point de vue de la demande que de l'offre. De m�me, en mati�re de prix, aucun rapport entre les Hauts-de-Seine et la Seine Saint-Denis, l'�cart, dans les programmes neufs pouvant varier de 1 � 3.

Une soixantaine de programmes proposant 1 200 logements � vendre avec majoritairement des grands appartements et des maisons, des prix qui n'ont augment� que de 4% par rapport � l'ann�e pr�c�dente. Voil� de quoi r�jouir des familles qui cherchent � se loger grand sans trop d�bourser. L'offre est essentiellement concentr�e sur les deux villes nouvelles, Marne-la-Vall�e et S�nart. Marne-la-Vall�e n'en finit pas de d�ployer ses tentacules. Bussy-Saint-Georges continue � alimenter le secteur du Val Maubu�, tant en collectif de 10 000 � 12 000 F/m2 qu'en maisons entre 900 000 F et 1,4 MF.

Cot� appartements, citons par exemple, la "villa Guermantes" (Meunier Promotion) ou la "r�sidence du Lac" (Bouygues Immobilier). Et pour les maisons, les "Briardes" (Promogim) ou les "Bocages" (Marignan Immobilier). Mais un autre secteur, le "Val d'Europe" est en plein d�veloppement, dop� par la phase d'extension de Disneyland Paris, qui va toucher les communes de Serris, Chessy, Mont�vrain, Magny-le-Hongre. S�nart, la derni�re n�e des villes nouvelles poursuit tranquillement son d�veloppement mais ne manque pas de charme : pas d'urbanisation intense et des prix tr�s abordables : entre 8 500 et 9 500 F/m2 sur les communes de Lieusaint, Combs-la-ville, Moissy-Cramoyel ou Savigny-le-temple en collectif et � partir de 830 000 F en individuel.

Sur le reste du d�partement, quelques programmes dispers�s entre diverses communes comme Claye-Souilly, Cesson, Chelles, Pontault-Combault, Villeparisis, Meaux, Melun, Lagny o� les prix ne d�passent gu�re 10 000-11 000 F. A privil�gier n�anmoins les villes d�sservies par le RER.

Prolongement de l'ouest de Paris mais affichant des prix moindres, les Yvelines s�duisent les acqu�reurs � la recherche d'une banlieue r�sidentielle. La ru�e sur les programmes neufs fut telle que pour l'instant, les r�serves fonci�res sont ass�ch�es, notamment dans le secteur individuel pour tant tr�s pris�. Les rares op�rations neuves sont concentr�es sur les communes les plus ch�res. Ce qui fait grimper le prix moyen du d�partement d'une fa�on spectaculaire � 15 300 F/m2 (contre 13 200 en 1998).

La ville de Saint-Quentin, longtemps grand gisement de logements, marque un temps d'arr�t, faute de foncier. En cons�quence, les op�rations qui s'y lancent se vendent ch�res, entre 12 000 et 14 500 F/m2 sur les communes de Guyancourt, Montigny - le -Bretonneux, Elancourt.

A noter sur cette derni�re commune, au coeur du vieux village, une r�sidence de 16 appartements"le Manoir du Vieux Bourg" (Promex) donnant sur un parc arbor� et se vendant � partir de 14 000 F/m2.

Les bords de Seine n'offrent que peu de programmes neufs. Seule Maisons-Laffitte se distingue des autres communes (Chatou, Le V�sinet) en construisant pr�s du ch�teau ou en centre-ville dans une gamme de pr�ts raisonnables, entre 15 500 et 18 000 F/m2.

Les communes de Triel, Carri�res ou Croissy, longtemps productrices de "maisons en village" freinent leurs constructions, manque de foncier oblige. Et les prix s'en ressentent: entre 1,5 et 2,7 millions de francs

D'autres villes comme Poissy, Ach�res et Houilles m�ritent l'attention. Anim�es, �quip�es et � moins d'une demi�heure de Paris par le RER et la SNCF, elles offrent l'avantage de prix attractifs, de 11 000 � 12 000 F/m2. A Ach�res, "le Raspail" (Saciep), proche du RER d�marre ses prix l�g�rement en dessous de 11 000 F/m2.

** ESSONNE : URBANISME ET VERDURE A PRIX MODERES

Coinc� entre les Yvelines et la Seine et Marne, l'Essonne joue sur deux facettes: un p�te urbanis� avec Massy-Palaiseau et des vall�es verdoyantes (Bi�vres, Yvette, Val d'Yerres,Orge). La ville nouvelle de Cergy arrive au terme de son d�veloppement et l'offre neuve y est pratiquement inexistante. L'essentiel de la promotion du d�partement se trouve concentr� sur Massy et Palaiseau, deux communes diff�rentes bien que voisines et recherch�es pour la commodit� de leurs transports. Massy joue le r�le de capitale r�gionale, commercialisant environ 200 logements en une dizaine de r�sidences sign�es Capri, Bouygues Immobilier, Windsor, Villa des Arts, Cofimmo....

Les prix restent tr�s attractifs, entre 9 700 et 12 500 F/m2. Palaiseau construit plus mod�r�ment mais � des prix leg�rement sup�rieurs, entre 14 000 et 16 000F/m2. F�r�al (groupe GeorgeV) lance une op�ration de pr�s de 70 appartements mis en vente � partir de 15 000 F/m2.

Le val d'Yerres affiche des valeurs tr�s comp�titives. Sur Yerres ou sur Mongeron, les programmes se commercialisent entre 10 500 et 12 000 F/m2. Sur les communes de Crosne et de Dravail, quelques maisons se n�gocient entre 920 000 F et 1,1MF.

La vall�e de l'Orge renoue avec la construction sur Br�tigny, Juvisy, Saint-Michel, Savigny, Morsang... l� encore des valeurs tr�s abordables entre 10 000 et 12 800 F/m2 pour des communes r�li�es � Paris par le RER ou la SNCF.

** HAUTS-DE-SEINE : DES NICHES A EXPLORER

Sur les autres communes, les prix sont nettement inf�rieurs. Au sud, par exemple, Antony et Ch�tillon �voluent entre 15 000 et 17 000 F/m2. Au nord, sur Asni�res ou Clichy, les op�rations oscillent entre 12 500 et 17 000 F/m2. M�me Courbevoie, en pleine explosion d'activit� immobili�re maitrise ses prix entre 15 500 et 18 000F/m2 : en plein centre, Sefricime lance "le Bagatelle", une soixantaine d'appartements entour�s d'espaces verts � partir de 17 500F/m2. A La Garenne-Colombes, (15 000 -18 000F/m2) les prix ont tendance � se raffermir. Enfin, la commune de Villeneuve-la-Garenne �merge sous l'effet d'une �norme op�ration "Apollonia" (Groupe GeorgeV) � des prix d�fiant toute concurrence, autour de 9 000F/ 9 500F/m2: des 3 pi�ces � partir de 534 000F et des maisons de ville (4 pi�ces) � partir de 939 000F.

M�me aux portes de Paris, les prix ne d�rapent pas. Dans la charmante commune des Lilas, une centaine d'appartements se commercialisent entre 15 000 et 17 500F/m2.

Sur Pantin et Bagnolet, les quelques petites op�rations ne d�passent pas les 12 000F. Montreuil s'ouvre � la promotion priv�e : Marignan, Bouygues Immobilier et le groupe Arc vendent entre 11 500 et 13 500F/m2.

Dans le centre du d�partement, sur des communes telles Rosny, Villemonble, Livry-Gargan, Bondy, les prix chutent entre 9 000 et 11 000F/m2.

Saint-Denis commence doucement sa mutation et les valeurs sont encore tr�s attractives, entre 10 500 et 12 000F/m2.

A noter sur Sevran un important programme de maisons,"les Hameaux de Montceleux" (European Homes) o� les 4 pi�ces d�marrent � 938 000F.

** VAL-DE-MARNE : POUR TOUS LES BUDGETS

Ce d�partement vert fait l'objet de toutes les convoitises : les promoteurs qui se pr�cipitent sur la moindre parcelle, les acqu�reurs qui veulent �tre pr�s d'un ballon d'oxyg�ne tout en restant proches de la capitale. Autour du Bois de Vincennes, les prix s'agitent sur Vincennes et Saint-Mand�, d'autant plus que le foncier y est extr�ment rare. Les valeurs ont alors tendance � fr�mir, entre 20 000 et 25 000F/m2. Charenton et Saint-Maurice connaissent une accalmie tant dans le rythme de construction que dans les prix qui oscillent entre 16 000 et 22 000F.

Les bords de Marne offrent la particularit� de s'adresser � tous les budgets. Certes, les communes-stars de Nogent et Joinville arborent des valeurs �lev�es, entre 16 000 et 23 000F. Mais d'autres villes moins connues et gu�re plus �loign�es de Paris valent le d�tour : sur Bry et Villiers, les r�sidences neuves sont � vendre entre 13 000 et 16 000F/m2.

A Villiers, F�real commercialise une cinquantaine de maisons de 4 et 5 pi�ces l�g�rement au dessus du million.

En dehors du Bois et de la Marne, quelques occasions sont � saisir sur des communes bien desservies comme Maison-Alfort, Fontenay-sous-Bois, Choisy-le-Roi dans des prix �voluant majoritairement entre 11 000 et 15 000F.

** VAL-D'OISE : URBAIN ET PROVINCIAL

Ce d�partement joue la diversit� entre des villes fortement urbanis�es et des communes nich�es au creux de la vall�e de Montmorency, � quelques encablures de l'Oise. Et mieux encore, les prix y restent raisonnables. Seul b�mol, le manque de maisons neuves en village, faute de foncier, qui risque � terme, de contracter les prix de l'individuel.

La ville nouvelle de Cergy-Pontoise, bien qu'arriv�e � maturit�, continue de construire. Cergy-le Haut s'av�re le plus actif tout en conservant des prix tr�s mod�r�s, entre
9500 et 11000 F/m2. Pr�s du golf de Courdimanche se commercialisent "les villas du golf" (F�d�ral D�veloppement) o� des 5 pi�ces de 138 m2 flirtent avec le 1,4 million de francs. Sur les communes de Vaur�al ou de Jouy-le-Moutier se lancent quelques r�sidences vendues entre 9 000 et 10 000F/m2. Enfin, la commune de Courdimanche, traditionnellement orient�e vers l'individuel marque le pas : un seul programme en cours, sign� Kaufman & Broad om les maisons de 5 pi�ces se vendent autour d'1,5 million de francs.

Les villes situ�es sur l'axe RER (A, B ou D) �grennent quelques programmes. La bonne desserte dont elles jouissent ne fait pas pour autant grimper les prix. Eaubonne, Ermont, Saint-Gratien, Sannois affichent des valeurs comprises entre 10 000 et 12 500 F/m2. Plus � l'est, des communes comme Domont, Gonesse, Survilliers voient leurs prix chuter � 10 000/11 000 F/m2.

La partie la plus r�sidentielle du d�partement se trouve concentr�e autour de Montmorency.

Un seul programme neuf "le Saint-Jacques" (groupe Arcade) est propos� � la vente � partir de 13 500F/m2. Dans la vall�e, les villes de Margency, Taverny, Le Plessis-Bouchard, Soisy-sous-Montmorency lancent quelques r�sidences entour�es de verdure o� le prix du m�tre carr� d�passe difficilement 11 000 F

LAURE GRANGER