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Les
dossiers
GERER SOI MEME SON PATRIMOINE
LOCATIF
- OU INVESTIR ?
- Trouver un bon locataire
- La fixation du loyer
- Le dispositif "Lienemann"
- Peut-on modifier le prix du loyer ?
- R�vision du loyer en cours de bail
- Quel type de contrat de location ?
- Le contrat de location meubl�
- La dur�e de la location
- LES CONFLITS AVEC LE LOCATAIRE
- La proc�dure de conciliation
- Injonction de payer et injonction de faire
- L’assignation devant le tribunal
- Le r�f�r�
- Le contrat de caution
- La notion de logement d�cent
- La couverture logement universelle
�
Veiller sans rel�che au r�glement des loyers, accepter de
remettre en cause r�guli�rement ses connaissances en droit des locations,
savoir r�agir promptement mais avec diplomatie. Telles sont quelques-unes
des qualit�s requises pour g�rer soi-m�me son patrimoine locatif. Tour d’horizon.
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Dans notre dernier num�ro, nous avons �voqu� la question de la gestion de patrimoine par les professionnels de l’administration de bien. Selon l’�tendue du service demand� par le propri�taire (voir CONFIER LA GESTION DE SON PATRIMOINE A UN PROFESSIONNEL dans Se loger n�26), cette prestation est factur�e entre 4 et 15 % du loyer annuel. Moyennant quoi et � condition d’avoir soigneusement analys� le mandat de gestion avant de le signer, le bailleur peut profiter en toute qui�tude du rendement de son placement. Dans les lignes qui suivent, nous nous adressons � ceux qui ne d�sirent pas faire cette d�pense et nous verrons que g�rer soi-m�me un patrimoine immobilier est parfaitement r�alisable. Il n’en reste pas moins que cette activit� entra�ne diff�rentes exigences qui doivent obligatoirement �tre respect�es, sous peine de transformer la perspective d’un rendement immobilier en marasme financier. La premi�re contrainte, apparemment incontournable, est d’ordre g�ographique. D�sormais, le propri�taire doit fournir � son locataire un logement d�cent et le locataire a d’importants moyens pour l’y contraindre. De fait, lorsque le bailleur n’est pas en mesure de contr�ler lui-m�me et rapidement le bien fond� des demandes de son locataire concernant les r�parations ou le bon fonctionnement des am�nagements, ce qui suppose qu’il soit � proximit� du logement lou�, il ne peut qu’accepter de r�gler les factures de r�parations, parfois non justifi�es qui lui sont pr�sent�es. Ainsi, un propri�taire nous signalait qu’il avait heureusement pu “ �conomiser ” le prix d’un r�frig�rateur dont le remplacement lui �tait demand�, alors que son locataire n’avait pas actionn� l’interrupteur de mise en marche… G�rer soi-m�me son patrimoine locatif implique donc une pr�sence permanente, laquelle est rendue n�cessaire par de simples consid�rations de saine gestion et de rentabilit� locative. Cette pr�sence est une v�ritable n�cessit� car de tr�s nombreux litiges naissent de l’attitude des bailleurs qui tentent la solution du pourrissement de la situation. Cette fuite de responsabilit� ne peut qu’aviver les tensions et induit un risque non n�gligeable de contentieux. Comme nous le verrons ci-apr�s, celui-ci rel�ve de la comp�tence du juge d’instance devant lequel la proc�dure est gratuite pour le locataire. |
OU INVESTIR ?
Faut-il investir dans une petite, moyenne ou grande surface ? Faut-il
s�lectionner un immeuble de standing ou un logement ordinaire, une r�sidence avec
services, dans une ville nouvelle, dans une zone de loisir ou ailleurs ? Les possibilit�s
sont multiples et d�pendent essentiellement de la sensibilit�, voir de l’affectivit�,
le mot n’est pas trop fort, de chaque investisseur. Il reste cependant une certitude
confirm�e par l’analyse des prix pratiqu�s sur le march� locatif. Les logements
de petites surface offrent une meilleure rentabilit� locative que les grands.
Ceci �tant, le prix du loyer doit �tre fix� avec mesure. Ainsi par exemple, les
locations destin�es aux �tudiants flambent, en raison de la forte demande, lors
de la rentr�e universitaire. Si un bailleur envisage de tirer b�n�fice de cette
situation et loue � un prix trop sup�rieur au march�, il est probable que ce logement
sera vacant pendant les 3 ou 4 mois que durent les vacances universitaires. Un
gain imm�diat de 10 % sur le loyer mensuel peut alors se traduire, sur une p�riode
de 12 mois, en une perte s�che parfois sup�rieure � 20 % par comparaison � un
loyer normal. A cela s’ajoute la contrainte suppl�mentaire pour le bailleur d’avoir
� chercher un nouveau locataire, de faire un �tat des lieux de sortie, puis un
nouvel �tat des lieux d’entr�e… NOTRE CONSEIL : plut�t que de courir le risque
de commettre une erreur d’appr�ciation sur la valeur du bien et le prix auquel
il peut �tre lou�, adressez-vous � l’agent immobilier du secteur o� vous envisagez
d’investir. Mieux que quiconque, ce qui justifie la commission que vous lui versez,
ce dernier conna�t les tendances de l’offre et des demandes fonci�res et locatives.
Il peut donc vous renseigner, arguments chiffr�s � l’appui, sur le rendement pr�visible
de votre investissement.
Trouver un bon locataire
Pi�ce ma�tresse de l’investissement locatif, le bailleur doit soigneusement
s�lectionner son locataire afin de tenter d’�viter les �ventuelles tracasseries
qui risquent de paralyser l’int�r�t de son investissement. Citons de fa�on non
exhaustive, les contestations sur le loyer, la lenteur et le retard des paiements,
l’entretien n�gligent du logement ou les d�parts intempestifs. Le propri�taire
a donc tout int�r�t � choyer son locataire et doit veiller � ce que l’engagement
de ce dernier soit garanti par une caution. Rappelons que le contrat de caution
est un acte tr�s formaliste qui doit �tre rempli avec soin sous peine de ne pas
�tre valable (voir encadr�).
La fixation du loyer
Nous avons signal� l’importance de d�terminer le prix de la location
en fonction du prix de march�. Cette position est celle qui permet de “ recruter
” un nombre suffisant de postulants locataires et ensuite de choisir le meilleur
dossier. A cet �gard, le propri�taire est en droit de demander les justificatifs
de revenus du locataire et de la caution (derni�res fiches de salaire, avis d’imposition)
et les preuves du r�glement effectif des loyers aupr�s d’un pr�c�dent propri�taire
(quittances des loyers ant�rieurs).
Rappelons que la libert� de choix du locataire n’est pas toujours compl�te. Si
le logement est lou� dans le cadre des dispositions Besson, les ressources du
locataire et le montant du loyer sont plafonn�s. Dans le neuf, � Paris et dans
les communes limitrophes (*)12.5 € /m�, en Ile-de-France, 11 €/m�, dans les agglom�rations
de plus de 100 000 habitants (**) � 8.5 €/m� ailleurs � 8 €/m�. Dans l’ancien,
� Paris et dans les communes limitrophes (*)11 € /m�, en Ile-de-France, 9.5 €/m�,
dans les agglom�rations de plus de 100 000 habitants (**) � 6 €/m� ailleurs �
5.5 €/m�.
Le plafonds de ressources des locataires � prendre en compte d�pend du lieu d’habitation
et de la composition familiale pour les contrats conclus entre le 1er janvier
2002 et le 31 d�cembre 2002
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Ile-de-France |
R�gions |
| Personne seule |
19 058 € |
15 911 € |
| Couple mari� |
31 321 € |
24 362 € |
| Personne seule ou couple mari� |
|
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| Avec une personne � charge |
37 620 € |
29 167 € |
| Avec deux personnes � charge |
44 910 € |
35 229 € |
| Avec trois personnes � charge |
53 197 € |
41 431 € |
| Avec quatre personnes � charge |
59 824 € |
46 734 € |
| Majoration � partir de la cinqui�me personne |
+ 6 796 € |
+ 5 305 € |
(*) Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont,
Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont,
Le Kremlin-Bic�tre, Les Lilas, Le Pr� Saint Gervais, Levallois- Perret, Malakoff,
Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-
Cloud, Saint- Denis, Saint- Mand�, Saint- Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves
et Vincennes. (**) Les agglom�rations sont d�termin�es par le Sch�ma Directeur
de l'Am�nagement de l'Urbanisme.
Le dispositif "Lienemann"
A l’heure o� nous r�digeons ces lignes, le d�cret concernant le
dispositif Lienemann n’est pas publi�. Il n’en reste pas moins que ces nouvelles
dispositions fiscales sont destin�es � favoriser la location de logements � des
personnes � tr�s faibles ressources. En contrepartie, le bailleur pourra b�n�ficier
d’avantages fiscaux consistant en un rel�vement du taux de la d�duction forfaitaire
� 60 % pendant trois ans au moins. Ce dispositif, non cumulable avec le dispositif
"Besson" concernera les logements respectant les normes de d�cence constituant
la r�sidence principale du locataire et ce, dans le cadre d’un contrat de location
vide de trois ans au minimum. En contrepartie les revenus provenant de la location
ou de la sous-location de logements nus ou meubl�s consentie � des personnes b�n�ficiaire
du RMI, �tudiant b�n�ficiant d'une bourse � caract�re social ne sont plus exon�r�s
de l'imp�t sur le revenu pendant les trois premi�res ann�es de la location. Toutefois,
le r�gime ant�rieur est maintenu jusqu'au terme de la p�riode d'exon�ration de
trois ans en cours au 1er janvier 2002.
Peut-on modifier le prix du loyer ?
En cas de location vide, le bailleur ne peut augmenter le loyer
en cours de bail que lorsque celui-ci est "manifestement sous-�valu�". Cela s’entend
d’un loyer nettement inf�rieur � ceux du voisinage pour des logements d�j� lou�s.
Dans ce cas, l’ajustement ne peut avoir lieu que lors du renouvellement du bail,
c’est-�-dire au terme de l’expiration d’une p�riode triennale. Afin de permettre
au locataire d'appr�cier si le loyer propos� est justifi�, le bailleur doit lui
indiquer le montant du nouveau loyer 6 mois avant la fin du bail et lui fournir
une liste d'au moins trois r�f�rences de loyers habituellement pratiqu�s dans
le voisinage pour des logements comparables. Ces r�f�rences, que le bailleur peut
se procurer aupr�s de l’observatoire des loyers, 21, rue Miollis, 75015 Paris
ou aupr�s de Minist�re de l'Equipement et du Logement, contiennent le nom de la
rue et de la dizaine de num�ro o� se situe l'immeuble, la qualit� et l’�poque
de la construction, l’�tage du logement et pr�sence ou non d'un ascenseur, la
surface habitable et nombre de pi�ces, l’�quipement (chauffage central, sanitaires,
etc.), le montant du loyer mensuel hors charges. Si le locataire accepte les nouvelles
conditions, celles-ci s’appliquent. En cas de refus ou d’absence de r�ponse, le
bailleur doit saisir la commission d�partementale de conciliation. Cette instance
compos�e pour moiti� de propri�taires et pour moiti� de locataires, analyse les
arguments des deux parties, puis rend un avis. En cas de d�saccord, le propri�taire
peut soit renoncer � l’augmentation, soit saisir le juge qui fixe les conditions
du bail. Signalons enfin que lorsque l’augmentation du loyer est inf�rieure ou
�gale � 10 %, elle s’applique par tiers sur 3 ans. Si elle est sup�rieure � 10
%, elle aura lieu par sixi�me pendant 6 ans.
Signalons qu’exceptionnellement, le loyer peut �tre major� en cours de bail lorsque
le propri�taire et son locataire ont pr�vu cette possibilit� lors de la signature
du bail ou si un avenant est sign� entre les parties en cours de bail. Cette hausse
de loyer peut survenir lorsque le propri�taire fait ex�cuter � ses frais des travaux
d'am�lioration.
En cas de location meubl�e, le bailleur doit respecter les clauses du contrat
sign� avec le locataire. Sauf clause particuli�re pr�vue � ce sujet, le propri�taire
doit attendre la fin du contrat en cours et le louer aux nouvelles conditions
� un nouveau locataire. Si le contrat pr�voit une clause un renouvellement par
tacite reconduction, le cong� doit �tre d�livr� au locataire selon les modalit�s
pr�vues au contrat. Le cong� peut �tre assorti d’une proposition de nouveau contrat,
incluant les nouvelles conditions de prix. En cas de refus du locataire, celui-ci
quitte les lieux et le propri�taire retrouve sa libert� de louer.
R�vision du loyer en cours de bail
Le montant du loyer est d�termin� dans le contrat de location.
Ce montant ne peut �tre r�vis� que si une clause d’indexation pr�voyant la r�vision
annuelle du loyer est incluse dans le bail. A d�faut, le montant du loyer ne peut
pas �tre modifi� pendant toute la dur�e de la location. G�n�ralement, l'augmentation
intervient � la date anniversaire du contrat de location, mais peut avoir lieu
� une autre date fix�e en accord avec le locataire et ne peut �tre sup�rieure
� la variation de la moyenne de l'indice du co�t de la construction sur quatre
trimestres. A d�faut de pr�cision dans le bail, l’indice de r�f�rence est le dernier
indice INSEE du co�t de la construction connu lors de la signature du contrat
de location.
Quel type de contrat de location ?
Avant de s’engager, le propri�taire doit se pencher sur la question
du type de contrat de location qu’il entend mettre en œuvre dans son logement.
Nous �voquerons ci-apr�s dans leurs grandes lignes l’�conomie des contrats de
location et les contraintes qui les accompagnent parfois. La location vide est
la plus r�pandue car il s’agit d’une formule simple o�, hormis le prix du loyer
librement fix� lors de la conclusion du contrat, toutes les conditions sont pr�-r�glement�es.
Ce contrat assure une grande stabilit� au locataire. Fiscalement, les charges
d�ductibles, auxquelles s’ajoute un abattement forfaitaire, sont sans surprise.
Pour sa part, la location en meubl�e ainsi que la location saisonni�re qui lui
est apparent�e, est le domaine de la libert�. Ce contrat est r�serv� aux investisseurs
ayant une assez bonne connaissance des subtilit�s contractuelles et fiscales.
Le bailleur est tenu de fournir tous les meubles n�cessaires � l’habitation du
locataire. Moyennant quoi, sous r�serve de respecter les dispositions d’ordre
public et les bonnes moeurs, le contrat est r�dig� librement.
Le contrat de location vide est obligatoirement �crit et conf�re une certaine
stabilit� au locataire. Lorsque le propri�taire est une personne physique, sa
dur�e est en principe de 3 ans au minimum (6 ans autrement). Le loyer est d�termin�
librement au d�but du bail et ne peut �tre r�ajust� qu’� la date anniversaire
de la location ou, le cas �ch�ant, � la date fix�e par les parties, en fonction
de la moyenne annuelle de l'indice INSEE du co�t de la construction (environ +
1 % par an). Exceptionnellement, la r�vision peut �tre sup�rieure, � condition
que le loyer soit sous-�valu�. Cet ajustement peut avoir lieu, lors du renouvellement
du bail, c’est-�-dire une fois tous les trois ans, conform�ment � une proc�dure
protectrice des droits du locataire (voir encadr�).
En contrepartie, lors de l’entr�e dans les lieux, le locataire verse un d�p�t
de garantie �gal � 2 mois de loyer hors charges. Il doit s’assurer en souscrivant
une assurance multirisque habitation et doit restituer le logement en fin de contrat
dans le m�me �tat que celui dans lequel il l’a trouv� (�tat des lieux d’entr�e),
sous r�serve de la v�tust�.
Sont notamment interdites les clauses qui obligent le locataire � souscrire une
assurance aupr�s d'une compagnie choisie par le bailleur, celles qui obligent
le locataire � laisser visiter celui-ci les jours f�ri�s ou plus de deux heures
les jours ouvrables en vue de la vente ou de la location du local lou�, celles
qui imposent le paiement du loyer par pr�l�vement automatique ou celles qui pr�voient
la r�siliation du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des
charges, du d�p�t de garantie ou la non souscription d'une assurance des risques
locatifs.
Le contrat de location meubl�
Si les conditions imp�ratives ci-dessus expos�es paraissent trop
contraignantes ou inadapt�es � un projet d’investissement, le propri�taire peut
choisir de fixer librement les conditions du contrat de location. Il doit alors
conclure un contrat de location en meubl�. Dans ce cadre seulement, il est libre
de d�finir les clauses du contrat, notamment celles relatives � la dur�e et aux
modalit�s de cessation du bail. La seule contrainte qui s’impose � lui est de
fournir au locataire tous les meubles qui lui permettront d’habiter dans les lieux.
Si tel n’est pas le cas, le juge saisi d’une contestation, peut qualifier le contrat
de location vide…
La dur�e de la location
Il faut avoir pr�sent � l’esprit que la vente d’un logement occup�
est plus difficile que celle d’un logement vide. La client�le potentiellement
int�ress�e par ce type d’achat est en effet moins nombreuse. De fait, la question
des modalit�s de fin du contrat doit �tre soigneusement appr�ci�e, notamment lorsque
l’investissement est r�alis� dans une perspective � court ou moyen terme. Ainsi,
dans le cadre de la location vide, le propri�taire ne peut donner cong� qu’en
fin de bail. Cette demande qui doit �tre r�ceptionn�e par le locataire, 6 mois
avant la date de renouvellement du bail, doit �tre justifi�e, soit par un motif
l�gitime et s�rieux - par exemple, le locataire ne paye pas ou paye son loyer
en retard -, par la mise en vente du logement, ou parce que le propri�taire souhaite
r�cup�rer le logement afin d’y loger lui-m�me ou d’y faire habiter les membres
de sa famille. Ajoutons que lorsque le locataire est �g� de plus de 70 ans et
que ses ressources sont inf�rieures � 1,5 fois le SMIC, le bailleur doit lui proposer
un logement � proximit� correspondant � ses besoins.
En cas de vente du logement, le locataire b�n�ficie d'une priorit� d’achat. Le
propri�taire �tant tenu de lui proposer d'acheter en premier. Le cong� valant
offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette offre
est valable durant les deux premiers mois du d�lai de pr�avis. Si le locataire
n’y r�pond pas ou refuse l’offre, il doit quitter les lieux au terme du cong�.
S’il accepte, un nouveau d�lai de 2 mois, ou 4 mois en cas de sollicitation d’un
pr�t, court � compter de l’exp�dition de l’offre pour signer l'acte de vente.
Pour sa part, le locataire peut quitter les lieux � tout moment sans avoir � fournir
de motifs. Il doit adresser une lettre recommand�e avec accus� de r�ception ou
un acte d'huissier au bailleur. Le d�lai de pr�avis est de 3 mois � dater de la
r�ception du cong� par le bailleur. Ce d�lai est r�duit � 1 mois en cas de mutation
professionnelle, de perte d'emploi ou de nouvel emploi suite � une perte d'emploi,
lorsque le locataire b�n�ficie du RMI ou s’il a plus de 60 ans et que son �tat
de sant� n�cessite un changement de domicile. A d�faut de cong� donn� dans les
formes et d�lais l�gaux, le contrat est reconduit tacitement pour une dur�e de
3 ans si le bailleur est une personne physique ou de 6 ans si le bailleur est
une personne morale.
Le bailleur en meubl� est libre de fixer la dur�e de sa location comme il l’entend,
lorsqu’il ne loue pas plus de quatre logements. En effet, dans un tel cas, le
locataire est en droit d’exiger d’une part l'�tablissement d'un contrat �crit
et d’autre part que la dur�e du contrat soit de un an, d�s lors que le logement
lou� constitue sa r�sidence principale. Pour sa part, le bailleur doit fournir
un logement d�cent, c’est-�-dire, aux termes du d�cret de 30 janvier 2002, un
logement qui ne laisse pas appara�tre de risques manifestes pouvant porter atteinte
� la s�curit� physique ou � la sant� et dot� des �l�ments de confort le rendant
conforme � l'usage d'habitation.
Au terme du contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an. Lors du renouvellement,
le bailleur peut toutefois modifier les conditions du contrat mais il doit en
informer le locataire en respectant un pr�avis de 3 mois. En cas d’acceptation
des nouvelles conditions, le contrat est renouvel� pour 1 an. Le bailleur qui
ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire en respectant
le m�me pr�avis et motiver son refus. Pour sa part, le locataire peut r�silier
le contrat � tout moment mais doit respecter un pr�avis d'un mois. Ainsi s’�coule
le contrat de location avec de nombreuses circonstances contractuelles et l�gales
qui peuvent favoriser l’�closion de litiges entre le propri�taire et son locataire.
LES CONFLITS AVEC LE LOCATAIRE
Lorsque l’entente directe entre propri�taire et locataire n’est
plus possible, la seule issue possible pour r�soudre un litige est celle du contentieux.
Pour toutes questions relatives aux loyers et aux baux d'habitation, le tribunal
d'Instance est seul comp�tent, quel que soit le montant des sommes en jeu. L’avantage
de cette juridiction tient au fait qu’elle peut �tre saisie tr�s simplement et
surtout, que la repr�sentation par un avocat n’y est pas indispensable.
La proc�dure de conciliation
Cette proc�dure gratuite consiste � s’adresser au greffe du tribunal
afin de demander que la partie adverse soit convoqu�e en vue d'une audience de
conciliation. Si les parties parviennent � s’entendre, leur accord est mentionn�
dans un proc�s verbal ayant valeur de jugement. Sinon, l’affaire est renvoy�e
devant le tribunal.
Injonction de payer et injonction de faire
Rapides et gratuites ces proc�dures concernent les litiges civils
dont l’enjeu est inf�rieur � 4 573 €. Lorsque le locataire ne paye pas ou lorsque
le propri�taire refuse de d�livrer une quittance � son locataire, il suffit au
plaignant de remplir un imprim� disponible au Greffe du Tribunal d'Instance, et
de fournir les pi�ces justifiant sa r�clamation (loi, contrat de location, courriers
�chang�s, etc…). Si la demande est justifi�e, le juge fait injonction � la partie
adverse d'ex�cuter la d�cision rendue dans un d�lai d�termin�. En cas de contestation,
le pr�sum� d�biteur de l’obligation contest� peut faire opposition. Il lui suffit
alors d’adresser un courrier au tribunal d’instance dans lequel il explique les
raisons de son opposition. A r�ception de cette lettre, le juge fixe une date
d’audience au cours de laquelle les deux parties font valoir leur position, puis
statue d�finitivement.
L’assignation devant le tribunal
Pour assigner un adversaire devant le juge du tribunal d'instance,
une assignation explicitant les motifs de l’assignation � compara�tre doit lui
�tre d�livr�e par un huissier de justice. Lors de l’audience, chacune des parties
apporte les preuves de ses dires, puis le tribunal rend sa d�cision. Il est possible
de faire appel de la d�cision rendue � condition de saisir la cours d’appel dans
un d�lai de 1 mois, � compter de la signification du jugement du tribunal d’instance.
Signalons que lorsque le montant du litige ne d�passe pas 1981 €, l’assignation
peut �tre d�livr�e directement, sans l’intervention d’un huissier.
Le r�f�r�
Lorsqu’une d�cision doit intervenir tr�s rapidement (troubles de
voisinages, violation du droit de propri�t�, etc) une proc�dure de r�f�r� peut
�tre intent�e. Pour que cette proc�dure rapide ait une chance d’aboutir, le plaignant
doit faire incontestablement la preuve de ses all�gations. Dans ce cas, le juge
peut prendre tr�s rapidement une d�cision, sans quoi, l’affaire est renvoy�e �
l’audience du tribunal d’instance.
Le contrat de caution
Lorsque le locataire ne paye pas le loyer, le propri�taire peut actionner la caution s’il a pris soin de demander ce type de garantie � son locataire. La personne qui se porte caution engage tous ses biens personnels, salaires revenus ou pensions. Il s'agit donc d'un acte extr�mement grave dont les cons�quences peuvent �tre catastrophiques pour celui ou celle qui apporte sa garantie. Il s'agit g�n�ralement d'un membre de la famille ou d'un ami qui s'engage par pure amiti� ou en raison de liens familiaux envers le bailleur � payer le loyer en lieu et place du locataire si ce dernier ne peut plus faire face au paiement de sa dette.
Mais attention, cet engagement n’est valable qu’� condition qu’un grand nombre de conditions soit respect�. Obligatoirement �crit, l'engagement de la caution doit contenir diff�rentes mentions obligatoires. A d�faut, l’engagement pris est nul et le propri�taire se trouve sans garantie… Une attention toute particuli�re doit donc �tre port�e � la r�daction de ce document. La personne qui se porte caution doit �crire de sa propre main dans l'acte de caution, le montant du loyer et les conditions de sa r�vision tels qu'ils figurent dans le bail. Elle doit �galement exprimer de fa�on explicite qu’elle a connaissance de la nature et de l'�tendue de son engagement et doit enfin recopier l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
"Art. 22-1. - Lorsque le cautionnement d'obligations r�sultant d'un contrat de locataire conclu en application du pr�sent titre ne comporte aucune indication de dur�e ou lorsque la dur�e du cautionnement est stipul�e ind�termin�e, la caution peut le r�silier unilat�ralement. La r�siliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat duquel le bailleur re�oit notification de la r�siliation.
La personne qui se porte caution fait pr�c�der sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa r�vision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de fa�on explicite et non �quivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'�tendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alin�a pr�c�dent. Le bailleur remet � la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalit�s sont prescrites � peine de nullit� de cautionnement."
Le Code de la consommation (articles L. 313-7 � L. 313-10 et L. 341-1) r�glemente l'acte de caution qui doit �tre m�rement r�fl�chi. Ainsi, l'engagement de la caution ne sera pas valable, c'est � dire que le cr�ancier ne pourra pas invoquer l'intervention de la caution, si l’ engagement de celle-ci est disproportionn� par rapport � ses revenus, sauf si ses biens sont suffisants au moment o� la caution est mise en oeuvre. Il reste cependant que le contrat peut �tre �tabli sous seing priv�, sans aucun formalisme, entre l'�tablissement pr�teur et celui qui apporte sa caution. Cela dit, l'acte peut �tre �tabli sous la responsabilit� d'un notaire. Dans ce cas, ce dernier informe et conseille les parties sur le tenant et les aboutissants de leurs engagements.
Si la caution s'est engag�e sous b�n�fice de discussion, le cr�ancier doit poursuivre le locataire en premier lieu, la caution n'�tant tenue de payer que si le d�biteur est insolvable ou si les poursuites contre lui �chouent. En revanche, si la caution a renonc� au b�n�fice de discussion, le propri�taire peut s'adresser � elle, avant m�me d'avoir inqui�t� le locataire. Enfin, en cas de caution solidaire, le bailleur peut, � son choix, s'adresser � l'un ou � l'autre ou aux deux ensemble... |
La notion de logement d�cent
Les caract�ristiques du logement d�cent ont �t� d�finies par un d�cret du 30 janvier 2002 (J.O du 31 janvier 2002). Est consid�r� comme d�cent un logement qui assure le clos et le couvert, la protection contre les infiltrations d’eau. La pi�ce principale doit avoir une surface et une hauteur sous plafond minimales de 9 m2 sous 2,20 m de plafond ou un volume minimal �quivalent de 20 m3. Les mat�riaux utilis�s pour sa construction doivent �tre exempts de risques et les �quipements de chauffage, �lectricit�, gaz �tre en bon �tat d’entretien. Ce logement doit �tre ventil� et �clair�.
Les �l�ments de confort minimum rendant le logement conforme � l’usage d’habitation sont �galement d�finis. Un logement d�cent doit disposer d’un chauffage et d’une installation �lectrique permettant le fonctionnement des appareils m�nagers courants, d’un point d’eau potable chaude et froide et doit comporter, au minimum, un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson des repas. Les logements de plus d’une pi�ce, quant � eux, doivent comporter une installation sanitaire compl�te.
Lorsqu’un logement lou� ne respecte pas ces r�gles, le locataire peut demander sa mise en conformit�. En cas de refus du propri�taire, le locataire peut s’adresser au juge afin que soient prescrits les travaux � r�aliser. En cas d’impossibilit� de mise en conformit�, notamment pour une question de superficie du logement lou�, le juge peut r�duire le loyer. |
La couverture logement universelle
Promesse �lectorale ou aboutissement logique de la mise en place des r�gles qui assurent le respect du droit au logement dans des conditions d�centes ? En tout �tat de cause, les justifications avanc�es pour l’instauration de la couverture logement universelle ne manquent pas de l�gitimit� et les modalit�s de mise en place de cette nouvelle garantie sont tout aussi attractives… pour les locataires.
Pour financer la couverture logement universelle, il est pr�vu de remplacer - et donc de supprimer - le d�p�t de garantie par un m�canisme de fonds de garantie. Quant au but poursuivi, il s’agit de mettre en place une nouvelle forme de protection sociale au travers du droit au logement. Les locataires devraient ainsi pouvoir acc�der plus facilement et plus rapidement au logement et devraient pouvoir �tre maintenus dans les lieux en cas de difficult�s justifi�es de paiement du loyer.
Parall�lement, les propri�taires bailleurs ainsi prot�g�s en cas d'impay�s, devraient augmenter l'offre locative en mettant sur le march� des logements aujourd'hui vacants.
Au stade tr�s embryonnaire o� elle se trouve, la couverture logement universelle pourrait se d�cliner en trois niveaux de garanties. D’abord, la prise en charge des d�gradations du logement lorsqu’elles d�passent l’usure normale. Ces d�penses seraient couvertes � hauteur de trois mois de loyer ce qui constituerait une garantie sup�rieure � l’actuel d�p�t de garantie (limit� � deux mois de loyers hors charges). Cette prise en charge pourrait m�me ne pas �tre plafonn�e pour les logements sociaux.
Ensuite, est envisag�e une garantie de loyers impay�s sous forme d’avance remboursable. Cette garantie s’appliquerait pendant les trois premi�res ann�es de location et couvrirait jusqu’� 18 mois de loyers et charges ou 36 mois dans le parc conventionn�. Les impay�s seraient avanc�s au bailleur, � charge pour ce dernier de r�cup�rer sa cr�ance aupr�s du locataire. Toutefois, ce recours pourrait �tre abandonn� en cas d’insolvabilit� de bonne foi afin d’aider les familles en situation de grande difficult�.
Enfin, au terme de la premi�re p�riode de trois ans de location, un syst�me de pr�voyance obligatoire aliment� par une cotisation partag�e entre locataires et bailleurs pourrait venir en compl�ment. Cette garantie profiterait aux locataires victimes du d�c�s d'un conjoint ou d’une incapacit� de travail. Le paiement des loyers et charges serait ainsi garanti pendant le temps n�cessaire � l’adaptation � de nouvelles conditions de vie. |
Etienne Langevin
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