Avant de recevoir les cl�s d'un logement neuf, l'acqu�reur doit contr�ler la conformit� de son habitation � ce qui lui a �t� promis dans le contrat de vente. C'est ce que l'on appelle la r�ception, point de d�part des garanties dues par l'entrepreneur. Lorsque les travaux de construction d'une nouvelle habitation sont termin�s, l'acqu�reur doit proc�der � la r�ception. Cette op�ration consiste d'abord en une visite tr�s attentive du logement, car l'acheteur est en droit d'exiger que son habitation soit conforme aux plans et aux notices descriptives du contrat de vente.

Les peintures int�rieures et ext�rieures, les rev�tements, le fonctionnement des fen�tres, la production d'eau, le chauffage, l'installation �lectrique, etc... sont soigneusement v�rifi�s et les anomalies sont ensuite �ventuellement consign�es dans le proc�s verbal de r�ception. Responsable des anomalies ou dommages qui emp�chent d'habiter le logement dans des conditions normales au titres des diff�rentes garanties qui lui incombent, l'entrepreneur d'un b�timent neuf doit r�parer tous les d�fauts signal�s lors de la r�ception. Il est �galement responsable, dans les conditions que nous pr�ciserons ci-apr�s, des malfa�ons qui apparaissent apr�s la r�ception. Pour le client, la mise en ouvre de ces garanties est des plus simples. Il lui suffit de prouver la r�alit� du dommage ou de l'anomalie.

COMMENT RECEPTIONNER LES TRAVAUX ?

En pratique, la r�ception des travaux est organis�e par l'entrepreneur lorsqu'il estime en avoir termin� avec la construction. A d�faut, cette importante formalit� � lieu � l'initiative de la partie la plus diligente (art. 1792-6 du code civil) qui doit se charger d'adresser une convocation par lettre recommand�e avec accus� de r�ception � une date et � une heure convenue. Signalons que dans le cas ou l'acqu�reur � coordonn� l'intervention de diff�rents entrepreneurs, autant de proc�s-verbaux de r�ception doivent �tre �tablis ce qui rend d'autant plus l�gitime la pr�sence d'un architecte.

En effet, les d�fauts apparents qui n'ont pas �t� signal�s � l'occasion de la r�ception, sont r�put�s accept�s. Dans le cas le plus favorable, lorsque aucune anomalie n'est constat�e, le client signe sans r�serve le proc�s-verbal de r�ception et paye le solde du prix d'achat. Lorsque des anomalies sont relev�es, elles sont consign�es sous forme de r�serves, dans le proc�s-verbal afin que l'entrepreneur puisse y rem�dier. Enfin, de fa�on plus exceptionnelle, lorsque les anomalies sont trop nombreuses ou importantes, il est possible de refuser de r�ceptionner des travaux. Dans ce cas, l'entrepreneur peut s'engager � terminer les travaux dans un nouveau d�lai fix� � l'amiable. Mais en cas de d�saccord profond, le juge des r�f�r�s doit �tre saisi. C'est alors lui qui fixe la date d'ach�vement des travaux, sous astreinte, le cas �ch�ant. Les cons�quences de la r�ception

La r�ception des travaux est le point de d�part des diff�rentes garanties dues par l'entrepreneur. Nous �voquerons la garantie de parfait ach�vement qui s'applique pendant un an � compter de la r�ception de l'ouvrage aux vices ou d�fauts de conformit� apparus � la r�ception ou dans l'ann�e qui suit, la garantie de bon fonctionnement, pendant deux ans, qui concerne les �l�ments d'�quipement et la garantie d�cennale, pendant dix ans, relative � la solidit� du b�timent. Enfin, nous �voquerons la responsabilit� g�n�rale de l'entrepreneur qui peut �tre mise en ouvre pendant trente ans d�s la signature du contrat de vente.

LES DIFFERENTS GARANTIES

La garantie de parfait ach�vement pendant la premi�re ann�e Pour b�n�ficier de la garantie de parfait ach�vement les vices apparents lors de la r�ception, quelle que soit leur importance, doivent faire l'objet de r�serves sur le proc�s verbal. Sont �galement concern�s les d�fauts non visibles le jour de la r�ception parce qu'ils ne se sont r�v�l�s qu'ensuite et signal�s dans l'ann�e suivant la r�ception.

Faute de r�serves, ces d�fauts ne rel�vent pas de la garantie obligatoire et doivent �tre pris directement en charge par le constructeur au titre de sa responsabilit� contractuelle. L'entrepreneur doit r�parer les d�fauts ainsi mentionn�s, sans qu'il soit n�cessaire de prouver une quelconque faute de sa part. Si l'entrepreneur ne corrige pas le d�faut signal� par lettre recommand�e avec accus� de r�ception dans le d�lai fix�, une mise en demeure d'agir ou une sommation par acte d'huissier doit lui �tre adress�e. Ce pr�alable est indispensable pour obtenir la condamnation judiciaire de l'entrepreneur � ex�cuter les travaux ou l'autorisation de faire appel � une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur d'origine pour terminer les travaux.

En cas d'urgence, le ma�tre de l'ouvrage peut �ventuellement faire l'avance des frais de r�paration, mais il s'expose dans ce cas, aux contestations par l'entrepreneur des frais ainsi expos�s... Le point de d�part des garanties Selon la loi du 4 janvier 1978 le point de d�part des r�gimes de responsabilit� d�pend de la r�ception des ouvrages.

La garantie de parfait ach�vement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie d�cennale coexistent pendant l'ann�e suivant la r�ception. Pour un m�me dommage, le ma�tre de l'ouvrage doit donc choisir entre la garantie de parfait ach�vement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie d�cennale.

La garantie de bon fonctionnement pendant les 2 premi�res ann�es En application de l'article 1792-3 du code civil, les d�fauts affectant le bon fonctionnement des �l�ments d'�quipement dissociables du logement sont couverts par une garantie de 2 ans � compter de la r�ception des travaux. Sont ici concern�s les menus ouvrages, les �l�ments d'�quipement dissociables des ouvrages de viabilit�, de fondation, d'ossature de clos et de couvert. Par simplification, l'�tendue de cette garantie est r�sum�e en disant que sont couverts les �l�ments qui peuvent �tre retir�s sans que la construction ne soit endommag�e.

En pr�sence de d�sordres de ce type, l'entrepreneur concern� doit �tre inform� par lettre recommand�e avec accus� de r�ception. Comme dans le cas de la garantie de parfait ach�vement, celle-ci entre en jeu sans qu'il soit n�cessaire de prouver la faute du professionnel. S'il refuse d'intervenir pour remplacer ou r�parer l'�l�ment d�fectueux, une action en justice doit �tre engag�e. En pratique toutefois, les travaux concern�s par cette garantie sont g�n�ralement peu co�teux ce qui rend exceptionnel le recours � une telle extr�mit�. Tel n'est pas le cas lorsque le vice rend l'immeuble impropre � sa destination, auquel cas, le ma�tre de l'ouvrage pr�f�re engager une action sur le fondement de la garantie d�cennale.

Les travaux de construction et la responsabilit� d�cennale Pendant 10 ans � compter de la r�ception des travaux, les personnes consid�r�es comme constructeurs, sont responsables des dommages qui affectent la construction. Sont vis�s � ce titre en application de l'article 1792-2 du code civil, tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne li�e au ma�tre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ainsi que toute personne qui vend apr�s ach�vement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire et enfin de toute personne qui, bien qu'agissant en qualit� de mandataire du propri�taire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable � celle d'un locateur d'ouvrage.

Sous peine de graves sanctions p�nales, ces intervenants doivent obligatoirement souscrire un contrat d'assurance les couvrant pour leur responsabilit� d�cennale, avant l'ouverture d'un chantier. Cette assurance permet aux victimes d'obtenir r�paration lorsque les circonstances ci-apr�s �voqu�es surviennent.

Bon � savoir : un simple particulier qui construit seul sa maison est responsable au titre de la garantie d�cennale. Selon l'article 1792-1 2o du code civil en effet, est r�put� constructeur toute personne qui vend apr�s ach�vement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Pour relever de la garantie d�cennale, le dommage ne doit pas �tre visible lors de la r�ception. Nous rappelons en effet que pour �tre r�parables, les d�fauts apparents doivent faire l'objet de r�serves lors de la r�ception et ne peuvent relever, � ce titre, que de la garantie de parfait ach�vement. Par ailleurs, le dommage doit compromettre la solidit� du b�timent, le rendre inhabitable ou affecter sa solidit�.

Toutefois, ne sont concern�s que les dommages li�s aux travaux de construction, de r�habilitation, de transformation et de modification de volume, �tant entendu que seules l'impropri�t� � la destination ou l'atteinte � la solidit� sont les seuls crit�res retenus. De fait, les travaux d'am�nagement n'entrent dans le champ d'application de la garantie d�cennale que s'ils sont indissociables du b�timent. Il en est ainsi par exemple, lorsqu'un d�faut appara�t � la suite de l'installation d'un chauffage central ou d'une chaudi�re.

Il peut �tre utile de rappeler que seuls les dommages pr�sentant une certaine gravit� sont couverts par la garantie d�cennale. Les d�sordres seulement esth�tiques affectant le gros oeuvre ou les �l�ments d'�quipement indissociables et les travaux d'entretien et de remise en �tat ne sont couverts que par la garantie de parfait ach�vement ou la garantie biennale des menus ouvrages.

Ajoutons que selon l'article 1792 du code civil, les dommages r�sultant d'un vice du sol sont express�ment couverts par la garantie d�cennale. Toutefois, les obligations d'un constructeur sont limit�es � ce qu'il pouvait normalement pr�voir, � charge �ventuellement pour ce dernier de confier l'examen des sols � un bureau d'�tudes pour d�gager enti�rement sa responsabilit� lorsque le sol pr�sente un quelconque risque. Par ailleurs, lorsqu'un d�sordre rel�ve simultan�ment de la garantie de parfait ach�vement et de la garantie d�cennale, c'est cette derni�re qui s'applique.

Les tribunaux consid�rent qu'il en est ainsi pour une installation de chauffage, mais � condition toutefois, que l'installation dans sa totalit� soit impropre � sa destination. Dans le m�me ordre de cons�quences, les d�fauts qui ont fait l'objet d'une r�serve lors de la r�ception, mais dont la v�ritable ampleur ne se r�v�le qu'ult�rieurement sous la forme de d�sordres d�cennaux, sont des vices cach�s soumis � la responsabilit� d�cennale.

Lorsqu'un dommage survient au cours de la premi�re ann�e, le ma�tre de l'ouvrage a le choix entre la garantie d�cennale et la garantie de parfait ach�vement. Toutefois, si ce dommage a fait l'objet d'une r�serve lors de la r�ception, la garantie d�cennale ne peut pas �tre mise en application, car selon l'article 1792 du code civil, celle-ci ne s'applique qu'aux seuls vices cach�s. Fin encadr�

LES DOMMAGES CONCERNES PAR LA GARANTIE DECENNALE

Pour �tre prises en compte au titre de la garantie d�cennale, les malfa�ons ne doivent pas �tre visible au jour de la r�ception et le dommage doit compromettre la solidit� de l'ouvrage ou le rendre impropre � sa destination. Il en est ainsi, selon les tribunaux, des d�fauts d'�tanch�it� entra�nant des infiltrations � l'int�rieur du logement. En revanche, les simples d�fauts des rev�tements et des parquets, les petites fissures sans gravit� ou les simples infiltrations n'ayant entra�n� que des d�g�ts ext�rieurs et non int�rieurs ne sont pas couverts par la garantie d�cennale.

L'isolation phonique Depuis la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, l'isolation phonique est soumise � la garantie de parfait ach�vement en vertu de l'article L 111-11 du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, la garantie d�cennale peut couvrir ses d�sordres lorsque les nuisances sonores rendent le logement impropre � sa destination. Il en r�sulte que les d�fauts d'isolation phoniques peuvent �tre pris en charge par cette assurance, qui est obligatoire pendant 10 ans.

Notion de vice apparent Un vice apparent doit �tre d�tectable par un profane lors de la r�ception des travaux. Pour �tre consid�r� comme tel, les cons�quences et l'�tendue du vice ne doivent pas �tre perceptibles. Lorsqu'un vice apparent n'a pas �t� signal� lors de la r�ception de l'ouvrage, la garantie d�cennale ne s'applique pas. Selon la jurisprudence, la responsabilit� des constructeurs ne peut pas �tre mise en cause dans un tel cas, car elle consid�re que les vices apparents qui n'ont pas fait l'objet de r�serves ont �t� tol�r�s.

L'ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE

Compl�mentaire de la garantie d�cennale, l'assurance dommages-ouvrage permet une prise en charge imm�diate par l'assureur des travaux relevant de la garantie d�cennale sans attendre l'issue des proc�dures judiciaires engag�es pour conna�tre de la responsabilit� du professionnel. Cette assurance fonctionne � la simple constatation des dommages, sans qu'il soit n�cessaire de prouver une quelconque faute commise par le constructeur. Pour la mettre en action, le d�sordre doit �tre d�clar� dans un d�lai de 5 jours ouvr�s maximum, � compter du moment o� le ma�tre de l'ouvrage � connaissance d'un dommage. Pour se faire, il convient d'adresser � l'assureur une d�claration de sinistre en recommand� avec accus� de r�ception.

A compter de la r�ception de la d�claration de sinistre, l'assureur de la dommages ouvrage dispose de 60 jours pour d�signer un expert charg� de v�rifier que le dommage rel�ve effectivement de la garantie d�cennale. Si l'expert estime que la garantie ne joue pas, il doit motiver sa r�ponse. Pour sa part, l'assur� est inform� de la d�signation de l'expert par son assureur et il dispose d'un d�lai de 8 jours pour le r�cuser �ventuellement. Si le second expert d�sign� par l'assureur et r�cus�, un nouvel expert est d�sign� en justice. Bon � savoir : l'assurance dommage-ouvrage ne couvre pas le d�faut d'entretien ou le mauvais usage de la maison. Si un grave d�faut li� � un mauvais entretien appara�t, le ma�tre de l'ouvrage est tenu pour responsable. Aucune indemnisation fond�e sur l'assurance dommage-ouvrage ne lui sera allou�e.

En principe, l'assurance dommages ouvrage n'intervient pas avant la fin de la premi�re ann�e qui suit la r�ception. En effet, les malfa�ons constat�es dans ce laps de temps sont pris en charge par le constructeur au titre de la garantie de parfait ach�vement. Par exception toutefois, l'assurance dommages-ouvrage intervient avant r�ception si le contrat de construction est r�sili� pour inex�cution des obligations du constructeur ou pendant la premi�re ann�e qui suit la r�ception, si l'entrepreneur n'a pas ex�cut� ses obligations apr�s une mise en demeure rest�e infructueuse.

Lorsqu'elle est acquise, l'indemnisation vers�e � la victime au titre de la dommage ouvrage lui permet de reconstruire et de remettre � neuf l'ouvrage ou la partie d'ouvrage endommag�e, comme si le dommage ne s'�tait jamais produit. Signalons que cette assurance n'inclut pas la prise en charge de la privation de jouissance et pertes de loyers. Il est cependant possible de souscrire des extensions de garanties au contrat dommages-ouvrage afin de couvrir les dommages dits immat�riels.

Ajoutons enfin, que quelle que soit leur importance, le co�t des travaux de d�molition, de d�blaiement, de d�pose ou de d�montage sont support�s par l'assurance. Autre avantage de cette assurance, elle se transmet aux propri�taires successifs lors de la vente, � charge pour le notaire de remettre le certificat d'assurance d�livr� par l'assureur � l'acqu�reur. L'absence d'assurance dommages-ouvrage n'est toutefois pas sanctionn�e dans le cas ou des particuliers font r�aliser des travaux pour eux-m�mes ou pour leur famille. Et s'il est tentant de ne pas y souscrire pour des raisons d'�conomies, cette d�cision doit �tre sagement �valu�e, en tenant compte de la longueur et des co�ts des proc�dures en mati�re d'expertise immobili�re.

LORSQUE LA GARANTIE DECENNALE NE FONCTIONNE PAS

L'entrepreneur doit respecter les r�gles de construction. A cet �gard, il est tenu � une obligation de r�sultat qui ne serait pas respect�e si les travaux sont d�fectueux ou dangereux. Il s'agit d'un disposition d'ordre public et le vendeur ne peut pas se d�charger de cette responsabilit� en pr�voyant une clause dans le contrat de vente. De fait, les d�sordres non couverts par la garantie d�cennale qui apparaissent apr�s l'ann�e de garantie de parfait ach�vement doivent �tre signal�s � l'entrepreneur par lettre recommand�e avec accus� de r�ception.

Le ma�tre de l'ouvrage peut ainsi, en d�sespoir de cause, tenter d'obtenir r�paration en invoquant la garantie des d�fauts de conformit� des logements neufs, le vendeur �tant tenu de d�livrer un logement dont les caract�ristiques correspondent � celles �nonc�es dans le contrat de vente et ses annexes ainsi que dans les documents d�pos�s chez le notaire qui re�oit les ventes. Quelle que soit leur importance, les d�fauts de conformit� sont pris en compte et l'acqu�reur peut, soit exiger la mise en conformit� du logement si celle-ci est possible, soit demander la r�solution du contrat et �ventuellement des dommages et int�r�ts.

L'action en responsabilit� du vendeur pour d�faut de conformit�, rel�ve de la prescription de droit commun de 30 ans, que le d�faut soit apparent ou cach�. Du fait de l'obligation de r�sultat � laquelle l'entrepreneur est astreint, celui pour le compte de qui les travaux on �t� effectu� doit saisir le tribunal si la r�paration n'est pas accomplie. Toutefois, la responsabilit� contractuelle de l'entrepreneur ne sera engag�e dans le cadre de cette action, qu'� condition de prouver, d'une part, l'existence d'une faute de l'entrepreneur et d'autre part, un lien entre la faute et le dommage subi.

Autant dire, qu'il s'agit tr�s souvent d'une proc�dure longue et co�teuse dans laquelle, le pr�sum� responsable s'efforcera de d�gager sa responsabilit� en �tablissant que le dommage est d� � un cas de force majeurs ou � la faute du ma�tre d'ouvrage. Encadr� Les garanties de la vente en �tat futur d'ach�vement Le risque de non ach�vement de la construction, li� g�n�ralement � la faillite du constructeur, et par suite, de la non-restitution par le vendeur des sommes vers�es par l'acqu�reur ne doit pas �tre n�glig�.

La loi oblige le vendeur � apporter une garantie sp�cifique. Celle-ci peut consister soit en une garantie d'ach�vement, soit en une garantie de remboursement. La garantie de remboursement La garantie de remboursement est une convention selon laquelle une tierce personne (la caution) s'oblige envers l'acqu�reur, solidairement avec le vendeur, � rembourser les versements effectu�s par l'acqu�reur, au cas de r�solution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de d�faut d'ach�vement.

Dans les autres cas de r�solution, cette garantie ne s'applique pas, ce qui explique le recours peu fr�quent � cette garantie. En outre, seul le remboursement des versements effectu�s est garanti, � l'exclusion des frais, p�nalit�s ou dommages-int�r�ts �ventuellement dus par le vendeur.

LA GARANTIE D'ACHEVEMENT.

La garantie d'ach�vement consiste en l'engagement d'avancer ou de payer les sommes n�cessaires � l'ach�vement de l'immeuble � construire. Cette garantie s'applique notamment en cas de redressement ou de la liquidation judiciaire du d�biteur et permet de financer l'ach�vement des travaux conform�ment au permis de construire. Comme la garantie de remboursement, elle prend fin lors de la d�claration d'ach�vement des travaux et de l'attestation de conformit� au permis de construire.Bon � savoir : la garantie d'ach�vement co�te cher. Pour r�duire les co�ts, il est possible de combiner la garantie de remboursement et la garantie d'ach�vement. Au d�but des travaux, la garantie de remboursement est peu on�reuse, car les sommes � rembourser en cas de d�faillance du vendeur sont faibles.

En revanche, au fur et � mesure que l'ach�vement approche, le prix des travaux n�cessaires � l'ach�vement de l'immeuble diminuent et la garantie d'ach�vement co�te de moins en moins cher. Les acqu�reurs peuvent donc avoir int�r�t � souscrire une garantie de remboursement au d�but de la construction et � la remplacer par une garantie d'ach�vement lorsqu'il qu'il est moins cher d'achever les travaux que de les rembourser de leur avance. Toutefois, cette possibilit� doit �tre express�ment pr�vue et elle n'appartient qu'au vendeur et au garant, et non � l'acqu�reur � qui elle doit �tre notifi�e (article R 261-23 du code de la construction et de l'habitation).

LA GARANTIE DE LIVRAISON DES LOGEMENTS NEUFS

Lorsque le logement n'est pas livr� au prix et dans les d�lais convenus, l'acqu�reur peut exiger du vendeur et du garant qu'ils respectent leurs engagements. S'il n'obtient pas satisfaction � l'amiable, il peut assigner le vendeur et le garant et �ventuellement demander l'annulation du contrat ainsi que des dommages et int�r�ts.

Le vendeur peut d�gager sa responsabilit� si des intemp�ries ayant un caract�re anormal ou si des �v�nements impr�visibles et ind�pendants du constructeur et de l'acqu�reur (force majeure ou cas fortuit) sont survenues, ou si les d�lais de livraison on du �tre allong�s, du fait de travaux suppl�mentaires non pr�vus au contrat demand�s par l'acqu�reur. Fin encadr� encadr� La garantie sp�cifique aux maisons individuelles Lorsque la vente porte sur une maison individuelle, l'article R 261-19 du code de la construction et de l'habitation pr�voit une garantie particuli�re.

L'acqu�reur peut faire achever les travaux par un tiers, sans d�passer le prix global pr�vu, en cas de d�faillance du vendeur. Pour fonctionner cette garantie suppose que les fondations soient achev�es et que les versements pr�vus n'exc�dent pas 20% du prix total lors de l'ach�vement des fondations (35% dans le cas g�n�ral), 45% � la mise hors d'eau (au lieu de 70%) et 85% � l'ach�vement (au lieu de 95%).

Lorsque la maison fait partie d'un ensemble de plus de vingt maisons et lorsque son utilisation implique celle d'�quipements ext�rieurs communs, cette garantie sp�cifique est subordonn�e � la r�alisation pr�alable des �quipements n�cessaires � l'utilisation de la maison vendue.