Les premi�res neiges envahissent les sommets et l'envie de skier commence � nous titiller. Le moment est venu de prospecter dans les stations alpines pour visiter et comparer les emplacements. Pour investir ou pour allier investissement et plaisir de s�journer dans son logement, toutes les formules existent avec ou sans avantage fiscal. Un march� � �tudier de pr�s sans pour autant sacrifier l'implantation de la r�sidence au gain fiscal.

Avec plus de 1 200 kilom�tres carr�s de domaine skiable, les Alpes figurent au palmar�s des r�gions montagnardes europ�ennes, bien avant la Suisse(840 kilom�tres carr�s) et l'Autriche(790 kilom�tres carr�s), pourtant consid�r�s comme pays montagnards privil�gi�s.
Pr�s de 10 millions de touristes fr�quentent les stations alpines dont un bon million provenant de l'�tranger. C'est dire si le march� locatif est actif et l'investissement vite amorti, d'autant plus que hormis la saison d'hiver tr�s pris�e, la saison d'�t� est �galement tr�s recherch�e dans les stations-stars comme dans les stations villages.
Les Alpes ont fait un prodigieux effort d'�quipements, notamment depuis 1992, ann�e des Jeux Olympiques d'Alberville : autoroutes et TGV desservent � la vall�e, mettant les stations � moins d'une heure, sauf conditions atmosph�riques tr�s difficiles ; remont�es m�caniques, t�l�si�ges, funiculaires d'avant-garde permettent un haut d�bit de passage pour acc�der aux pistes les plus vari�es en difficult�. En un mot, les Alpes ont su saisir la vague de l'or blanc.
Et les stations elles-m�mes en ont profit� pour construire ou pour r�nover leur parc immobilier, proposer des activit�s aux skieurs non aguerris, assurer une vie hors pistes. Les grandes favorites restent toujours les m�mes avec pour noms Courchevel, M�ribel, Val d'Is�re, Les Arcs, La Plagne, les Menuires, Chamonix, Avoriaz, Tignes, Val Thorens…mais certaines stations recherch�es pour leur cot� " village " prennent de l'essor, fr�quent�es pour leur cot� authentique telles Valmorel, Saint-Fran�ois-Longchamp, Les Coches, Samoens, Valmeinier, Chamrousse, Ch�tel, Morillon… Enfin, toutes ces stations connaissent un engouement pour la saison d'�t� : de nombreuses activit�s sont organis�es : randonn�es p�destres, escalade, VTT, parapente, rafting, piscine, patinoire… Et� comme hiver, les appartements peuvent donc �tre lou�s au grand profit de l'investisseur qui d�gage ainsi une meilleure rentabilit�.

LES QUESTIONS PRIORITAIRES
Avant de s'engager dans un achat immobilier � la montagne, mieux vaut se poser les bonnes questions. D'une part, la qualit� du domaine skiable pour les tr�s bons skieurs : les Trois Vall�es et les Portes du Soleil figurent parmi les meilleurs espaces du monde pour la vitesse et pour la difficult� de certaines pistes. D'autre part, les activit�s propos�es � ceux qui ne sont pas des skieurs forcen�s, voire qui ne skient pas : en tr�s haute montagne, les promenades p�destres, les raquettes ou le ski de fond sont assez limit�es. Il faut donc regarder si les stations offrent d'autres ressources : baln�oth�rapie, fitness, arts plastiques, cin�mas…
Enfin, dans le secteur purement immobilier, plusieurs param�tres sont � �tudier. Tout d'abord l'emplacement du programme par rapport aux pistes : rien de plus d�sagr�able que de devoir prendre sa voiture enneig�e pour stationner au pied des t�l�cabines, sauf � habiter un superbe ch�let en pleine poudreuse. L'id�al est donc de d�crocher un appartement dans une r�sidence proche des pistes et des commerces pour faire ses courses de proximit�.
A explorer aussi l'orientation du logement pour profiter du soleil levant. Et selon le budget dont on dispose, ne pas se pr�cipiter sur une surface trop petite dans la quelle on �touffe vite. Les petites cellules o� l'on s'entassait � 4 ou 6 personnes dans 20 � 30M2 ne trouvent plus preneur, m�me � prix bas. La qualit� de vie est pass�e par l�. Et vivre compress� entre chaussures de ski, apr�s-ski, blousons et combinaisons d�s 17 heures � Noel ou en f�vrier lorsque la nuit tombe de bonne heure a d�courag� plus d'un vacancier ! d�sormais, les promoteurs(Pierre et Vacances, MGM, Michel Vivien, Valmorel Immobilier, Saint-Andr� Promotion) ont pris en compte les exigences des clients en qu�te de surface conviviale.
Par ailleurs, les prestations se sont am�lior�es : large place est donn�e au bois, �l�ment montagnard par excellence, les salles de bains se font douillettes, les cuisines �quip�es comme chez soi. Plus question de se sentir moins � l'aise en vacances que dans son propre domicile. Et tous les professionnels travaillent d'ailleurs dans ce sens. Enfin, cot� prix, le m�tre carr� reste abordable m�me s'il se situe � un niveau �lev� compte tenu du foncier rare, du co�t des fondations et des travaux, des mises hors gel, d'une isolation renforc�e…des facteurs auxquels s'ajoutent la notori�t� de la station, l'emplacement du programme au sein de cette station, l'�tage, l'orientation, la surface du balcon… Par ailleurs, il faut savoir combien de temps cet appartement va �tre utilis� par l'acqu�reur : une ou deux semaines par an ou plus. Faut-il donc l'acheter en propri�t� classique ou en propri�t� placement alliant revenus, bonus fiscal et temps d'occupation de 4 semaines dans l'ann�e ? ou ce logement sera-t-il une simple op�ration patrimoniale effectu�e dans le but de d�fiscaliser et de tirer quelques revenus. Quel que soit l'objectif, il faut choisir un bien de qualit� et particuli�rement bien plac�. La " carotte fiscale "n'est qu'une infime cerise sur le g�teau. La pierre est un placement p�renne et int�ressant sur le long terme dans la mesure o� les qualit�s propres au bien sont irr�prochables. Et il ne faut en aucun cas c�der � la sir�ne fiscale qui va jouer quelques ann�es, mais qui va concerner un produit moyen susceptible de ne g�n�rer aucune plus-value, voire pire une moins-value. Avant de se d�cider, il faut donc se rendre sur place si l'on ne conna�t pas la station pour voir pr�cis�ment o� se trouve l'immeuble. Et se renseigner sur la qualit� des prestations offertes dans la r�sidence mais aussi dans la station, le s�rieux et la r�putation du gestionnaire de la r�sidence de tourisme. Muni de toutes ces pr�cautions, l'achat peut s'envisager en toute s�r�nit� et s'av�rer un excellent placement.

LES STATIONS PHARES : CHERES MAIS INDEMODABLES
Courchevel, M�ribel, Meg�ve, Val d'Is�re, Tignes, Les Arcs, Avoriaz, Chamonix, La Plagne, Les Menuires, Val Thorens, L'Alpe d'Huez, Les Deux Alpes… d'excellentes stations pour le domaine skiable, la qualit� des �quipements et des pistes, l'enneigement, la notori�t� des sites, les activit�s et la qualit� de vie, leur parc immobilier. Certes, toutes ses stations offrent des disparit�s et donc des micro-march�s � prix variables. Les deux stations stars sont Courchevel et Meg�ve, fr�quent�es par une client�le nationale mais aussi tr�s internationale. Cœur de ville � caract�re authentique, grands h�tels et chalets somptueux r�serv�s � la Jet Set. Le neuf y est distill� au compte-goutte et � des prix faramineux de l'ordre de 28 000F le m2 voire davantage.
Viennent ensuite Chamonix, M�ribel, Val d'Is�re. L� encore, des stations implant�es depuis longtemps dans le splendide massif de la Tarentaise : les skieurs b�n�ficient d'un domaine hors pair en qualit� de pistes et d'�quipement. La construction neuve reste tr�s parcimonieuse, faute de foncier constructible et les rares programmes s'y vendent entre 18 000 et 25 000F le m2. Sur Tignes, toute proche de Val d'Is�re, les prix sont identiques. Sur Val Thorens et les Menuires, elles-aussi pratiquement voisines, les prix �voluent entre 15 000 et 23 000F le m2. A Avoriaz, la station fabriqu�e de toutes pi�ces, par Pierre et Vacances, aucune possibilit� d'acheter un appartement neuf, tout le foncier constructible ayant �t� utilis�. Les Arcs et La Plagne, v�ritables " paquebots " des neiges, quelques programmes sont � vendre entre 18 000 et 22 000F le m2.

LES STATIONS VILLAGES : LE CHARME DE LA MOYENNE ALTITUDE
Les adeptes de la moyenne montagne n'ont que l'embarras du choix. Entre 1100 et 1 500 m�tres d'altitude, de nombreuses petites stations �maillent le massif alpin. Certaines comme Saint-Martin de Belleville, Morzine, Les Houches, Les Coches, Vallandry, Ch�tel sont reli�es � de grands domaines skiables, d'autres comme Valmorel, La Clusaz, Samoens… ont leur propre domaine.
Les constructions s'�parpillent autour du cœur d'anciens villages sous forme de chalets divis�s en appartements. Les prix restent, le plus souvent, inf�rieurs � ceux des stations-stars : � Ch�tel, par exemple, proche du domaine des Portes du Soleil, et � quelques kilom�tres de la rive fran�aise du lac L�man, les " Balcons du Ch�tel ", les studios-cabines d�marrent � 338 000F et les trois pi�ces � 610 000F. A Drouzin-le-Mont, entre les vall�es de Morzine et d'Abondance, au pied des pistes, dans la r�sidence l'Edelweiss, des deux pi�ces de 30M2 se vendent entre 329 000 et 399 000F. Dans cette m�me station, de petits ch�lets de 62M2, balcon de 10M2 et garage sont propos�s entre 980 000F et 1 060 000F. Sur Valmorel, station �clat�e en divers hameaux reli�s les uns au autres, le " Hameau des Teppes " offre trois nouvelles r�sidences o� les prix commencent � 17 000F le M2.
A Valfr�jus ou Valmeinier, plusieurs programmes proposent des prix entre 12 000 et 16 000F le m2. Une bonne opportunit� dans des sites agr�ables hiver comme �t�, pour s�journer quelques semaines, le louer � temps plein ou l'acqu�rir en toute propri�t� avec possibilit� de le louer �galement quelques semaines. Laure Granger

INVESTIR DANS UNE ZONE DE REVITALISATION RURALE
Le dispositif Demessine permet de b�n�ficier d'une r�duction d'imp�t d�s l'instant o� la r�sidence de tourisme est situ�e dans une zone de revitalisation rurale(70 secteurs sont concern�s). La r�duction s'�l�ve � 15% du prix d'acquisition hors taxe du logement neuf(major� des frais d'acquisition). Elle s'applique � un plafond d'investissement de 500 000F pour un couple mari� et de 250 000F pour un c�libataire, soit au plus 75 000F et 37 500F.
Cette r�duction est r�partie sur 4 ann�es et s'impute sur l'imp�t r�sultant de l'application du bar�me progressif, � compter des revenus de l'ann�e d'acquisition ou de l'ann�e d'ach�vement. A cette r�duction s'ajoute le remboursement de la TVA, soit 19,60% du prix hors taxe. Ce " bonus " fiscal est octroy� sous r�serve d'acheter un logement neuf dans une r�sidence de tourisme plac�e en ZRR, lou� non meubl� pendant au moins 9 ans par un gestionnaire unique. Ce dispositif est valable jusqu'au 31 d�cembre 2 002.

ACQUISITION D'UN DEUX PIECES EN ZRR A VALMEINIER
A 580 000F TTC
ACHAT

Prix d'acquisition : 580 000F
Frais d'acquisition : 30 000F
Total : 610 000F

FINANCEMENT 610 000F
Remboursement de la TVA : 99 000F
Apport personnel : 0F
Cr�dit amortissable (5,5% sur 10 ans) 511 000F

SITUATION FISCALE
Loyers garantis : +191 000F
D�duction des int�r�ts et frais d'emprunt : -163 000F
D�duction de la taxe fonci�re : 17 000F
D�duction forfaitaire sur les loyers : -11 000F
Total imposable sur 10 ans : 0F

ECONOMIE D'IMPOT
Remboursement de la TVA : 99 000F
R�duction d'imp�t : 75 000F
Total des �conomies d'imp�t : 174 000F
Economie d'imp�t par rapport au prix d'acquisition 30%

Source : Pierre et Vacances

ACQUISITION D'UN 50M2 A PLAGNE 2 000 EN PROPRIETE PLACEMENT SUR ACQUISITION
Prix de l'appartement TTC : 1 100 000F (meubles, literie, �lectrom�nager) Remboursement de la TVA : -181 000F

FINANCEMENT
Prix � financer hors taxes : 919 000F
Apport personnel : 290 000F
Cr�dit � 5,90% sur 11 ans : 629 000F
Mensualit� : 5 361F
Revenus mensuels d�ductibles : -3 830F (5% garanti /an sur 11 ans)
Reste � la charge de l'acqu�reur/ mois : 1 531F
Total des �conomies sur 11 ans : 687 000F

Source : MGM