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COPROPRIETE�: TOUTES LES REGLES A RESPECTER
Le bon fonctionnement d'une copropri�t� repose sur le respect de quelques r�gles et obligations.
C'est la garantie d'une bonne pr�servation du patrimoine immobilier des copropri�taires.
Lorsque la propri�t� d'un immeuble est r�partie entre plusieurs personnes, les droits et obligations des copropri�taires sur les parties privatives et les parties communes sont d�finis par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropri�t�.
Ce texte met en place diff�rents rouages destin�s � assurer la pr�servation du patrimoine des copropri�taires. Le r�glement de copropri�t� fixe les pouvoirs respectifs des copropri�taires en fonction de leurs milli�mes, le syndicat de copropri�taire veille � la conservation et � l'administration de l'immeuble, l'assembl�e g�n�rale vote les d�cisions de gestion et pour finir, le syndic fait respecter le r�glement de copropri�t�.
Il est coutumier de dire que c'est sur le syndic que repose l'essentiel du bon fonctionnement de la copropri�t�. D�sign� par l'assembl�e, il doit en effet faire appliquer le r�glement de copropri�t�, administrer l'immeuble, ex�cuter les d�cisions de l'assembl�e g�n�rale et repr�senter le syndicat des copropri�taires.
Si l'une quelconque de ses missions cause un pr�judice, sa responsabilit� peut �tre engag�e par celui qui en est victime.
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LES REGLES QUI S'IMPOSENT AU SYNDIC�:
1 - Le syndic conserve les archives du syndicat des copropri�taires. Il s'agit du r�glement de copropri�t� et de l'�tat de r�partition des charges, des proc�s-verbaux des assembl�es g�n�rales et les documents relatifs � l'immeuble et au syndicat. Il �tablit et tient � jour la liste des copropri�taires avec indication des lots qui leur appartiennent.
2 - Il est responsable de la pr�paration et de la convocation des assembl�es de copropri�taires, laquelle ne peut d�lib�rer que sur les questions inscrites � l'ordre du jour et dans la mesure o� les notifications ont �t� faites conform�ment aux dispositions l�gales. Si cette proc�dure n'est pas respect�e, les copropri�taires peuvent refuser le vote.
3 - Ensuite, le syndic notifie le proc�s-verbal de l'assembl�e g�n�rale aux copropri�taires ce qui permet d'en ex�cuter le contenu (travaux, entretien...).
4 - Il doit �tablir un budget pr�visionnel et appeler l'avance de tr�sorerie et les provisions n�cessaires � la gestion quotidienne de l'immeuble et r�gler les d�penses (article 25 du d�cret du 17 mars 1967). S'il existe un fonds de roulement, les provisions de charges ne peuvent exc�der le quart du budget pr�visionnel. Dans le cas contraire, elles ne peuvent d�passer le budget pr�visionnel de plus de 50 %. A tout moment, le syndic doit pouvoir produire la position comptable de chaque copropri�taire au regard du paiement des provisions et charges.
5 - Enfin, sauf disposition plus contraignante du r�glement de copropri�t�, le syndic doit rendre compte de sa gestion � l'assembl�e g�n�rale au moins une fois par an et doit obtenir son quitus.
L'approbation des comptes et la d�livrance du quitus d�gage sa responsabilit� vis-�-vis du syndicat et s'op�re � la majorit� simple.
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LE REFUS DE QUITUS
Chaque propri�taire ayant soit directement, soit par l'interm�diaire du conseil syndical la possibilit� de contr�ler la mission du syndic, il doit informer le conseil syndical s'il estime que le syndic a mal ex�cut� l'une des missions pr�cit�es. Dans ce cas, le conseil syndical �met un avis et peut demander au syndic de modifier sa position. Le copropri�taire insatisfait peut aussi faire inscrire le sujet de son m�contentement � l'ordre du jour de l'assembl�e suivante Il peut enfin ne pas approuver les comptes et refuser le vote du quitus. En cas extr�mes, le syndic peut ne pas �tre renouvel� ou peut �tre r�voqu� en cours de mandat. En cas de carence du syndic et apr�s mise en demeure d'agir rest�e infructueuse pendant plus de 8 jours, tout copropri�taire peut d�cider de l'assigner en justice.
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LE CONTROLE DU SYNDIC PAR LE CONSEIL SYNDICAL
Dans sa t�che, le syndic est assist� et contr�l� par le conseil syndical. Il s'agit de copropri�taires d�sign�s par l'assembl�e g�n�rale pour trois ans au maximum. Cet organe important de la copropri�t� peut se faire communiquer les pi�ces et documents relatifs � la gestion et � l'administration de la copropri�t�. Il donne son avis sur les questions concernant le syndicat. L'assembl�e g�n�rale peut d�l�guer en partie ses responsabilit�s relatives aux vote des d�penses en fixant un seuil de d�penses au del� duquel le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical. Cette d�cision est prise � la majorit� des voix de tous les copropri�taires.
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LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Ainsi, le syndic assume un r�le important dans le fonctionnement de la copropri�t�, mais il n'est pas le seul responsable des maux de la copropri�t�. Les r�gles institu�es par la loi de 1965 sur la copropri�t� l'assujettissent � l'organe d�lib�rant de la copropri�t� constitu� par l'assembl�e des copropri�taires. Il en r�sulte en toute logique, lorsqu'un copropri�taire subit un pr�judice du fait de la copropri�t�, qu'il puisse se retourner contre le syndicat des copropri�taires, notamment en cas de d�faut d'entretien des parties communes, de mauvais fonctionnement d'un �quipement collectif ou lorsque le syndic a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions. Le copropri�taire l�s� doit alors assigner le syndicat des copropri�taires en justice qui se trouve �tre repr�sent� par le syndic.
Etienne LANGEVIN
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Vente d'appartement et charges de copropri�t�
Les copropri�taires doivent payer les charges de copropri�t�s. Si un appartement est vendu alors qu'il existe un arri�r� de charges de copropri�t�, le syndic dispose d'un droit d'opposition sur le prix de vente. La vente est alors bloqu�e chez le notaire tant que la situation n'est pas r�gularis�e. |
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Les votes et les majorit�s pendant les assembl�es de copropri�taires�:
Selon les enjeux, les votes de l'assembl�e des copropri�taires ob�issent � des r�gles de majorit� diff�rentes. L'unanimit�, c'est-�-dire tous les copropri�taires est requise pour les travaux entra�nant la modification de la "destination de l'immeuble" comme la transformation de parties privatives en parties communes ou inversement. La majorit� de tous les copropri�taires repr�sentant les 2/3 des "voix" est n�cessaire pour les d�cisions concernant la vente ou l'achat de parties communes, la modification de certains points du r�glement de copropri�t� et la vente d'un droit � construire � un copropri�taire (rehaussement, construction dans la cour).
Depuis le 21 juillet 1994, les travaux d'am�lioration sont d�cid�s � une double majorit�, celle de tous les copropri�taires repr�sentant les deux tiers des milli�mes des seuls copropri�taires pr�sents et repr�sent�s. Lorsqu'une telle majorit� est acquise, une deuxi�me assembl�e g�n�rale doit ratifier la d�cision, � la m�me majorit�.
La majorit� absolue de tous les milli�mes est n�cessaire pour voter les modalit�s de r�alisation et d'ex�cution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions l�gislatives ou r�glementaires (exemple : mise en conformit� des ascenseurs), certains travaux d'�conomie d'�nergie , certains travaux permettant d'assurer la mise en conformit� des logements avec les normes de salubrit�, de s�curit� et d'�quipement , l'installation ou l'adaptation d'une ou plusieurs antennes collectives de radio diffusion et de t�l�vision, l'autorisation donn� � un copropri�taire de faire � ses frais, des travaux affectant les parties communes. |
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