�

Vous recherchez un compl�ment de retraite ? Investissez dans l'immobilier locatif. Vous vous constituerez un solide capital, vous obtiendrez une rente et b�n�ficierez d'avantages fiscaux.

Que ce passe t-il avec les retraites ? Alors que le temps des attaques frontales (et m�diatiques) des assureurs contre les syst�mes de retraites semblait r�volu, voil� depuis quelques semaines avec les rapports Charpin et Teulade, que cette m�me question revient sur la sellette m�diatique � l'initiative du gouvernement. Des projections indiquent que d'ici 2040 les plus de 60 ans augmenteront de 10 millions alors que les moins de 20 ans diminueront de 1,2 million. Il y aura alors en France sept retrait�s pour dix actifs et une grande interrogation pour cette date. Qui va payer les retraites... ? En tout cas, dans l'imm�diat, une chose est s�re. Entre les propositions de r�formes minimales ou maximale des syst�mes de retraites obligatoires et la prolif�ration des solutions des assureurs (assurances vie, plan d'�pargne retraite, etc...), il devient de plus en plus difficile de se faire une opinion. Essayons cependant d'y voir plus clair...

La situation dans les r�gimes de retraite :

Malgr� l'augmentation constante de la dur�e des cotisations de retraite, tout semble �tre fait pour nous convaincre, sans nous alarmer, que les r�gimes obligatoires n'assureront plus � eux seuls les retraites dans un avenir plus ou moins lointain... Cet �tat de fait est la cons�quence des donn�es d�mographiques. Aujourd'hui, tandis que deux salari�s en activit� cotisent pour un seul retrait�, la situation de notre syst�me de retraite est la suivante.

Les salari�s actifs versent obligatoirement 14,75 % de leur salaire (8,20 % � la charge de l'employeur et 6,55 % � la charge du salari�) sur la part inf�rieure au plafond de la s�curit� sociale fix� � 14 700 F par mois, soit 173 640 F par an. Pour un non cadre, la cotisation de retraite compl�mentaire est de 3 % (au minimum) sur cette part de salaire et de 5 % pour celle comprise entre 14 700 F et 44 100 F par mois. Pour un revenu annuel de 173 640 F, la cotisation retraite obligatoire est tous les ans de 25 600 F... Les cadres quant � eux, versent 3 % sur la m�me part de salaire plus 7,5 % sur la part comprise entre 14 700 F et 117 600 F.

Ceci fait, une vie (active) durant, le salari� peut esp�rer une retraite au taux plein s'il a cotis� durant 160 trimestres. Ensuite, le montant de la retraite d�pend du salaire moyen calcul� sur les 25 meilleures ann�es, de l'�ge de d�part en retraite (en principe fix� entre 60 et 65 ans), et des points obtenus selon une m�thode pour le moins opaque aupr�s des r�gimes de retraites compl�mentaires... Au bout du compte, un salari� non cadre obtient en moyenne une retraite �gale � 57 % de son dernier traitement. Ce taux �tant de 59 % pour un salari� cadre... Et en cas de d�c�s, le conjoint de ce cotisant per�oit une part de cette retraite limit�e dans le meilleur des cas � 50 % ou 60 %. Mais si le d�funt a �t� mari� plus d'une fois, le dernier conjoint devra partager la retraite avec les ex-conjoints non remari�s.

Ces consid�rations ajout�es aux pr�visions d�mographiques, conduisent les assureurs � encourager les salari�s (et les non salari�s) � pr�parer eux-m�me leur retraite. Se voulant rassurants, ils est sugg�r� de commencer � �pargner le plus t�t possible (environ 30 ans avant la retraite) dans le cadre d'une assurance vie ou d'un plan d'�pargne retraite. L'objectif �tant de minimiser l'effort financier � consentir pour profiter � l'�ge de la retraite soit d'une rente, soit d'un capital afin de compl�ter les retraites des r�gimes obligatoires.

Les solutions des assureurs...

Il est coutume de dire que l'assurance vie offre un bon �quilibre entre s�curit� et rentabilit�. En effet, les sommes plac�es dans le cadre d'un contrat d'assurance vie sont g�n�ralement disponibles sous forme d'avances ou de retraits en cas de besoin et certains contrats peuvent parfois offrir jusqu'� 6 % de rendements... bruts.

La d�fiscalisation de l'assurance vie

Toute personne imposable peut ouvrir un Plan d'Epargne Populaire (PEP) dont la dur�e minimale est de 8 ans. Le montant maximum des versements est de 600 000 F pour une personne et 1 200 000 F pour un couple. Autre solution. Les fameux contrats DSK non limit�s en montant. Les sommes plac�es sont investies sur les march�s boursiers avec un minimum de 50 % d'actions fran�aises dont 5% en titres non cot�s. Les 50% restant peuvent �tre plac�s sur l'actif g�n�ral des compagnies ou sur le march� boursier. A condition de conserver ces contrat au moins 8 ans, les capitaux vers�s par les compagnies ne subissent que les pr�l�vements sociaux sur les plus values seulement.
La fiscalit� de l'assurance vie est pr�sent�e comme �tant tr�s favorable par rapport � l'ensemble des placements. A l'�ch�ance du contrat (ou au bout de 8 ans), 7,5 % sont pr�lev�s sur les int�r�ts capitalis�s s'ils sont sup�rieurs � 30 000 F pour une personne seule et � 60 000 F pour un couple. Dans le cadre d'un PEP, l'exon�ration est totale dans la limite d'un contrat de 600 000 F pour une personne ou de 1 200 000 F pour un couple. La rente viag�re issue des PEP est quant � elle, exon�r�e d'imp�t. Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu'� condition de ne pas toucher � l'�pargne pendant 8 ans. Sinon, la rente vers�e ou le capital restitu� est fiscalis� et subit les pr�l�vements sociaux. En terme de droits de successions, l'assurance vie est le seul placement b�n�ficiant, sous certaines conditions, de l'exon�ration totale des droits et ce, quel que soit le b�n�ficiaire, ami ou parent.

Le contexte fiscal �tant pos�, � la question combien faut-il �pargner pour assurer sa retraite, des assureurs r�pondent. " La somme id�ale de cotisation se situe aux alentours de 10 % du revenu pour un effort d'�pargne entrepris au moins 20 ans avant l'�ge de la retraite ". Pour produire environ 2 500 F de revenus suppl�mentaires bruts chaque mois, il faut un capital de 500 000 F plac� � 6 % ou 1 million dans la m�me hypoth�se pour un revenu de 5 000 F par mois...

Les solutions propos�es :

Pour atteindre l'objectif de rente choisi lors de la souscription, la souplesse est le ma�tre mot du fonctionnement des solutions �pargne retraite ou assurance vie. Au terme du contrat, il est possible de recevoir soit un capital en une seule fois, soit b�n�ficier d'une rente annuelle � vie ou percevoir des annuit�s certaines (revenus r�guliers pour la dur�e de votre choix) ou encore recevoir une partie en capital et l'autre sous forme de rente viag�re. D�s la signature du contrat, vous d�terminez l'�ge auquel vous profiterez de votre retraite et la fa�on de percevoir vos revenus. Enfin, en cas de d�c�s ce capital ou cette rente peut �tre revers�e sur une "seconde t�te" (conjoint par exemple).

Pour terminer ce rapide tour d'horizon, signalons que la loi met les ind�pendants � �galit� de traitement fiscal avec les professions salari�es. La "Loi Madelin" permet en effet aux artisans, commer�ants et professions lib�rales de d�duire de leur b�n�fice imposable les cotisations aux r�gimes de retraite et de pr�voyance compl�mentaires.

Est-il possible d'arbitrer entre assurance vie et immobilier?

D'un point de vue patrimonial, la question du choix d'un contrat de pr�voyance retraite se r�sume donc � un arbitrage entre capitalisation et distribution. Opter pour la capitalisation signifie que les int�r�ts produits sont r�investis automatiquement au profit de la constitution d'un " pactole " important. La redistribution quant � elle permet de percevoir des dividendes avec cette cons�quence que le capital n'augmente pas... Si vous ne souhaitez pas trancher ce complexe dilemme tout en vous constituant � la fois un capital disponible et une rente (sous forme de loyers), vous pouvez opter pour l'investissement immobilier.

L'immobilier � usage locatif : c'est du concret.

Par comparaison � l'�pargne retraite, l'investissement immobilier pr�sente d'embl�e l'avantage de certitudes tout � fait significatives. D�s la signature de l'acte d'achat chez le notaire, le bien appartient � l'acqu�reur m�me s'il a du emprunter 100 % de la somme n�cessaire au financement. A supposer qu'il lui arrive malheur (d�c�s ou invalidit�) pendant la phase de remboursement de son cr�dit, le bien entrera dans son patrimoine par le jeu des assurances (d�c�s et ou invalidit�) obligatoirement souscrites en m�me temps que le cr�dit. Ensuite, la phase m�me de remboursement de l'emprunt est susceptible d'�tre parfaitement s�curis�e. A supposer que les revenus locatifs du bien acquis soient utilis�s pour rembourser l'emprunt, la souscription d'une assurance loyers impay�s �tera tout risque de fragilisation � ce placement. D�s lors, l'op�ration investissement locatif se r�v�le incomparablement plus performante que toute autre forme de placement.

�

La fiscalit� de l'immobilier locatif

Autre avantage, l'investissement immobilier est une bonne fa�on de r�duire sa note d'imp�t. Les revenus fonciers b�n�ficient d'une d�duction forfaitaire de 6 % ou de 14 % selon les cas. Simultan�ment, le propri�taire peut imputer les d�ficits fonciers sur son revenu global dans la limite de 70 000 F (100 000 F pour les contribuables propri�taires d'un logement sous la loi "P�rissol"). Toutefois, n'est imputable que la fraction des d�ficits provenant des charges autres que les int�r�ts d'emprunts. Les d�ficits provenant des int�r�ts d'emprunts et ceux exc�dant la limite de 70 000 F sont uniquement reportables sur les revenus fonciers des ann�es suivantes. Derni�re contrainte, signalons que l'avantage fiscal r�sultant de l'imputation des d�ficits fonciers sur le revenu global n'est acquis que si le contribuable maintient le bien en location pendant les trois ann�es qui suivent celle au titre de laquelle l'imputation a �t� pratiqu�e.

Les charges d�ductibles :

pour �tre d�duites des revenus fonciers, les charges support�es par les propri�taires (travaux, int�r�ts d'emprunts...) doivent avoir �t� pay�es au cours de l'ann�e d'imposition et doivent se rapporter � un bien donn� en location. Sont concern�es les d�penses de travaux d'entretien et d'am�lioration, les frais de g�rance et de r�mun�ration des gardiens et concierges (� distinguer des frais de gestion), les imp�ts,les int�r�ts d'emprunts et les primes d'assurances pour loyers impay�s d�ductibles pour leur montant r�el. Lorsque les charges ont �t� d�duites, les loyers provenant de logements lou�s nus sont imposables dans la cat�gorie des revenus fonciers. Ils supportent le pr�l�vement social de 2%, la CSG de 7,5% et la CRDS de 0,5%.

Imp�t sur les plus-values :

Si vous voulez r�cup�rer sous forme de capital le bien immobilier que vous avez achet�, il suffit de le vendre. Sous certaines conditions les plus-values r�alis�es sont exon�r�s. Il en est ainsi lorsque le un contribuable n'est pas propri�taire de sa r�sidence principale ou � conditions que la vente soit r�alis�e au moins cinq ans apr�s l'acquisition ou au moins deux ans apr�s la vente de la r�sidence principale. Il doit s'agir de la premi�re vente de logement effectu� par le contribuable depuis le 1er janvier 1982. Autre possibilit� pour l'exon�ration il faut que le logement soit poss�d� depuis plus de 22 ans. Dans les autres cas, les plus values seront taxables, mais peuvent b�n�ficier du syst�me dit " de la division par cinq ". Ce syst�me att�nue les effets de la progressivit� du bar�me de l'imp�t sur le revenu. Il consiste � calculer dans un premier temps l'imp�t d� sur le revenu hors plus-value puis � diviser par cinq le montant de la plus-value nette imposable et d'ajouter ce r�sultat au revenu global net. Ensuite, on calcule l'imp�t correspondant � ce montant. On calcule la diff�rence entre ces deux montants, laquelle est �gale � l'imp�t sur la cinqui�me de plus-value et enfin on multiplie le chiffre obtenu par cinq pour obtenir l'imp�t sur la plus value. Derni�re largesse de l'administration, sur demande du contribuable et moyennant un int�r�t calcul� au taux l�gal (3,87% en 1997),le paiement de l'imp�t sur la plus-value peut faire l'objet d'un paiement fractionn� par parts �gales sur cinq ans.

Dernier d�tail. Les plus-values b�n�ficient de l'abattement g�n�ral de 6 000 F qui s'applique au total des plus-values (court et long terme) r�alis�es au cours d'une m�me ann�e.

�

l'amortissement BESSON

Depuis le 31 ao�t 1999, la loi BESSON permet l'amortissement d'un bien immobilier locatif dans de bonnes conditions. L'investisseur peut d�duire 65 % de son investissement de ses revenus fonciers � raison de 8,0 % pendant les 5 premi�res ann�es puis 2,5 % au cours des 4 ann�es suivantes.

Quels sont les b�n�ficiaires de r�gime d'amortissement ?

Les propri�taires de logements situ�s en France (m�tropole et d�partements d'outre-mer) pour : les logements acquis depuis le 1/1/1999 neufs en l'�tat futur d'ach�vement ou apr�s r�habilitation par le vendeur (d�s lors que leur acquisition entre dans le champ d'application de la TVA), les logements que vous faites construire et qui ont fait l'objet d'une d�claration d'ouverture de chantier depuis le 1/1/1999, les locaux acquis inachev�s depuis le 1/1/1999 et dont vous poursuivez la construction � usage de logement, les locaux affect�s � usage autre que l'habitation, acquis depuis le 1/1/1999 et que vous avez transform�s en logements.

Comment b�n�ficier du r�gime de l'amortissement ?

Vous devez vous engager � louer le logement non meubl� pendant 9 ans (ou, si vous d�tenez des parts de soci�t�s immobili�res, � conserver les titres jusqu'� l'expiration du d�lai de 9 ans imparti � la soci�t�) � un usage de r�sidence principale � une personne autre qu'un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

S'agissant des ressources du locataire, elles ne doivent pas d�passer un plafond annuel, �galement fix� par d�cret et revaloris� chaque ann�e. Ces ressources s'entendent du revenu fiscal figurant sur l'avis d'imposition �tabli au titre de l'avant-derni�re ann�e pr�c�dant celle de la signature du contrat de location. Ce plafond varie selon la composition de la famille : Il est fix� comme suit pour 1999

Composition du foyer locataire
Lieu de la location

- Personne seule
- Couple mari�
- Personne seule ou couple mari� ayant une personne � charge
- Personne seule ou couple mari� ayant deux personnes � charge
- Personne seule ou couple mari� ayant trois personnes � charge
- Personne seule ou couple mari� ayant quatre personnes � charge
- Majoration par personne � charge � partir de la cinqui�me

Ile-de-France
Province

115.000 F
189.000 F
227.000 F
271.000 F
321.000 F
361.000 F
+ 41.000 F
96.000 F
147.000 F
176.000 F
213.000 F
250.000 F
282.000 F
+32.000 F

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'ach�vement de l'immeuble ou son acquisition si elle est post�rieure ou, l'ach�vement des travaux de transformation. Vous devez formuler l'option pour la d�duction de l'amortissement au moment du d�p�t de la d�claration des revenus de 1999 si l'acquisition ou l'ach�vement est intervenu en 1999. Cette option est irr�vocable. Elle doit �tre exprim�e par �crit sur un imprim� fourni par l'administration. Chaque ann�e, vous devez joindre � votre d�claration de revenus un document �tabli conform�ment � un mod�le fix� par l'administration faisant appara�tre le d�tail du calcul de la d�duction pratiqu�e au titre de l'amortissement.

Comment est calcul� l'amortissement ?

L'amortissement est calcul�, selon le cas, sur le prix et les frais d'acquisition de l'immeuble, ou sur le prix du terrain et le co�t de la construction, ou sur le prix d'acquisition du local et le montant des travaux de transformation en logement. La d�duction est �gale � 8% de l'investissement les cinq premi�res ann�es et � 2,5 % les 4 ann�es suivantes. A l'issue de cette p�riode de 9 ans, et en cas de poursuite ou de renouvellement du contrat de location, vous pourrez continuer � b�n�ficier, par p�riodes de 3 ans, et dans la limite de 6 ans, d'une d�duction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % d�s lors que la condition relative au montant du loyer reste remplie (ou en cas de changement de locataire, lorsque les conditions tenant au montant du loyer et des ressources sont satisfaites).

Le saviez-vous ? en r�gime de location ordinaire, conventionn�e ou d�l�gu�e, si vos loyers annuels sont inf�rieurs � 30 000 F, vous pouvez d�duire l'ensemble de vos charges de mani�re forfaitaire, en portant directement vos loyers sur votre d�claration de revenus g�n�rale. Vous serez impos� sur la base des deux tiers de vos loyers.

Comment arbitrer entre assurance vie et immobilier

Choisir entre la capitalisation et la distribution influe sur la fiscalit� et sur la rentabilit�. Opter pour la capitalisation signifie que les int�r�ts produits sont r�investis automatiquement. La redistribution quant � elle permet de percevoir des dividendes. La cons�quence, c'est que le capital n'est pas valoris�... Du point de vue de l'imposition, les plus values de cessions de valeurs mobili�res sont imposables lorsque le montant annuel des cessions d�passe 50 000 F. Pass� ce seuil, la plus value est taxable � 26 % dont 10 % de droit sociaux. Pour leur part, les plus values de cession de titre de sicav et les fonds communs de placement sont imposables d�s le premier franc. Quant � l'imposition, il existe 2 possibilit�s : soit la d�claration des revenus dans le cadre de l'imp�t sur le revenu, soit le pr�l�vement lib�ratoire de 25 % (solution avantageuse d�s que le taux marginal d'imposition est �lev�).
Les donn�es certaines : les r�gimes fiscaux
Les rendements propos�es
La comparaison des co�ts de constitution

Avez-vous pens� aux cons�quences financi�res pour vos proches si vous veniez � dispara�tre (votre revenu en moins, les droits de succession � payer...). Bien s�r il existe d�j� des protections, mais leurs garanties sont bien souvent insuffisantes.

Avec Certival, quoi qu'il arrive, non seulement vos proches b�n�ficieront d'un capital garanti important et fix� avec vous d�s la souscription, mais en plus celui-ci �volue constamment, en fonction des r�sultats de la gestion financi�re du Lloyd Continental. Le capital garde ainsi tout son pouvoir d'achat.
Une garantie sans limitation dans le temps
Contrairement � la plupart des garanties d�c�s ou assurances vie qui s'arr�tent avec l'activit� professionnelle,
Certival est sans limitation dans le temps.
D�s lors, en pr�servant la totale s�curit� financi�re de vos proches, vous assurez vraiment leur avenir et cela bien apr�s l'�ge de la retraite.
Avec Certival, vous fixez d�s la souscription le montant du capital que vous souhaitez garantir � vos proches. Vous d�terminez aussi la dur�e (sur 10, 15 ou 20 ans) et la fr�quence (mois, trimestre, semestre, ann�e) du versement de vos cotisations.
Les seules formalit�s m�dicales demand�es � la souscription sont de remplir un questionnaire de sant� et dans certains cas de passer une visite m�dicale ou des examens compl�mentaires, enti�rement pris en charge par le Lloyd Continental.
Certival n'est pas un contrat d'assurance � fonds perdus, car il d�gage une �pargne et celle-ci est disponible dans le temps. Cependant, pour ne pas risquer de rompre votre contrat et de perdre vos b�n�fices, le Lloyd Continental peut, en cas de besoin consentir une "avance" (dans la limite de 80% de l'�pargne disponible, moyennant un int�r�t �gal au Taux Moyen Obligataire major� d'un point).
Kl�or est un compte �pargne � versements et retraits libres, destin� � vous constituer un capital que vous pourrez utiliser comme bon vous semble, et quand il vous plaira. Avec Kl�or, vous r�aliserez qu'il existe un contrat d'assurance-vie avantageux pour placer votre argent, un placement d'une grande simplicit� de fonctionnement et qui vous offre des rendements �lev�s.

Votre placement est s�r et rentable. Le Lloyd Continental vous garantit une r�mun�ration minimum de votre �pargne de 3,25% actuellement. Ce taux, fix� par la r�glementation, correspond � 60% du Taux Moyen de Emprunts d'Etat, plafonn� � 3,25%. Gr�ce aux placements r�alis�s par les sp�cialistes financi�res du Lloyd Continental, la rentabilit� totale de votre �pargne d�passera tr�s nettement ce taux minimum (le taux de rendement net Kl�or s'est �lev�, en 1996, de 5,90 % � 6,16 % en fonction de l'�pargne sur le contrat. Chaque ann�e, les int�r�ts acquis d�finitivement sont r�investis dans votre compte �pargne Kl�or. Vous profitez ainsi des nombreux avantages fiscaux li�s � l'assurance vie.

Des versements quand bon vous semble
Lors de l'ouverture de votre compte �pargne, vous devez verser la somme minimum de 5.000 F.
Ensuite vous effectuez vos d�p�ts d'argent :
soit par des versements libres d'un montant minimum de 1.000 F que vous versez quand vous voulez,
soit par des versements que vous aurez programm�s, du montant que vous souhaitez, avec un total minimum de 3.000 F par an.

Votre argent disponible � tout moment
Vous pouvez, si vous le souhaitez, r�cup�rer tout ou partie de votre �pargne avant la fin du contrat, et ceci sans avoir � vous justifier.

Des revenus r�guliers
Vous pouvez programmer vos revenus sous la forme de retraits partiels :
soit r�guli�rement (par trimestre, par mois...),
soit de fa�on organis�e (aux dates que vous choisissez).
De nombreuses options au terme de votre contrat
A l'issue de votre contrat, vous recevez la valeur de votre compte �pargne suivant la formule la mieux adapt�e � vos projets :

soit un capital, vers� en une ou plusieurs fois.