Dans toutes les grandes m�tropoles, la population �tudiante augmente. Un bon point pour les investisseurs qui sont assur�s de louer petites et moyennes surfaces, et peuvent d�sormais y loger leurs enfants tout en profitant du dispositif Besson. Une chance � saisir.

Les investisseurs ont de bonnes raisons de se r�jouir. Les prix de l'immobilier reviennent � des valeurs assagies, les taux d'int�r�t s'orientent � nouveau � la baisse et la demande locative est soutenue. Les �tudiants, eux aussi, ont le moral. La conjoncture �conomique favorable leur donne envie de continuer leurs �tudes pour arriver sur le march� du travail bard�s de dipl�mes. De nouvelles facult�s s'ouvrent dans des villes qui n'avaient pas encore ce privil�ge. Et, nouvelle tendance: les �tudiants veulent vivre au sein m�me de la ville et ne plus �tre parqu�s dans des campus excentr�s. C'est donc avec s�r�nit� que les investisseurs peuvent acheter de la pierre en profitant du dispositif Besson. D'autant plus qu'outre les avantages fiscaux que procure ce syst�me, un certain nombre de mesures garantissent aux propri�taires-bailleurs d'�tre pay�s de leurs loyers. Pas de panique donc, m�me en louant � des jeunes. Par ailleurs, le ph�nom�ne de colocation � deux ou trois �tudiants, couramment pratiqu� � l'�tranger, commence � s'installer en France, permettant de louer des surfaces plus grandes.Enfin, une tr�s bonne nouvelle, attendue depuis tr�s longtemps vient d'�tre confirm�e: la possibilit� de b�n�ficier de l'amortissement Besson en louant le bien � ses enfants.

Rappelons les grandes lignes de ce dispositif: en investissant dans un logement neuf, un propri�taire peut amortir son bien, c'est-�-dire d�duire de ses revenus fonciers(loyers) une partie des frais d'achat, frais de notaire et d'hypoth�que inclus. Il peut alors d�duire 8% chaque ann�e pendant 5 ans, puis 2,5% chaque ann�e pendant 4 ans, soit 50% sur 9 ans. S'il le d�sire, il peut prolonger ce montage pendant 3 ou 6 ans pour continuer � b�n�ficier d'un amortissement de 2, 5% par an: au bout de 12 ans, il aura amorti 62,5% de son acquisition et aubout de 15 ans, 65%.
En contrepartie, le propri�taire doit respecter des bar�mes quant aux ressources des locataires et au montant des loyers. Ces plafonds ne sont pas, en r�alit�, une grande contrainte. Le plafond de ressources est fait de tel sorte qu'il couvre pr�s de 80 % de la population. Quant au plafond de loyers, il colle le plus souvent � celui des loyers libres pratiqu�s dans les grandes villes, sauf pour quelques programmes tr�s haut de gamme par leur emplacement et leurs prestations.
En tout �tat de cause, l'investisseur peut faire un petit sacrifice sur les loyers afin de profiter du gain d'imp�t procur� par le dispositif. Il sera encore largement gagnant.
Enfin, derniers conseils: ne pas n�gliger les appartements avec bal�on ou terrasse, m�me pour un �tudiant car le propri�taire peut louer plus cher puisque ce type d'annexes(bal�ons, loggias, caves...) est pris en compte pour moiti� de sa surface dans la limite de 8 m�tres carr�s.
Et prendre un cr�dit, les int�r�ts d'emprunt �tant d�ductibles des revenus fonciers, notamment un cr�dit in fine pour les contribuables fortement impos�s. Dans tous les cas, avant d'acqu�rir, il est imp�ratif de se renseigner sur la demande des �tudiants et sur la configuration actuel du march� locatif de la ville. De nombreux studios trop exigus sont sur le march� et ne trouvent pas preneurs. M�me les �tudiants recherchent des surfaces spacieuses, ce qui laisse le choix entre des grands studios, des deux-pi�ces et des petits trois pi�ces.

OU INVESTIR ?
La plupart des villes m�ritent que l'on s'y int�resse. Il est impossible de recenser tous les programmes de toutes les grandes m�tropoles r�gionales. N�anmoins, nous en avons s�lectionner quelques-uns selon les crit�res d'emplacement, de prix et de rentabilit�.
Dans le Nord, Lille fait figure de chef de file. Le quartier Vauban, central et � quelques pas des facult�s, se distinguent par de nombreuses op�rations attractives: "la r�sidence Choiseul"(Palm Promotion)propose des studios � partir de 270 000F, des deux pi�ces � partir de 425 000F et des 3 pi�ces � 715 000F. Le promoteur R�sidences Bastide construit plusieurs programmes �ligibles en Besson dont le "Vieux Lille" avec des studios qui d�marrent � tout juste 300 000F et des deux pi�ces � 475 000F.
Dans l'Ouest, plusieurs villes valent le d�tour. Nantes, capitale r�gionale, offre quelques opportunit�s: "le Victoria"(groupe Arc)dans le quartier Jardin des Plantes avec des deux pi�ces � 431 000F, le "Square Valentin"(Groupe Gambetta) ou "l'Espace Viarme"(Bouygues Immobilier)., entre 11 200 et 13 000F le prix moyen au m�tre carr�. Sur Rennes, le groupe Arc fait plusieurs propositions avec des studios � moins de 300 000F et des deux pi�ces � partir de 426 000F. A Vannes, les deux pi�ces bien situ�s se n�gocient entre 420 000 et 460 000 francs. Tours et Orl�ans n'ont pas � rougir. Capri, Marignan Immobilier y sont tr�s actifs avec des programmes qui oscillent entre 9 500 et 11 000F le m2 selon l'emplacement.
Dans le centre, Clermont-Ferrand s'av�re �galement assez active dans une gamme de prix tout � fait raisonnable et propice � l'amortissement Besson: � titre d'exemple, les studios de centre-ville avoisinent les 300 000F, les deux pi�ces varient entre 380 000 et 550 000F et les trois pi�ces entre 570 000 et 700 000F.
Dans le Sud-Ouest, Bordeaux et Toulouse se disputent le march� des �tudiants dans un contexte de prix tr�s �tudi�s. Bordeaux, apr�s des ann�es de torpeur, retrouve un dynamisme de la promotion tout en restant dans des prix raisonnables, entre 10 000 et 13 000F le m2, tout � fait compatible avec le syst�me Besson: Eiffage Immobilier Atlantique ou Capri sont tr�s pr�sents.
A noter aussi un important programme de 156 logements, situ� � 5 minutes du centre ville, commercialis� par Selexia � partir de 10 000F le m2. A Toulouse, le promoteur local, Ruggieri lance, � 15 minutes du Capitole, dans le quartier Lardennes, la r�sidence "Elys�e Villardenne" o� les deux pi�ces se vendent � partir de 485 000F et les trois pi�ces � partir de 675 000F. Capri et Bouygues sont �galement fortement implant�s entre 9 000 et 12 000 F le m2.
Dans le Sud-Est, Montpellier reste fid�le � sa l�gende de ville universitaire tout en gardant des prix ma�tris�s:Pragma, promoteur local, s'av�re tr�s actif ainsi que Marignan Immobilier dans une gamme de prix o� des deux pi�ces de 48 m2 se vendent autour de 575 000F. Sur Marseille, o� vient de s'ouvrir la nouvelle facult� de Droit, en plein centre de la Canebi�re, les prix oscillent entre 11 000 et 13 000F le m2. Aix-en-Provence, tr�s r�put�e, notamment pour sa facult� de Droit offre des prix beaucoup trop �lev�s pour �tre compatibles avec les plafonds Besson.
Dans la r�gion Rh�ne-Alpes, Lyon jugule ses prix. Sorim, Capri, Eiffage, Marignan, Les Nouveaux Constructeurs, Promogim, SLC, Diagonale et Monne-Decroix-Promotion r�alisent un certain nombre d'op�rations entrant facilement dans le syst�me Besson, vendues entre 10 000 et 13 000F le m2. De nombreuses autres villes comme Besan�on, Reims,Rouen, Pau, Brest, Amiens, Nancy, Grenoble, Perpignan, Poitiers...drainant un flux important d'�tudiants jouent � fond la d�fiscalisation Besson.
A vous de choisir dans ces villes, les programmes qui correspondent le plus � vos prix, � vos attentes de rentabilit�, � vos envies de louer ou d'en faire profiter vos enfants.

Laure Granger

UN BAILLEUR SANS SOUCI
L'amortissement Besson est assorti d'un syst�me de s�curit�. Avec la garantie LOCAPASS accord�e � tout nouveau locataire, le bailleur est s�r de percevoir ses loyers. Cette garantie, gratuite, assure en effet le paiement des loyers et charges, pendant 9 mois, sur un bail de trois ans. Et sous certaines conditions, le d�p�t de garantie(deux mois de loyers hors charges) peut �tre financ� par l'avance LOCAPASS. Enfin, le propri�taire peut demander � percevoir directement l'allocation-logement de son locataire �tudiant.

LE DISPOSITIF BESSON APPLICABLE AUX ENFANTS DU PROPRIETAIRE
Initialement, le dispositif Besson ne permettait pas de louer le logement � ses descendants ni ascendants. D�sormais, depuis la parution de la loi de finances pour 2 001, possibilit� est offerte de donner le bien, en location ou en occupation � titre gratuit, � un descendant ou � un ascendant. Vous pouvez d�s lors loger votre enfant-�tudiant.
N�anmoins, pendant le temps de cette "mise � disposition", le dispositif d'amortissement est suspendu. Explication: Pour pouvoir loger un enfant dans un appartement acquis dans le cadre du dispositif Besson, vous devrez d'abord avoir lou� ce logement pendant trois ans � un tiers. Et ce n'est qu'� partir de la quatri�me ann�e que l'enfant pourra rentrer dans les lieux pendant neuf ans au plus.
Par ailleurs, pendant ce laps de temps, l'avantage de l'amortissement sera suspendu pour reprendre avec l'arriv�e d'un nouveau locataire. Mais la dur�e du dispositif sera prorog�e d'une dur�e �quivalente � celle pendant laquelle le logement a �t� mis � disposition pour votre enfant.Ainsi, si celui-ci occupe l'appartement pendant quatre ans, l'�conomie fiscale perdue pendant ce d�lai est r�cup�r�e ult�rieurement.

QUATRE REGLES POUR BIEN ACHETER
Privil�giez l'emplacement en centre-ville ou proche d'un transport desservant la facult�. Ne faites pas d'impasse sur la qualit� du programme et des prestations sous pr�texte que vous allez louer � un �tudiant.
Etudiez le march� locatif et essayer d'anticiper la demande Pensez aux produits packag�s propos�s par tous les promoteurs pour vous mettre � l'abri de tout souci de gestion.