DE LA BASTILLE AUX BORDS DE MARNE : LES ATOUTS DE L'EST PARISIEN

  R�sidentiel et branch�, anim� et verdoyant, l'Est de la capitale a tout pour s�duire. Les parisiens l'ont bien compris et se ruent d�sormais sur le moindre programme. A prospecter de suite pour profiter d'une offre significative et de prix encore raisonnables.

  Longtemps d�sh�rit�e et jug�e trop industrieuse, toute la r�gion Est de Paris est en train de prendre une belle revanche par rapport � l'Ouest, fief traditionnel des bureaux, des si�ges sociaux et des habitations bourgeoises. La vapeur risque de se renverser au profit de l'Est qui a plusieurs cordes � son arc: un maillage de transports des plus performants(RER, Eole, m�tro, autouroute), des espaces verts(bois de Vincennes, bords de Marne), des p�les culturels (Op�ra Bastille,viaduc des arts entre Bastille et Daumesnil o� exposent les nouveaux cr�ateurs, Bercy), des logements lumineux et spacieux et des prix encore attractifs. Un cumul de points positifs qui attirent � la fois les parisiens branch�s soucieux d'avoir galeries d'art, restaurants et bars � la mode au pied de chez eux et des familles qui recherchent, en bord de Marne, un cadre de vie fleurant bon la province. Certes, il aura fallu pr�s de 15 ans pour que l'Est s'impose face � l'Ouest. Un pari qui valait le coup d'�tre tent� et qui, aujourd'hui, m�rite un coup de chapeau. Et ce n'est qu'un d�but! Les promoteurs, ont eux-aussi, jou� le jeu. Depuis longtemps, ils sillonnent quartiers et villes en construisant logements et bureaux. Ils ont d�sormais gagn�: les programmes se commercialisent � vive allure et les si�ges sociaux et autres antennes de grandes soci�t�s s'implantent � l'Est. Au niveau du logement, ayant fait des r�serves fonci�res dans les ann�es difficiles, ils en r�coltent actuellement les fruits: des terrains acquis en p�riode de crise ont �t� achet�s � prix raisonnables, ce qui permet de sortir, en ce moment, des prix attractifs � la vente. A vous de choisir l'arrondissement ou la commune qui vous agr�e, mais faites vite car les bonnes opportunit�s ne durent qu'un temps.

  XI et XII�: LE PARIS AUTHENTIQUE

   Les amoureux de Paris ne tarissent pas d'�loges pour ces deux arrondissements qui, malgr� de solides transformations, gardent encore l'�me de la capitale: ateliers d'artisans, lofts r�am�nag�s, grands boulevards aux immeubles hausmanniens cossus(Richard Lenoir, Ledru Rollin, Voltaire,Diderot...)Et trois superbes places, la Bastille, La R�publique et Nation .Mais aussi de petites rues o� , jusqu'au milieu des ann�es 1 900, les parisiens venaient danser comme la rue de Lappe, chiner dans les boutiques du Faubourg Saint-Antoine...En vingt ans, il est vrai, le paysage a bien chang�: l'inauguration de l'Op�ra Bastille en 1989 a entrain� la transformation de tous ses abords imm�diats avec la destruction de l'ancienne gare de la Bastille et l'am�nagement du bassin de l'Arsenal. Et, aux �b�nistes, doreurs, bronziers et autres sp�cialistes du meuble du Faubourg Saint-Antoine, sont venus s'ajouter galeries d'Art, librairies, restaurants et bars � la mode. Et � la place des bals de la rue de Lappe s'installent des bars � tapas. Toutefois, ces deux arrondissements ont s� garder leur identit�: ceux qui les habitaient ne les ont d'ailleurs pas d�sert� et cherchent, au cours de leur d�m�nagement � rester dans le p�rim�tre; ceux qui n'y logeaient pas se sentent attirer par ces secteurs vivants, anim�s et symbolisant le vrai Paris.

   Entre 1985 et 1990, de nombreux programmes neufs ont vu le jour dans ces deux arrondissements. Tous les promoteurs �taient au rendez-vous pour ench�rir sur une ancienne imprimerie, une fabrique artisanale d�saffect�e...La crise et le manque de foncier disponible ont, dans les ann�es 1 995-1998, ralenti consid�rablement la construction. Actuellement, ces deux secteurs, notamment le XII�, renouent en douceur avec la promotion.

   Dans le XI�me, le plus productif en neuf, une dizaine de programmes , parsem�s � travers tout l'arrondissement et dans les nombreuses impasses qui ajoutent � son charme, font le bonheur des adeptes du neuf, dans une gamme de prix qui �volue entre 21 000 et 26 000 francs le m2. Pour d�crocher un appartement dans la fourchette basse,(21 000- 22 000F), il faut se diriger du cot� du Nord-Est et Est de l'arrondissement, aux abords des m�tros Oberkampf, Saint-Ambroise, Parmentier, le P�re Lachaise. Parmi les r�sidences actuelles, citons, rue de la Folie R�gnault(AFIP), une op�ration originale avec des anciens bureaux transform�s en habitation, du studio au 5 pi�ces duplex pour un prix moyen de 21 000F le m2. Mais aussi passage Beslay(LW Pierre), un petit immeuble sur cour int�rieure o� les appartements d�marrent � 21 500F le m2.

   Dans une gamme de prix comprise entre 22 000 et 23 500 francs le m2, mentionnons deux programmes rue de l'asile Popincourt, "La Cour Popincourt" et la "Villa Breguet". Au fur et � mesure que l'on descend vers la place de la Nation (cot� XI�) ou que l'on se rapproche du XII�, les prix augmentent: au niveau du m�tro Charonne, rue Gobert, Meunier commercialise la "villa Candide" o� les 2 pi�ces d�marrent � 1 316 000F, les 3 pi�ces � 1 670 000F et quelques 4 pi�ces � partir de 2 250 000F. Prix hors parking qui est � vendre 130 000F. Dans ce m�me secteur et dans les m�mes valeurs, Kaufman & Broad lance "le Clos Faidherbe", impasse Franchemont. Dans le Sud de l'arrondissement, en bas du boulevard Voltaire et en direction de la Nation, les nouveaux programmes oscillent entre 23 000 et 26 000 francs le m2 comme le "boulevard Voltaire"(Sepimo/Netter R�sidence et Patrimoine) ou rue du Faubourg Saint-Antoine(265-267), une r�sidence ouverte sur cour pav�e d'un cot� et jardin de l'autre et vendue par Parnasse. Enfin, hors acquisition pour habiter et donc plus sp�cialement pour investir pour une client�le �tudiante ou d'hommes d'affaires en qu�te d'un pied � terre, citons "R�sidence R�publique"(R�side Etudes) o� studios et deux pi�ces meubl�s et �quip�s se vendent � partir de 389 000F.

   Dans le XII�, apr�s les bouleversements op�r�s dans le secteur des entrep�ts de Bercy, la promotion a du mal � refaire surface, le foncier ayant �t� passablement mis au crible dans les ann�es 1985-1990. Seulement six programmes sont en cours de commercialisation dans une fourchette de prix qui varie entre 22 000 et 26 000 francs le m2. A noter, par exemple, pr�s de la mairie"les Terrasses de Daumesnil"(Capri r�sidences) et � proximit� "R�sidence Picpus"(Tib�re Investissement). Proche du m�tro Michel Bizot, � quelques pas de la porte Dor�e et de Vincennes, citons , rue de Toul, une op�ration Kaufman & Broad et rue Bizot, une petite r�sidence(Philia) de 9 appartements seulement mais consacr�e � des surfaces g�n�reuses, entre 95 et 120 m2.

  AU COIN DU BOIS: UN TRIANGE D'OR ET DE VERDURE

  Vincennes, Saint-Mand� et Charenton b�n�ficient de la pr�sence du tr�s s�lect bois de Vincennes, second poumon vert de la capitale. Un "plus" qui a tendance � faire grimper les prix, surtout en bordure du bois mai qui assure une tr�s bonne qualit� de vie. Le patrimoine immobilier y est assez homog�ne, alliant "petites folies" des ann�es 1920, h�tels particuliers, immeubles hausmanniens et programmes neufs. Ces derniers sont distribu�s avec parcimonie au gr� d'une opportunit� de terrains, les zones d'am�nagements concert�es se faisant de plus en plus rares, faute de foncier.

   Vincennes est une toute petite commune (moins de 200 hectares) o� le tissu urbain est tr�s dense et caract�ris� par un habitat de tr�s grande qualit�. L'�troitesse de la commune favorise son c�t� village, mais rend d�licate les grosses op�rations immobili�res.R�sultat: les programmes sont de petites tailles mais de tr�s grand standing, conform�ment � l'image de marque de la ville. Et les prix oscillent entre 19 000 et 25 000F le m2. Tout d�pend de l'emplacement et du niveau des prestations.Les prix les plus �lev�s se situent � proximit� de l'Hotel de ville et du ch�teau ainsi que du m�tro et du RER A. Citons "le Vivaldi" et le "Puccini"(Provini), "le Clos Gabriel"(Bouygues Immobilier). En direction de Fontenay-sous-Bois, rue F�lix Faure, "Le Trianon de Vincennes" et "le Pavillon Le N�tre"(First Promotion) moins bien d�sservis par les transports mais � moins de 400 m�tres du bois. Et, avenue Paul Deroul�de, "Le Monteverdi"(Provini) donnant sur un jardin paysager. Saint-Mand�, aussi cot�e que Vincennes, n'offre que peu de possibilit�s de construction. Deux programmes seulement, sign�s Eiffage Immobilier, sont en cours de commercialisation � des prix oscillant entre 24 000 et 27 000F pour de tr�s belles prestations. Charenton reste plus productive de logements et affiche de bonnes opportunit�s pour se loger ou pour investir. Dans les ann�es 1985-1990, l'entr�e de la ville a fait peu neuve avec la quartier Valmy-Libert�. Des centaines de logements se sont vendus accompagn�s d'�quipements publics. Aujourd'hui, non loin de l�, la Zac Pasteur prend le relais, dans des proportions toutefois plus r�duites.Parmi les programmes en cours vendus entre 19 000 et 21 000 francs le m2, citons "le Kennedy"(Seeri), la "r�sidence Windsor"(Windsor), Le "Palladio"(Provini), "le parc de l'Archev�ch�"(Frank Arthur et Eiffage), "Le Clos de Valmy" (Kaufman & Broad). En plein centre de la ville, � quelques pas du m�tro Charenton-Ecoles, quelques op�rations se vendent dans le m�me ordre de prix comme la "r�sidence Louis Pasteur"(Seeri) ou le "Canova" ou le "Verdi"(Provini).

  LES BORDS DE MARNE: LES CHARMES DE LA PROVINCE TOUT PRES DE PARIS

  Une rivi�re qui coule paisiblement dans la ville, un tissu urbain a�r�, un centre-ville non loin des habitations, un coin de verdure pr�s d'un immeuble, une ville o� l'on prend le temps de vivre, de discuter avec ses voisins et ses commer�ants de proximit�...un cot� bien sympathique qui rappelle pour les nostalgiques de la province un parfum de ville moyenne o� le calme r�gne et o� tout se trouve � proximit�. Et petite cerise sur le g�teau, la proximit� s'appelle Paris o� manisfestations culturelles, sportives et bien �videmment zone d'emplois constituent un "plus" par rapport � une ville d'� peine 25 000 habitants en province. Les bords de Marne ne sont actuellement plus ceux des ann�es 1930-1960. Les communes se sont transform�es avec leurs lots bienvenus d'�quipements urbains puisque l'on ne vient plus ici seulement pour se distraire ou s'encannailler dans les guinguettes, mais pour trouver une qualit� de vie: transports, �coles, coll�ges et lyc�es, centres de sport, piscine parfois dans les eaux de la Marne, activit�s ludiques sont au rendez-vous. Les berges de la Marne ont aussi �t� r�am�nag�es permettant promenades p�destres, vir�es en roller ou en trotinnettes mais aussi plongeons dans la Marne, canotage...Une r�gion de l'Ile de France qui a d�cidemment bien des charmes et o� l'on peut trouver � se loger � des prix encore corrects.

   Nogent-sur-Marne. Pr�s de 28 000 habitants, un port qui abrite une petite flotille de bateaux de plaisance et de bateaux � moteur, des maisons dans le style Art Nouveau, mais aussi des r�sidences neuves � d�nicher entre 18 000 et 21 000 francs le m2. Des prix qui font r�ver ceux qui restent dans Paris. En centre ville, bd de Strasbourg, rue Charles de Gaulle, rue Thiers ou rue des H�ros Nogentais, plusieurs op�rations m�ritent le d�tour: la "r�sidence des Archers" ou "Port Nogent"(Bouygues Immobilier), "Villa Thiers"(Seeri), "Domaine le Grand Parc"(Coprim r�sidences), "Les Jardins de Chanzy"(Groupe Habitat BG). A vint minutes du quartier d'affaires de Paris(gare Saint-lazare) gr�ce � Eole, Nogent peut int�r�sser les acqu�reurs comme les investisseurs. Joinville-le-Pont fait aussi partie de ces communes que l'on r�ve d'habiter d�s que les beaux jours pointent..La c�l�bre chanson donne envie d'aller virevolter dans les guinguettes ou de faire une course d'aviron ou de kayak. Inutile en revanche d'esp�rer visiter les studios de cin�ma dans lesquels ont �t� tourn�s de nombreux films. Ils ont fait l'objet, voici une dizaine d'ann�es, d'une zac d'am�nagement sur laquelle ont �t� construits des immeubles neufs!

   Acutellement et faute de foncier, les op�rations de promotion se font rares dans cette villeo� les prix sont pourtant tr�s attractifs, entre 16 000 et 17 000 francs le m2 comme "l'Embarcad�re"(Bouygues Immobilier)tout pr�s de la Marne et "les Canotiers"(Meunier), dans le centre de la ville, avenue Galli�ni.
   Chennevi�res jouit d'une moindre aura que les deux pr�c�dentes villes. Et pourtant, ses atouts sont nombreux: desserte RER(station La Varenne-Chennevi�res), bords de Marne tout aussi s�duisants et prix encore plus abordables, entre 14 000 et 15 000 francs le m�tre carr�. Seul handicap: une construction limit�e � deux programmes: la "r�sidence du Coteau"(Bouygues Immobilier) et les "Terrasses de Chennevi�res"(Paris Pierre), deux programmes confidentiels dans lesquels il ne reste que quelques appartements de disponibles. A saisir de suite pour profiter d'un cadre agr�able et de prix d�fiants toute concurrence.

Laure Granger

  OU INVESTIR ?

  Tout d�pend de votre objectif. Si vous voulez fortement d�fiscaliser en utilisant l'amortissement Besson, compte tenu des plafonds de loyers � observer, certains programmes des XI et XII� et des communes tr�s cot�es( Vincennes, Saint-Mand�, Saint-Maur) sont � prohiber. Si vous voulez ne pas utiliser ce dispositif et louer librement, vous pouvez investir partout. Avec une nuance toutefois: si vous achetez � prix �lev�s, m�me si les loyers ont tendance � se raffermir, vous n'obtiendrez qu'un rendement moyen. En effet, les locations ne peuvent quand m�me pas atteindre des sommets vertigineux, faute de quoi vous risquez de ne pas trouver de locataires ou de vous exposez � des impay�s de loyers. Pour investir, nous vous conseillons donc de miser sur des communes de bonne notori�t�, bien desservies par les transports et b�n�nficiant de prix encore raisonnables comme Charenton, Nogent, Joinville...

   Dans tous les cas, l'investissement doit obeir aux m�mes r�gles que l'acquisition pour habiter: l'emplacement, l'environnement et la qualit� de la r�alisation sont les ma�tres-mots d'un bon placement. N'h�sitez pas � vous rendre sur les lieux du programme, m�me si vous achetez sur plan, renseignez-vous sur les projets environnants, sondez la demande locative pour investir dans un deux ou trois-pi�ces. Et surtout posez-vous la question "est-ce que j'aimerais habiter l� ? Car vos futurs locataires vont in�vitablement se la poser et peut-�tre, vous aussi un jour, voudrez-vous reprendre cet appartement pour vous ou pour vos enfants.