La pr�servation du patrimoine immobilier des copropri�taires s'accompagne d'in�vitables et lourdes d�penses d'entretien. Cela rel�ve de la mission d'administration de l'immeuble qui incombe au syndic de la copropri�t�. Explications.

La question des travaux dans la copropri�t� est tr�s sensible � un double titre. D'une part, c'est d'elle dont d�pend la pr�servation du patrimoine des copropri�taires et d'autre part, elle affecte le portefeuille des copropri�taires. Tous les organes de la copropri�t� sont donc concern�s et la loi du 10 juillet 1965 d�finit les modalit�s d'implication de chacun d'entre eux dans le processus de d�cision. Sont ainsi d�finis les pouvoirs des copropri�taires en fonction de leurs milli�mes, ceux du syndicat des copropri�taires charg� de veiller � la conservation et � l'administration de l'immeuble, ceux de l'assembl�e g�n�rale qui vote les d�cisions de gestion et pour finir, ceux du syndic. D�sign� par l'assembl�e, sa mission consiste � faire appliquer le r�glement de copropri�t�, administrer l'immeuble, ex�cuter les d�cisions de l'assembl�e g�n�rale et repr�senter le syndicat des copropri�taires. Si l'une quelconque de ses missions cause un pr�judice, sa responsabilit� peut �tre engag�e par celui ou ceux des copropri�taires qui en sont victimes

LES REGLES QUI S'IMPOSENT AU SYNDIC
Un rapide rappel de diff�rentes r�gles et obligations qui s'imposent au syndic permet de mesurer l'importance du r�le de ce dernier dans le fonctionnement de la copropri�t�. C'est � lui qu'incombe la conservation les archives du syndicat des copropri�taires, � savoir, le r�glement de copropri�t�, l'�tat de r�partition des charges, les proc�s-verbaux des assembl�es g�n�rales et des documents relatifs � l'immeuble et au syndicat. Il �tablit et tient � jour la liste des copropri�taires avec indication des lots qui leur appartiennent. Il est responsable de la pr�paration et de la convocation des assembl�es de copropri�taires, laquelle ne peut d�lib�rer que sur les questions inscrites � l'ordre du jour et dans la mesure o� les notifications ont �t� faites conform�ment aux dispositions l�gales. Ensuite, le syndic notifie le proc�s-verbal de l'assembl�e g�n�rale aux copropri�taires ce qui permet d'en ex�cuter le contenu, en particulier, lorsque l'assembl�e a vot� des d�penses pour l'accomplissement de travaux. Il doit �tablir un budget pr�visionnel et appeler l'avance de tr�sorerie et les provisions n�cessaires � la gestion quotidienne de l'immeuble et r�gler les d�penses (article 25 du d�cret du 17 mars 1967).

En mati�re comptable, les obligations qui p�sent sur le syndic et qui permettent d'assurer la transparence de sa gestion sont nombreuses. Le syndic doit tenir une comptabilit� s�par�e par copropri�t�. Avant une assembl�e g�n�rale, il doit pr�senter des documents indispensables � la validit� de ladite assembl�e. Il en est ainsi du compte des recettes et d�penses de l'ann�e �coul�e, de l'�tat des dettes et cr�ances des copropri�taires vis-�-vis du syndic, de la situation de la tr�sorerie, du budget pr�visionnel et des devis ou march�s de travaux. A tout moment, il doit pouvoir produire la position comptable de chaque copropri�taire au regard du paiement des provisions et charges et sauf disposition plus contraignante du r�glement de copropri�t�, il doit rendre compte de sa gestion � l'assembl�e g�n�rale au moins une fois par an et doit obtenir son quitus. L'approbation des comptes et la d�livrance du quitus, � la majorit� simple, par l'assembl�e g�n�rale des copropri�taires d�gage sa responsabilit� vis-�-vis du syndicat.

COMMENT SE DECIDENT LES TRAVAUX ?
D�s lors qu'un copropri�taire, le conseil syndical et ou le syndic estime n�cessaire la r�alisation de travaux dans la copropri�t�, ces travaux doivent �tre inscrits � l'ordre du jour de la convocation d'une assembl�e g�n�rale pour y �tre vot�s. C'est en effet � l'assembl�e qu'il appartient de prendre la d�cision d'engager les travaux. Pour que l'assembl�e soit suffisamment inform�e, l'ordre du jour doit �tre pr�cis et les d�penses encourues doivent �tre pr�cis�ment indiqu�es, par la transmission de diff�rents devis. A cet �gard, les recommandations de la Commission nationale relative � la copropri�t� sont parfaitement �clairantes.

Pour favoriser la transparence des march�s relatifs aux travaux, la Commission nationale relative � la copropri�t� sugg�re notamment, dans un premier temps, qu'une visite annuelle de l'immeuble soit effectu�e par le syndic en pr�sence du pr�sident du conseil syndical et, le cas �ch�ant, des membres du conseil syndical et des copropri�taires int�ress�s. En dehors de cette visite, en cas de d�sordres apparus sur les parties communes ou des �quipements collectifs, un technicien assiste � la visite et les copropri�taires concern�s prennent toutes les dispositions utiles pour permettre l'acc�s aux parties privatives de leur lot o� ces d�sordres se manifestent. Un �tat des travaux pr�visibles ou souhaitables doit �tre dress� par le conseil syndical compte tenu des �l�ments du constat effectu� et le conseil syndical doit proposer un calendrier pr�visionnel des travaux et une �valuation approximative de chacun de ces travaux.

La recherche et la d�signation d'un entrepreneur
Pour guider les copropri�taires lorsque le r�glement de copropri�t� ne contient pas de mesures appropri�es, la Commission propose que l'assembl�e g�n�rale adopte une proc�dure de recherche et de d�signation de l'entrepreneur comprenant trois phases : le descriptif des travaux, la recherche d'entrepreneurs, et le choix de l'entrepreneur.
S'agissant du descriptif des travaux, sauf d�cision particuli�re de l'assembl�e g�n�rale, le syndic doit �tablir un document comprenant un descriptif des travaux, la qualit� des mat�riaux, les garanties financi�res, les qualifications de l'entrepreneur correspondant aux travaux � r�aliser, les assurances et la demande de r�f�rences des chantiers pr�c�dents. En cas de travaux Importants ou complexes, le syndic doit confier l'�laboration de ce descriptif � un ma�tre d'œuvre. Quant � la recherche d'entrepreneurs, en cas de travaux peu importants ne d�passant un seuil �ventuellement fix� par l'assembl�e g�n�rale, le syndic peut choisir les entrepreneurs � consulter, les copropri�taires pouvant, le cas �ch�ant, proposer des noms d'entrepreneurs. Dans les autres cas, le choix des entrepreneurs s'effectue apr�s leur mise en concurrence. Le syndic re�oit les r�ponses sous double enveloppe. Les plis sont ouverts par le syndic en pr�sence des membres du conseil syndical.

Le choix de l'entrepreneur
La Commission nationale relative � la copropri�t� sugg�re que les devis soient communiqu�s aux membres du conseils syndical et que le conseil syndical, lorsqu'il a re�u d�l�gation d'approuver un march�, fasse le choix de l'entrepreneur et adopte les conditions du contrat. En l'absence de d�l�gation au conseil syndical, le syndic peut soumette le march� des travaux � l'approbation de l'assembl�e g�n�rale en observant les dispositions de l'article 11 du d�cret du 17 mars 1967, notamment la notification du ou des devis propos�s, ainsi que l'avis du conseil syndical.

QUELLES MAJORITES POUR VOTER LES TRAVAUX ?
Les r�gles de majorit� requises pour d�cider des travaux varient selon les cas. Ainsi, lorsque les travaux ont pour effet de modifier la destination de l'immeuble, le vote � l'unanimit� de tous les copropri�taires est n�cessaire. Lorsqu'un copropri�taire souhaite racheter une partie commune de l'immeuble pour la transformer en partie privative, l'exemple typique est celui du rachat des WC communs sur le palier pour les adjoindre � un lot privatif, la majorit� de tous les copropri�taires repr�sentant les deux tiers des voix est n�cessaire.
Les travaux d'am�lioration quant � eux, doivent �tre d�cid�s � la double majorit� des copropri�taires repr�sentant les deux tiers des milli�mes des seuls copropri�taires pr�sents et repr�sent�s. Cette d�cision doit �tre ratifi�e, � la m�me majorit� par une deuxi�me assembl�e g�n�rale. Enfin, pour voter l'ex�cution de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions l�gislatives ou r�glementaires, par exemple les travaux de mise en conformit� aux normes de salubrit�, de s�curit� et d'�quipement, l'installation d'antenne collective de radio et de t�l�vision ou l'autorisation donn� � un copropri�taire de faire � ses frais des travaux affectant les parties communes, la majorit� absolue de tous les milli�mes est n�cessaire. Si cette majorit� absolue n'a pas �t� obtenue lors d'une premi�re assembl�e g�n�rale, une seconde assembl�e g�n�rale convoqu�e � cette fin peut prendre la d�cision � la majorit� simple des copropri�taires pr�sents ou repr�sent�s.

Travaux dans la copropri�t� et r�mun�ration du syndic
Le plus souvent, la question de la r�mun�ration du syndic a l'occasion de travaux effectu�s dans une copropri�t� est pr�vue dans le contrat conclu entre le syndic et le syndicat des copropri�taires. Cette r�mun�ration, qui consiste le plus souvent en un pourcentage du devis propos�, se justifie par des frais de gestion et de suivis techniques. Si les modalit�s de cette r�mun�ration ne sont pas d�finies dans le contrat du syndic, elles peuvent �tre vot�es � la majorit� des copropri�taires pr�sents ou repr�sent�s lors d'une assembl�e g�n�rale.

LE CONTROLE DU SYNDIC PAR LES COPROPRIETAIRES ET LE CONSEIL SYNDICAL
Chaque propri�taire dispose directement ou indirectement par l'interm�diaire du conseil syndical, de la possibilit� de contr�ler la mission du syndic et se doit d'informer le conseil syndical s'il estime qu'il a mal ex�cut� l'une des missions pr�cit�es. Dans ce cas, le conseil syndical �met un avis et peut demander au syndic de modifier sa position. Le copropri�taire insatisfait peut aussi faire inscrire le sujet de son m�contentement � l'ordre du jour de l'assembl�e suivante. Il peut enfin ne pas approuver les comptes et refuser le vote du quitus. En cas extr�mes, le syndic peut ne pas �tre renouvel� ou peut �tre r�voqu� en cours de mandat. En cas de carence du syndic et apr�s mise en demeure d'agir rest�e infructueuse pendant plus de 8 jours, tout copropri�taire peut d�cider de l'assigner en justice.

Mais attention. Dans sa t�che, le syndic est assist� et contr�l� par le conseil syndical. Il s'agit de copropri�taires d�sign�s par l'assembl�e g�n�rale pour trois ans au maximum. Cet organe important de la copropri�t� peut se faire communiquer les pi�ces et documents relatifs � la gestion et � l'administration de la copropri�t�. Il donne son avis sur les questions concernant le syndicat. L'assembl�e g�n�rale peut d�l�guer en partie ses responsabilit�s relatives aux vote des d�penses en fixant un seuil de d�penses au-del� duquel le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical. Cette d�cision est prise � la majorit� des voix de tous les copropri�taires.

QUI EST REPONSABLE ?
De fait, le syndic assume un r�le important dans le fonctionnement de la copropri�t�, mais il n'est pas le seul responsable des maux de la copropri�t�. Sauf faute professionnelle commise dans l'exercice de sa fonction qui justifie l'exercice d'un recours direct contre lui, les r�gles institu�es par la loi de 1965 sur la copropri�t� assujettissent le syndic � l'assembl�e des copropri�taires. Il en r�sulte en toute logique, qu'un copropri�taire qui subit un pr�judice du fait de la copropri�t�, peut se retourner contre le syndicat des copropri�taires. Il en est notamment ainsi en cas de d�faut d'entretien des parties communes, de mauvais fonctionnement d'un �quipement collectif ou lorsque le syndic a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions. Le copropri�taire l�s� doit alors se retourner contre le syndicat des copropri�taires qui se trouve �tre repr�sent� par le syndic.

Le ravalement des immeubles est rendu n�cessaire par l'encrassement des fa�ades, la d�gradation des murs et les risques de chutes ou par la pr�sence de fissures infiltrantes entra�nant des condensations � l'int�rieur de logements.
Quelle majorit� pour d�cider du ravalement d'un immeuble ?
Si le ravalement est rendu n�cessaire par la v�tust� de la fa�ade et que les travaux ne consistent qu'en une simple remise en �tat, sans aucune am�lioration, la majorit� requise est la majorit� simple, c'est-�-dire la majorit� des voix exprim�es des copropri�taires pr�sents ou repr�sent�s. Si le syndicat des copropri�taires re�oit de l'autorit� administrative l'ordre de ravaler l'immeuble, la majorit� requise est la majorit� absolue, c'est-�-dire la majorit� de tous les copropri�taires pr�sents, repr�sent�s ou absents. A d�faut de d�cision prise � la majorit� absolue, une seconde assembl�e g�n�rale statue � la majorit� simple dans le d�lai maximal de trois mois. Si l'ordre du jour de cette nouvelle assembl�e ne porte que sur des questions d�j� inscrites � l'ordre du jour de la pr�c�dente assembl�e, le d�lai de convocation peut �tre r�duit � 8 jours. A d�faut de majorit� absolue, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropri�taires, la m�me assembl�e peut d�cider imm�diatement en proc�dant � un vote � la majorit� simple.
En cas d'am�lioration de l'existant, par exemple lorsque l'assembl�e g�n�rale d�cide de la pose d'un rev�tement, le vote requi�re la majorit� des copropri�taires repr�sentant les deux tiers des voix de tous les copropri�taires qu'ils soient pr�sents, repr�sent�s ou absents. Si cette double majorit� n'a pas �t� obtenu mais que le vote � atteint une majorit� en membres ainsi que les deux tiers des voix des copropri�taires pr�sents ou repr�sent�s, une nouvelle assembl�e g�n�rale peut se tenir et d�cider cette derni�re majorit�.
Le Ravalement � Paris L'article art. L. 132-1 � 6 du Code de la construction et de l'habitation pr�voit l'obligation de remettre en bon �tat de propret� les immeubles au moins 1 fois tous les 10 ans. Les propri�taires des immeubles consid�r�s comme sales ou d�grad�s par les services techniques de la mairie de Paris re�oivent un avertissement dans lequel un d�lai leur est imparti pour proc�der au ravalement. A d�faut de r�action, et apr�s notification d'un arr�t�, la Ville peut faire ex�cuter les travaux d'office aux frais des propri�taires.

Les r�ductions d'imp�t pour travaux
Depuis le 15 septembre 1999, la TVA au taux r�duit s'applique � la plupart des travaux r�alis�s dans les logements d'habitation et les copropri�t�s achev�s depuis plus de deux ans. En contrepartie, un nouveau r�gime de r�duction d'imp�ts est entr� en vigueur et l'ancienne r�duction d'imp�t pour gros travaux qui �tait r�serv�e aux immeubles achev�s depuis plus de dix ans dispara�t. La r�duction d'imp�t pour les d�penses de gros travaux est remplac�e par un nouveau cr�dit d'imp�t au taux de 15 %. Les travaux doivent �tre r�alis�s dans une r�sidence principale (d'un propri�taire ou d'un locataire) achev�e depuis plus de deux ans. Le plafond des d�penses est de 20 000 F pour une personne seule, 40 000 F pour un couple mari� soumis � imposition commune, major�s dans les deux cas de 2 000 F par personne � charge dont le premier enfant, 2 500 F pour le deuxi�me enfant et 3 000 F par enfant � partir du troisi�me.
D'autre part, le cr�dit d'imp�t pour d�penses d'entretien ou de rev�tement des surfaces est r�duit de 20 % � 5 %. Il s'applique dans la limite d'un plafond annuel de 10 000 F pour une personne seule ou � 20 000 F pour un couple mari� soumis � imposition commune, ces sommes �tant major�e de 1 000 F par personne � charge dont le premier enfant, 1 500 F pour le deuxi�me enfant et 2 000 F par enfant � partir du troisi�me.

Rappel du dispositif ant�rieur au 15 septembre 1999
Une r�duction d'imp�t �tait accord�e sous certaines conditions, en contrepartie d'une facture �mise et r�gl�e avant le 15 septembre 1999 cette date. Etaient vis�s, les propri�taire, copropri�taires ou propri�taires acc�dant � une r�sidence principale � la date du paiement des travaux, qui faisaient r�aliser des travaux par un professionnel en r�gle. Dans une copropri�t�, une attestation remise par le syndic tient lieu de facture.
Les d�penses ouvrant droit � la r�duction fiscale concernaient les grosses r�parations classiques dont l'importance exc�de celle des travaux d'entretien courant (r�fection des gros murs, des planchers, r�tablissement de la toiture, remplacement int�gral d'�quipements essentiels devenus v�tustes, r�fection totale d'une installation �lectrique ou sanitaire existante, remplacement int�gral de l'ensemble des portes et fen�tres et/ou des boiseries de l'ensemble des fen�tres, r�fection d'une voie priv�e donnant acc�s � l'immeuble, etc.
Etaient �galement vis�es les travaux d'am�lioration du logement. Il s'agit de l'installation d'�quipements durables (ascenseur, chauffage, appareils sanitaires, volets ou persiennes, climatisation, ventilation, antenne collective de TV, c�ble, etc.), les travaux d'isolation thermique ou acoustique et les installations d'�quipements de s�curit�, la mise aux normes des installations �lectrique et/ou de gaz, les travaux d'adduction d'eau, de raccordement au tout-�-l'�gout ou au r�seau d'assainissement, les travaux destin�s � faciliter l'acc�s de l'immeuble aux handicap�s (sans condition d'anciennet� de l'immeuble) ou destin�s � adapter leur logement (si l'immeuble a moins de 10 ans) et le traitement pr�ventif et curatif de l'immeuble ou de la maison contre les insectes xylophages : termites et capricornes… Enfin, les travaux de ravalement cons�cutifs � la remise en �tat des fa�ades ou des murs ext�rieurs donnent lieu � r�duction d'imp�t.

Les modalit�s de paiement des travaux vot�s en assembl�e g�n�rale de copropri�t�
Les copropri�taires qui se sont abstenus ou qui ont vot� contre une d�cision concernant des travaux d'am�lioration, de transformation d'un ou plusieurs �l�ments d'�quipement, d'adjonction d'�l�ments nouveaux ou d'am�nagement ou la cr�ation de locaux destin�s � l'usage commun, ainsi que ceux qui n'ont pas particip� � l'assembl�e g�n�rale, peuvent payer leur quote-part des travaux sur 10 ans en 10 annuit�s �gales. Cette demande doit �tre adress�e au syndic par lettre recommand�e avec accus� de r�ception. Le syndicat des copropri�taires peut " facturer " cette facult� de paiement en accordant un cr�dit auquel s'applique le taux l�gal d'int�r�t. En revanche, si la copropri�t� recourt � un emprunt, le demandeur supporte le m�me taux d'int�r�t que celui de la copropri�t�.