Lorsqu'un logement est lou� vide, le propri�taire n'est pas autoris� � r�clamer � son locataire le paiement de toutes les charges de copropri�t� qui lui sont r�clam�es par le syndic. En la mati�re, des r�gles pr�cises s'imposent au bailleur. Explications.

Pour entretenir la copropri�t�, le syndic appelle p�riodiquement des provisions pour charges aupr�s des copropri�taires. Ces sommes servent � payer les d�penses n�cessaires au maintien de l'immeuble en bon �tat. Nous citerons, en vrac et sans souci de classification, la r�paration du gros œuvre et des canalisations, l'entretien des halls, des escaliers, des salles communes et des espaces verts, le ravalement des fa�ades, la peinture, la r�fection des loges des gardiens et le paiement de leurs salaires, les frais de nettoyage des cages d'escalier et des couloirs, les frais d'enl�vement des ordures, les d�penses relatives aux syst�mes de chauffage central, les ascenseurs et escalier m�canique, les vide-ordures, les rev�tements et �clairages des escaliers, les portiers �lectroniques, etc.

Les charges r�cup�rables : de quoi s'agit-il ?
Les frais correspondant aux d�penses pr�cit�es sont d'abord support�es par le propri�taire et lorsque le logement est lou�, le locataire prend � son compte la partie dite " r�cup�rable " de ses d�penses. En d'autres termes, il s'agit des charges d�j� acquitt� par le propri�taire aupr�s du syndic, qui peuvent �tre r�percut�es sur le locataire. De fait, ces charges r�cup�rables sont distinctes du loyer de base et doivent correspondre � des d�penses r�elles. Il en r�sulte un certain nombre de cons�quences et la mise � mal de quelques id�es re�ues en mati�re de location. Ainsi, les charges r�cup�rables doivent appara�tre tr�s distinctement sur la quittance de loyer. D'autre part, et bien que tr�s r�pandue, l'expression, " loyer charges comprises " est un non-sens. Enfin, les charges dites " forfaitaires ", sont � bannir (dans le cadre de la location vide).

A quoi les charges r�cup�rables correspondent-elles ?
Distinctes du loyer principal, les charges r�cup�rables correspondent aux d�penses d'entretien courant et de menues r�parations des �l�ments d'usage commun auxquelles il convient d'ajouter les impositions correspondant � des services dont le locataire b�n�ficie directement. Tel est le cas de la taxe d'enl�vement des ordures m�nag�res ou de la taxe de balayage. Il n'y a donc pas de hasard dans le calcul du montant des charges r�cup�rables, lesquelles sont d�termin�es sur une base parfaitement r�elle.

L'�num�ration des charges r�cup�rables : le d�cret du 26 ao�t 1987
Les dispositions relatives aux charges r�cup�rables sont d'ordre public. Ce texte doit donc �tre interpr�t� tr�s strictement (� la diff�rence de celui concernant les r�parations locatives, voir encadr�), �num�re pr�cis�ment la liste des charges r�cup�rables. Cela signifie qu'il ne peut y avoir (en principe) aucune discussion sur la nature r�cup�rable de telle ou telle d�pense et qu'en cas de doute, propri�taire et locataire doivent uniquement se r�f�rer au d�cret du 26 ao�t 1987. Il s'ensuit qu'un locataire est en droit de contester toute demande de paiement de charges qui ne serait pas list�e ci-dessous. Signalons toutefois, qu'un bailleur peut en toute l�galit� consentir des conditions de location plus avantageuses et exon�rer son locataire des dispositions de ce d�cret.

En mati�re de charges locatives l'adage " Le texte, rien que le texte " s'applique par excellence. Pour conna�tre la nature r�cup�rable ou non r�cup�rable d'une charge, il suffit de se r�f�rer au d�cret du 26 ao�t 1987 ainsi r�dig� : sont r�cup�rables les d�penses relatives

Ascenseurs et monte charge
1 - D�penses d'�lectricit�
2 - D�penses d'exploitation, de menues r�parations : d'entretien courant, de menues r�parations.

a) Exploitation
Visite p�riodique, nettoyage et graissage des organes m�caniques; Examen semestriel des c�bles et v�rification annuelle des parachutes: Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie: D�pannage ne n�cessitant pas de r�parations ou fournitures. Tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.

b) Fournitures relatives � des produits ou � du petit mat�riel d'entretien ( chiffons, graisses et huiles n�cessaires ) et aux lampes d'�clairage de la cabine.

c) Menues r�parations. De la cabine ( boutons d'envoi, paumelles de porte, ferme-porte automatique, coulisseaux de cabine, dispositif de s�curit� de seuil et cellule photo �lectrique.) Des paliers ( ferme porte m�canique, �lectriques ou pneumatiques, serrures �lectrom�caniques, contacts de portes et boutons d'appel ) Des balais du moteur et fusibles.

II Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1 D�penses relatives.

- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du b�timent ou de l'ensemble des b�timents ou de l'ensemble des b�timents d'habitation concern�s.
- A l'eau n�cessaire � l'entretien courant des parties communes du ou desdits b�timents, y compris la station d'�puration.
- A l'eau n�cessaire � l'entretien courant des espaces ext�rieurs, les d�penses relatives � la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre d'assainissement, � l'exclusion de celles auxquelles le propri�taire est astreint en application de l'article L 35-5 du code de la sant� publique.
- Aux produits n�cessaires � l'exploitation, � l'entretien et au traitement de l'eau; A l'�lectricit�;
Au combustible ou � la fourniture d'�nergie quelle que soit sa nature.

2 - D�penses d'exploitation d'entretien courant et de menues r�parations:

a) Exploitation et entretien courant : Nettoyage des gicleurs, �lectrodes, filtres et clapet des br�leurs; Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contr�leurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes puisard;
- Graissage des vannes et robinets et r�fection des presse-�toupe.
- Remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie;
- Entretien et r�glage des appareils de r�gulation automatique et de leurs annexes;
- V�rification et entretien des r�gulateurs de tirage.
- R�glage des vannes, robinets et t�s ne comprenant pas l'�quilibrage;
- Purge des points de chauffage.
- Frais de contr�le de combustion.
- Entretien des �purateurs de fum�e.
- Op�rations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rin�age des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudi�res, carneaux et chemin�es. Conduite de chauffage;
- Frais de location d'entretien et de relev� des compteurs individuels et g�n�raux;
- Entretien de l'adoucisseur, du d�tartreur d'eau, du surpresseur et du d�tendeur.
- Contr�les p�riodiques visant � �viter les fuites de fluide frigorig�ne des pompes � chaleur:
- V�rification, nettoyage et graissage des organes des pompes � chaleur.
- Nettoyage p�riodique de la face ext�rieure des capteurs solaires. b) menues r�parations dans les parties communes ou sur des �l�ments d'usage commun :
- R�paration de fuites sur raccords et joints.
- Remplacement des joints, clapets et presse-�toupe.
- Rodage des si�ges de clapets.
- Menues r�parations visant � rem�dier aux fuites de fluide frigorig�ne des pompes � chaleur.
- Recharge en fluide frigorig�ne des pompes � chaleur. III Installations individuelles, chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives:
- D�penses d'alimentation commune de combustible
- Exploitation et entretien courant, menues r�parations.

a) Exploitation et entretien courant.
- R�glage de d�bit et temp�rature de l'eau chaude sanitaire.
- V�rification et r�glage des appareils de commande, d'asservissement, de s�curit� et de pompe. D�pannage:
- Contr�le des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau �lectriques, contr�le de l'intensit� absorb�e.
- V�rification de l'�tat des r�sistances, des thermostats, nettoyage:
- R�glage des thermostats et contr�le de la temp�rature d'eau. - Contr�le et r�fection d'�tanch�it� des raccordements eau froide
- eau chaude
- Contr�le des groupes de s�curit�.
- Rodage des si�ges de clapets des robinets.
- R�glage des m�canismes de chasse d'eau.

b) menues r�parations.
- Remplacement des bilames, pistons membranes, bo�te � eau, allumage piezo-�lectriques, clapets et joints des appareils � gaz.
- Rin�age et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. IV
- Partie commune int�rieure au b�timent ou � l'ensemble des b�timents d'habitation.

1�) - D�penses relatives : A l'�lectricit�:
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit mat�riel assimil� n�cessaires � l'entretien de propret�.
- Sel.

2�) - Exploitation et entretien courant, menues r�parations.
a) Entretien de la minuterie, pose, d�pose et entretien des tapis.
b) Menues r�parations des appareils d'entretien de propret� tels qu'aspirateurs

3�) - Entretien de propret� ( frais de personnel ) V
- espaces ext�rieurs au b�timent d'habitation. ( Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et �quipement de jeux.)

1 - D�penses relatives :
- A l'�lectricit�.
- A l'essence et � l'huile.
- Aux fournitures consommables utilis�es dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'�clairage, engrais, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement � l'exclusion de celles utilis�es pour la r�fection des massifs, plates bandes ou haies.

2 -Exploitation et entretien courant :
a) Op�ration de coupe, d�sherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- Les all�es, aires de stationnement et abords.
- Les espaces verts ( pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates bandes.)
- Les aires de jeux:
- Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'�vacuation des eaux pluviales.
- Entretien du mat�riel horticole.
- Remplacement du sable des bacs, mat�riel de jeux.

b) Peinture et menues r�parations des bancs de jardin et des �quipements de jeux et grillages.

VI- Hygi�ne.
1�) - D�penses de fournitures consommables.
- Sacs en plastique et en papier n�cessaires � l'�limination des rejets ; Produits relatifs � la d�sinfection, y compris des colonnes s�ches de vide-ordures.

2�) - Exploitation et entretien courant.
- Entretien et vidange des fosses d'aisances.
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3�) - Elimination des rejets. VII
- Equipements divers du b�timent ou de l'ensemble des b�timents d'habitation.

1�) - La fourniture d'�nergie n�cessaire � la ventilation m�canique.
2�) - Exploitation et entretien courant.
- Ramonage des conduits de ventilation.
- Entretien de la ventilation m�canique.
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou cod�e et des interphones. -Visites p�riodiques � l'exception des contr�les r�glementaires de s�curit�. Nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des fa�ades vitr�es.

3�) Divers
- Abonnement des postes de t�l�phones : � la disposition des locataires.

VIII - Impositions et redevances.
- Droit au bail.
- Taxe ou redevance d'enl�vement des ordures m�nag�res.
- Taxe de balayage.

Vente d'appartement et charges de copropri�t�

En pr�sence d'un copropri�taire d�biteur de charges de copropri�t�s, le syndic dispose d'un droit d'opposition sur le prix lors de la vente d'un appartement. Si la cr�ance du syndicat des copropri�taires est certaine (liquide et exigible), le prix de vente est bloqu� entre les mains du notaire, jusqu'� ce que la situation soit r�gularis�e. En effet, en cas de cession d'un appartement, la dette reste personnelle au vendeur, lequel demeure seul tenu des dettes et charges liquides et exigibles au moment de la vente. Quant � l'acqu�reur, il doit payer les sommes devenues liquides et exigibles apr�s la notification de la vente au syndic. Il a �t� jug� que constituent des cr�ances liquides et exigibles les appels de fonds vot�s par l'assembl�e g�n�rale. Quant au financement des travaux non encore ex�cut�s, il est vivement recommand� de se mettre d'accord avec le vendeur, d�s la signature du compromis ou de la promesse de vente, pour �viter toutes contestations.

Meubl� et d�duction des charges Remarques Lorsqu'un contrat de location n'est pas soumis aux d�crets relatifs aux charges r�cup�rables, ce qui est le cas du meubl�, le bailleur et le locataire peuvent parfaitement s'y r�f�rer pour trancher la question de la r�partition desdites charges. En effet, s'il est courant de dire que la d�claration des revenus des propri�t�s dans le cadre des b�n�fices industriels et commerciaux permet d'ajuster exactement les sommes d�clar�es au percepteur en fonction des d�penses r�elles, il convient toutefois de prendre certaines pr�cautions car toutes les d�penses ne sont pas fiscalement d�ductibles. Pour appr�cier le bien fond� de la d�ductibilit� d'une somme engag�e par un propri�taire, le fisc applique des principes bien pr�cis. Sont ainsi uniquement d�ductibles les d�penses effectu�es en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu. Ensuite, ne peuvent �tre d�duites que les charges des immeubles qui g�n�rent un revenu foncier. De fait, si le propri�taire occupe " gratuitement " un logement situ� dans un immeuble collectif qui lui appartient, il ne peut pas d�duire les charges du logement dont il se r�serve la jouissance. Enfin, le contribuable doit �tre en mesure de justifier, notamment par des factures, les d�penses dont il entend d�duire le montant. Appliqu�es aux d�penses les plus courantes, ces r�gles aboutissent aux cons�quences suivantes : les frais de gestion de l'immeuble et salaire des concierges sont d�ductibles si elles se situent dans une limite normale. Les d�penses de r�paration et d'entretien sont �galement d�ductibles si elles ont pour objet de maintenir ou remettre le logement en bon �tat et d'en permettre un usage normal. Quant aux d�penses de peintures et papiers peints qui incombent normalement au locataire elles ne sont d�ductibles que lorsqu'elles ont �t� rendues n�cessaires par la v�tust� ou lorsqu'elles ont �t� engag�es avant l'installation d'un locataire pour faciliter la location. Mais dans ce dernier cas, le fisc se r�serve le droit d'appr�cier la " normalit� " du montant de la d�duction. Enfin, s'agissant des d�penses d'am�lioration, elles doivent apporter un �l�ment de confort nouveau ou consister en une adaptation du logement aux normes, sans toutefois modifier la structure de l'immeuble… enfin, seuls les int�r�ts des emprunts contract�s pour l'acquisition (ou l'am�lioration) d'immeubles destin�s � procurer des revenus fonciers sont d�ductibles. Les agios qui seraient factur�s en cas de retard d'une �ch�ance de l'emprunt ne sont pas d�ductibles !

Le paiement des charges
En signant un contrat de location vide, le locataire s'engage � payer les charges r�cup�rables selon la fr�quence d�finie par le bailleur. Ainsi, selon l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 " les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une r�gulation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifi�es par la communication des r�sultats ant�rieurs arr�t�s lors de la pr�c�dente r�gularisation et, lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget pr�visionnel. "

En pratique, le locataire verse chaque mois ou chaque trimestre, en plus du loyer principal, une provision pour charges dont le montant correspond au douzi�me des charges pay�es au cours de l'exercice �coul� lorsque les charges sont pay�es mensuellement ou au quart lorsque le paiement est trimestriel. Une r�gularisation doit �tre effectu�e tous les ans pour ajuster les sommes vers�es par le locataire aux d�penses r�ellement acquitt�es par le propri�taire. Un mois avant cette r�gularisation, le bailleur adresse � son locataire le d�compte des charges par nature ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de r�partition entre locataires. Pendant une dur�e d'un mois, � compter de l'envoi de ce d�compte, le bailleur doit remettre les pi�ces justificatives au locataire qui en ferait la demande. Signalons que dans les immeubles en copropri�t�, le syndic doit fournir aux copropri�taires qui louent leur logement, les �l�ments n�cessaires � l'�tablissement du d�compte des charges de leurs locataires. Les factures justificatives des charges doivent �tre tenues � la disposition du locataire pendant un mois apr�s l'envoi du d�compte.

L'obligation de payer les charges
Tr�s souvent, les contrats de location pr�voient une clause r�solutoire permettant la r�siliation du bail en cas de non-paiement des charges. Autant dire qu'il s'agit d'une obligation aussi importante que celle concernant le paiement du loyer principal et une proc�dure de r�siliation peut �tre engag�e devant les tribunaux dans les m�mes conditions que celles pr�vues en cas de non-paiement du loyer. A cet �gard, le locataire n'a pas la possibilit� d'invoquer le fait que le bailleur dispose du d�p�t de garantie pour se soustraire � son obligation.

En cas de non-paiement des charges par le locataire, le propri�taire peut utiliser les sommes qu'il d�tient au titre du d�p�t de garantie et peut, le cas �ch�ant et s'il a pris cette pr�caution, actionner la caution afin qu'elle respecte les engagements non tenus par le locataire. Le propri�taire peut engager une action contre le d�biteur (du loyer et) des charges locatives pendant un d�lai de 5 ans. En contrepartie, le locataire qui a pay� ses charges peut contester ce paiement dans ce m�me d�lai en cas d'erreurs de la part du propri�taire.

La d�duction forfaitaire des charges du revenu foncier En cas de location vide, le bailleur peut retrancher de son revenu brut foncier, sans aucune justification, une d�duction forfaitaire repr�sentant : - les frais de proc�dure, de d�placement, de correspondance, et de t�l�phone s'il g�re lui-m�me ses immeubles; - les frais �ventuels d'enregistrement des baux et actes de location dans le cas o� le bailleur les supportent lui-m�me, les commissions vers�es aux agences de location, le cas �ch�ant, - les primes d'assurance, � l'exception des primes d'assurance loyers impay�s; - l'amortissement du capital immobilier.

Selon les diff�rents r�gimes applicables aux revenus fonciers, cette d�duction forfaitaire est �gale le plus souvent � 14 % du revenu brut foncier, 25 % du revenu brut foncier sur les dix premi�res annuit�s de location des logements neufs acquis ou construits � compter du 1.1.90 et le 31.12.97, et les locaux transform�s en logements, 35 % du revenu brut foncier sur les dix premi�res ann�es de location des logements neufs acquis ou construits entre le 1.6.86 et le 31.12.89 et 6 % du revenu brut foncier pour les immeubles acquis sous le r�gime de d�duction de l'amortissement P�rissol.

D�cret du 26 ao�t 1987 relatif aux r�parations locatives
Dans le cadre d'un contrat de location vide, le locataire est l�galement tenu de supporter les menues r�parations et l'entretien courant du logement et des �quipements mentionn�s dans le contrat de location. Le d�cret ci-dessous n� 87-712 du 26 ao�t 1987 �num�re une liste non limitative des frais que le locataire doit supporter.
Art. 1er. - Sont des r�parations locatives les travaux d'entretien courant et de menues r�parations, y compris les remplacements d'�l�ments assimilables aux dites r�parations, cons�cutifs � l'usage normal des locaux et �quipements � usage privatif.

Ont notamment le caract�re de r�parations locatives les r�parations �num�r�es en annexe au pr�sent d�cret.
I Parties ext�rieures dont le locataire a l'usage exclusif
a) Jardins privatifs: Entretien courant, notamment des ail�es, pelouses massifs, bassins et piscines; taille, �lagage, �chenillage des arbres et arbustes; Remplacement des arbustes; r�paration et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises: Enl�vement de la mousse et des autres v�g�taux. c) Descentes d'eaux pluviales, ch�neaux et goutti�res: D�gorgement des conduits. II

Ouvertures int�rieures et ext�rieures
a) Sections ouvrantes telles que portes et fen�tres: Graissage des gonds, paumelles et charni�res; Menues r�parations des boutons et poign�es de portes, des gonds cr�mones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages: R�fection des mastics; Remplacement des vitres d�t�rior�es.
c) Dispositifs d'occultation de la lumi�re tels que stores et jalousies: Graissage; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de s�curit�: Graissage; Remplacement de petites pi�ces ainsi que des cl�s �gar�es ou d�t�rior�es.
e) Grilles: Nettoyage et graissage; Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes

III Parties int�rieures
a) Plafonds, murs int�rieurs et cloisons: Maintien en �tat de propret�; Menus raccords de peintures et tapisseries; remise en place ou remplacement de quelques �l�ments des mat�riaux de rev�tement tels que fa�ence, mosa�que, mati�re plastique; rebouchage des trous rendu assimilable � une r�paration par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres rev�tements de sol: Encaustiquage et entretien courant de la vitrification; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en �tat, pose de raccords de moquettes et autres rev�tements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures: Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et r�paration de leur dispositif de fermeture; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV Installations de plomberie
a) Canalisations d'eau: D�gorgement; Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz: Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'a�ration; Remplacement p�riodique des tuyaux souple de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisances: Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie: Remplacement des bilames, pistons, membranes, bo�tes � eau, allumage pi�zo-�lectrique, clapets et joints des appareils � gaz; Rin�age et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries; Remplacement des joints, clapets et presse-�toupes des robinets; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) �viers et appareils sanitaires: Nettoyage des d�p�ts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V �quipements d'installations d'�lectricit�
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux; r�paration ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI Autres �quipements mentionn�s au contrat de location
a) Entretien courant et menues r�parations des appareils tels que r�frig�rateurs machines � laver le linge et la vaisselle, s�che-linge hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes � chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de t�l�vision, meubles scell�s, chemin�es, glaces et miroirs
b) Menues r�parations n�cessit�es par la d�pose des bourrelets;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs;
d) Ramonage des conduits d'�vacuation des fum�es et des gaz et conduits de ventilation.