UN MARCHE ENSOLEILLE

  Second march� apr�s la r�gion parisienne, la r�gion PACA renoue avec la croissance des belles ann�es . Les trois d�partements c�tiers m�nent le jeu avec une offre soutenue favorisant le choix , des prix encore raisonnables et des loyers en progression. De bonnes raisons pour investir.

  Tous les �l�ments sont r�unis pour faire de cette r�gion un endroit o� l'on a envie d'habiter: le climat, la M�diterran�e, les bassins d'emplois, la renomm�e des facult�s…et o� l'on projette de prendre sa retraite. L'immobilier est donc sans cesse sollicit�, notamment dans les d�partements donnant sur le littoral : les Bouches-du-Rh�ne, le Var et les Alpes Maritimes. Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Cannes et les stations baln�aires ont le vent en poupe: les grues ne cessent de virevolter dans le paysage, les programmes s'�coulent rapidement dans une gamme de prix attractive. Les investisseurs profitent d'une demande aliment�e par une d�mographie en pleine expansion, une mobilit� professionnelle renforc�e par l'attrait du soleil et des loyers orient�s � la hausse. Difficile de cumuler autant de bonnes conditions pour un placement dans la pierre qui peut ult�rieurement devenir r�sidence principale. Dans ce contexte, mieux vaut privil�gier les moyennes surfaces.

 MARSEILLE: EFFERVESCENCE DE LA CONSTRUCTION

  Cette fois, ce n'est pas la derni�re blague marseillaise, mais bien la r�alit�: la ville reprend des couleurs et regagne petit � petit son r�le de troisi�me m�tropole de France. De nombreux indices sont au vert: enrayement de la chute d�mographique, politique de grands travaux dont les r�sultats commencent � se faire sentir(Eurom�diterran�e, r�novation du quartier du vieux port et de la Canebi�re, am�nagement du quartier et de la gare Saint-Charles pour l'arriv�e du TGV en 2 001…).La ville reprend confiance et redore son image de marque. L'immobilier en tire profit . Les chantiers jalonnent la ville, les bureaux de vente se multiplient: depuis deux ans, il a �t� vendu plus de 2 000 logements neufs. Les prix augmentent l�g�rement mais rien d'alarmant: depuis 25 ans, Marseille �tait connue pour �tre la ville la moins ch�re de France. D�sormais, elle se situe dans le bon peloton avec un prix moyen de 12 000F/m2 dans le neuf Des valeurs consid�r�es comme "relativement sages" par les sp�cialistes et justifi�es par" un effet de rattrapage". L'Observatoire Immobilier de Provence note que 40% seulement des logements mis en vente se situent dans une tranche inf�rieure � 12 000F/m2. Les trois-pi�ces repr�sentent 44% des ventes, les 4/5 pi�ces 24%. L'investisseur ne peut que se r�jouir de la bonne sant� du march� immobilier. Deux �tudes, l'une r�alis�e par la Conf�d�ration nationale des Administrateurs de Biens (CNAB) et l'autre par l'Observatoire des loyers marseillais, r�v�lent une augmentation des valeurs locatives, passant, en trois ans, d'une valeur moyenne de 43,60F/m2 � 50,40F/m2. Des valeurs qui d�passent celles rencontr�es sur la ville de Lyon. Bien �videmment, il s'agit d'une moyenne: certains arrondissements comme le VIII� se loue � 54F/m2 voire plus alors que le XIV� ne d�passe gu�re les 38F le m2.

  En cinq ans, la production de logements neufs a �t� multipli�e par 3,5, . Cependant les 16 arrondissements de la ville ne profitent pas �galement de la pouss�e de la construction. Les op�rations les plus importantes se situent dans les IV�(proche des facult�s) , V et VI� ainsi que dans le secteur du Rouet en bordure du parc du Vingt-Sixi�me-Centenaire o� les prix tournent autour de12 000F/m2. A regarder de pr�s, "L'or�e du parc"(Promogim) � 100 m�tres du parc et � 500 m�tres du m�tro P�rier et du lyc�e du m�me nom renomm� o� les studios se vendent � partir de 430 000F, les 2 pi�ces 638 000F et les 4 pi�ces 820 000F. Les VIII et IX� affichent aussi une belle vitalit� avec des prix orient�s � la hausse, certains programmes pouvant atteindre 18 000F/m2. En revanche, les quartiers Nord restent toujours � la tra�ne souffrant d'un d�ficit d'image. L'investisseur peut tabler sur une rentabilit� de 7%. Attention, l'annonce du m�tro risque de peser sur les prix. Mieux vaut donc ne pas tarder. En p�riph�rie, les secteurs Allauch,Eoures,Carry-le-Rouet et l'Estaque lancent des programmes neufs � moins de 10 000F/m2 . Une aubaine dont il faut profiter.

 AIX EN PROVENCE: LE SOLEIL, LES FACS...ET UNE DEMANDE SOUTENUE

  Une qualit� de vie au soleil � l'ombre des platanes, une client�le locale, parisienne et europ�enne � revenus �lev�s, une importante population estudiantine fr�quentant des universit�s renomm�es, une tr�s bonne desserte en transports et voies de communications (autoroute, a�roport, TGV en 2 001)...tout concourt � faire un investissement dans cette ville et pourquoi pas y envisager d'y prendre sa retraite pour profiter du soleil, mais aussi des animations culturelles intenses et de la toute proximit� de la mer. L'immobilier tire partie de l'embellie pour revaloriser ses prix, mais cette augmentation ne d�courage ni les acqu�reurs ni les investisseurs dont les loyers sont �galement revus � la hausse et laissent esp�rer une rentabilit� de 7%. Toutefois, l'offre de logements neufs reste faible, concentr�e dans les zac Sextius-Mirabeau et la Bredasque. Les prix varient entre 11 000 et 20 00F le m2 selon l'emplacement, la pr�sence d'une terrasse g�n�reuse ou non. Parmi les r�alisations en cours sur le secteur, mentionnons "le Square"(Art Promotion)au coeur du nouveau quartier culturel d'Aix et � moins de cinq minutes du coeur ancien de la ville, o� les studios d�marrent � 310 000F, les deux-pi�ces � 560 000F et les trois-pi�ces � 735 000F. Un tr�s bon rapport qualit�-prix pour cette ville recherch�e tant par les acqu�reurs que les investisseurs.

 TOULON: UN MICROMARCHE A PETITS PRIX

  La pr�fecture du Var reste l'une des grandes villes les moins ch�res de France. La m�diocre qualit� du parc existant du centre ville favorise l'achat du neuf. Environ 300 logements se vendent par an. Il s'agit donc d'un march� �troit qu'il faut saisir rapidement. Les quartiers recherch�s se situent � l'est o� les ventes s'effectuent entre 9 000 et 12 000F le m2.Des prix tr�s raisonnables qui, en raison de loyers confortables, permettent d'obtenir une rentabilit� satisfaisante.

 NICE : UN MARCHE SOUS HAUTE SURVEILLANCE

  Tr�s forte demande avec plus de 1 500 ventes dans le neuf en 1999 et une offre qui ne se renouvelle pas assez rapidement, faute de foncier. Manifestement Nice s'oriente vers un march� d�s�quilibr� qui risque de peser sur les prix jusqu'alors contenus. La hausse des valeurs n'a pas �t� significative sauf sur des sites exceptionnels. Mais il faut �tre tr�s vigilant: la baisse des stocks, la difficult� � trouver du foncier li�e � l'absence d'am�nageur public et aux terrains en pente difficiles � urbaniser risquent � terme d'entra�ner une augmentation des prix du neuf L� encore une raison suffisante pour investir de suite.. La fourchette des prix s'�tale de 12 500 � 25 000F/m2. Les programmes neufs se r�partissent dans le centre(Gambetta, Grosso, Thiers),pr�s du port et surtout � l'ouest de la ville . Les prix y �voluent entre 15 000 et 25 000F/m2 dans les meilleurs secteurs. A l'est, les prix restent contenus entre 12 500 et 14 000F/m2. Parmi la quizaine de programmes en tout d�but de commercialisation, quelques-uns -uns m�ritent le d�tour:""les Jardins de Sil�nia"(Marignan Immobilier o� les trois-pi�ces �voluent entre 810 000 et 1 150 000F; le "Fenice"(vendu par Constructa) o� les beaux studios d�marrent � 615 000F;"Mont-Boron"(Sagec) avec des deux pi�ces entre 690 000F et 1 million de francs et des trois-pi�ces entre 940 000F et 1 470 000F;"Les Hauts de la Lanterne"(Promocom) o� les quatre-pi�ces d�marrent � 1 270 000F. Les prix red�marrant, mais les loyers suivant la m�me courbe, l'investisseur y trouve son compte. D'autant que s'il veut prendre sa retraite ult�rieurement dans cette ville, il aura investi dans un logement de qualit� et en tirera donc un meilleur profit.

 CANNES: DES PRIX DE VILLE DANS UNE STATION RENOMMEE

  La Croisette, le Palais du Festival, les palaces, la v�g�tation luxuriante et la Grande Bleue, le tout adoss� � l'Esterel offrent � Cannes un cadre idyllique faisant presque oublier que derri�re cette promenade mondialement connue, il existe une ville, la troisi�me des Alpes-Maritimes en terme de population. Le march� immobilier ne se limite donc pas aux appartements luxueux et aux propri�t�s grandioses, mais est anim� par une client�le locale classique � la recherche de logements affect�s � l'habitation principale ou par des investisseurs en qu�te de r�sidence secondaire ou d'un logement pour leur retraite. L'enqu�te annuelle du Cr�dit Foncier note que dans le neuf, 70% des ventes se situent dans une fourchette de prix allant de 14 000 � 20 000F/m2. En ville,la vingtaine de petits programmes neufs se r�partit sur quatre secteurs : la Bocca , la Croix des Gardes, la Californie et la Pointe Croisette et se commercialisent entre 14 000 et 32 000F/m2. A regarder de suite: "le Pierrier" (Sagor) o� les deux-pi�ces osciellententre 630 000 et 705 000F et les 3 pi�ces entre 810 000 et 875 000F; "les terrasses de Maupassant"(cabinet Bruno), face au vieux port et avec vue sur le Suquet, o� les deux-pi�ces �voluent entre 630 000 et 830 000F et les trois-pi�ces entre 1 620 000 et 1 850 000F; "la villa Papillon"(Sagor) avec de superbes studios � partir de 800 000F. Et sur "la Bocca", "la Boissi�re"(commercialisation Constructa vente) des deux-pi�ces � partir de 540 000F. En p�riph�rie, Mandelieu et Cagnes gagnent la faveur des acqu�reurs.Ce sont des micro-march�s avec vue mer et des sites comparables � ceux de Cannes et avec des prix moins �lev�s. Ainsi, � Mandelieu, de tr�s belles op�rations implant�es dans un site bois� et reposant se commercialisent entre 16 000 et 25 000F/m2.A titre d'exemple,"le domaine de Bellevue" (Syrius)avec vue imprenable sur les �les de L�rins et sur la baie de Cannes avec des deux-pi�ces d�marrant au million de francs. Ou encore les "Terrasses de Cannes-Mandelieu" (Sopra Promotion) o� les deux pi�ces s'�changent entre 741 000 et 895 000F, et o� les trois-pi�ces d�butent � 922 000F pour terminer � 1 385 000F, le tout avec belles terrasses. Sur Cagnes, les valeurs sont identiques:"Villa Florange"(Boggio Constructions), les trois-pi�ces s'�changent entre 850 000et 1 020 000F. Mais certains programmes d'exception rejoignent les prix de Mandelieu comme "Cagnes Promenade",(Fond Immo), bd de la plage, o� les trois-pi�ces peuvent atteindre 1 500 000F.

 ANTIBES: DU NEUF A APPRIVOISER

  Ville de vill�giature, Antibes est aussi une cit� recherch�e par les actifs travaillant sur le site de recherche de Sophia-Antipolis. Mais, comme dans toutes les Alpes-Maritimes cern�es d'un cot� par la montagne et de l'autre par la mer, la construction y devient de plus en plus difficile. La loi Littoral, le plan de Pr�vention des Risques Naturels et l'attente de publication d'un nouveau POS n'arrangent rien. R�sultat, moins de 150 logements en cours de commercialisation. Les programmes neufs sont distill�s au compte-goutte entre 16 000 et 30 000F/m2 selon l'emplacement."R�sidence de la mer"(Elige commercialis� par Constructa) propose des deux-pi�ces entre 880 000F et 1 420 000F et des trois-pi�ces dans une fourchette nettement plus large, entre 920 000F et 2 630 000F. A voir �galement, entre Cannes et Antibes, "les Bastides du Golfe"(Boggio) o� les trois-pi�ces se commercialisent entre 1 040 000 et 1 200 0

Laure Granger

  ACHAT ET LOCATION : LES PRIX DANS LES GRANDES METROPOLES

 CINQ CONSEILS POUR BIEN INVESTIR

  M�me si vous achetez sur plan, n'h�sitez pas � vous d�placer pour �tudier l'implantation et l'environnement.

  Evitez de faire un investissement sur une surface trop petite dont il y a, en g�n�ral, pl�thore dans les villes.

  Si vous investissez uniquement dans le but de faire un placement, songez � prendre une assurance contre d'�ventuels impay�s de loyers ou un "package", propos� par de nombreux promoteurs, qui vous d�charge de la recherche d'un locataire.

  Si le placement s'inscrit dans une perspective de r�sidence principale � plus longue �ch�ance, privil�giez une surface spacieuse, une desserte par des transports en commun, un environnement loin des nuisances de la ville.

  En mati�re de financement, consultez les banques sp�cialis�es qui offrent de nombreuses formules de "cr�dit investisseur", adapt�es � chaque profil.