La vocation europ�enne de l'Alsace, sa richesse et son dynamisme influencent son march� immobilier: construction et transactions vont bon train. Les prix aussi.
Au palmar�s des r�gions de France les plus actives, l'Alsace figure en tr�s bonne posture.. Selon l'agence pour le d�veloppement de l'Alsace(ADA), la r�gion b�n�ficie d'un puissant tissu �conomique aliment� par la pr�sence d'une dizaine de grands groupes mondiaux cobabitant avec un nombre important de PME en constante �volution. Le si�ge du Parlement Europ�en et de diverses institutions internationales � Strasbourg renforcent encore sa notori�t� et son poids, tirant la r�gion sous les feux des projecteurs.
Les deux d�partements, Haut-Rhin et Bas-Rhin, jouissent de ce prestige et de cette richesse �conomique. L'immobilier s'en trouve dop�. Strasbourg caraccole comme seconde ville de France pour le prix de ses logements; statut europ�en et p�nurie fonci�re obligent ; Colmar raffermit ses valeurs, surtout dans l'ancien. Seule Mulhouse �chappe � un d�rapage des prix de vente, mais offre une bonne tenue des loyers, ce qui la rend tr�s attractive pour l'investisseur

STRASBOURG: UNE VILLE CHIC ET CHERE
Capitale europ�enne symbolis�e par le Parlement, seconde place bancaire fran�aise apr�s Paris, m�tropole r�gionale ancr�e dans une r�gion r�put�e pour son niveau de vie �lev� tout se conjugue pour que le march� immobilier soit tir� vers le haut . Si l'on y ajoute une p�nurie fonci�re propre aux grandes villes et des entreprises de b�timent travaillant � prix fort ayant le choix entre plusieurs op�rations, rien d'�tonnant � ce que cette ville soit la plus ch�re de France apr�s Paris. Intramuros, le neuf comme l'ancien de facture exceptionnelle peut atteindre les 18 000 F/m2 Les biens courants se n�gocient entre 12 000 et 15 000F/m2, pour descendre autour de 10 000F/m2 dans une gamme tr�s moyenne. En p�riph�rie, les prix �voluent en fonction de la notori�t� de la commune, de son environnement verdoyant, de sa desserte.
C'est dans ces communes bien cot�es ou en devenir que l'investisseur peut miser sur un rendement de 6,5%. En centre-ville, faute de disponibilit�s fonci�res, le neuf est contraint � se d�velopper en petits lots, mais � grand prix.:pr�s du Parlement, dans le tr�s chic quartier de l'Orangerie, les appartements d�passent les 16 000F /m2 ; � la Roberstau, "le Neuilly strasbourgeois", de petites constructions ins�r�es dans des carr�s de verdure, se vendent autour de 14 000F/m2. Seule possibilit� d'extension � moyen terme, la place de l'Etoile, vers Kehl. Mais tous les promoteurs, nationaux ou locaux, comme George V, Promogim, Kaufman & Broad...veulent leur part de g�teau et les surench�res fonci�res battent le plein.
Dans l'ancien, les prix peuvent varier du simple au double. Dans le secteur de l'Orangerie, des quais ou dans le quartier allemand(avenues des Vosges, Contades ou For�t Noire), les prix peuvent facilement atteindre 15 000F/m2, voire 18 000F pour un bien d'exception. R�cemment, sur les bords de l'Ill, un duplex s'est vendu 5MF. Pour trouver moins cher,entre 11 000 et 13 000F /m2, il faut se diriger vers la Robertsau ou des quartiers d�cot�s car trop bruyants comme la "Petite France" ou la "Krutenau". En bas de l'�chelle des prix, le secteur de la gare, autour de 10 000F/m2.
Un secteur � appr�hender dans une optique d'investissement avec int�r�t: l'installation de l'ENA, l'ouverture du mus�e d'Art Moderne et l'arriv�e du TGV en 2 004 favorisent son attractivit� et sa r�novation. En p�riph�rie.Le sud est le grand gagnant, notamment la commune d'Illkirch, desservie par le tramway o� le neuf se commercialise entre 12 000 et 13 000F et l'ancien entre 8 000 et 9 000F/m2. En descendant encore, sur Oswaldt, les prix chutent en-de�� de 10 000F/m2 dans les toutes nouvelles op�rations. Un ordre de prix qui se retrouve dans les communes p�riph�riques de l'ouest de Strasbourg, Cronenbourg, Oberhausbergen, Eckbolsheim, Wolfisheim...L'ancien y est encore plus abordable, entre 6 000 et 7 000F /m2. Pour trouver de l'individuel neuf, il faut remonter jusqu'� Haguenau, environ � 30 kilom�tres de Strasbourg o� des maisons en village de 130 m2 se vendent entre 1,4 et 1,5MF.

MULHOUSE:L'ALSACE A PETITS PRIX
Moins s�duisante que Strasbourg ou Colmar sur un plan urbanistique et architectural, et victime de la crise de l'industrie textile, Mulhouse a retourn� ces deux handicaps pour en faire des atouts: les friches industrielles situ�es dans la ville sont utilis�es pour la construction de logements et d'�quipements , les prix des logements ne flambent pas. Et le march� locatif s'y porte tr�s bien aliment� par les �tudiants et le personnel de l'usine Peugeot. Et l'investissement peut facilement rapporter 8,5%.-9%.
Les programmes se concentrent pour le moment autour du Nouveau Bassin(ORA, Espace MS)dans une fourchette de prix oscillant entre 10 000 et 12 000F/m2. Le bel ancien , avec parquet et chemin�e, se n�gocie entre 8 000 et 9 000F dans des secteurs bien d�limit�s: sur le coteau du Reeberg et autour du parc Salvator(avenues Salengro, Salvator, Stanlingrad, Sainte-Genevi�ve). Plus �loign� du centre, mais r�sidentiel, Dornach �volue entre 7 500 et 8 000F/m2. Sur le reste de la ville, les valeurs tournent autour de 5 000-7 000F/m2. La vieille ville, r�habilit� et les rues pi�tonnes dont la c�te �tait tomb�e aux environs de 4 000F/m2, reprennent de la valeur et se vendent autour de 6 000F: un 3 pi�ces de 76 m2 vient de se vendre � 520 000F place des Mar�chaux.
En revanche, la Tour de l'Europe, grev�e de charges, reste en dessous des 5 000F/m2. En p�riph�rie. La banlieue attenante affiche des valeurs identiques � celles des quartiers cot�es de la ville. Ainsi la commune de Riedisheim, calme et verdoyante, voit ses prix �galer ceux du Reeberg ou les d�passer pour une des tr�s rares maisons.A Brunstatt et Sausheim, les maisons de 120m2 avec jardin se d�crochent entre 950 000 et 1,2MF.

COLMAR: UNE VILLE DE CONNAISSEURS
Entre Strasbourg l'Europ�enne et Mulhouse l'industrielle, Colmar a trouv� ses marques et a d�cid� de rester dans son cocon privil�gi�. La municipalit� entretient superbement la ville Ce qui ne l'emp�che pas d'autoriser des constructions neuves: en 2 000, il a �t� d�livr� pr�s de 30% de plus de permis de construire que l'ann�e pr�c�dente. Mais toute construction , op�r�e par des promoteurs locaux ,(Alsace Promotion, Immobili�re Bartholdi)obeit � un cahier des charges bien pr�cis pour pr�server l'harmonie de la ville. La sp�cificit� du march� colmarien tient aussi au comportement de ses habitants:ceux-ci ont tendance � s'incruster dans leur logement. L'offre se fait rare pour les grands logements et les maisons. Et les nouveaux arrivants doivent payer le prix fort.
D'autant que les prix se situent d�j� � un niveau �lev�: rien � moins de 6 000F/m2 dans l'ancien et des valeurs qui peuvent atteindre all�grement les 10 000F dans les belles art�res. Pour investir, mieux vaut se diriger vers les petites surfaces qui font encore d�faut et peuvent rapporter un peu plus de 6%. Les colmariens n'ont pas fait d'effort pour trouver des noms de quartiers. Il y a grosso modo le quartier Sud(cour d'appel, pr�fecture, gare) et le quartier Est dit aussi Maraicher. Seul le quartier de la Krutenau, surnomm� aussi la petite Venise avec ses ponts enjambant la Lauch, est facilement rep�rable. Peu de constructions dans ces quartiers r�sidentiels, hormis quelques petites unit�s vendues entre 9 000 et 13 000F/m2.
Dans l'ancien, le coeur de ville, bruyant et touristique, est d�sert� par les habitants au profit des autres quartiers: au sud, les avenues Poincar� et Cl�menceau ou de la Marne, les rues Messimy ou Bartholdi o� les prix s'�chelonnent entre 8 000 et 10 000F/m2; � l'est, o� les prix se situent entre 8 000 et 9 000F. Sur le reste de la ville(Saint-Joseph, Sainte-Marie, Mittelhart), les valeurs chutent entre 6 000 et 7 000F/m2. En p�riph�rie, le neuf y fait cruellement d�faut en habitat individuel et les prix des lotissements ou des rares maisons en village peuvent atteindre ceux des communes proches de Strasbourg. Dans l'ancien, le march� est tout aussi scl�ros�. Dans les superbes villages comme Turckheim ou Eguisheim jouxtant Colmar, les rares transactions se font � prix d'or: entre 10 000 et 12 000F le m2.

Laure Granger

L'ALSACE EN CHIFFRES
*1.714.000 habitants , soit 3% de la population m�tropolitaine r�partie sur deux d�partements Bas-Rhin et Haut-Rhin et couvrant 8 300km2(1,5% du territoire).

*population �g�e de moins de 25 ans: 35%; de plus de 60 ans17,6% *750 000 actifs; 68 000 �tudiants

*principales agglom�rations: Strasbourg(389 000 habitants), Mulhouse(223 900 habitants), Colmar(84 000 habitants).

*revenu par habitant: 130 896F *taux de ch�mage:7% (11,7% en taux moyen m�tropole)

*603 000 logements recens�s dont 602 000 en r�sidences principales