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Investir en R�gion : LANGUEDOC-ROUSSILLON DE MONTPELLIER A PERPIGNAN LE SOLEIL A PRIX DOUX Le march� immobilier refl�te la disparit� de cette grande r�gion men�e par Montpellier. Mais partout, les prix restent mod�r�ment sages. Et de bonnes affaires sont � saisir de suite. Des cimes enneig�es des Pyr�n�es aux vallons c�venoles en passant par les plages de sable fin donnant sur la "grande bleue" ou par la garrigue des Corbi�res, le Languedoc-Roussillon s�duit par ses contrastes �tonnants et par sa qualit� de vie, avec le soleil en prime. Une enqu�te men�e par l'INSEE sur le d�veloppement des r�gions d'ici 2 015 r�v�le que 500 000 � 600 000 personnes projettent de s'installer dans la r�gion, dont la moiti� dans l'H�rault, dop� par Montpellier. Cet engouement se justifie par de solides atouts: implantation au coeur du grand march� de l'Europe du sud, dynamisme �conomique, renomm�e des facult�s, importante vie culturelle, mer et montagne � proximit� et bien s�r 300 jours de beaux temps! L'immobilier est donc promis � un bel avenir. Montpellier se montre toujours tr�s active, alors que N�mes et Perpignan stagnent. Les valeurs ne s'emballent pas. L'investisseur peut profiter � plein du dispositif Besson. Quant au littoral, il s'assagit apr�s avoir connu une urbanisation d�brid�e dans les ann�es 70, massacrant le paysage de certaines stations. MONTPELLIER: JEUNE, DYNAMIQUE ET DES PRIX ATTRACTIFS Economie florissante cr�atrice d'emplois, disponibilit� fonci�re ma�tris�e par la municipalit�, population �tudiante de 65 000 jeunes, mer et montagne � quelques encablures: Montpellier r�unit tous les ingr�dients d'une capitale r�gionale qui s'impose. Le march� immobilier a travers� la derni�re crise sans trop de dommages et aborde la p�riode d'embellie sans forcer sur les prix. La mairie, via sa soci�t� d'�conomie mixte, distribue 60% du foncier entre 1350 et 1 500F le m2 SHON, faisant de ce prix une r�f�rence pour les 40% de terrains libres et �vitant ainsi une trop forte sp�culation fonci�re. De ce fait, la fourchette des prix du neuf reste �troite, entre 11 000 et 13 000 F le m2( 1 677 et 1 982 €). L'ancien �volue de 7 500 � 8 500F/m2, ( 1143 � 1 296 €)avec des pointes � 10 000F le m2 pour des biens exceptionnels. La ville se structure en plusieurs p�les. Montpellier est en effet une alt�re dont la barre passe par l'Ecusson (centre-ville) o� il n'y a pas de construction, la boule du nord-ouest englobe le quartier nord, celle du sud-est Port-Marianne o� se trouve 60% de l'offre neuve. C'est en effet vers la mer que se tourne d�sormais la ville. Apr�s Antigone, Port-Marianne et ses quartiers Richter et Jacques Coeur avance petit � petit vers la mer, via le Lez. Habitations principales et r�sidences �tudiantes s'y c�toient et les �quipements pr�vus commencent � prendre vie, nouvelle mairie, salle Multiplex Gaumont, futur gare TGV...A la fois commer�ant, calme et � 10 minutes de la place de la Com�die, le secteur est propice � l'acquisition et � l'investissement . Pragma, Monne-Decroix promotion, Groupe Arcade... sont au rendez-vous dans une gamme de prix qui oscille entre 11 000 et 13 000 F. Ce qui donne des deux pi�ces entre 500 000 et 520 000 F ( 76 224 et 79 273 €) et des trois pi�ces � partir de 710 000F (108 238 €). Le quartier nord (Aiguelongue et Universit�s), tr�s r�sidentiel, ne construit quasiment plus: un seul programme frise les 14 000F/m2.Les r�sidences �tudiantes marquent le pas: l'offre semble en ad�quation avec la demande et les professionnels attendent une croissance de la population estudiantine pour lancer de nouveaux projets. Le march� de l'ancien renoue avec la croissance. Le nombre de transactions augmente, les prix ne sont pas pour autant �tre orient�s � la hausse. Le must se situe dans le quartier bois� d'Aiguelongue, juch� sur une colline qui domine l'Ecusson. Les beaux appartements se n�gocient autour de 10 000F/m2 tout comme les pavillons r�cents. Pour une demeure bourgeoise de 200m2 avec 1 000m2 de terrain, il faudra d�bourser plus, entre 2 et 3MF (304 898 et 609 796 €).Dans la partie nord du centre-ville les prix chutent � 7 000- 8 000F/m2. Pour des prix inf�rieurs, mieux vaut se diriger vers Figuerolles, un ancien quartier populaire devenu branch� o� les valeurs �voluent entre 5 000 et 7 000F le m2. Enfin, pour le r�cent, Antigone pr�sente de bonnes opportunit�s: 350 000F ( 53 357 €) pour un 2 pi�ces de 45 m2, 450 000F(68 602 €) pour un trois pi�ces. En p�riph�rie.Castelnau, Saint-G�ly, Lattes restent des valeurs s�res tant dans le neuf (12 000F/m2) que dans l'ancien (7 000- 8 000F/m2). Les communes moins prestigieuses ou plus �loign�es (P�rols, Maugio, Clapiers) revoient leurs prix � la baisse d'environ 20%. NIMES: A L'OMBRE DES PLATANES, DES PRIX ABORDABLES Pr�fecture du Gard, N�mes c'est d�j� le Midi tel que le per�oivent les gens du nord: le soleil et le pastis, le march� sous les platanes, les pins et les cypr�s, les fontaines...le tout sur fond de vestiges romains. Seconde ville de la r�gion Languedoc-Roussillon avec 130 000 habitants, N�mes conna�t pourtant quelques signes de faiblesse sur son march� immobilier, surtout dans le secteur du neuf. bloqu� par des fouilles arch�ologiques en son centre et par l'autoroute et des ZUP en son pourtour. Seul l'ancien s'anime v�ritablement et peut int�resser l'investisseur sur de grands appartements ou sur des maisons. Dans la ville, le neuf se distille au compte goutte. Quelques petites op�rations se commercialisent entre 9 500 et 12 000 F/m2( 1 448 et 1 829 €) .. Faute de neuf, c'est donc vers l'ancien que les acqu�reurs se tournent. Le triangle d'or se situe autour du jardin de la Fontaine. Le patrimoine y est de tr�s belle facture, enrob� dans une v�g�tation luxuriante. Les prix sont � la hauteur de la r�putation du quartier, autour de 10 000F/m2 pour les appartements comme pour les maisons, plus rares. Le centre ville profite de prix attractifs pour des biens de qualit�. Boud� par les N�mois car trop bruyant, l'Ecusson offre pourtant un tr�s beau patrimoine r�nov� il y a 10 ans. Les prix oscillent de 5 000 � 7 500F /m2. Une occasion � saisir avant le retour au centre ville. Cot� maisons, le quartier Saint-Luc offre un bon rapport qualit�/prix, autour de 5 500F/m2. En p�riph�rie, sur le grand N�mes, (Bouillargues, Marguerittes), des maisons neuves � vendre � pr�s d'un million pour 120m2 (152 449 €)et autour de 800 000F(121 459 €) dans le r�cent. Le collectif neuf est absent et le bel ancien fluctue entre 6 000 et 7 000F/m2. PERPIGNAN: MAISON,PISCINE ET RENTABILITE Au pied du Mont-Canigou, � moins de 15 kilom�tres du littoral et surtout derni�re grande �tape avant l'Espagne, Perpignan pr�sente une double facette. Celle d'une cit� dynamique avec une �conomie vaillante et d'un centre universitaire avec 12 000 �tudiants. Mais aussi celle d'une ville o� se creuse un s�rieux foss� entre ses quartiers et o� s'accroissent les tensions sociales. L'hypercentre est d�sert�, le nord est boud�; seul le sud conna�t une r�elle expansion avec une belle perc�e des maisons individuelles. Les valeurs restent tr�s abordables et les loyers �lev�s. Apr�s des ann�es de construction, le neuf s'assagit. M�me le quartier Vernet, au nord du T�t, arrive � terme. Et les rares programmes sur le reste de la ville ne d�passent gu�re les 10 000-11 000F/m2( 1525 et 1 677 €). L'ancien se taille donc la part du lion dans une gamme de produits et de prix tr�s h�t�roclites. Les h�tels particuliers et les beaux immeubles de l'hypercentre (Saint-Mathieu et Saint-Jacques) sont brad�s � 6 000 ou 7 000F/m2 � cause de l'ins�curit� ambiante. Mieux vaut se retourner vers le cours Palmerole ou le cours Lassus , tr�s cot�s o� le m�tre carr� se n�gocie autour de 9 000F. Dans les autres secteurs, (gare, Saint-Assicle, Saint-Martin, Saint-Gaud�rique)les prix se situent entre 4 500 et 7 000F/m2. Les maisons de ville affichent des prix tout aussi distendus: il faut compter moins d'un million (152 449€)pour 150M2 dans le secteur Las Cobas ou S�bardeil, mais entre 2 et 5 millions (304 898 et 762 245 €) dans le tr�s prestigieux micro-march� de Las Llaro, avec piscine, tennis, jardin en prime. Dans les environs ext�rieurs, c'est le royaume de la maison, �videmment tr�s recherch�e dans une r�gion o� la lumi�re, le jardin et la piscine font partie du bien-�tre. L� encore, faute de neuf bien situ�, la demande se porte sur l'ancien ou le r�cent des communes de Cabestany, Canoh�s,Toulouges, Soler, Alenya....Une villa de 4 pi�ces totalement ind�pendante de 5 pi�ces avec terrain de 7 00 � 800 m2 et piscine se d�niche � 1,2-1,3MF. Sans piscine et mitoyenne, son prix baisse d'au moins 100 000F. Une diff�rence de prix qui l'investisseur retrouve dans la location, la "villa quatre faces" (ind�pendante) avec piscine se louant au moins une fois et demi plus ch�re. LITTORAL: PETITS PRIX MAIS RARES PROGRAMMES De Port-Camargue � Cerb�re, derni�re station avant la fronti�re espagnole, les 200 kilom�tres de c�te ont �t� investis de milliers de programmes neufs dans les ann�es70-80. Avec la crise et avec l'appui du Conservatoire du littoral, le raz-de-mar�e immobilier s'est calm�. Mais, dans de nombreuses stations, le mal est fait. Pire encore, les constructions souvent bon march� se sont vite d�grad�es et ne valent plus grand chose � la revente. C'est ainsi que les nombreuses stations de l'Aude telles Port-Leucate, Port-Barcar�s, Port-La Nouvelle affichent des petits appartements et des pavillons � moins de 180 000F(27 440 €) sur le march� secondaire. Certaines stations ont toutefois �t� �pargn�es. Dans l'H�rault, La Grande-Motte a s� tirer profit de son architecture avant-gardiste. Et au Cap d'Agde, �galement r�ussie, quelques villas se construisent pr�s de la plage de Rochelongue ou pr�s du golf � partir de 800 000 F(121 959 €).. En descendant vers l'Espagne, dans les Pyr�n�es Orientales, Canet-Plage, Saint-Cyprien et Argel�s regorgent de constructions r�centes. Peu de places pour le neuf dans ces stations dont le moindre m�tre carr� a �t� exploit�. Il faut donc se tourner vers l'ancien dont le choix est imposant. Dans ces trois villes, les prix varient de 6 000 � 10 000F/m2 selon la proximit� de la mer, la pr�sence ou non d'un jardin... La magnifique ville de Collioure, sur la c�te Vermeille, reste un lieu pr�serv�. Site grandiose entre criques, falaises et massif pyr�n�en plongeant dans la mer, l'ancienne cit� fortifi�e est sous haute surveillance. Pas question d'y construire n'importe quoi n'importe o�. Et de toute fa�on, le terrain escarp� ne permet gu�re la prolif�ration d'immeubles. L'ancien reste donc le seul march� et tire ses prix vers le haut. Un deux pi�ces se n�gocie � 700 000F, (106 714 €) et une maison de p�cheur de 60 m2 sur 3 niveaux avoisine les 650 000F( 99 091 €) avec travaux en prime). Laure Granger LES CHIFFRES-CLES DE LA REGION 2.202.700 habitants, soit 3,7% de la population m�tropolitaine, r�parties sur cinq d�partements(Aude, Gard, H�rault, Loz�re, Pyr�n�es Orientales) sur 27 761km2 (5% du territoire). Population �g�e de moins de 25 ans:31,2%. 726 000 actifs, 85 000 �tudiants. Principales agglom�rations: Montpellier (400 000habitants), Perpignan (160 000 habitants) N�mes (140 000 habitants) Carcassonne (45 000 habitants) Mende (12 500 habitants) Parc de logements: 1 210 000 logements dont 828 000 r�sidences principales.