IMMOBILIER DE LOISIR: PLAISIR ET PLACEMENT

Acheter une résidence de loisir permet de conjuguer vacances et placement, tout en bénéficiant de prix avantageux et de quelques semaines d'occupation. La formule peut même s'envisager uniquement en terme de placement.

Tous les ans, au moment des vacances, se pose la sempiternelle question: où va-t-on aller ? mer, montagne, soleil, campagne ? combien de temps ? pour quels prix ? et l'on se promet que l'année prochaine, on s'y prendra plutôt ou autrement. Et l'on songe à acheter.
Reste qu'une résidence secondaire classique acquise en toute propriété n'est pas toujours la solution idéale car elle s'avère onéreuse en entretien, en charges, en travaux...et contraint à passer des vacances toujours au même endroit.
Pour pallier ces écueils de charges et de vacances statiques, des professionnels ont inventé des formules qui permettent de devenir propriétaire à moindre frais, de bénéficier de certains équipements et services, avec, en contrepartie une occupation restreinte et une mise en location le reste de l'année comme c'est le cas de la Nouvelle Propriété. Ou d'acheter une semaine ou deux en France ou à l'étranger dans une résidence: là encore, petits prix, services et bourse d'échanges.

La Multipropriété et le "Time Share"

Parmi les formules inventées pour l'immobilier de loisir, la multipropriété fait figure de pionnier puisqu'elle fut expérimentée voici plus de trente ans sur le site de Superdévoluy, dans les Hautes-Alpes. Elle fut ensuite déclinée sous diverses appellations: "propriété spatio-temporelle", "propriété à temps partagé", "time-propriété". Le concept de base est simple: une société achète ou fait construire une résidence de loisir comprenant des appartements et des parties communes hôtelières(réception, salons, bars...). Puis elle vend ses parts à des particuliers qui deviennent associés. Cet achat confère un droit de jouissance sur un appartement déterminé et pour une période déterminée. Le "multipropriétaire" est alors détenteur de parts donnant un droit de jouissance, mais en aucun cas la propriété ou une partie de la propriété du logement. C'est la société qui reste propriétaire de la résidence et donc des logements et des parties communes.
Le prix des parts varie en fonction de la renommée de la station, de la saison achetée, de la qualité de la résidence, des prestations offertes. Le prix d'une semaine varie, grosso modo, de 40 000 à 100 000 francs. En France, actuellement, pas de nouveaux programmes à vendre, mais en revanche, des transactions sur le marché secondaire à Marina-Baie-des-Anges,
Cap d'Ail...Multivacances, filiale de Pierre et Vacances en multipropriété, Loisir-Direct ou Maeva ont, en portefeuille, quelques appartements à la revente.
Le "timeshare" est un dérivé de la multipropriété, revu à "l'anglosaxonne" avec quelques améliorations, notamment celle d'échanger une période contre une autre de même valeur en France ou à l'étranger par le biais d'une bourse d'échanges(RCI ou Interval International).
Un principe peu onéreux, de l'ordre de 700 francs en Europe à 1 000 francs pour l'international et qui fonctionne correctement à condition de s'y prendre à l'avance et d'avoir acheté une période haute saison (été ou hiver), dans une résidence luxueuse pouvant rivaliser avec les programmes top niveau mondiaux.

La Nouvelle Propriété

Le concept et l'appellation "Nouvelle Propriété" ont été inventés par Pierre et Vacances, leader européen de l'immobilier touristique et testés sur la station d'Avoriaz. Franc succès réitéré sur d'autres stations mer et montagne par le même promoteur et formule copiée par d'autres sous divers vocables:"propriété allégée", "placement loisir","propriété placement"...
Pour l'acquéreur, le principe est simple: il s'agit d'acheter un logement mis en gestion pour une durée de 11 ans avec à la clé, la récupération de la TVA(19,60%)sur le prix d'acquisition. Mieux encore, pour cibler une clientèle plus large, il est accordé aux futurs propriétaires une "avance de loyers" qui leur seront versés pendant la durée du contrat mais défalqués du prix net à payer lors de l'achat. Ainsi, en cumulant la récupération de la TVA et "l'avance de loyers", la réduction du prix d'achat est de 30%. Autres avantages: les charges annuelles sont forfaitisées. Et la gestion et l'entretien du logement sont pris en charge par la société de gestion. Pas de gros frais donc et la possibilité de séjourner six à huit semaines par an selon le bail commercial.
En matière de prix, la fourchette est très vaste. Tout dépend de la notoriété de la station du standing de la résidence(trois ou quatre étoiles), de l'orientation du logement, des services procurés(du simple accueil à la salle fitness ou à la piscine). Parmi les programmes en commercialisation, citons sur la station de Risoul(Elzéard Immobilier), près de Vars et de Serre-Chevalier, du studio de 25 mètres carrés à 350 000 francs au 2 pièces duplex de
49 mètres carrés à 900 000 francs. Chez Pierre et Vacances, plusieurs réalisations livrables à la fin de l'année comme Valmeinier(près des Alpes de Haute-Provence) où les deux pièces se vendent autour de 500 000 francs, Ax-les-Thermes (Pyrennées) où cette même surface se vend 345 000 francs. Ou encore, livrable fin 2 002, Isola 2 000 avec des deux-pièces à
420 000 francs. Avec des prix nettement supérieurs mais aussi une qualité de réalisation, de surfaces et de services au top niveau, signalons quelques résidences de tourisme commercialisées par MGM aux Carroz d'Arraches à 18 000 francs le mètre carré, à la Plagne à 25 000 francs le mètre carré et à Tignes "la Ferme du Val Claret" entre 32 000 et
35 000 francs le mètre carré.
A l'issu du bail, l'acquéreur peut renouveler le contrat avec la société de gestion et repartir pour le même nombre d'années de location. Il peut aussi reprendre le bien pour le louer temporairement ou le reprendre totalement pour l'habiter comme bon lui semble, au titre d'une résidence secondaire classique.

Loisir et placement pur

A titre de placement pur et sans aucune possibilité d'occupation pendant la durée du bail commercial, l'investisseur peut aussi s'engager dans la voie du loisir. Un placement immobilier comme un autre à condition de choisir sa station, sa résidence et son emplacement. Selon ces critères, l'investissement peut rapporter entre 4,9 et 5,9% de rentabilité: plus la rentabilité est élevée, plus le risque est inhérent. Ce qui signifie que la rentabilité forte n'est pas forcément garantie alors que la rentabilité faible ou moyenne est garantie par la société de gestion affiliée à la promotion. Une sécurité qui prête à réflexion.
Une fois sorti du bail de location, l'investisseur peut soit renouveler l'opération purement locative, soit reprendre le bien pour lui-même.

Laure Granger

TVA ET REMBOURSEMENT

En récupérant la TVA, l'acquéreur fait une économie substantielle. Toutefois, il ne faut pas oublier que cette TVA n'est restituée qu'à la condition que le logement soit loué pendant 20 ans(10 ans seulement si le permis de construire a été déposé avant 1996). Si le bien est revendu avant cette échéance ou s'il n'est plus loué, l'investisseur doit reverser à l'administration fiscale une partie de la TVA récupérée, à hauteur d'un vingtième par année de location manquante.

ZRR OU PAS

En investissant dans une zone rurale de revitalisation, l'acquéreur bénéficie jusqu'en décembre 2 002, d'une réduction d'impôt, répartie sur quatre ans, égale à 15% du montant de l'investissement dans la limite de 600 000 francs pour un couple et 300 000 francs pour les autres contribuables. Soit une économie d'impôt respective de 90 000 francs et de 45 000 francs. A condition d'investir dans une zone de revitalisation rurale et avant décembre
2 002. Un bon "plan" au niveau de la défiscalisation, mais qui demande réflexion quant à la revente. Car dans ces petites stations mer ou montagne, excentrées, le marché secondaire, une fois terminée la défiscalisation, risque de saturer.