Pour ce faire, le l�gislateur � pr�vu la mise en place par �tapes � partir de juin 2001, d'obligations nouvelles et de nouveaux processus de concertation et de d�cisions ayant trait aux d�penses et � l'entretien des copropri�t�s. Une premi�re �volution du dispositif d�cisionnel au sein de la copropri�t� r�side dans les modalit�s de vote des d�cisions au sein de l'assembl�e des copropri�taires.

LES NOUVELLES REGLES DE MAJORITE : LA MAJORITE SIMPLE DE L'ARTICLE 24

Selon l'ancien article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, la majorit� des voix des copropri�taires pr�sent�s ou repr�sent�s est requise pour d�cider des questions de gestion courante telles que, honoraires du syndic, approbation des comptes, adoption du budget pr�visionnel, conditions de jouissance des parties communes ou travaux d'entretien des parties communes et �quipements.
D�sormais, et c'est l� une modification � notre sens tr�s importante de l'esprit du fonctionnement de la copropri�t�, le vote des copropri�taires qui jusqu'alors pr�f�raient s'abstenir plut�t que de se prononcer pour ou contre, n'est plus pris en compte.
Dans sa nouvelle r�daction, l'article 24 pr�voit que les d�cisions de l'assembl�e g�n�rale soient prises � la majorit� des voix exprim�es des copropri�taires pr�sents ou repr�sent�s, les abstentions �tant exclues du d�compte des voies. Les copropri�taires qui s'abstenaient de prendre une d�cision par d�sint�r�t pour le fonctionnement de la copropri�t� devront se manifester positivement, sous peine de devoir subir la d�cision d'une minorit� agissante dont le pouvoir est manifestement r�v�l� par cette mesure.
LA MAJORITe ABSOLUE DE L'ARTICLE 25

La majorit� absolue qui correspond au vote de la majorit� de tous les copropri�taires, repr�sent�s ou non � l'assembl�e �tait notamment requise pour la d�signation et la r�vocation du syndic, la d�signation et la r�vocation du conseil syndical, la r�alisation de travaux rendus obligatoires par la loi (ravalement, portes d'ascenseur, installation ou modification d'une antenne collective, travaux de r�gulation thermique et d'�conomie d'�nergie), la modification de la r�partition des charges collectives du fait d'un changement d'usage d'une partie privative ou de la division d'un lot.

Avec la loi SRU, de nouvelles d�cisions sont prises � la majorit� de l'article 25. Ainsi, le conseil syndicat donne son avis au syndic ou � l'assembl�e g�n�rale sur les questions pour lesquelles il est consult� et celles dont pour lesquelles il se saisit lui-m�me. En outre, cette concertation entre les diff�rents acteurs de la copropri�t� est d�sormais renforc�e, puisque l'assembl�e g�n�rale fixe, � la majorit� de l'article 25, le montant des march�s et des contrats � partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire et celui � partir duquel une mise en concurrence des entreprises prestataires de services est obligatoire.

Rappelons que jusqu'� pr�sent, en cas de travaux, le syndic pouvait se contenter de consulter qu'une seule entreprise et de ne pr�senter que le devis de ce prestataire � l'assembl�e des copropri�taires. A pr�sent, la consultation de plusieurs entreprises est rendue obligatoire dans le cadre d'une mise en concurrence. La transparence devrait �tre assur�e "m�caniquement" du fait de la possibilit�, pour les copropri�taires ou �ventuellement par les entreprises �vinc�es du march�, de mettre en œuvre une action en responsabilit� contre le syndic du fait des conditions �ventuellement critiquables de mise en concurrence des entreprises.

Les anciens textes relatifs � la copropri�t� pr�voyaient que lorsque les conditions de majorit� de l'article 25 n'�taient pas r�unies, une nouvelle assembl�e g�n�rale pouvait statuer dans les conditions de l'article 24 et les r�gles jurisprudentielles suivantes s'appliquaient. Pour les d�cisions qui devaient imp�rativement �tre prise, l'absence de majorit� �quivalait � une absence de d�cision ce qui entra�nait l'obligation de convoquer une nouvelle assembl�e g�n�rale. Quant aux d�cisions facultatives, l'impossibilit� de r�unir la majorit� s'analysait en un vote n�gatif de refus.

D�sormais deux hypoth�ses doivent �tre distingu�es lorsque la majorit� de l'article 25 n'est pas r�unie. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropri�taires, la m�me assembl�e, au cours de la m�me assembl�e peut se d�cider � la majorit� de l'article 24 en proc�dant imm�diatement � un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropri�taires, une nouvelle assembl�e g�n�rale peut statuer � la majorit� de l'article 24.

Dans ce cas, l'assembl�e g�n�rale doit �tre convoqu�e dans un d�lai maximal de trois mois. Cet assouplissement
pr�alable des modalit�s de vote �tant �tabli, le l�gislateur a pu fixer de
nouvelles r�gles pour "obliger" les copropri�taires � prendre part � la vie de la copropri�t�.

LES NOUVELLES REGLES DE GESTION DE LA COPROPRIETE

Un bref rappel des r�gles appli-cables jusqu'au 31 d�cembre 2001 permet de mesurer l'enjeu des nouvelles dispositions en mati�re de gestion. Selon l'article 25 du d�cret du 17 mars 1967, le syndic doit �tablir un budget pr�visionnel et appeler l'avance permanente de tr�sorerie et les diverses provisions afin de r�gler les d�penses. Il est pr�vu que le budget pr�visionnel accompagne obligatoirement l'ordre du jour de l'assembl�e. Toutefois, aucune r�gle strictement d�finie ne pr�side � l'�laboration de ce document et la jurisprudence admet qu'il peut �tre �tabli par une simple r�f�rence � celui de l'ann�e ant�rieure.

S'agissant du fond de roulement et de l'avance de tr�sorerie, les r�gles suivantes s'appliquent. Le syndic peut demander, au d�but de chaque exercice, le versement de provisions dont le montant ne peut �tre sup�rieur au quart du budget vot� pour l'exercice consid�r�, soit � la moiti� de ce budget si le r�glement de copropri�t� ne pr�voit pas le versement d'une avance de tr�sorerie permanente. Lorsque le r�glement de copropri�t� pr�voit le versement de cette avance de tr�sorerie permanente, son montant peut �tre fix� soit par le r�glement lui-m�me, soit par une d�cision de l'assembl�e g�n�rale.

Ce fonds de roulement est directement vers� en temps normal par le notaire de chaque nouveau copropri�taire lors de l'acquisition du bien. Par la suite, l'appel des provisions a lieu trimestriellement.

En fin d'ann�e, les comptes sont arr�t�s ce qui donne lieu une r�gularisation par appel de fonds si les copropri�taires n'ont pas vers� assez ou � une imputation du trop per�u sur l'exercice � venir. Dans le cas ou le r�glement de copropri�t� ne pr�voit pas de fonds de roulement, c'est � l'assembl�e g�n�rale qu'il incombe d'en instaurer un.
Cette d�cision est prise � la double majorit� de l'article 26 de la loi de 1965 (majorit� en nombre des copropri�taires repr�sentant au moins les 2/3 des tanti�mes).

Pour compl�ter ce fonds de roulement, le syndic peut s'adresser aux copropri�taires en cours d'ann�e et leur demander des "provisions sp�ciales" pour financer les d�penses exceptionnelles li�es � l'administration de l'immeuble.

Rappelons que le syndic a l'obligation de soumettre aux copropri�taires la cr�ation d'un fonds de travaux afin de faire face � des travaux non encore vot�s, mais susceptibles d'�tre n�cessaires dans les 3 ann�es � venir. Dans cette hypoth�se, l'assembl�e vote � la majorit� absolue et d�cide du mode de placement des fonds recueillis.

Les nouvelles r�gles applicables d�s le 1er janvier 2002 visent � fournir au syndicat la tr�sorerie n�cessaire au bon fonctionnement de la copropri�t� et � simplifier la lutte contre la carence des copropri�taires d�biteurs.

Le Budget pr�visionnel
Jusqu'� pr�sent, nous l'avons dit, aucune r�glementation ne d�finissait le contenu du budget de la copropri�t�. La jurisprudence admettait qu'il pouvait �tre �tabli par simple r�f�rence � celui de l'ann�e �coul�e. D�sormais, la notion de budget pr�visionnel devient essentielle au bon fonctionnement de la copropri�t�. Ce document est d�fini comme devant permettre de couvrir l'ensemble des frais courants, de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'�quipement commun.

Le syndic est charg� d'�tablir ce budget pr�visionnel et doit le soumettre au vote de l'assembl�e g�n�rale dans un d�lai de 6 mois � compter du dernier jour de l'exercice comptable pr�c�dent, �tant entendu que les d�penses suppl�mentaires au budget approuv� n�cessiteront une d�cision sp�ciale de l'assembl�e. Sont express�ment exclus les d�penses pour les travaux dont la liste sera fix�e par le d�cret � para�tre.

Les provisions �gales au quart du budget pr�visionnel
D�s le 1er janvier 2002, les copropri�taires verseront des provisions �gales au quart du budget vot�. L'assembl�e g�n�rale pourra cependant fixer des modalit�s diff�rentes tenant au quantum de la provision et � la p�riode de son versement pourvu que cette organisation permettre au syndic de disposer de la tr�sorerie n�cessaire au bon fonctionnement de la copropri�t�.

Le recouvrement des charges impay�es
Une proc�dure simplifi�e de paiement acc�l�r� du paiement des provisions a �t� mise en place.
A d�faut de versement des provisions pour charges � leur date d'exigibilit�, les autres provisions non encore �chues deviennent exigibles, dans un d�lai de 30 jours, apr�s mise en demeure par lettre recommand�e avec demande d'avis de r�ception. Le d�lai courre d�s le lendemain de la premi�re pr�sentation de la lettre recommand�e au domicile du destinataire.

En cas d'�chec de cette premi�re d�marche, le syndic pourra saisir le pr�sident du tribunal de grande instance en r�f�r� pour obtenir la condamnation du copropri�taire au versement des provisions devenues exigibles, sans avoir � en demande l'autorisation � l'assembl�e. Toutefois, la condamnation du d�biteur ne pourra intervenir que si le budget pr�visionnel a �t� vot� et que le copropri�taire d�biteur a �t� mis en demeure de payer la provision �chue. Le syndic aura donc tout int�r�t � parfaitement mettre cette proc�dure en route sous peine d'engager sa responsabilit� civile � l'�gard du syndicat des copropri�taires qui subirait un pr�judice de ce fait.
Important : l'ordonnance rendue en r�f�r� sera assortie de l'ex�cution provisoire. L'appel qui serait �ventuellement fait de cette d�cision n'en suspendra donc pas les effets.

A noter : les d�penses li�es au recouvrement des charges (recommand�s, actes d'huissier, proc�dure en r�f�r�, mesures d'ex�cution, etc.) �taient souvent prisent en charge par l'ensemble des copropri�taires, sauf lorsqu'une clause d'aggravation des charges �tait pr�vue dans le r�glement de copropri�t�. D�sormais, la loi pr�voit que les frais engag�s pour le recouvrement d'une cr�ance incombent au seul copropri�taire d�faillant.

Le r�glement amiable des conflits locatifs
Il convient de noter l'accroissement du r�le de la commission d�partementale de conciliation en cas de conflit entre bailleur et locataires. D�sormais, cette commission compos�e par moiti� de bailleurs et de locataires, pourra �tre saisie alors que son r�le �tait limit� aux litiges li�s � des hausses de loyers. Entrent d�sormais dans ses attributions les conflits li�s � l'�tat des lieux, au d�p�t de garantie, aux charges locatives et aux r�parations ainsi qu'aux difficult�s r�sultant de l'application des accords collectifs nationaux et locaux. L'avis de cette commission pourra, si n�cessaire, �tre transmise au juge par le locataire ou le bailleur.

L'administration provisoire des copropri�t�s en difficult� :
En cas de difficult�s de fonctionnement de la copropri�t�, le pr�sident du tribunal de grande instance peut d�signer un administrateur provisoire. Ce dernier se voit confier tous les pouvoirs du syndic et est habilit� � prendre toutes les mesures n�cessaires au r�tablissement de fonctionnement normal de la copropri�t�.
Simultan�ment, le mandat du syndic en place cesse sans indemnit�. Par suite, l'administrateur provisoire, le procureur de la R�publique ou un ou plusieurs copropri�taires peuvent demander au pr�sident du tribunal de grande instance, la modification, la prolongation ou la fin de la mission de l'administrateur provisoire.

La nouvelle pr�sentation des comptes du syndicat
A compter du 1er janvier 2004, de nouvelles r�gles comptables non encore fix�es, s'appliqueront � la pr�sentation des comptes du syndicat. L'objectif des mesures en cause est de faciliter l'appr�hension de la situation de la tr�sorerie de la copropri�t� et de permettre au candidat acqu�reur d'un lot de se d�cider en parfaite connaissance de cause. Dans l'attente des d�crets d'applications qui interviendront d'ici au 1er janvier 2004, les principes g�n�raux suivant d'organisation sont retenus. Les comptes, c'est � dire le budget pr�visionnel, les charges et les produits de l'exercice ainsi que la situation de tr�sorerie devront �tre pr�sent�s de telle sorte qu'ils puissent �tre compar�s � ceux de l'exercice pr�c�dent. Par ailleurs, le syndic devra tenir une comptabilit� d'engagement. Les charges et les produits seront enregistr�s d�s leur engagement et non au moment du paiement (acceptation des devis, facture ou contrat…), l'engagement �tant sold� par le r�glement.

LE COMPTE SEPARE

La loi de 1965 pr�voyait l'obligation pour le syndic de soumettre au vote d'assembl�e g�n�rale lors de sa premi�re d�signation et au moins tous les trois ans, la d�cision d'ouvrir ou non un compte s�par�, bancaire ou postal, au nom du syndicat destin� � recevoir les sommes vers�es par ce dernier.
Cette d�cision �tait prise � la majorit� de l'article 25 et le syndic devait ex�cuter la d�cision d'assembl�e g�n�rale dans un d�lai de 6 mois. En cas de non-respect du d�lai, le mandat du syndic �tait nul de plein droit, seuls demeurant valables, les actes pass�s avec les tiers de bonne foi.

Le nouveau texte fixe le principe selon lequel les sommes vers�es par le syndicat des copropri�taires doivent alimenter un compte bancaire ou postal s�par�, ouvert au nom du syndicat par le syndic. L'assembl�e g�n�rale peut toutefois en d�cider autrement dans les conditions de majorit� de l'article 25.

A titre d'illustration des nouvelles modalit�s se votent, si cette majorit� n'est pas acquise mais qu'au moins le tiers des voix de tous les copropri�taires se prononcent dans ce sens, la d�cision d'ouvrir un compte non s�par� pour �tre d�cid�e � l'occasion d'un nouveau vote, au cours de la m�me assembl�e dans les conditions de majorit� de l'article 24.

Si le projet ne recueille pas le tiers au moins des voix de tous les copropri�taires, une nouvelle assembl�e g�n�rale pourra �tre convoqu�e dans les trois mois et la d�cision pourra alors �tre prise dans les conditions de majorit� simple de l'article 24.

Pour parfaire le caract�re obligatoire de cette disposition, il est pr�vu que si elle n'est pas respect�e dans un d�lai de trois mois suivant la d�signation du syndic, le mandat de ce dernier est consid�r� comme nul de plein droit. Toutefois les actes qu'il aurait pass� avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Signalons que pour les mandats de syndic en cours � la date de promulgation de la nouvelle loi, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal s�par� s'appliquera � compter du 31 d�cembre 2002.

LA LUMIERE SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE

A compter du 31 d�cembre 2002, il en sera fini des abstractions insondables des r�glements de copropri�t�, quasi-impossibles � modifier, qui entra�nent parfois des r�partitions de charges tr�s in�gales. On sait en effet que l'importance relative de la participation financi�re de chaque copropri�taire aux d�penses de la communaut� d�pend des milli�mes ou tanti�mes attribu�s � chacun des lots.

Or, selon la loi 10 juillet 1965, c'est le r�glement de copropri�t� qui d�termine l'usage des parties privatives et des parties communes, les r�gles d'administration de ces derni�res ainsi que la part relative de la contribution des copropri�taires au titre des charges g�n�rales et des charges sp�ciales en fonction des tanti�mes de copropri�t� mais ne pr�voit aucun contr�le des modalit�s de cette r�partition.

D�s le 1er janvier 2003, les r�glements de copropri�t� nouvellement publi�s devront indiquer les �l�ments pris en consid�ration et la m�thode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la r�partition des charges.

Cette mesure instaure la transparence tellement attendue par les copropri�taires victimes des r�partitions de charges arbitraires, mais ne concerne toutefois pas les r�glements de copropri�t� d�j� en vigueur.

La pose des compteurs d'eau individuels

La mise en place de compteurs individuels est favoris�e afin d'�viter que l'ensemble des copropri�taires ne soit priv� de fourniture d'eau suite � un non-paiement de facture par le syndicat.

En pratique, d�s lors que le syndicat de copropri�t� en fait la demande, les organismes prestataires de distribution d'eau doivent proc�der � l'individualisation des contrats de fournitures d'eau, sachant toutefois que les frais de mise en conformit�, d'installations et de pose des compteurs incombent aux copropri�taires.

Signalons que lorsque cette demande est le fait d'un propri�taire bailleur, la demande est pr�c�d�e d'une information des locataires sur les cons�quences techniques et financi�res de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau. Dans ce cas, les frais sont � la charge exclusive du propri�taire.

La loi SRU contient d'autres dispositions qui ne concernent pas la copropriete

La r�forme de la loi d'orientation sur la ville.
A compter du 1er janvier 2002, les communes de plus de 1500 habitants en Ile-de-France et 3500 dans les autres r�gions situ�es dans des agglom�rations de plus de 50 000 habitants ayant moins de 20% de logements sociaux devront s'engager dans un plan de rattrapage maximum pour atteindre ce seuil en 20 ans.
En cas de non-respect de ce quota, les communes verseront pour chaque logement manquant, une participation financi�re �gale � 20% du potentiel fiscal par habitant lorsque ce potentiel d�passe 5 000 francs par an.

Les modalit�s de vente des logements anciens s'apparentent � celles du neuf.
Depuis le 1er juin 2001, l'acqu�reur (non professionnel ) d'un bien immobilier peut renoncer � sa d�cision d'acheter pendant 7 jours.
En outre, il est mis fin � l'habitude traditionnelle de verser 10 % du prix au moment de la signature de la promesse de vente. Le versement de sommes d'argent est interdit pendant le d�lai de r�flexion de 7 jours, sauf en cas d'acquisition d'une construction neuve et lorsque la vente est faite par l'interm�diaire d'un professionnel. Ici, en cas de r�tractation, la somme vers�e doit �tre restitu�e dans un d�lai de 21 jours.

La notion de logement d�cent
Un diagnostic technique concernant la s�curit� et la salubrit� doit obligatoirement �tre �tabli avant la mise en copropri�t� d'un immeuble de plus de 15 ans. Ce diagnostique fait corps avec l'obligation de garantir l'�tat des logements et d'�viter la mise en copropri�t� de logements insalubres ne comportant pas un minimum de confort comme l'eau potable ou une surface minimum.

Lorsqu'un immeuble est d�clar� insalubre ou menace ruine, la proc�dure de remise en �tat est simplifi�e. En cas de d�faillance du propri�taire, les travaux sont r�alis�s � sa charge. A d�faut, l'Etat ou la collectivit� locale se substitue � lui et une hypoth�que prise sur l'immeuble garantit le paiement des frais de r�novation.

En pr�sence d'un logement non conforme � l'usage d'habitation ou pr�sentant des risques en mati�re de s�curit� physique et de sant�, le locataire peut exiger sa mise en conformit�, en saisissant les tribunaux si cela s'av�re n�cessaire.